Южноафриканское право собственности

Поймы рек Лувувху и Лимпопо .

Закон о собственности Южной Африки регулирует «права людей на определенные объекты или вещи или над ними». Другими словами, речь идет о способности человека совершать определенные действия с определенными видами объектов в соответствии с законодательством Южной Африки. К числу формальных функций южноафриканского права собственности относятся согласование индивидуальных интересов в собственности, гарантия и защита индивидуальных (а иногда и групповых) прав в отношении собственности, а также контроль имущественно-управленческих отношений между лицами (как физическими, так и юридическими). , а также их права и обязанности. Положение о защите прав собственности в Конституции Южной Африки предусматривает те имущественные отношения, которые подлежат конституционной защите. Наиболее важной социальной функцией права собственности в Южной Африке является управление конкурирующими интересами тех, кто приобретает права и интересы собственности. В последнее время усиливаются ограничения на использование и торговлю частной собственностью.

Право собственности охватывает частное и публичное право. и, следовательно, «охватывает не только частноправовые отношения в отношении отдельных видов объектов права, которые являются телесными или бестелесными, но и публично-правовые отношения, имеющие вещный характер, и вытекающие из них права и интересы». Собственность в частноправовом смысле относится к родовому имуществу: то есть к тому, что составляет имущество человека. Право собственности определяет и классифицирует права собственности (например, как вещные или личные) и определяет способы их приобретения, утраты и защиты, а также последствия их осуществления и ограничения, налагаемые фактическими имущественными отношениями, которые не квалифицируются как права.

История

Основные статьи: История Южной Африки и апартеида в Южной Африке

изображающая прибытие Яна ван Рибека , Картина Чарльза Белла .

До принятия нынешней Конституции в 1996 году южноафриканское право собственности находилось под сильным влиянием римско-голландского гражданского права и, в гораздо меньшей степени, английского права собственности . Английское и римско-голландское право имеют совершенно разные концепции прав собственности, и эти различия оказали глубокое влияние на развитие прав собственности в Южной Африке. Английское право собственности основано на теории Джона Локка о том, что права на собственность возникают в результате реализации денежной стоимости собственности посредством приложения труда. Локк категорически отверг идею о том, что завоевание может передавать права собственности, за некоторыми исключениями. Он считал войну соперничеством за жизни, а не за материальные ценности, а это означало, что теряются или приобретаются жизни, а не предметы. По сути, английское право собственности признает владение правами собственности посредством таких механизмов, как уступка или улучшение, но не посредством завоевания. Римско-голландское право действует наоборот. Римско-голландское право собственности основано на Гуго де Гроота о том, что права собственности возникают в результате справедливого приобретения, а приобретение включает в себя насилие. теории Таким образом, в то время как английское право собственности запрещает приобретение прав собственности путем завоевания, римско-голландское право этого не делает. Это фундаментальное различие между английской и римско-голландской теориями собственности окажет большое влияние на колонизацию Южной Африки, в которой приобретение земель британцами происходило преимущественно путем уступки, а приобретение земель африканерами происходило преимущественно путем завоевания.

Одним из примеров того, как эти две несопоставимые системы собственности повлияли на право собственности Южной Африки, является правовой механизм давности. В соответствии с английским законодательством механизмы, подобные давности, такие как сроки исковой давности (эквивалент погашающей давности), неправомерное владение и предписывающие сервитуты (эквивалент приобретательной давности ), действуют путем создания процессуальных препятствий для возбуждения судебного разбирательства , но никогда не могут полностью создать или погасить собственность. права на землю. По словам Джона Салмонда, «одним из наиболее поразительных различий между нашим собственным [английским] и иностранным правом давности является то, что по нашему собственному закону право собственности на материальные вещи не может быть оформлено по давности […] верно"'. Согласно римско-голландскому праву, давность создает и аннулирует права и обязанности, а не препятствует судебному иску. Законодательные акты начала 20-го века в Южной Африке закрепили римско-голландское взаимопонимание над английским.

Определенные принципы права собственности напрямую связаны с римско-голландским правом, например (1) точка зрения, согласно которой собственность является унитарным правом, которое наделяет владельца максимально широкими полномочиями; (2) ограничения абсолютного права владельца на преследование ( ius persequendi ) в пользу определенных добросовестных приобретателей ; (3) признание того, что долгосрочная аренда земли создает вещное право; (4) признание необходимости выхода из земель, не имеющих выхода к морю; (5) акцент на сдаче ( traditio ) как отдельном акте, необходимом для перехода права собственности на движимое имущество; (6) использование движимых облигаций ( obligatio bonorum ) под названием нотариальные облигации в качестве реального обеспечения и т. д. Влияние английского права было более ограниченным, например, (1) введение вечного оброка и аренды ; (2) проникновение английского деликта о причинении неудобства в соседнее право; (3) признание «порчи» способом передачи движимого имущества; (4) принятие технических аспектов системы Торренса ; и (5) законодательство о раздельном владении правами собственности.

Разработка

Голландская Ост-Индская компания основала Кейптаун в 1652 году. Голландские колонисты первоначально отобрали землю силой у местных жителей Сан и Койхой во время Койхой-голландских войн . За войнами последовал систематический захват водных ресурсов (родников, рек) и пастбищ, узаконенный постфактум эксклюзивными земельными грантами, выдаваемыми Компанией колониальным поселенцам. Поскольку британцы постепенно брали на себя контроль с 1795 по 1806 год, а суверенитет над Капской колонией был официально передан в соответствии с англо-голландским договором 1814 года , некоторые африканеры бежали вглубь страны, на северо-восток, чтобы основать свои собственные колонии, бурские республики , отбирая земли у народов банту. . Конфликты усилились во второй половине XIX века, когда стали очевидны богатые минеральные богатства Южной Африки. В 1867 году в Кимберли были обнаружены алмазы , а в 1886 году в Йоханнесбурге — золото . В 1889 году Британская южноафриканская компания получила Королевскую хартию на дальнейший поиск и разработку территорий на юге Африки, где добыча полезных ископаемых могла бы быть прибыльной. Между тем, некоторые более простые правила собственности, такие как упрощенные Система регистрации земли была введена при Джоне Крэдоке, 1-м бароне Хаудене . а в начале 20 века практика регистрации была кодифицирована Законами о реестрах сделок 1918 и 1937 годов.

После основы, заложенной Законом о земле 1913 года и Законом о групповых территориях 1950 года , бантустаны или «родины» чернокожих южноафриканцев в конце апартеида были очень маленькими и экономически обездоленными.

В 1910 году Закон о Южно-Африканском Союзе объединил британские и африканерские общины, возникшие после англо-бурской войны , но исключил чернокожих южноафриканцев из политического участия. Индийцы или «цветные» южноафриканцы также были исключены, что побудило молодого Мохандаса Ганди покинуть страну в 1914 году. С этого момента ряд законов обеспечил белым контроль над южноафриканской землей и гражданской собственностью. Закон о земле 1913 года зарезервировал 92% территории Южной Африки для белых и только 8% для черных. эта цифра была увеличена примерно до 13,6% Законом о земле и доверительном управлении коренными народами 1936 года , хотя чернокожее население страны составляло около 61%. В Законе о городских территориях 1923 года было постановлено, что чернокожие могут въезжать в города только на работу. В 1930-е годы среди многих белых южноафриканцев усилились идеи расового превосходства, а после войны Африканерская национальная партия получила большинство на выборах 1948 года. С этого момента система апартеида строилась посредством законодательства. В Законе о групповых территориях 1950 года страна была разделена на различные регионы по расовому признаку, что привело к принудительному переселению и выселению чернокожих людей из их домов. Закон о развитии групповых территорий 1955 года вообще исключил небелых людей из проживания в белых районах. В Законе о резервировании отдельных удобств 1953 года говорилось, что были выделены отдельные туалеты, парки и пляжи. Поскольку режим апартеида сохранялся, Закон о гражданстве банту 1970 года и Закон о конституции банту 1971 года имели целью «конституционализировать» отдельные штаты внутри южноафриканского государства, где должны были жить чернокожие южноафриканцы. В 1980-е годы мировое осуждение режима, медленное признание его глубокой несправедливости и неустойчивости, а также растущее гражданское неповиновение привели к референдуму и принятию новой конституции. К 1991 году было принято около 17 000 законодательных мер по регулированию контроля над землей и расового разнообразия. Закон 1990 года об отмене дискриминационного законодательства в отношении общественных объектов и Закон 1991 года об отмене земельных мер по расовому признаку положили начало процессу, ведущему к разработке конституции.

Это «чрезмерное законотворчество и манипулирование существующими понятиями собственности привело к краху административной и правовой определенности и, более того, к массовой отсталости» и оставило после 1994 года систему «серьезно скомпрометированной системы земельных прав». Новая конституция прямо защищает право на собственность , включая землю, в разделе 25(1) Билля о правах . В разделах 25 (2) и (3) говорится, как собственность может регулироваться и экспроприироваться с ограниченной компенсацией от людей, которые были лишены собственности после 1913 года в результате расовой дискриминации. Согласно статье 26 Конституции закреплено фундаментальное право на жилище . В 2000 году в деле Правительство Южно-Африканской Республики против Грутбума . Конституционный суд постановил, что, хотя в соответствии со статьей 26 существует право на жилище, которое можно защитить в судебном порядке, его следует интерпретировать в свете административных трудностей, связанных с достижением социальных и экономических прав на практике. Истец, Ирен Грутбум, временно проживала в хижине на земле, которая была изъята для реконструкции. В ходе спора было принято решение о том, что ей предоставят временное жилье, но суд лишь заявил, что правительство должно стремиться решить жилищный кризис и кризис трущоб.

В политическом плане «Белая книга по земельной политике» 1997 года сыграла важную роль в определении целей. Утверждалось, что они должны (1) исправить неравенство эпохи апартеида (2) способствовать национальному примирению и стабильности (3) поддержать экономический рост; и (4) повысить благосостояние и сократить бедность. Новое конституционное устройство поддерживает регулирование и защиту собственности, требует реформы земельного законодательства, прямо предусматривает основные права, такие как доступ к жилью, и дает равное признание принципам общего и обычного права. Во исполнение этого мандата был реализован целый ряд политических мер и приняты законодательные меры, которые «уже оказали значительное влияние на законодательство о собственности».

Источники

Традиционными источниками права собственности в Южной Африке являются общее право, прецедент и законодательство. Римско-голландские принципы всегда составляли основу, но в последнее время они были значительно дополнены законом. а также судами, в число функций которых входит толкование и развитие общего права. Однако все источники южноафриканского права в настоящее время подчинены Конституции и должны рассматриваться и интерпретироваться в свете Конституции. Таким образом, Конституция сама по себе теперь является источником права собственности. как продемонстрировал Конституционный суд в своем заявлении по делу Муниципалитет Порт-Элизабет против различных оккупантов . С 1994 года суд закрепил понятия справедливости и честности (особенно это сформулировано в статье о правах собственности). ) при определении отношений собственности.

