Стоимость индивидуального перевода

Соглашение о частной комиссии за перевод — это юридический документ, который регистрируется в реестрах недвижимости и который налагает оценку, подлежащую уплате в связи с серией будущих передач права собственности на определенную недвижимость. Оценка может заключаться на фиксированную сумму или процент от продажной цены и обычно действует на ограниченный срок (обычно от 20 до 99 лет). В отличие от налога на передачу права собственности (подлежащего уплате государственному учреждению), оценка частной платы за передачу подлежит уплате определенной третьей стороне, часто общественной ассоциации (например, ассоциации домовладельцев или «ТСЖ»), застройщику, и/или экологическая или благотворительная организация. По данным Коалиции по сохранению общественных пособий, те или иные соглашения о частной плате за перевод обременяют примерно одиннадцать миллионов домов в Соединенных Штатах . Несмотря на то, что они обременяют статистически небольшой процент из примерно 135 миллионов домов по всей стране, более широкое использование частных оценок комиссии за передачу права собственности, особенно застройщиками, начиная примерно с 2007 года, когда финансирование стало трудно получить на коммерчески разумных условиях, привело к ужесточению регулирования как на федеральном уровне, так и на уровне штата.

Процесс

Запись

Соглашения о сборе за частную передачу регистрируются в реестрах недвижимости округа, в котором находится недвижимое имущество, подлежащее обложению налогом. Документ обычно имеет название « Декларация соглашения », «Соглашения, условия и ограничения» или что-то подобное и исполняется владельцем собственности, известным как «Заявитель». Обычно Заявителем является застройщик, который проводит оценку в целях возмещения расходов, понесенных в связи с инфраструктурой и другими капитальными улучшениями, произведенными на объекте или в связи с ним.

Уведомление

Покупатели недвижимости, обремененной оценкой частной платы за передачу, получают как конструктивное, так и фактическое уведомление об оценке.

Конструктивное уведомление — это уведомление, выведенное из записи, и оно существует независимо от того, проверяет ли покупатель запись. Он существует, когда в записи указывается невыполненная претензия, даже если покупатель должен сделать запрос, чтобы убедиться в обоснованности претензии. Это юридический эквивалент фактического уведомления. «Запись подразумевает знание, а знание предполагает принятие». Это справедливо независимо от того, получит ли последующий покупатель фактическое уведомление. Зарегистрированный документ, являющийся звеном в цепочке прав собственности покупателя, представляет собой конструктивное уведомление.

Договоры о сборах за частную передачу фиксируются в реестрах недвижимости. Кроме того, законы о сборах за частные переводы действуют в Алабаме, Калифорнии, Колорадо, Коннектикуте, Луизиане, Миннесоте, Небраске, Неваде, Нью-Джерси, Нью-Йорке, Северной Дакоте, Пенсильвании, Южной Каролине, Южной Дакоте, Юте и Вайоминге. (по состоянию на 2017 год) требуют, чтобы отдельный документ о раскрытии информации также был подан в реестры недвижимости. Сам факт внесения этих документов в публичные архивы представляет собой конструктивное уведомление для покупателей.

Фактическое уведомление существует, когда покупатель действительно знает или имеет информацию о том, что претензия в отношении имущества, которое он или она предлагает приобрести, остается невыполненной. Оно существует даже несмотря на то, что покупателю, возможно, придется провести запрос, чтобы убедиться в обоснованности претензии. Поскольку соглашение о частной комиссии за передачу, а также любые дополнительные уведомления, установленные государством, хранятся в государственных архивах, эти документы должны быть включены в должным образом подготовленное обязательство о праве собственности или краткое изложение права собственности, предоставляя покупателям фактическое уведомление.

Кроме того, в Алабаме, Калифорнии, Коннектикуте, Кентукки, Мэне, Небраске, Нью-Джерси, Северной Дакоте, Пенсильвании, Южной Дакоте и Техасе действуют законы о сборах за частный трансфер. требовать, чтобы в договоре купли-продажи между покупателем и продавцом было раскрыто наличие соглашения о частной комиссии за передачу, которое обеспечивает дополнительную форму фактического уведомления.

Фактическое уведомление и конструктивное уведомление юридически эквивалентны, и для претензий на недвижимость обычно требуется только один тип уведомления. «Истцы, уведомленные о заключении соглашения, как правило, не могут жаловаться на существование соглашения». В отсутствие какого-либо уведомления имущественный иск, как правило, не имеет исковой силы в отношении добросовестных покупателей. В зависимости от применимого законодательства штата, соглашение о неучтенной частной плате за передачу, как правило, не будет иметь исковой силы ни в отношении собственности, ни в отношении покупателя, при отсутствии конкретного раскрытия покупателю, и тогда, вероятно, все равно будет подчиняться некоторым последующим требованиям, записанным в записях о недвижимости.

