Зачистка капитала
 | Примеры и перспективы в этой статье касаются главным образом Соединенных Штатов и не отражают мировую точку зрения на этот вопрос . ( Август 2019 г. ) |
Лишение акций , также известное как скимминг акций , является разновидностью схемы спасения от потери права выкупа . В начале 2000-х годов изъятие капитала, которое часто считалось формой хищнического кредитования , становилось все более распространенным. В схеме изъятия капитала инвестор покупает недвижимость у домовладельца, которому грозит лишение права выкупа , и соглашается сдать дом в аренду домовладельцу, который может оставаться в доме в качестве арендатора. Часто этими сделками пользуются неосведомленные домовладельцы с низкими доходами; из-за сложности сделки жертвы часто не подозревают, что отдают свое имущество и капитал. [ нужна ссылка ] Несколько штатов предприняли шаги, чтобы противостоять более недобросовестной практике хищения капитала. Хотя в некоторых обстоятельствах схемы «обратной передачи права выкупа» могут быть полезными и проводиться с соблюдением этических норм, во многих случаях эта практика опирается на мошенничество и вопиющие или невыполнимые условия. [ 1 ]
Термин и определение
[ редактировать ]Термин «лишение капитала» иногда относится к практике рефинансирования кредитов , при которой взимаются чрезмерные комиссии, тем самым «лишаясь капитала» из дома. Практика чаще описывает мошенничество со спасением выкупа . Хотя большинство из них не считают лишение капитала формой хищнического кредитования как таковое, лишение капитала связано с традиционными формами такой практики. Субстандартные кредиты, ориентированные на уязвимых и неискушенных домовладельцев, часто приводят к потере права выкупа, и эти жертвы чаще становятся жертвами мошенничества с лишением капитала. [ 2 ] Кроме того, некоторые считают, что лишение капитала, по сути, является формой хищнического кредитования, поскольку мошенничество по сути работает как дорогостоящее и рискованное рефинансирование. Однако хищение капитала почти всегда осуществляется местными агентами и инвесторами, тогда как традиционное грабительское кредитование осуществляется крупными банками или национальными компаниями. [ 3 ]
Альтернативное использование
[ редактировать ]Помимо описанных здесь случаев мошеннического использования, термин «лишение капитала» также относится к концепции защиты активов согласно которой собственный капитал актива обременяется или , лишается, чтобы помешать усилиям необеспеченных кредиторов по взысканию долгов. Это можно сделать, чтобы защитить активы отдельных лиц или организаций, занимающихся бизнесом с высоким уровнем риска (например, врачей ), от потери капитала в ходе судебных исков. [ нужна ссылка ]
Элементы мошенничества
[ редактировать ]Потеря права выкупа
[ редактировать ]Домовладелец задерживает выплаты по ипотеке и теряет право выкупа. Уведомления о потере права выкупа публикуются в газетах или распространяются службами отчетности среди инвесторов и художников-спасателей. Владельцы домов, лишенных права выкупа, также связываются с кредиторами, чтобы узнать о вариантах рефинансирования.
ходатайство
[ редактировать ]Художники-спасатели получают контактную информацию домовладельцев, лишенных права выкупа, и устанавливают контакты лично, по телефону или посредством прямой почтовой рассылки . Некоторые кредиторы и брокеры также будут направлять домовладельцев, лишенных права выкупа, которые не имеют права на получение новых кредитов, для спасения художников за комиссию. Художники-спасатели предлагают домовладельцу, лишенному права выкупа, «чудесное рефинансирование» и/или говорят, что они могут «спасти дом» от потери права выкупа.
Приобретение
[ редактировать ]Метод достижения этой цели включает получение нового финансирования для собственности. Художники-спасатели обращаются к домовладельцу, используя такой титул, как частный инвестор . Дополнительная сторона, называемая « подставным заемщиком» , выступает в роли покупателя при продаже. Это требует участия кредиторов и процесса одобрения, поскольку заемщик берет тип ипотечного кредита, называемый рефинансированием с выплатой наличных, для покупки недвижимости. Спасатели организуют закрытие (часто откладывая дату незадолго до выселения домовладельца, чтобы создать срочность). При заключении сделки домовладелец передает право собственности (возможно, невольно) спасателю или организованному инвестору. Художник-спасатель или организованный инвестор выплачивает сумму, причитающуюся при потере права выкупа, для приобретения документа, а также наследует или получает любую часть оставшегося капитала домовладельца. Художник-спасатель выразит намерение вернуть имущество домовладельцу в форме договора аренды или договора купли-продажи .
Простое допущение об ипотеке позволяет владельцу дома, находящегося под залогом, передать право собственности на собственность спасателю без участия какого-либо кредитора. Это приводит к передаче права собственности и долга художнику-спасателю посредством частной сделки. Без одобрения кредитора первоначальный владелец дома несет полную ответственность за любую задолженность по собственности. В этом случае художник-спасатель может либо взимать арендную плату с владельца с ложным обещанием о возможности в конечном итоге выкупить недвижимость, либо взимать платежи, которые, как полагают первоначальные владельцы, предназначены для рефинансирования ипотеки. В этих случаях имущество остается в статусе лишения права выкупа без ведома первоначального владельца. После передачи документа первоначальный владелец и художник-спасатель несут равную ответственность за оставшуюся задолженность, и кредитор требует выплаты.