Переход к конституционализму придал дополнительную важность таким источникам права, как обычное право , которому теперь, где это уместно, уделяется такое же внимание, как и обычному праву, прецедентному праву и статутному праву. Это возвышение и в то же время подчинение обычного права Конституции стало очевидным в решениях Конституционного суда по спору между общиной Рихтерсвельд и алмазодобытчиком Алекскором относительно возвращения исконных земель коренной общине; в деле Бхе против магистрата Хайелитша , с выводом о том, что первородство мужского пола является неконституционным; и в деле Гумеде против Президента Южно-Африканской Республики , который отменил по причине неравенства некоторые положения законодательства, касающиеся режима собственности в обычных браках. Эти случаи иллюстрируют изменение характера обычных отношений собственности в соответствии с новой конституцией.

Защита собственности

Законодательство Южной Африки «ревниво защищает право собственности и соответствующие права владельца в отношении его собственности, если, конечно, владелец не имеет какого-либо юридически осуществимого права против владельца». Существует множество средств защиты прав собственности. Их можно разделить на три отдельные категории: реальные средства правовой защиты , средства правовой защиты за правонарушения и средства правовой защиты, направленные на неосновательное обогащение .

Реальные средства правовой защиты

Настоящие лекарства связаны с физическим контролем. Они дают владельцу право лишать других доступа к его собственности и пользования ею. Реальные средства правовой защиты либо восстанавливают физический контроль над имуществом владельцу, либо предотвращают нарушение прав владельца. (Интердикт и декларативный приказ также доступны собственникам и владельцам собственности.) Для защиты права собственности используются два реальных средства защиты: rei vindicatio и actio negatoria.

Претензия субъекта

Право собственности включает в себя право исключительного владения рес . Rei vindicatio , или иск о возмещении ущерба, является средством правовой защиты, доступным владельцу для истребования своей собственности, где бы она ни находилась, и от того, кто незаконно владеет ею. Средство правовой защиты дает ему право на «исключительное владение». Он основан на правиле немо плюс юрис , который гласит, что нельзя передавать больше прав, чем у него есть; более кратко: нельзя дать то, чего у тебя нет.

Средство правовой защиты доступно владельцу как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, принимая в последнем случае форму приказа о выселении и распространяется только на коммерческую, торговую или промышленную собственность.

Важно отметить, что средство правовой защиты просто восстанавливает имущественный интерес; он не возмещает ущерб. Решение по делу Мломбо против Фури соответственно, подвергся критике за размытие различия между rei vindicatio и actio ad exhibendum . Первое является восстановительным собственным средством правовой защиты, тогда как второе является деликтным.

Требования

Для того чтобы иск был основан на rei vindicatio, должны быть соблюдены три требования :

1. Должно быть доказательство права собственности со стороны лица, возбуждающего иск;
2. имущество должно существовать и быть идентифицируемым; и
3. ответчик должен физически контролировать имущество на момент возбуждения иска.

В деле «Четти против Найду » Четти подала иск против Найду в отношении имущества, занимаемого Найду, которая утверждала, но не смогла доказать, что она купила эту собственность. В деле установлены следующие правила:

• Владелец не обязан заявлять, что ответчик незаконно распоряжается своим имуществом.
• То, как владелец характеризует контроль ответчика, не имеет значения.
• На ответчике лежит бремя доказывания права: например, залога или аренды.
• Если владелец уступает какое-либо право ответчику, он должен доказать, что право было прекращено, если он по-прежнему желает, чтобы иск был успешным.

Защита

Факт пробанда может быть оспорен в защиту против rei vindicatio . Существует четыре основных защиты:

1. Истец не является собственником имущества. Это обвинение явно потребует от ответчика предоставления документальных доказательств.
2. Указанное имущество больше не идентифицируется или не существует; он, например, был уничтожен.
3. Владение или физический контроль ответчика над имуществом не является незаконным.
4. Ответчик фактически не имеет или больше не имеет физического контроля над имуществом.

Добросовестность не может использоваться в качестве защиты от rei vindicatio .

Эстоппель может быть использован в качестве защиты rei vindicatio только при определенных обстоятельствах; в других — см. ниже — это может просто изменить эффект действия.

Ограничения

Существует два типа ограничений : статутные и общие на использование rei vindicatio . Целью этих ограничений является лишение истца возможности отстоять свои права.

Ограничение эстоппеля по общему праву может выступать в качестве защиты, а также может изменять или ограничивать действие rei vindicatio . В качестве ограничения иска эстоппель блокирует его виндикативную функцию. Право собственности не оспаривается, но владелец не может восстановить владение во время действия эстоппеля. Это равнозначно приостановлению права владельца на защиту своей собственности (он лишен права требовать ее), но важно отметить, что это не наделяет ответчика этим правом. Чаще всего эстоппель применяется в отношении движимого имущества. но его также можно использовать для недвижимого имущества. Для отвода права возражения требуется, чтобы владелец по неосторожности или виновно представил ложные сведения, своим поведением или иным образом имущество было передано контролеру, так что контролер имел право передать его в свою очередь. Лицо, подавшее эстоппель, должно быть, действовало в соответствии с этим искажением фактов. и в результате понес ущерб или убытки.

Что касается сроков давности, Закон о неплатежеспособности предусматривает, что имущество, проданное и переданное после иска о несостоятельности, не может быть предметом rei vindicatio , в то время как, согласно Закону о мировых судах , продажа во исполнение имущества не может быть привлечена к ответственности добросовестного приобретателя при отсутствии недостатков.

Существует несколько конституционных ограничений на применение rei vindicatio к недвижимому имуществу. Конституционное вмешательство привело к принятию законодательства, касающегося выселения, перераспределения и регулирования владения и пользования.

Конституция гласит, что никто не может быть выселен из дома без решения суда. Процедура, которой необходимо следовать, изложена в Законе о предотвращении незаконного выселения и незаконного занятия земель (PIE). что исключает rei vindicatio и другие средства правовой защиты по общему праву. Решение было принято в деле Ндлову против Нгкобо; Беккер против Джика этот PIE применяется также в тех случаях, когда оккупация изначально была законной, но позже стала незаконной. В рамках PIE для частных владельцев предусмотрены различные процедуры. срочные заявки и органы гос. Уведомление должно быть подано в течение четырнадцати дней после слушания и должно включать следующее:

• уведомление о возбуждении дела;
• дата слушания;
• основания производства по делу; и
• информация о праве на явку.

В случае с частными владельцами суд рассмотрит продолжительность оккупации. Если прошло менее шести месяцев, приказ о выселении будет вынесен только в том случае, если это будет «справедливо и равноправно», «после рассмотрения всех соответствующих обстоятельств, включая права и потребности пожилых людей, детей, инвалидов и домохозяйства, возглавляемые женщинами». Если прошло более шести месяцев, постановление о выселении все равно должно быть справедливым и беспристрастным, однако обстоятельства, которые необходимо учитывать, усугубляются вопросом о том, "была ли земля [...] или может ли она быть разумно предоставлена ​​в распоряжение [... ] для переселения незаконного оккупанта». Исключением является «когда земля продается в порядке исполнительного производства в соответствии с ипотекой».

Срочные заявки предоставляются в случае, если причинен существенный вред «любому лицу или имуществу, если незаконный оккупант не будет немедленно выселен с земли», когда «вероятные трудности для владельца или любого другого пострадавшего лица [...] превышают вероятные трудности для незаконного оккупанта», и когда нет другого эффективного средства правовой защиты.

В деле «Жители сообщества Джо Слово против Тубелиша Хоумс» , властями Кейптауна было подано заявление о выселении лиц из неформального поселения Джо Слово в рамках PIE, утверждая, что эта собственность была необходима для строительства доступного жилья для бедных людей. Высокий суд удовлетворил приказ, а жители, получив согласие властей, обратились в Конституционный суд на том основании, что они не являются незаконными оккупантами. и поэтому не могли быть выселены. Суд удовлетворил выселение, но постановил предоставить оккупантам альтернативное жилье.

В деле «Муниципалитет Порт-Элизабет против различных оккупантов » муниципалитет добивался выселения незаконных владельцев муниципальной земли по указанию владельцев соседних земель. Высокий суд удовлетворил это постановление, но по апелляции в Верховный апелляционный суд постановление было отменено. Муниципалитет, в свою очередь, обратился в Конституционный суд, который постановил, что у местных органов власти нет безусловной конституционной обязанности предоставлять альтернативное жилье с точки зрения PIE. «Однако в общих чертах, — писал Дж. Сакс , — суд должен неохотно выдавать разрешение на выселение относительно оседлых жильцов, если только он не удостоверится, что разумная альтернатива доступна, даже если только в качестве временной меры до окончательного доступа к жилью в официальная жилищная программа».

В деле Blue Moonlight Properties против Оккупантов Саратога-авеню , ответчик, частный землевладелец, вручил оккупантам уведомление о выселении. Они сопротивлялись, заявляя о защите в рамках PIE и утверждая, что они имеют право продолжать свою оккупацию до тех пор, пока муниципалитет города Йоханнесбург не предоставит альтернативное жилье. Город оспорил эту обязанность; респонденты утверждали, что его политика была произвольной и дискриминационной. Таким образом, вопрос заключался в том, обязаны ли частные землевладельцы предоставлять альтернативное жилье незаконным жильцам с точки зрения ПИЕ. или должно ли бремя пасть на город. Суд установил, что следует сбалансировать права собственников недвижимости, предусмотренные Конституцией с бедняками и оккупантами, и постановил, что право землевладельцев на равенство были бы нарушены, если бы государство обременяло их предоставлением альтернативного жилья без компенсации. Обязательство по обеспечению доступа лежало на городе, и город не мог передать это обязательство частным землевладельцам. Суд обязал Blue Moonlight Properties выплатить компенсацию и установил, что городские власти нарушили свою конституционную обязанность постепенно предоставлять достаточное жилье. Оно было обязано ежемесячно производить денежную выплату до тех пор, пока не будет найдено такое жилье.

Закон о продлении гарантий владения относится к оккупантам

• у которых есть необходимое согласие на занятие;
• которые не используют занятую землю в коммерческих целях; и
• чей доход составляет менее 5000 руб.

Закон различает оккупантов от 4 февраля 1997 г .: и оккупанты после этой даты. Процедуры и ограничения выселения изложены в разделе 9: «Не менее чем за два календарных месяца [должно быть подано] письменное уведомление о намерении получить постановление о выселении, причем такое уведомление должно содержать предписанные сведения и излагать основания, на которых основано выселение». Принцип «справедливости и равноправия» упоминается неоднократно.

Закон о земельной реформе (о трудовых арендаторах) , который регулирует установление земельной собственности «трудовыми арендаторами», также накладывает определенные ограничения на выселение. Процедуры выселения (которые, опять же, должны быть справедливыми и равноправными) изложены в разделах 7 и 15.

Негативное действие

Actio negatoria позволяет владельцу сопротивляться или отрицать существование предполагаемого сервитута или другого права ответчика причинять физическое нарушение земли. Его можно также использовать, когда движимое имущество было отчуждено без согласия владельца и, несмотря на это, передано до установления rei vindicatio ; а в ситуациях, когда какое-либо лицо вмешалось в удовольствие владельца, заставить это лицо восстановить статус-кво . С помощью actio negatoria собственник может потребовать сноса любых построек, незаконно размещенных на земле (то есть без его согласия).

Средство правовой защиты может быть использовано для получения декларации о правах, требования о возмещении ущерба или получения гарантии от любого будущего нарушения прав истца. Для успешного возбуждения иска истец должен доказать следующие существенные элементы:

• что он имеет право собственности на рассматриваемое имущество;
• что имущество существует и его можно идентифицировать; и
• что поведение ответчика нарушает его права собственности либо потому, что оно представляет собой чрезмерное осуществление признанного ограниченного вещного права, либо потому, что ответчик делает ошибочное предположение о существовании вещного права на имущество.