Оплата

В типичной сделке по продаже недвижимости, обремененной частной оценкой комиссии за передачу, договор на покупку недвижимости поступает в титульную компанию. Затем титульная компания предоставляет потенциальному покупателю обязательство о праве собственности с указанием всех зарегистрированных обременений, включая оценку комиссии за передачу. В качестве альтернативы, процессом закрытия может заниматься адвокат, а вместо обязательства о праве собственности предоставляется аннотация о праве собственности. В течение этого периода «проверки прав собственности» потенциальный покупатель решает, продолжать сделку или нет.

При закрытии сделки комиссия за перевод указывается в заключительном отчете, взимается либо с покупателя, либо с продавца (как это предусмотрено соглашением об оценке или иным образом согласовано сторонами) и обычно переводится обслуживающему агенту, который действует от имени держатели оценки трансферного сбора.

Срок действия

Договор о гонораре за частную передачу обычно прекращает свое действие по истечении определенного периода времени, после чего имущество больше не обременено оценкой комиссии за частную передачу.

Правонарушение

Соглашения о частной передаче прав собственности, как и аналогичные соглашения и ограничения, связанные с недвижимостью, обычно предусматривают законные и справедливые средства правовой защиты, включая обращение взыскания на залоговое удержание и иск против владельца, который, приобретая право собственности на недвижимость, получает право собственности «при условии соблюдения "все претензии и оценки. Кроме того, как и в случае с любой невыплаченной комиссией или оценкой, соглашение о комиссии за частный перевод обычно предусматривает начисление процентов на невыплаченные суммы.

Если плата за передачу не будет уплачена в установленный срок, право собственности все равно перейдет, поскольку обременение представляет собой косвенное, а не прямое ограничение отчуждения. Тем не менее, приоритетное требование в отношении имущества будет существовать, и поэтому закрытие вряд ли удовлетворит инструкции кредитора о закрытии, которые обычно требуют от титульной компании обеспечить (и застраховать), что кредитор находится в превосходящем положении в отношении залогов и претензий.

Дебаты и споры

Цель

Сторонники оценки частных трансфертных сборов предполагают, что, возмещая затраты на капитальное улучшение с течением времени посредством оценки, вместо того, чтобы перекладывать эти затраты на плечи каждого первоначального покупателя (который затем должен финансировать эти затраты и передавать их будущим покупателям), застройщик может снизить первоначальную цену продажи. Оппоненты утверждают, что нет никаких доказательств того, что цена продажи действительно снизилась в результате оценки.

Сторонники отвечают, что никто не будет платить за дом, обремененный оценкой, столько же, сколько за тот же дом, который не обременен, и указывают на исследования, подтверждающие это утверждение, а также выводы законодательного анализа, в том числе:

• Современные финансы против поведенческих финансов: обзор ключевых концепций и основных аргументов (Текущие информационные потоки являются единственным фактором, определяющим текущие движения цен на активы, а рыночные цены являются лучшими отражателями фундаментальной стоимости лежащих в их основе активов);
• Гипотеза эффективного рынка («рынки корректируют цены, чтобы отразить текущую информацию, доступную участникам рынка»);
• Кэл. Законодательный анализ (заключение о том, что «покупатель жилья, который знает, что она должна заплатить такую ​​​​комиссию при последующей перепродаже, заплатит застройщику меньше за дом, чем за сопоставимую недвижимость. Аналогично, будущие покупатели будут платить меньше продавцу»);
• The Economics of Private Transfer Fees Covenants (2010), («[t]он предполагает, что продавец снизит цену продажи [с учетом оценки]. Это предположение хорошо обосновано, поскольку экономическая теория предполагает, что покупатели вооружены факты не будут платить такую ​​же сумму за дом с комиссией за передачу, как они будут платить за тот же дом без комиссии за передачу.");
• Капитализация налога на жилую недвижимость : данные о ставке дисконтирования из Калифорнии (вывод о том, что покупатели недвижимости эффективно капитализируют затраты, начисленные на недвижимость, даже если они не осознают, что именно это делают).

Стороны

Поддержка использования частных трансфертных сборов в основном исходила от общественных ассоциаций, застройщиков и различных экологических и некоммерческих организаций. Противодействие повышению платы за частную передачу собственности возникло в основном со стороны Национальной ассоциации риэлторов («NAR») и Американской ассоциации прав собственности на землю («ALTA»).

Риэлторское противостояние

Раздаточный материал риэлторам предупредил, что продавец, столкнувшийся с комиссией за перевод, может попросить агента по недвижимости снизить комиссию, что называется «комиссионной эктомией». Публично риэлторы позиционировали свою оппозицию как проблему потребителей, утверждая, что владельцы недвижимости не получают никакой выгоды от частных комиссий за передачу собственности, выплачиваемых застройщику.