Результат
[ редактировать ]Домовладельцы остаются в доме и платят арендную плату или платежи по договору (часто выше, чем их предыдущие платежи по ипотеке). Художник-спасатель может немедленно скрыться со средствами, полученными от любого обналичивания акций, не выполнив обязательств по новому ипотечному кредиту. Художник-спасатель не может немедленно уйти с доходами от акций; скорее, они могут взимать арендную плату с первоначального владельца (теперь арендатора). Хотя первоначального владельца можно убедить в том, что он снова платит за владение имуществом, художник-спасатель не намерен отказываться от собственности в любое время. В некоторых случаях художник-спасатель берет как можно больше арендных платежей, не выплачивая ипотеку, в результате чего первоначального владельца выселяют из собственности в результате потери права выкупа, теряя и свой дом, и деньги. В других случаях художник-спасатель устанавливает условия аренды, намеренно недоступные для первоначального владельца. Они неизбежно отстают и их выселяют из своих домов. В этом случае художник-спасатель может использовать или продать имущество по своему усмотрению.
Правовые средства правовой защиты
[ редактировать ]Несколько штатов приняли законы, направленные на предотвращение и/или регулирование схем изъятия капитала. В 2004 году Миннесота приняла всеобъемлющий закон, направленный на практику «обратной передачи права выкупа», а Мэриленд в 2005 году стал первым из как минимум 14 других штатов, принявших модель Миннесоты для регулирования этих сделок. [ 4 ] Эти законы штата требуют адекватного раскрытия информации, ограничения сборов и возможности платить от имени потребителя. Уставы также запрещают определенные обманные и несправедливые действия, связанные с хищением капитала. [ 5 ]
Другие законы, регулирующие деятельность «консультантов по взысканию долгов», были приняты в Калифорнии , Джорджии и Миссури . [ 6 ]
государственные законы о мошенничестве , а также о недобросовестной и вводящей в заблуждение торговой практике. Кроме того, могут применяться [ 5 ] Закон о правде в кредитовании также может регулировать некоторые транзакции.
Нехищное спасение от потери права выкупа
[ редактировать ]В определенных обстоятельствах услуги по спасению выкупа могут быть полезны потребителю. Когда возможности рефинансирования исчерпаны, а процедура обращения взыскания привела к почти выселению, сделка по спасению заложенного имущества с умеренными комиссионными и полным раскрытием информации может быть юридически и этически оформлена.
Потребитель может столкнуться с лишением собственности и потерей всего своего капитала после аукциона по выкупу права выкупа . В качестве альтернативы, спасатели потери права выкупа имеют возможность выкупить дом от потери права выкупа с помощью новой собственной ипотеки. За умеренную плату или часть существующего капитала это может позволить бывшему домовладельцу оставаться в доме в качестве арендатора, пока он восстанавливает свой кредит или увеличивает свой доход. По истечении определенного периода времени домовладелец может выкупить недвижимость у спасателя.
Если все сделано с полным устным и письменным раскрытием информации, условиями, которые потребитель способен выполнить, и умеренными общими комиссионными, спасение от потери права выкупа может подойти потребителям в тяжелых ситуациях.
Этот механизм часто используется членами семьи или друзьями, чтобы предотвратить потерю дома. По сути, инвестор «одалживает» свой хороший кредит домовладельцу, лишенному права выкупа, выплачивая изъятую ипотеку и временно получая право собственности на дом.
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Новая схема охотится на отчаявшихся домовладельцев». Нью-Йорк Таймс . 3 июля 2007 г.
Рынок жилья находится в упадке, и финансовые хищники находят еще один способ воспользоваться преимуществами людей, которые задерживают выплаты. Шакила Мухаммад подписалась на ипотечную программу, чтобы спасти свой дом. Компания прекратила выплаты, и ей грозит лишение права выкупа. Схемы принимают различные формы и часто включают в себя обещания бедствующим домовладельцам аванса наличными, бесплатной ежемесячной арендной платы и шанса сохранить свои дома в долгосрочной перспективе. Но при этом кто-то другой берет на себя дело, берет в долг как можно больше под стоимость дома и кладет деньги в карман. И почти всегда домовладельцы все равно теряют свои дома.
- ^ Аллен Фишбейн и Гарольд Банс, «Рост субстандартного рынка и хищническое кредитование», 277 (HUD Publications, 2001).
- ^ Стив Триполи и Элизабет Ренуарт, Национальный центр потребительского права, «Мечты, лишенные права выкупа: безудержное воровство домов американцев посредством мошенничества со спасением» (2005), доступно по адресу www.consumerlaw.org/news/content/ForeclosureReportFinal.pdf
- ^ См . Стат. штата Миннесота. 325Н (2004 г.); Мэриленд Код Энн, Реальные предложения от 7-301 до 7-321 (2005 г.)
- ^ Перейти обратно: а б Прентисс Кокс, «Лишение справедливости: правовые теории и стратегии решения растущей проблемы», Clearinghouse REVIEW Journal of Poverty Law and Policy, 607-626, март – апрель 2006 г.
- ^ Рис. Гражданский. Код 2945-2945.11; ГА. Код Анн 10=1=393(б)(20)(А)(2005); Мо. Энн. Бытие. 407 935–0,943 (2005).