Уголовные средства правовой защиты

Деликтные средства правовой защиты предлагают владельцу компенсацию или возмещение ущерба за вмешательство в осуществление его прав собственности. Чаще всего правонарушением является неправомерное отчуждение, повлекшее финансовые потери. Деликтные средства правовой защиты применимы в тех случаях, когда физическое восстановление имущества невозможно: то есть, когда имущество было утеряно, уничтожено или повреждено, и в этом случае собственник имеет право на компенсацию его имущественного ущерба. К праву собственности применимы три средства правовой защиты: condictio furtiva , actio ad exhibendum и actio legis Aquiliae . Все они являются личными средствами, а не реальными .

Состояние скрытности

Condictio Furtiva применяется в случаях кражи имущества для возмещения имущественного ущерба. Иск возможен только против вора, но его могут предъявить все лица, имеющие законный интерес к имуществу. Однако важно, чтобы истец был владельцем или имел законный интерес в любой момент времени: то есть интерес должен существовать на момент кражи и должен продолжать действовать на момент возбуждения иска.

Действия, которые будут представлены

Actio ad exhibendum — это общее личное действие, имеющее деликтную функцию. Он возбуждается собственником имущества в отношении лица, неправомерно и умышленно распорядившегося им. Претензия касается стоимости имущества, которое не подлежит взысканию. а основанием ответственности является недобросовестность ( недобросовестность ). Есть несколько требований:

• собственность;
• недобросовестность; и
• родовая утрата.

Действие закона Аквилия

В то время как condictio furtiva и actio ad exhibendum имеют свое собственное конкретное применение (кража и недобросовестное распоряжение соответственно), actio legis Aquiliae представляет собой общий деликтный иск с требованием компенсации во всех случаях, когда имущество было уничтожено или повреждено ответчиком. противоправным и виновным образом. Обычные требования к деликтной ответственности заключаются в следующем: должно быть (i) действие или бездействие (ii), совершенное с виновным намерением (намерение или небрежность), которое (iii) приводит к ущербу или вреду владельцу.

Неосновательное обогащение

Средства правовой защиты от неосновательного обогащения применяются, когда выгоду за счет собственника получает лицо, не являющееся собственником. Собственник может возбудить иск ( condictio sine causa ) против того, кто без причины получил выгоду от владения его собственностью, когда эта выгода должна была ему достаться. Выгода может быть получена в результате потребления или отчуждения имущества, и требование может быть предъявлено только в ситуациях, когда не было учтено никакого рассмотрения ( ex causa lucrativa ); то есть там, где деньги не переходили из рук в руки. В определенных обстоятельствах condictio sine causa может быть единственным средством правовой защиты, доступным собственнику, особенно в отношении добросовестных владельцев, которые потребляли или отчуждали имущество.

Чтобы добиться успеха в своем иске об обогащении, владелец должен доказать

1. что он обеднел в том смысле, что то, что должно было ему достаться, не произошло;
2. что ответчик обогатился за его счет;
3. что этот финансовый сдвиг не имел правовой основы ( sine causa ); и
4. что ответчик действовал добросовестно .

Настоящая безопасность

См. Также: Обеспечительный интерес

Всякий раз, когда кто-то занимает деньги у другого, между кредитором (кредитором) и заемщиком (должником) создаются отношения. Кредитор берет на себя риск того, что заемщик не сможет вернуть задолженность. Чтобы снизить этот риск, закон разработал процесс, который предлагает некоторую защиту кредитору, чтобы он мог вернуть причитающиеся ему деньги в случае, если заемщик не выполнит свои обязательства. В этом процессе проводится различие между случаями, когда заемщик не желает платить, и случаями, когда он не в состоянии платить. Кредитор в таких случаях может потребовать приказ о погашении и заявление о неплатежеспособности соответственно. Однако эти действия не устраняют риск. Следовательно, существует дополнительная защита безопасности , которая может быть как реальной, так и личной.

В отличие от вещного обеспечения личное обеспечительное право дает кредитору личное право погасить основной долг, если должник не сделает этого, тогда как вещное обеспечительное право дает кредитору ограниченное вещное право на имущество, принадлежащее должнику. С точки зрения ограниченного вещного права должник (или третье лицо) соглашается с тем, что кредитор может использовать имущество для погашения основного долга, если должник не сделает этого. Личные обеспечительные права регулируются обязательственным правом ( договорным и деликтным ), тогда как вещные обеспечительные права регулируются вещным правом.

Реальная безопасность важна для торговли, поскольку она обеспечивает механизм, который позволяет владельцам максимизировать свой потенциал по созданию богатства, предлагая имеющуюся у них собственность в качестве обеспечения кредита. Реальное обеспечение дает кредитору ограниченные вещные права на залоговое имущество должника. В Южной Африке ведется значительная судебная деятельность, связанная с обеспечительными правами и защитой конституционной собственности, а также обеспечительными правами и гарантиями от выселения.

Категории

Существует три отдельные категории реальной безопасности:

1. выражают вещные обеспечительные права , которые создаются по договору и включают в себя ипотеку , залог и нотариальное обязательство ;
2. молчаливые реальные обеспечительные права , которые создаются в силу закона и включают молчаливую ипотеку арендодателя , молчаливую ипотеку покупки в рассрочку , залоговое удержание и установленные законом обеспечительные права; и
3. судебные вещные обеспечительные права , которые создаются по решению суда и включают судебную ипотеку и судебный залог.

Функции

Имущество, обеспечивающее основной долг, называется объектом обеспечения . Сторонами обеспечения являются должник, известный как обеспеченная сторона, и кредитор, известный как держатель обеспечения. Реальные обеспечительные права дают владельцу ценной бумаги право препятствовать тому, чтобы обеспеченная сторона распоряжалась ею, а также преференциальное право ( ius praeferendi ). Если обеспеченная сторона не желает погашать основной долг или является неплатежеспособной, держатель обеспечения может после того, как объект обеспечения был арестован и продан во исполнение, потребовать поступления от этой продажи перед любым другим кредитором. Вещные обеспечительные права — это ограниченные вещные права (или iura in re Aliena , или права на чужое имущество). Они предоставляют ограниченные и конкретные права своим владельцам и подлежат принудительному исполнению в отношении третьих сторон.

Создание

Для создания реального обеспечительного права заключается ряд юридических сделок. Их можно классифицировать следующим образом:

• условия предварительные ;
• кредитный договор ;
• соглашение об обеспечении ; и
• совершенство ​ .

Предварительные условия

Прежде чем реальное обеспечительное право сможет возникнуть, необходимо выполнить ряд предварительных условий:

• Недвижимость должна находиться в коммерческой деятельности ;
• стороны должны обладать дееспособностью для заключения юридической сделки;
• собственник имущества должен дать согласие на создание вещного обеспечительного права; и
• стороны должны иметь намерение создать реальное обеспечительное право.

Кредитный договор

Кредитный договор, описывающий соглашение между кредитором и должником, создает только личные права. Он устанавливает основной долг и регулируется договорным правом и Законом о национальном кредите .

Соглашение об обеспечении

В договоре обеспечения, который также создает только личные права, должник обязуется предоставить обеспечение основного долга, установленного в кредитном договоре. Соглашение об обеспечении определяет характер обеспечения: например, ипотека или залог . Это также регулируется договорным правом.

Совершенство

Соглашение об обеспечении недостаточно для создания реального обеспечительного права. Чтобы иметь право на существование, стороны должны соблюдать принцип гласности, который гласит, что ограниченные вещные права совершенствуются путем должной гласности. Таким образом, право должно быть опубликовано, хотя способ будет различаться в зависимости от того, является ли объект обеспечения движимым (в этом случае он должен быть передан залогодержателю) или недвижимым (в этом случае он должен быть зарегистрирован в регистре сделок). После того как публичность будет объявлена, подлинное обеспечительное право будет принадлежать держателю обеспечения.

Природа

Реальные обеспечительные права имеют определенные общие характеристики с другими ограниченными вещными правами: например, предоставление прав и возможность принудительного исполнения. Они отличаются от других ограниченных вещных прав тем, что носят акцессорный или условный характер: их создание и дальнейшее существование зависят от действительного основного долга. В деле Килберн против Эстейта Килберн , Суд установил, что поскольку основной долг недействителен, ограниченное вещное право (в данном случае нотариальная гарантия ) также недействительно.

Аналогичным образом, действие реального обеспечительного права автоматически прекращается при погашении основного долга. Основной долг обычно возникает из договора, но он также может возникнуть из деликта или неосновательного обогащения, естественного обязательства (действительного, но не имеющего юридической силы) и условного обязательства.

Основной долг может быть предназначен для обеспечения существующего или будущего обязательства, и в этом случае его действие будет приостановлено до возникновения этого обязательства. Хотя обычно они принимают форму денег, это не обязательно; например, можно обеспечить обязательство совершить действие. Однако принято выражать долг как выраженный в деньгах за ликвидную сумму, что дает преимущества процедуры предварительного вынесения приговора, облегчая удовлетворение требований кредитора, если должник не выполняет свои обязательства или становится неплатежеспособным.

Если стороны не договорились об ином, вещное обеспечительное право является неделимым, обеспечивает весь долг и связывает обеспеченную сторону (или должника) до тех пор, пока он не будет выплачен. Кроме того, если не оговорено иное, реальное обеспечительное право обеспечивает не только основной долг, но и все его «происшествия». Они могут включать в себя:

• расходы, понесенные держателем ценной бумаги (или кредитором) при сохранности ценной бумаги;
• проценты, взимаемые держателем ценных бумаг; и
• расходы, понесенные держателем ценных бумаг при реализации своих прав.

Вещные обеспечительные права не дают правообладателю права пользования объектом обеспечения, если стороны не договорились об ином.

Объект безопасности

В соответствии с принципом специфичности объект обеспечения должен быть четко определен и описан в договоре обеспечения. Это не может быть имущество, принадлежащее залогодержателю, поскольку человек по определению не может иметь ограниченного вещного права на собственное имущество. Он может быть движимым или недвижимым; это может быть отдельная вещь ( res Singula ) или совокупность вещей ( universitas rerum ); оно может быть даже бестелесным, как в случае с рабством . Обеспеченным лицом должен быть собственник объекта безопасности или хотя бы уполномоченный на это представитель собственника.

Экспресс реальная безопасность

Экспресс-вещные обеспечительные права устанавливаются прямым соглашением и включают залог, ипотеку и нотариальные обязательства. Двумя наиболее важными формами явного реального обеспечения являются специальный залог недвижимого имущества и залог движимого имущества.

Специальная ипотека

Ипотека относится к реальному обеспечению, которое закладывает недвижимое имущество для обеспечения выплаты долга. Ипотека оформляется регистрацией в реестре сделок на основании соглашения между сторонами — залогодателем (должником) и залогодержателем (кредитором). Специальный залог принимается на конкретное недвижимое имущество, но закладываться может как бестелесная, так и телесная недвижимость. Однако имущество должно существовать. Общая ипотека запрещена.

Чтобы ипотека была действительной, она должна быть подтверждена в письменной форме в виде ипотечной облигации. Залог должен быть оформлен залогодателем, заверен Регистратором сделок и внесен в реестр. Для создания ипотеки необходимы два учредительных акта:

1. формирование действующего, обязывающего договора ипотеки, создающего личные права; а потом
2. совершенствование путем регистрации ипотечной облигации в реестре сделок, создавая вещные права.

Ипотечная облигация по делу Thienhaus v Metje & Ziegler , Это документ об ипотеке, запись об ипотечном договоре, запись об основном долге и долговой инструмент. Он устанавливает право залогодержателя на ипотеку ( ius ипотекарий ). Регистрация не зависит от действительности основной причины , поскольку Южная Африка применяет абстрактную систему передачи вещных прав.

Договор ипотеки, регулируемый договорным правом, представляет собой обязательство обеспечить основной долг путем передачи ипотечного залога на недвижимое имущество в пользу залогодержателя. На него распространяется Закон о национальном кредите: то есть

• к информации о кредитодателях;
• к участвующим суммам;
• законно ли соглашение (что не является законным в случае незарегистрированных поставщиков кредитов); и
• к стоимости кредита или процентов или комиссий.

Письменность не является обязательным требованием для заключения ипотечного договора.

Важно отметить, что регистрация служит для пропаганды права ипотеки, а не долга, который она обеспечивает. Хотя сведения о долге (сумма, характер и происхождение) не являются существенным требованием для действительной ипотеки, право ипотеки является дополнительным правом, которое зависит от существования долга. При разработке ипотечных облигаций принято включать признание ответственности залогодателем, чтобы облегчить быстрое и простое средство правовой защиты.

Форма и содержание

За некоторыми исключениями, конкретная форма ипотечной облигации законом не предусмотрена. Однако с течением времени были разработаны определенные стандартные формы.

Ипотечная облигация обеспечивает идентификацию сторон и имущества, а также безусловное признание долга. Что касается договорных аспектов основного долга или обязательства, ипотечные облигации обычно включают положения, касающиеся схемы погашения, сборов и возможности обращения взыскания, а также использования и пользования заложенным имуществом, а также обслуживания и процедур.

Не следует включать положения о конфискации ( pactum commissorium ) и оговорку об упрощенном исполнении ( parate executie ). Первый предусматривает, что в случае неисполнения обязательств залогодателем залогодержатель может оставить имущество себе. Последний предусматривает, что в случае неисполнения обязательств залогодателем залогодержатель может вступить во владение заложенным имуществом и организовать частную продажу. Однако в случае неисполнения обязательств залогодателем стороны могут договориться о том, что залогодержатель может принять заложенное имущество или продать его во внесудебном порядке по справедливой цене.

Операция

Чтобы понять, как работает ипотечная облигация, необходимо принять во внимание как минимум следующие три аспекта:

• Ипотекодержатель имеет преимущественное право ( ius praeferendi ), «преимущественное право», если продажа имущества была взыскана (даже если она была взыскана другими кредиторами). Аналогичным образом, когда должник объявляется неплатежеспособным, залогодержатель должен рассматриваться как привилегированный кредитор. Однако, если выручка от продажи недостаточна для погашения долга, залогодержатель будет приравнен к другим кредиторам по дефициту.
• Залогодержатель имеет право преследования ( ius persequendi ) следить за имуществом, в чьи бы руки оно ни перешло. Ипотека распространяется на имущество и не может быть отменена путем отчуждения, аренды или сервитута.
• Залогодержатель имеет право обращения взыскания . Сначала залогодержатель получает судебное решение. конкретно объявляя недвижимое имущество исполняемым. Затем залогодержатель, как кредитор по решению суда, выдает исполнительный лист на заложенное имущество, поручая шерифу немедленно взыскать взыскание. Есть несколько конституционных последствий, особенно с точки зрения права на доступ к достаточному жилью.
• – Права и обязанности залогодателя еще один важный аспект:
  • Права залогодателя на пользование и пользование ограничены в отношении ипотечной облигации. Ему могут запретить, например, сдавать имущество в аренду, закладывать его в дальнейшем и т. д.
  • Залогодателю необходимо получить письменное согласие залогодержателя, если он желает обременить имущество сервитутом или желает распорядиться имуществом. Если согласие не получено, залогодержатель имеет право на дальнейшее взыскание имущества.
  • Залогодатель сохраняет за собой владение и обязан разумно содержать заложенное имущество.

Прекращение действия

Прекращение ипотечной облигации происходит:

• когда основной долг погашен (вспомните акцессорный характер специальной ипотеки) или погашен путем компромисса , новации , давности , освобождения или зачета ;
• когда заложенное имущество полностью уничтожено, и в этом случае, если это не по его вине, залогодатель не обязан заменять, восстанавливать или заменять имущество;
• при приобретении залогодержателем права собственности на заложенное имущество ( слияние или слияние );
• когда ипотека подпадает под отменяющее условие и это условие выполнено;
• по договоренности; и
• когда заложенное имущество продается во исполнение или управляющим неплатежеспособным имуществом должника, а вырученные средства направляются на погашение долга.

Обещания

Залог – это ограниченное вещное право, которое одно лицо приобретает на чужое движимое имущество в целях обеспечения погашения долга. Он создается путем передачи движимого имущества по соглашению между сторонами, которые называются залогодателем. и залогодержатель.

Залог не дает залогодателю (должнику) возможности сохранить имущество, обременив его вещным обеспечительным правом, но может создаваться как в отношении вещного, так и в отношении нетелесного имущества. Залог в отношении нематериального имущества обычно называют обеспечительной уступкой ( cessio in securitatem debiti ), что означает, что требование к третьему лицу уступает залогодержателю; в этом случае личные права принадлежат залогодержателю. Контроль, который переходит к залогодержателю, известен как квазиконтроль. Однако основное требование по-прежнему принадлежит залогодателю. Может потребоваться публичный акт: например, направление уведомления о цессии должникам залогодателя.

Создание залога обычно происходит в два этапа:

1. Стороны заключают действительный и обязывающий договор залога. Залогодатель соглашается обеспечить действительный основной долг путем передачи в залог своего движимого имущества залогодержателю. Он должен соблюдать все требования действующего договора. Это порождает личные права.
2. Предмет залога передается залогодателем залогодержателю.

Для того чтобы залог стал реальным обеспечительным правом, необходимо, чтобы произошла поставка. Доставка может быть фактической или конструктивной, однако залогодержатель должен сохранить владение предметом залога. Передача владения призвана предать гласности тот факт, что в отношении заложенного объекта установлено вещное обеспечительное право в форме залога. Передача служит защите вещного обеспечительного права залогодержателя, предотвращая отчуждение залогодателем предмета залога или передачу его в залог другому лицу. Вот почему конституция обладания не допускается.

Одним из недостатков передачи владения является то, что (в отличие от ипотечной облигации, при которой владение обычно сохраняется) она не способствует развитию торговли, поскольку большинство предприятий не могут позволить себе отказаться от владения своим движимым имуществом.

Чтобы избежать требования о передаче, стороны иногда заключают симулированную сделку, которая выглядит как один тип, а на самом деле является другим: например, продажа, которая на самом деле является залогом. Отношение судов к смоделированным сделкам лучше всего иллюстрируется классическим делом Vasco Dry Cleaners v Twycross .

Операция

Самым важным из прав, предоставляемых залогом залогодержателю, является его преимущественное право на выручку от продажи в исполнении. Хотя залогодержатель имеет право на владение, он не имеет права пользоваться им, пользоваться им или брать какие-либо его плоды. Он также обязан разумно бережно относиться к заложенному имуществу, а также имеет дополнительную обязанность по прекращении залога вернуть залогодателю заложенное имущество (вместе с его плодами).

Залогодержатель имеет право защитить свое имущество интердиктом. Если он понес необходимые расходы по содержанию заложенного имущества, он может потребовать расходы на содержание и удерживать имущество до их оплаты.

Если залогодержатель добровольно отказывается от владения, залог прекращается, но третье лицо может осуществлять владение от его имени.

Нотариальные облигации

представляет Нотариальная облигация собой ограниченное реальное обеспечение, которое закладывает движимое имущество в попытке обеспечить рейтинг держателя облигации для погашения долга. Чтобы иметь юридическую силу, нотариальная гарантия должна быть нотариально оформлена, а для того, чтобы иметь возможность принудительного исполнения в отношении третьих лиц, она должна быть зарегистрирована в реестре сделок по месту жительства или местонахождению должника по облигациям в течение трех месяцев с момента исполнения. Нотариальная облигация может быть принята только на движимое имущество и просто предоставляет держателю облигации преимущественное право (преимущественное право) перед необеспеченными кредиторами и держателями ипотеки в случае неплатежеспособности должника.

Как правило, держатель облигаций не владеет залоговым имуществом, и поэтому нотариальные облигации обычно содержат «оговорки о совершенстве», позволяющие держателю облигаций конфисковывать и распоряжаться залоговым имуществом в случае неисполнения обязательств должником. Нотариальный держатель облигаций не приобретает обеспечительного права до тех пор, пока облигация не будет оформлена путем вступления во владение заложенным имуществом. что может быть истолковано как наложение шерифа или посланника от имени держателя облигаций. Другими словами, требования к действительному залогу должны быть выполнены. Владелец облигаций не может воспользоваться этим правом без решения суда или согласия должника; более того, в залог должно быть включено условие о совершенстве. Нотариальные облигации имеют две формы: общую и специальную.

Общие облигации

Общий нотариальный залог, регулируемый общим правом, в целом применяется ко всему движимому имуществу, как материальному, так и бестелесному (включая лицензии на продажу спиртных напитков, бухгалтерские долги и деловую репутацию ), находящемуся во владении должника по облигации, которое может включать движимое имущество, приобретенное после исполнения залога. Несмотря на регистрацию в реестре сделок, вещное право обеспечения просто «прикрепляется» к залоговому имуществу и находится в зачаточном состоянии, так что имущество может быть отчуждено без согласия держателя облигации, и облигация не связывает какую-либо третью сторону, приобретающую имущество. . То есть преимущественное право держателя облигаций утрачивает силу после продажи в процессе исполнения; однако, когда имущество должника по облигациям конфискуется как неплатежеспособное, предпочтение держателя облигаций все еще может быть усовершенствовано.

Специальные облигации

Специальный нотариальный залог принимается на конкретную движимую вещь залогового должника. В то время как общее право регулирует общую облигацию, специальная облигация является созданием закона и регулируется Законом об обеспечении движимого имущества 1993 года. отличались До 1993 года правовые принципы, регулирующие специальные облигации, в Натале от принципов в остальной части страны; они были изложены в Законе о нотариальных облигациях (Натале) 1932 года, согласно которому нотариально зарегистрированный в установленном порядке залог движимого имущества считается переданным владельцу облигации в залог. В остальной части страны действуют принципы, изложенные в деле Купер против Ди Местера. были применимы, так что специальный нотариальный держатель облигаций имел равный статус со всеми другими кредиторами в случаях неплатежеспособности.

С 1993 года движимое имущество, если оно зарегистрировано, считается заложенным и переданным; иными словами, Закон 1993 года распространил наталианские принципы на остальную часть страны, так что общее право залога теперь применяется к специальным облигациям. Это также сделало положения о совершенстве ненужными для специальных облигаций.

Важность указания и описания движимого имущества в нотариальном залоге была проиллюстрирована в деле Ikea Trading und Design против BOE Bank . Проверка заключается в том, способна ли третья сторона идентифицировать имущество по условиям самой облигации, не прибегая к внешним доказательствам. Причина этого требования заключается в том, что одна из функций облигации заключается в опубликовании факта создания реального обеспечительного права.

Молчаливая реальная безопасность

Молчаливые реальные обеспечительные права включают молчаливую ипотеку арендодателя, молчаливую ипотеку покупки в рассрочку, залоговое удержание и установленные законом обеспечительные права. Они создаются в силу закона.

Молчаливые гипотезы

Единственная молчаливая ипотека общего права, признанная в Южной Африке, — это ипотека арендодателя недвижимого имущества. Остальные ипотеки являются установленными законом, наиболее важной из которых является молчаливая ипотека продавца по договору купли-продажи в рассрочку.

Ипотека Арендодателя

Молчаливая ипотека арендодателя, также известная как ипотека арендодателя, возникает в результате отношений между арендодателем и арендатором. Его целью является обеспечение обязательства арендатора по уплате арендной платы, предусмотренной договором аренды, и он вступает в силу (в силу закона) как только возникает задолженность по арендной плате. Ипотека является дополнением к долговому обязательству; соответственно, он отпадает (в силу закона), как только выплачивается арендная плата.

К имуществу, подлежащему молчаливой ипотеке ( invecta et illata ), относятся товары (движимые вещи), принесенные в помещение арендатором, а также любые плоды имущества, которые арендатор получил, но еще не вывез из имущества. Однако товары должны присутствовать в помещении на момент исполнения ипотеки. Знание арендодателя о существовании товара не требуется для того, чтобы ипотека могла быть приведена в исполнение.

Для создания реального обеспечительного права арендодатель должен довести до совершенства молчаливую ипотеку, получив постановление суда, которое запрещает отчуждение или удаление invecta et illata или закрепляет их. После того как ипотека арендодателя завершена, арендодатель приобретает реальное обеспечительное право: преимущественное право после продажи движимого имущества во исполнение. Арендодатель может также запретить арендатору вынести invecta et illata из помещения.

Если invecta et illata недостаточно для покрытия задолженности по арендной плате, ипотека может быть распространена на invecta et illata , принадлежащую субарендатору. Если того и другого недостаточно, ипотека может быть распространена на имущество, принадлежащее третьему лицу, при условии, что:

• имущество было внесено в арендованное помещение арендатором с явного или подразумеваемого ведома третьего лица;
• оно предназначалось для постоянного использования арендатором; и
• арендодатель не знает, что имущество принадлежит третьему лицу.

Молчаливая ипотека арендодателя будет признана недействительной, если третье лицо сообщит арендодателю о своем владении рассматриваемым имуществом до оформления ипотеки.

В деле Муниципалитет Блумфонтейна против Джексонса , Апелляционный отдел постановил, что, если третье лицо не предприняло разумных мер для защиты своего имущества от ипотеки арендодателя, суды сделают вывод, что имущество было перенесено в арендованные помещения с подразумеваемого ведома и согласия этой стороны.

Важно отметить, что Закон об обеспечении движимого имущества исключает ипотеку арендодателя в отношении имущества, приобретенного на условиях договора купли-продажи в рассрочку. Точно так же движимое имущество, находящееся под особым нотариальным залогом и находящееся во владении третьего лица, то есть кого-либо, кроме держателя залога, исключается из ипотеки арендодателя, если только ипотека не была оформлена до регистрации залога.

Ипотека покупки в рассрочку

Договор купли-продажи в рассрочку , также известный как продажа в рассрочку, позволяет оплатить покупную цену частями после доставки арендованного имущества. Право собственности остается за продавцом до тех пор, пока арендатор не выплатит последний взнос за аренду. Молчаливая ипотека продавца вызвана арестом нанимателя. Продавец имеет обеспеченное право требования на невыплаченные суммы, причитающиеся по договору купли-продажи в рассрочку. Ипотека продавца по договору купли-продажи в рассрочку обеспечивает право требования продавца в отношении непогашенных платежей, так что продавец имеет преимущественное право требования.

залоговое удержание

Залог , также известный как право удержания, может быть вещным обеспечительным правом, возникающим в силу закона, или личным правом. Его цель состоит в том, чтобы обеспечить возврат денег или труда, которые залогодержатель израсходовал на движимое или недвижимое имущество залогодержателя. залогодержателя Он действует как защита rei vindicatio и дает право залогодержателю сохранять владение имуществом до тех пор, пока ему не будут компенсированы понесенные расходы. Сюда не входит право на продажу имущества в порядке исполнения. В деле Сингх против Сантама суд постановил, что залогодержатель должен был физически владеть имуществом в момент, когда он понес расходы. (Залог наиболее явно отличается от молчаливой ипотеки в этом отношении.) Как только требование держателя залога будет оплачено, залоговое удержание прекращается автоматически; это дополнение к основному долгу.

Существует два вида залога:

1. Залог по обогащению , основанный на принципе неосновательного обогащения, возникает в тех случаях, когда залогодержатель произвел расходы на имущество залогодателя без его согласия или без юридической обязанности сделать это.
2. Залоги должника и кредитора возникают, когда залогодержатель затрачивает труд на имущество залогодателя в соответствии с действующим договором и служит для обеспечения оплаты.

Право залога может быть прекращено так же, как и другие вещные обеспечительные права:

• путем погашения основного долга;
• путем уничтожения имущества;
• путем слияния ( confusio ); и
• путем отказа.

Судебная реальная безопасность

Если кредитор вынес судебное решение в отношении должника, который не выполнил его, кредитор может принудительно исполнить это решение, обратившись за исполнительным листом. Приказ служит ордером, который уполномочивает шерифа арестовать движимое или недвижимое имущество должника, что создает реальное обеспечительное право в пользу кредитора. Это реальное обеспечительное право, установленное постановлением суда, обычно называется

• в качестве судебного залога , когда арестованное имущество является движимым; и
• как судебная ипотека , когда прикрепленное имущество является недвижимым.

Эти реальные обеспечительные права предоставляют кредитору преимущественное право требования на поступления от продажи присоединенного имущества.

Сервитуты и ограничительные условия

И сервитуты, и ограничительные условия представляют собой ограниченные вещные права на собственность, или iura in re Aliena . Оба они, таким образом, являются ограничениями права собственности и представляют собой бремя для рассматриваемой собственности; они должны быть зарегистрированы в соответствии с документами, подтверждающими право собственности на недвижимость.

Сервитуты

Сервитуты — это вещные права, «вырезанные из полного доминиума владельца». и предоставлять выгоду другому, либо предоставляя ему право использования и наслаждения, либо требуя от владельца воздерживаться от осуществления своего права. И наоборот, понятие сервитута предполагает, что имущество служит либо другому имуществу, либо другому лицу и что доминиум собственника служащего или обремененного имущества должен быть уменьшен сервитутом. Человек не может по определению иметь сервитут на свое имущество ( nemini res sua servit ), поскольку сервитут может быть лишь ограниченным вещным правом на чужое имущество.

Существует опровержимая презумпция необременённой собственности. Бремя доказывания, которое должно основываться на балансе вероятностей, лежит на лице, заявляющем о существовании сервитута.

Природа

Обладатель сервитута в принципе имеет приоритет при осуществлении конкретного права, предусмотренного сервитутом. Служащий собственник может осуществлять все обычные права собственности, но не может ущемлять права сервитута, а следовательно, не может осуществлять те права, которые несовместимы с сервитутом, или предоставлять дополнительные сервитуты, которые нарушали бы существующий сервитут ( servitus servitutis esse non potest ).

Сервитутщик вправе совершать все действия, необходимые для правильного осуществления сервитута, но должен делать это так, чтобы сервитутному собственнику причинялось как можно меньше неудобств и чтобы бремя сервитутного имущества не превышало пределов явные или подразумеваемые условия сервитута.

Законодательство Южной Африки не содержит закрытого перечня вещных прав на землю, но новые виды вещных прав на землю допускаются только с большой осторожностью, в соответствии с мнением, что земля не должна быть излишне обременена. Оно состоялось в деле «Линвестмент против Хаммерсли». что суду может потребоваться дать новое толкование сервитутам, существовавшим на протяжении поколения, в других условиях, чтобы сделать их постоянно полезными для современного общества.

Сервитуты классифицируются в зависимости от того, приносят ли они пользу последующим владельцам. Признаются два типа: предиальные сервитуты и личные сервитуты. Следует ли классифицировать сервитут как личный или предиальный сервитут, зависит от того, приносит ли он пользу конкретному участку земли или конкретному лицу: если выгода благоприятствует земле, то, независимо от личности владельца в любой данный момент, последующие владельцы получит выгоду от процента в служащей земле; если выгода выгодна конкретному человеку, то в лучшем случае выгода будет существовать в течение всей жизни этого человека. Как предиальные, так и личные сервитуты являются ограниченными вещными правами, поскольку они обременяют собственность, и оба могут быть как положительными, так и отрицательными. Позитивные сервитуты дают сервитутчику право «входить на землю служащего собственника для совершения положительного действия», совершения положительного действия; отрицательные сервитуты ограничивают права собственника служебной квартиры.

Феодальные сервитуты

Прадиальные сервитуты — это ограниченные вещные права, существующие только в отношении земли. Они передаются последовательным владельцам одного участка земли, называемого доминирующим многоквартирным домом, который получает выгоду от другого участка земли, служебного многоквартирного дома, принадлежащего кому-либо, кроме владельца доминирующего многоквартирного дома. Другими словами, предиальные сервитуты всегда охватывают по крайней мере два участка земли, один из которых обслуживает другой. Они приносят пользу последующим владельцам и неразрывно связаны с землей, которой они пользуются.

От предиального сервитута требуется, чтобы он приносил пользу владельцу доминирующего многоквартирного дома в его качестве владельца земли (а не просто в его личном качестве). Это называется требованием полезности (или utilitas ). Вопрос в том, увеличивается ли ценность, получаемая от господствующего многоквартирного дома, за счет сервитута. При определении utilitas учитываются следующие факторы:

1. В соответствии с правилом соседства ( vicinitas ), многоквартирные дома должны быть достаточно близко друг к другу, чтобы обслуживающий многоквартирный дом мог разумно улучшить использование и удовольствие от доминирующего многоквартирного дома.
2. Предиальное рабство должно приносить пользу самому господствующему земельному наделу, а не только удовольствию или капризу того, кто в данный момент является землевладельцем.
3. Сервитуты характеризуются пассивностью. Традиционно сервитут не налагает на владельца позитивной обязанности или, лучше сказать, обязанности что-то делать на земле ( servitus in faciendo consistere nequit ). Шведхельм v Хауман поддержал правило о пассивности, из которого есть только два исключения:
   1. сервитут с принуждением собственника сервитутного имущества построить здание определенной высоты ( servitus altius tollendi ); и
   2. сервитут, налагающий на собственника служащей земли обязанность содержать примыкающую стену в исправном состоянии ( servitus onerisferendi ).
4. Предиальные сервитуты неделимы; они налагаются на весь служащий дом.

Права и обязанности господствующего и служащего собственников зависят прежде всего от условий договора, составляющего сервитут. Это соглашение толкуется строго и таким образом, чтобы оно было наименее обременительным для служащего собственника. Доминирующий собственник должен осуществлять свои права Civiliter modo , с должным уважением, то есть к правам служащего собственника.

Любая из сторон может обратиться в суд за декларацией прав. Конкретные обязанности могут быть применены посредством интердикта, а возмещение ущерба может быть присуждено судом, если какая-либо из сторон превысила условия сервитута и понесла имущественный ущерб.

Существует несколько традиционных видов сервитута:

• Городские предиальные сервитуты , где земля используется для проживания, торговли или промышленности. Примеры включают права на поддержку и права посягать на соседнюю землю, а также негативные сервитуты для сохранения вида или источника света. В современных условиях важнейшей категорией городской предиальной кабалы являются ограничительные условия .
• Что касается сельских предиальных сервитутов , то обычно выделяют три основные категории:
  • право проезда;
  • водные сервитуты; и
  • пастбищные сервитуты.
• К способам необходимости ( via necessitatis ) могут относиться право пользования пешеходной дорожкой, право перегона скота или транспортных средств по земле и так далее.

Личные сервитуты

Личные сервитуты представляют собой ограниченные вещные права на движимое или недвижимое имущество (не только на землю) другого лица. Они переходят только к одному конкретному лицу (а не к последующим держателям). Личный сервитут не может быть передан его владельцем (во многом так же, как говорят, что предиальные сервитуты «движутся вместе с землей»); оно прекращается по истечении срока, на который оно было предоставлено, или в случае смерти владельца: оно не может существовать дольше его жизни и не может быть передано третьему лицу. Если владельцем является юридическое лицо, срок его действия составляет 100 лет. В отличие от предиального аналога, личный сервитут является делимым.

Не существует numerus clausus личных сервитутов. Наиболее распространенными и условными формами, унаследованными от римско-голландского права, являются узуфрукт ( usufructus ), usus и жилище .

• Habitatio дает право занимать дом.
• Усус дает право пользования и пользования чужой собственностью.
• Узуфрукт дает право пользоваться чужой собственностью, а также ее плодами.

Другие формы личного сервитута, заимствованные из английского права, включают так называемый «нерегулярный сервитут» (т.е. английский сервитут валовой , содержание которого обычно ассоциируется с предиальными сервитутами, но который устанавливается в пользу отдельного лица), ограничительные условия (т.е. Реальное соглашение на английском языке ), торговые права и право застройщика расширять схему названия раздела.

Узуфрукты

Узуфрукт – это ограниченное вещное право, обычно используемое, когда завещатель желает обеспечить оставшихся в живых членов семьи после его смерти, но хочет, чтобы имущество перешло к кому-то другому, кроме узуфруктуария. Узуфруктуарий может пользоваться имуществом, которое может быть движимым или недвижимым, телесным или бестелесным, а также изымать и приобретать в собственность плоды имущества, которые могут быть как природными (например, урожай и молодняк домашнего скота), так и гражданскими (например, доход от аренды и проценты на капитальные вложения). Узуфруктуарий должен собирать натуральные плоды, чтобы получить право собственности на них. Напротив, гражданские плоды приобретаются узуфруктуарием, как только наступает срок их наступления. Узуфрукт не может распространяться на срок жизни узуфруктария, который, не будучи собственником вещи, не имеет права отчуждать, потреблять или уничтожать ее. Однако узуфруктуарная доля может быть отчуждена, заложена, заложена или продана во исполнение.

В деле Дурбан против Вудхейвена суд поставил под сомнение четкое различие, проводимое между самим узуфруктом и правом пользования, составляющим интересы узуфруктуария. Это решение подразумевает, что характер и цель конкретного личного сервитута должны определять, являются ли права, предусмотренные сервитутом, отчуждаемыми. Права узуфруктуария включают владение, управление, использование и пользование имуществом, а также его естественными и гражданскими плодами. Потребляемое имущество не может быть объектом узуфрукта, поскольку узуфруктуарий должен иметь возможность вернуть имущество собственнику salva rei substantia (или практически нетронутым) по окончании периода узуфрукта. Узуфруктуарий должен использовать имущество разумно, то есть по назначению. Владелец имущества сохраняет все права собственности, подлежащие узуфрукту, и поэтому может отчуждать или закладывать имущество, подпадающее под действие узуфрукта.

Создание

Личные и предиальные сервитуты создаются соглашением между собственником господствующей квартиры и собственником служебной квартиры. Условиями договора будут предусмотрены характер, объем и размер сервитута; цена, которую должен уплатить собственник господствующего многоквартирного дома в качестве вознаграждения за предоставление сервитута; и продолжительность сервитута. Предиальный сервитут может предоставляться бессрочно или существовать в течение определенного периода времени или до выполнения определенного условия.

Соглашение порождает личное право требовать регистрации сервитута. Регистрация создает его реальную природу. Личный сервитут также может быть создан по соглашению, но чаще личный сервитут, например узуфрукт, создается на основании завещания. Сервитут может быть установлен также путем государственного гранта. Законом могут устанавливаться как личные, так и предиальные сервитуты. Приобретение сервитута также может иметь место в соответствии с Законом о давности . по приобретательной давности. Сервитуты также могут возникнуть по решению суда (например, по необходимости ).

Вымирание

Сервитуты могут быть прекращены по соглашению. Обычно от них можно отказаться (хотя необходимо доказательство намерения отказаться), а также они могут быть погашены с течением времени (хотя к положительным и отрицательным сервитутам применяются разные правила). Сервитут прекращается, если имущество, к которому он относится, уничтожен, но возобновляется, если имущество восстановлено.

Сервитут, установленный на ограниченный срок или при определенных условиях, истекает по истечении установленного срока или при выполнении указанных условий и постановлением суда подтверждается его прекращение. Сервитут также может быть прекращен в соответствии с законом.

Феодальные сервитуты

Если в случае предиальных сервитутов господствующая и служащая многоквартирные дома объединяются, сервитут прекращается: если слияние не было задумано как постоянное, сервитут возобновляется при новом разделении имущества; если слияние было задумано как постоянное, сервитут не возобновится при повторном разделении собственности. Предиальные сервитуты также прекращаются, когда требования их конституции больше не могут быть выполнены.

Личные сервитуты

Личный сервитут прекращается со смертью держателя сервитута. Личный сервитут может прекратиться и при выполнении отменительного условия. Закон о реестрах сделок предусматривает регистрацию истечения срока личного сервитута.

Правоприменение

Большинство средств правовой защиты, доступных собственнику, доступны с соответствующими изменениями и сервитутному держателю. Таким образом, держателю сервитута обычно доступны следующие средства правовой защиты:

• заявление о правах судом;
• обязательный интердикт;
• запретительный интердикт;
• мандат споли ;
• деликтный иск о возмещении вреда.
• преступление 1912 года

Ограничительные условия

Ограничительные условия представляют собой уникальный набор ограниченных вещных прав, которые используются в контексте градостроительства и управления землепользованием. Эта область права стала «настолько специализированной и настолько важной», что требует отдельного раздела.

Ограничительные условия носят характер городских предиальных сервитутов. Они состоят из широкого спектра ограничений на использование земли и обычно содержатся в передаточном акте. Целью ограничительного условия является:

1. создать согласованную и гармоничную планировку застройки поселка в интересах всех землевладельцев; и
2. сохранить характер района. Это становится важным, когда необходимо устранить ограничительное условие.

Определение

В широком смысле, ограничительное условие включает в себя зарегистрированное ограничительное условие правового титула, которое зарегистрировано в передаточном акте, но которое также включает в себя любое другое ограничение в любом другом акте или другом документе, в соответствии с которым сохраняется право на землю. Примером этого является положение в схеме градостроительства. Ограничительные условия работают рука об руку с градостроительными схемами, зонированием и землепользованием.

В узком смысле ограничительные условия – это зарегистрированные ограничения на использование земли. К ним относятся те условия, которые записываются в передаточный акт в процессе застройки поселка. Ниже приведены примеры:

• «Эрф не подлежит делению».
• «Землю следует использовать только для проживания».
• «Никакого дополнительного строительства не будет».
• «Эрф не должен использоваться для торговли».

Важно отметить, что большая часть терминологии, используемой в этой области права, — «ограничительное условие», «условие правового титула», «ограничительное условие правового титула», «ограничительное условие титульного документа», «ограничение правового титула», «ограничение правового титула». состояние дела» — все это относится к одному и тому же. Однако ограничительные условия следует отличать от ограничений схем градостроительства и землепользования.

Природа и характер

Как отмечалось ранее , ограничительные условия носят характер городских предиальных сервитутов. Таким образом, все заинтересованные стороны взаимно и взаимно обязаны соблюдать положения ограничительного условия.

В деле Ex parte Optimal Property Solutions суд постановил, что зарегистрированные предиальные сервитутные права включены в конституционную концепцию собственности. таким образом, что снятие или устранение ограничительного условия может быть равнозначно лишению собственности.

В деле Ван Ренсбург против муниципалитета Нельсона Манделы Бэй было установлено, что ограничительные условия действуют в частной сфере, но также носят публичный характер, так что как частные граждане, так и государство обязаны уважать и поддерживать их. На муниципалитет была возложена обязанность знать об ограничительном условии и действовать в соответствии с ним.

Может возникнуть коллизия между положениями ограничительного условия и схемой градостроительства или землепользования. В таких случаях ограничительное условие обычно имеет приоритет.

Ограничительные условия не могут быть сняты автоматически. Прежде чем владелец сможет реализовать или воспользоваться условиями градостроительной схемы, он должен устранить любые существующие юридические препятствия. В противном случае Управление градостроительства может возбудить против такого собственника дело с целью заставить его/ее соблюдать градостроительные правила.

Правоприменение и защита

Когда владелец использует свою собственность способом, противоречащим положениям ограничительного условия, физическому или юридическому лицу, чьи права таким образом нарушаются, доступен ряд средств правовой защиты:

• обратиться в суд за интердиктом ;
• обратиться в суд за декларацией прав ;
• обратиться в суд за мандамусом ;
• возбудить иск о возмещении ущерба;
• искать конституционные средства правовой защиты (когда, например, право на административные меры было нарушено); или
• искать средства правовой защиты (поскольку законы могут квалифицировать правонарушение в случае нарушения ограничительных условий).

Возможная защита от иска, возбужденного для обеспечения соблюдения положений ограничительного условия, заключается в том, что характер территории изменился настолько, что первоначальное ограничительное условие больше не применимо, стало бесполезным и не нуждается в принудительном исполнении.

Удаление или изменение

Отмена и изменение ограничительного условия могут происходить разными способами, чаще всего по заявлению суда или по закону. Ex parte Optimal Property Solutions подтверждает процедуру подачи заявления ex parte , а Закон о снятии ограничений , например, содержит процедуры, посредством которых определенные ограничения и обязательства в отношении земли, включая ограничительные условия, могут быть изменены, приостановлены или отменены. Процедура предусматривает, в частности , что заявление должно быть составлено по установленной форме и сопровождаться уплатой пошлины и уведомлением в провинциальной газете для подачи возражений.

У этих процедур есть множество преимуществ и недостатков.

Минералы

Смотрите также: Горнодобывающая промышленность Южной Африки

Приобретение, использование и распоряжение правами на добычу полезных ископаемых теперь регулируются Законом о разработке минеральных и нефтяных ресурсов (MPRDA). который вступил в силу 1 мая 2004 года . Таким образом, старые принципы общего права, касающиеся приобретения, использования и отчуждения прав на добычу полезных ископаемых, больше не применимы. MPRDA закрепляет государственную власть и контроль над минеральными и нефтяными ресурсами страны.

История

Исторически право на полезные ископаемые подпадало под действие закона о собственности. Права на добычу полезных ископаемых могут быть лишены права собственности на землю. Отделение прав на добычу полезных ископаемых от прав на добычу полезных ископаемых позволило третьим лицам стать обладателями прав на добычу полезных ископаемых. Таким образом, право на полезные ископаемые могло существовать отдельно от права собственности на землю после прекращения права. При определении характера и содержания прав на недра суды опирались на установленные вещно-правовыми принципами сервитутов.

В традиционном, общем правовом смысле право на добычу полезных ископаемых включает в себя права на доступ к земле, искать и добывать на нем и добывать полезные ископаемые вместе со всеми дополнительными правами, которые позволяют извлекать полезные ископаемые.

Права на добычу полезных ископаемых были ценным активом. Право собственности на полезные ископаемые перешло от землевладельца к правообладателю недр. Согласно общему праву, обладатель прав на добычу полезных ископаемых не был обязан эксплуатировать эти права: иными словами, добывать.

Новое минерально-правовое устройство ввело систему государственной опеки как основу для нормативного контроля над полезными ископаемыми и горнодобывающей деятельностью, а также ясно дало понять, что единственный способ приобрести новые права - это получить их от государства. Закон о регистрации прав на добычу полезных ископаемых (MTRA) содержит переходные положения, которые облегчают преобразование прав на добычу полезных ископаемых, полученных в соответствии с предыдущим законодательным постановлением, в права в рамках новой законодательной системы.

Пятилетний переходный период, созданный MPRDA, истек.

Право собственности

Принцип общего права cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos гласит, что владелец земли является владельцем не только поверхности, но и всего, что находится над и под ней. MPRDA обеспечивает: однако эти минеральные и нефтяные ресурсы являются общим наследием всех людей в Южной Африке, хранителем которых является государство, хотя MPRDA прямо не оставляет за государством право собственности на «неотделенные» полезные ископаемые или нефть.

Согласно одной точке зрения, право собственности на полезные ископаемые и нефть, еще не добытые на земле, принадлежит государству; Другая точка зрения направлена ​​на то, чтобы отличить минеральные и нефтяные ресурсы от полезных ископаемых и нефти как таковых, чтобы коллективное богатство полезных ископаемых и нефти принадлежало государству, в то время как право собственности на неотделенные полезные ископаемые по-прежнему принадлежало владельцу земли, даже если владелец не может иметь возможность разрабатывать такие полезные ископаемые. Третья точка зрения утверждает, что «опека» государства над минеральными и нефтяными ресурсами не означает права собственности на неизвлеченные полезные ископаемые и нефть: в соответствии с доктриной общественного доверия землевладелец остается владельцем неизвлеченных полезных ископаемых и нефти. Четвертая точка зрения заключается в том, что не имеет значения, кому принадлежит право собственности на полезные ископаемые и нефть в почве. AgriSA против министра полезных ископаемых и энергетики; Однако дело Ван Ройен против министра полезных ископаемых и энергетики показывает, что это не просто академический вопрос.

Государственные дела

Пятая точка зрения заключается в том, что с точки зрения MPRDA, минеральные и нефтяные ресурсы представляют собой новую категорию общественных ресурсов . передача минеральных и нефтяных ресурсов под опеку государства. Основополагающие права собственности землевладельца на не добытые полезные ископаемые теоретически не были уничтожены, но такие права больше не могут иметь большого практического применения. Государство, выполняя свою хранительную роль, наделено способностью регулировать доступ к ресурсам и обязано обеспечивать их оптимальное использование.

Положения MPRDA не являются исчерпывающими. В нем ничего не говорится о праве собственности на полезные ископаемые и нефть после их добычи, законно или нет. Утверждалось, что общее право применяется по остаточному принципу, так что обладатели различных прав (прав на разведку, разрешений на добычу полезных ископаемых, прав на добычу полезных ископаемых, прав на разведку или прав на добычу), которые имеют право извлекать и распоряжаться полезными ископаемыми или нефтью, приобретают право собственности на минералы или нефть при добыче.

Важные понятия

Для понимания этой области права важны три основных понятия, а именно «земля», «полезные ископаемые» и «нефть». «Земля» включает в себя не только «сушу», но и, с точки зрения MPRDA, море. Право собственности на земельный участок принадлежит лицу, на имя которого он зарегистрирован. Чтобы квалифицироваться как «минерал», вещество должно находиться в твердой, жидкой или газообразной форме и встречаться в природе в земле или воде; кроме того, он должен быть продуктом геологического процесса или должен встречаться в отвалах или отложениях остатков. Нефть – это вещество, которым может быть любой жидкий или твердый углеводород или горючий газ, существующий в естественном состоянии в земной коре.

Права

Государство может предоставлять или отказывать в различных видах прав в отношении минеральных или нефтяных ресурсов и земли, к которой относятся эти права. Такие права включают

• разрешения на разведку;
• разведочные права;
• разрешения на извлечение полезных ископаемых при поиске;
• разрешения на хранение;
• разрешения на добычу полезных ископаемых; и
• права на добычу полезных ископаемых.

Как объяснялось ранее , предоставление прав на разведку или добычу полезных ископаемых само по себе не дает права собственности на неотделанные полезные ископаемые.

Экспроприация и компенсация

Некоторые комментаторы утверждают, что положения MPRDA равносильны «институциональной экспроприации » прав на добычу полезных ископаемых. Другие ученые предпочитают анализ каждого конкретного случая, чтобы определить, как обычные права общего права были заменены новыми правами в соответствии с MPRDA, в то время как третьи утверждают, что MPRDA представляет собой не что иное, как законное осуществление регулирующих полномочий государства в отношении право собственности. Процедура экспроприации изложена в MPRDA, и у государства есть определенные обязательства в отношении компенсации.

Природа

MPRDA классифицирует право на разведку, право на добычу полезных ископаемых, право на разведку или право на добычу, предоставленное министром (или уполномоченным лицом в случае прав на разведку) как «ограниченное вещное право в отношении полезных ископаемых или нефти и земли, на которую такое право относится». Для регистрации контракт на разведку, добычу полезных ископаемых, разведку или добычу должен быть заключен в нотариальной форме.

MPRDA умалчивает о природе других прав на полезные ископаемые или нефть, которые оно признает. Их можно только записать и сохранить. Соответственно, было высказано предположение, что эти права носят личный характер.

Все права, предоставляемые министром, являются личными правами. В деле Мипо против Коце , Суд указал, что права возникают, когда министр, как представитель государства-хранителя, соглашается предоставить заявителю право на разведку полезных ископаемых на указанной земле в течение определенного периода. Права на разведку, добычу полезных ископаемых, права на разведку и права на добычу становятся ограниченными вещными правами после регистрации.

Содержание

MPRDA предоставляет описания объема прав, которые могут быть созданы. К ним относятся

• разведочные права;
• права на добычу полезных ископаемых;
• права производства; и
• права на разведку.

MPRDA подробно описывает содержание этих прав.

Наиболее важной обязанностью правообладателей является уплата (сборов, сборов или других вознаграждений) государству.

Конкурирующие права владельца поверхности

В случае возникновения непримиримых разногласий между землевладельцем и обладателем права на добычу полезных ископаемых преимущественную силу имеет правообладатель. Этот принцип был подтвержден в деле Anglo Operations против Sandhurst Estates. Министр прямо уполномочен MPRDA экспроприировать собственность для целей разведки или добычи полезных ископаемых, если это необходимо для достижения целей MPRDA. Согласно делу Meepo v Kotze , компенсация должна быть выплачена государством лицу, которое может доказать, что его имущество было экспроприировано в соответствии с положением MPRDA.

Передача и прекращение

Зарегистрированные права на добычу полезных ископаемых или нефть могут быть отчуждены. Если предусмотрен другой правообладатель, требуется письменное согласие Генерального директора Департамента полезных ископаемых и энергетики. Незарегистрированные права на полезные ископаемые или нефть не могут быть переданы, сданы в аренду или обременены ипотекой.

Права на полезные ископаемые и нефть не безграничны; они действуют в течение заранее определенного периода времени. По истечении этого срока права прекращаются вместе с ним. Права также теряют силу в случае смерти правообладателя. В случае юридического лица права теряют силу, когда юридическое лицо снимается с учета без правопреемника.

Социальная и экологическая ответственность

Помимо регулирования доступа к минеральным и нефтяным ресурсам, MPRDA направлено на достижение различных социальных целей. Двумя наиболее важными из них являются защита окружающей среды и достижение « расширения экономических возможностей чернокожих» : правообладатели несут ответственность за восстановление и управление негативным воздействием на окружающую среду, в то время как MPRDA стремится существенно и значимо расширить возможности для исторически неблагополучных слоев населения. лиц, в том числе женщин, для входа в горнодобывающую и промышленность . Эта последняя цель отражена, среди прочего , в требованиях по конвертации прав на добычу полезных ископаемых старого порядка в права нового порядка, а также в требованиях к заявкам на получение новых прав на добычу полезных ископаемых. Кроме того, владельцы прав на добычу полезных ископаемых и нефть должны ежегодно демонстрировать соблюдение условий расширения экономических прав и возможностей чернокожих.

Вода

См. Также: Водоснабжение и канализация в Южной Африке и Приватизация воды в Южной Африке.

Вода как природный ресурс теперь регулируется Национальным законом о воде (NWA). и Закон о водоснабжении (WSA) Согласно этим законам, вода как природный ресурс была передана под опеку и ответственность правительства Южной Африки.

Раньше существовали категории государственной и частной воды, и частные права на воду составляли неотъемлемую часть землевладения. NWA прекратило различие между государственной и частной водой в 1998 году , так что вся вода теперь считается общественной водой. Автоматические частные права на воду были отменены и заменены правами на использование или лицензиями.

Таким образом, права на воду больше не являются частью содержания собственности. Теперь их необходимо рассматривать с точки зрения ограниченных вещных прав на собственность, а не с точки зрения собственности и ее прав.

История

В период до 1997 года отправной точкой были права собственности на воду. Землевладелец был владельцем всей воды, возникающей на поверхности его земли или под ней. Его права собственности давали ему право использовать воду в пределах закона по своему усмотрению и в соответствующих случаях предоставлять водные сервитуты лицам, не являющимся собственниками. Следовательно, вода могла находиться в частной собственности, или же ограниченное вещное право на воду могло принадлежать другому лицу: например, когда у соседних землевладельцев не было достаточного количества воды на их собственных участках.

С 1997 года основное внимание уделяется доступу к воде как основному праву человека, связанному с конституционным правом на достоинство. Права собственности на воду превратились в ограниченные вещные права или права пользования (лицензии).

Общее право

Принцип общего права «прибрежной собственности» доминировал в водораспределении Южной Африки до 1998 года. В отличие от большей части общего права Южной Африки (и, по сути, большей части общего права Южной Африки, касающегося воды), этот принцип зародился не в Нидерландах. ; оно было разработано со ссылкой на английское право . Двойная основа водного права Южной Африки, римско-голландская и английская, не лучшим образом соответствовала контексту Южной Африки, где вода является более дефицитным ресурсом.

Закон о воде

Различие между государственной и частной водой было закреплено в Законе о воде (WA), Основное внимание в нем уделялось регулированию доступа к воде и ее использованию, которую WA попыталась классифицировать как государственную или частную. Классификация была важна, поскольку она определяла, могут ли землевладельцы использовать воду по своему усмотрению. WA признал частные претензии прибрежных землевладельцев в отношении общественной воды, а также все претензии землевладельцев в отношении частной воды.

Новая водная парадигма

Новое водораспределение, введенное в 1997 и 1998 годах, покончило с частным контролем над водой в пользу жесткого государственного контроля. Изменения в водном законодательстве были вызваны фундаментальными политическими и правовыми изменениями в стране: приходом демократии и принятием Конституции. Конституция конкретно предписывает реформу водного законодательства, гарантирующую право на доступ к достаточному количеству продуктов питания и воды. возложение пошлин на государство в этом отношении, предусматривающее, что собственность, не ограничиваясь землей, включает воду, и обеспечение права на безопасную окружающую среду. WSA устанавливает, кто несет ответственность за реализацию доступа к воде на практике, а также как это должно быть сделано. NWA воплощает собой отход от подхода общего права к частной и общественной воде; отправной точкой теперь является «разрешение на использование воды», а не право собственности на воду.

Закон о водоснабжении обеспечивает техническую и практическую основу, в рамках которой поставщики услуг водоснабжения работают на различных уровнях. Услуги водоснабжения включают предоставление услуг водоснабжения и канализации. WSA также предписывает нормы и стандарты, а также систему мониторинга в отношении водоснабжения и услуг. Органом водоснабжения, ответственным за обеспечение доступа к услугам водоснабжения, является муниципалитет, включая районный или сельский совет, как это определено в Законе о переходе к местному самоуправлению.

Национальный закон о воде направлен фундаментально на реформирование водного законодательства в Южной Африке. В качестве отправной точки он принимает тот факт, что вода является дефицитным природным ресурсом. Правительство должно принять меры по регулированию и сохранению этого ресурса, принимая во внимание соображения окружающей среды и устойчивого развития. NWA фактически «открывает» понятие воды в Южной Африке, чтобы доступ к ней был более справедливым. Новая предпосылка заключается в том, что человек имеет право использовать воду только в том случае, если такое использование разрешено Законом.

Государство выступает в качестве доверенного лица или хранителя водных ресурсов и, следовательно, несет ответственность за использование, поток и контроль всей воды в Южной Африке. Любое лицо (в том числе юридическое лицо), желающее получить доступ к воде и использовать ее, может получить доступ и использовать ее только в соответствии с NWA. Существующее законное водопользование может продолжаться при определенных условиях, но для других целей требуется лицензия для получения доступа к воде и ее использования.

NWA предусматривает личные или предиальные сервитуты, когда возникает необходимость переносить воду с одного объекта на другой. Это статутные сервитуты, которые отличаются от общеправовых водных сервитутов не только по содержанию и возможности передачи, но и по своей общей цели и назначению.

См. также

• Английское земельное право
• Договорное право Южной Африки
• Южноафриканское правонарушение
• Кейптаун и районный газовый, легкий и коксовый сектор против директора по оценке
• Люббе против Волскаса в аренде
• Экологическое право Южной Африки
• Сельское хозяйство в Южной Африке
• Земельная реформа в Зимбабве

Ссылки

Книги

• П. Дж. Баденхорст, Хуанита М. Пиенаар и Ханри Мостерт, ред. Закон Зильберберга и Шумана о собственности , 6-е изд. Дурбан: LexisNexis, 2018.
• Франсуа дю Буа, изд. Принципы южноафриканского права Вилле , 9-е изд. Клермонт: Джута, 2007.
• Пол Джексон и Дэвид С. Уайлд, ред. Реформа права собственности . Олдершот, Хантс, Англия; Брукфилд, Вермонт: Эшгейт, 1997.
• Ханри Мостерт, Энн Поуп, Джинни ван Вик, Уоррен Фридман, Хуанита Пиенаар и Питер Баденхорст, ред. Принципы права собственности в Южной Африке . Кейптаун: Издательство Оксфордского университета, Южная Африка, 2010.
• Эй Джей ван дер Уолт и Геррит Дж. Пиенаар. право собственности , Введение в 7-е изд. Клермонт: Джута, 2016.

Случаи

• ABSA Bank Ltd t/a Bankfin против Jordash Auto CC 2003 (1) SA 401 (SCA) .
• ABSA Bank Ltd v Ntsane and Another 2007 (3) SA 554 (T).
• Агри Южной Африки против министра полезных ископаемых и энергетики; Ван Ройен против министра полезных ископаемых и энергетики , 2010 г. (1) SA 104 (ВНП) .
• Миссия апостольской веры Южной Африки (Конгрегация Мейтленда) против Кейпса , 1978 г. (4) SA 48 (C).
• Алекскор Лтд и другие против сообщества Рихтерсвелд и других , 2004 (5) SA 460 (CC) .
• Anglo Operations Ltd против Sandhurst Estates (Pty) Ltd 2007 (2) SA 363 (SCA).
• Aussenkjer Diamante (Pty) Ltd v Namex (Pty) Ltd 1983 (1) SA 263 (A).
• Бхе и другие против магистрата Хайелитша и другие , 2005 (1) SA 580 (CC) .
• Апеллянт муниципалитета Блумфонтейна против ответчика Jacksons Limited, 1929 г., 266 г. н.э.
• Blue Moonlight Properties 039 (Pty) Ltd против Оккупантов Саратога-авеню и еще 2009 (1) SA 470 (W).
• Бритц Н.О. против Снегоцкого и других , 1989 (4) SA 372 (D).
• Chetty v Naidoo 1974 (3) SA 13 (A).
• Клиффорд против Фариньи 1988 (4) SA 315 (Ж).
• Консистория Стейтлервилля против Босмана (1892–1893) 10 SC 67.
• Купер НЕТ в деле Андере против Ди Местера в Андере , 1992 (3) SA 60 (A).
• Банк развития Южной Африки Ltd против Ван Ренсбурга и других NNO 2002 (5) SA 425 (SCA).
• Городской совет Дурбана против Woodhaven Ltd и других , 1987 (3) SA 555 (A).
• Ex parte Optimal Property Solutions CC 2003 (2) SA 136 (C).
• Ex Parte Pierce and Others 1950 (3) SA 628 (O).
• Frankel Pollak Vinderine Inc v Stanton NO 2000 (1) SA 425 (W).
• Grosvenor Motors (Potchefstroom) Ltd v Douglas 1956 (3) SA 420 (A).
• Гумеде (урожденный Шанге) против Президента Южно-Африканской Республики и других , 2009 г. (3) SA 152 (CC) .
• Гундвана против Стеко Девелопмент и другие , 2011 (3) SA 608 (CC) .
• Ikea Trading and Design AG против BOE Bank Ltd 2005 (2) SA 7 (SCA).
• Джафта против Шумана и других; Ван Ройен против Штольца и других , 2005 (2) SA 140 (CC).
• Johaadien v Stanley Porter (Paarl) (Pty) Ltd 1970 (1) SA 394 (A).
• Kia Motors (SA) (Pty) Ltd против Ван Зила и других, 1999 (3) SA 640 (O).
• Апеллянт Килберн против ответчика поместья Килберн , 1931 г., 501 г. н.э.
• Ле Ру и другие против Левенталя 1905 TS 742.
• Linvestment CC против Хаммерсли и других , 2008 (3) SA 283 (SCA) .
• Малан и другие против Ardconnel Investments (Pty) Ltd 1988 (2) SA 12 (A) .
• Мипо против Котце и других , 2008 (1) SA 104 (Северная Каролина).
• Менка и другие против Маркома и других , 2008 (2) SA 120 (SCA) .
• Mlombo v Fourie 1964 (3) SA 350 TPD.
• Ндлову в Нгкобо; Беккер и другие против Жики 2003 (1) SA 113 (SCA) .
• Oakland Nominees (Pty) Ltd против Gelria Mining & Investment Co (Pty) Ltd 1976 (1) SA 441 (A).
• Муниципалитет Порт-Элизабет против различных оккупантов , 2005 г. (1) SA 217 (CC) .
• Quenty's Motors (Pty) Ltd v Standard Credit Corporation Ltd 1994 (3) SA 188 (A) .
• Жители общины Джо Слово, Западный Кейп против Тубелиша Хоумс и других (Центр по жилищным правам и выселениям и другим, Amici Curiae) 2010 (3) SA 454 (CC).
• Сообщество Рихтерсвельд и другие против Alexkor Ltd и еще 2003 (6) SA 104 (SCA) .
• RMS Transport v Psicon Holdings (Pty) Ltd 1996 (2) SA 176 (T).
• Шведхельм против Хаумана 1947 (1) SA 127 (E).
• Сингх против Santam Insurance Ltd 1997 (1) SA 291 (A).
• Южноафриканские железные дороги и гавани против Transvaal Consolidated Land and Exploration Co. Ltd, 1961 (2) SA 467 (A).
• Standard Bank of South Africa Ltd против Сондерсона и других , 2006 (2) SA 264 (SCA).
• Standard Bank of South Africa Ltd против Stama (Pty) Ltd 1975 (1) SA 730 (AD).
• Standard Bank van SA Bpk v Breitenbach en Others 1977 (1) SA 151 (T).
• Тьенхаус Н.О. против Metje & Ziegler Ltd и еще 1965 (3) SA 25 (A).
• Trojan Exploration Co (Pty) Ltd и другие против Rustenburg Platinum Mines Ltd и других , 1996 (4) SA 499 (A).
• Ван Ренсбург ННО и другие против муниципалитета Нельсона Манделы Бэй и других 2008 (2) SA 8 (SE) .
• Ван Вурен и другие против Регистратора актов 1907 г., TS 289.
• Химчистка Васко против Твайкросса, 1979 (1) SA 603 (A).

Уставы и т. д.

• Закон о реестрах сделок № 13 1918 года.
• Закон о реестрах сделок № 47 1937 года.
• Закон о продлении гарантий владения жильем № 62 1997 года.
• Закон о групповых территориях № 41 1950 года.
• Закон о несостоятельности № 24 1936 года.
• Закон о земельной реформе (трудовые арендаторы) 3 1996 года.
• Закон о переходе к местному самоуправлению № 209 1993 года.
• Закон о магистратских судах № 32 1944 года.
• Закон о разработке минеральных и нефтяных ресурсов № 28 от 2002 года.
• Закон о регистрации прав собственности на добычу полезных ископаемых № 16 от 1997 года.
• Закон о национальном кредите № 34 2005 года.
• Национальный закон о воде № 36 от 1998 года.
• Закон о нотариальных облигациях (Натал) № 18 1932 года.
• Закон о рецептах № 68 1969 года.
• о предотвращении незаконного выселения и незаконного занятия земель . Закон № 19 1998 года
• Прокламация о преобразовании ссуд в оброк, 6 августа 1813 г.
• Закон о снятии ограничений № 84 1967 года.
• Закон № 57 об обеспечении движимого имущества от 1993 года.
• Закон о водоснабжении № 108 1997 года.
• Белая книга по земельной политике ЮАР, апрель 1997 г.

Внешние ссылки

• Реестры Шотландии « Сервитуты и общественные права проезда » (2011 г.) Реестры Шотландии (по состоянию на 1 ноября 2011 г.)