Сторонники платы за передачу возражали, что (1) аргумент «отсутствия выгоды» не учитывает, что застройщик строит водопроводы, канализационные системы, дороги, коммунальные услуги и дома, которыми покупатели владеют и пользуются ежедневно на протяжении всего срока действия соглашения о комиссии за передачу. ; (2) стоимость, созданная при застройке, возникает в результате этих же улучшений, причем бесспорно, что дома в общинах с водопроводом, канализационными линиями, мощеными улицами, парками, развлекательными центрами и аналогичной инфраструктурой - все это установлено застройщиком за счет застройщика - явно выиграют от улучшений и продадут дороже, чем дома без подключения к аналогичной инфраструктуре; (3) плата за передачу разработчика распределяет бремя оплаты инфраструктуры между теми, кто использует инфраструктуру и получает от нее выгоду; и (4) что комиссии за перевод оплачиваются исключительно покупателем, который (а) согласился заплатить комиссию и соответствующим образом договорился о цене, и (б) приняв на себя обязательство уплатить комиссию, предположительно проанализировал выгоды и бремя, связанные с сделку и определил для себя, была ли эта сделка выгодной.

В Белой книге 2008 года риэлторы выразили обеспокоенность тем, что «частные комиссии за передачу собственности могут увеличить стоимость домов или, в случае их обнаружения, привести к расторжению договоров купли-продажи». Однако в документе NAR признается, что «пока неясно, является ли это обоснованным беспокойством».

Название отраслевой оппозиции

Противодействие индустрии титулов было сосредоточено вокруг потенциальных претензий на право собственности, которые могли возникнуть, если титульная компания пропустила оценку. Сторонники комиссии за передачу ответили, что возможность предъявления иска, вытекающего из документа, который был должным образом внесен в публичные записи, но все еще не учтен титульной компанией, не является уникальной для соглашения о частной комиссии за передачу, а вместо этого присуща каждой ипотеке, залоговому удержанию и обременению. и другие документы, зарегистрированные в реестре актов. Сторонники также отметили, что менее 5% премий по титульному страхованию выплачиваются по претензиям и что каждая претензия возникает из-за халатности титульной компании.

Компания, занимающаяся титулами, утверждала, что соглашения о комиссии за передачу «ухудшают конкурентоспособность», «неоправданно усложняя процедуру закрытия сделок с недвижимостью» в результате того, что размер комиссии «неадекватно раскрывается». Американская ассоциация прав собственности на землю в письме Федеральному агентству жилищного финансирования от 15 октября 2010 г. от имени своих 3800 членов титульных компаний написала:

«потребителям не разрешается выбирать, хотят ли они иметь собственность с прикрепленным соглашением или нет. Частные сборы за передачу часто спрятаны в стопке документов в цепочке прав собственности, называемых Соглашениями, Условиями и Ограничениями (CC&R). Эти соглашения пресловутая иголка на двенадцать страниц в стоге сена, который может представлять собой двести страниц. Потребителям не выдаются CC&R до закрытия или непосредственно перед его закрытием, и многие люди не читают, а тем более не понимают их перед закрытием. Неясность соглашения в этом запутанном документе. может привести к тому, что потребители останутся в неведении о соглашении, пока они не окажутся за столом закрытия или, что еще хуже, когда они пойдут продавать свой дом».

Сторонники платы за передачу ответили, что (1) существование всех оценок, включая взносы ТСЖ, специальные оценки и т. д., раскрывается на ранней стадии заключения контракта, когда покупатели имеют возможность рассмотреть все вопросы, связанные с правами собственности, прежде чем принять решение о продолжении покупки. ; (2) этот процесс раскрытия информации/решения идентичен другим сборам, таким как взносы и начисления ТСЖ, которые, согласно теории «иголки в стоге сена», также в равной степени скрыты; и (3) скрытая плата не будет выплачиваться, что устраняет любые стимулы для сокрытия комиссии и обеспечивает все стимулы для обеспечения того, чтобы плата была раскрыта на видном месте.

Экономические дебаты

Сниженная цена?

Оппоненты утверждают, что нет никаких доказательств того, что покупатели действительно платят более низкую цену. Доктор философии. Журнал Land Economist, пишущий о частных трансфертных сборах, заметил, что это утверждение кажется «нелогичным». поскольку теория рынка гласит, и законодательный анализ сходится в том, и здравый смысл подсказывает, что информированный покупатель не будет платить за землю, обремененную частной комиссией за передачу, ту же сумму, что и за ту же землю без частной платы за передачу. Вместо этого цена, которую платит покупатель, отражает всю доступную информацию на рынке, включая альтернативные варианты, доступные покупателю. Другими словами, цена, которую покупатель готов заплатить, — это сумма, которую покупатель счел приемлемой для этого конкретного покупателя на основании всех известных фактов и обстоятельств. Идея о том, что существует «правильная» цена, является логической ошибкой: цена, подходящая для одного человека, может быть неподходящей для другого.

Оппоненты предполагают, что даже если первоначальная цена будет снижена, общая сумма сборов со временем увеличится. Сторонники отвечают, что каждый покупатель заплатит меньше, чем в противном случае он заплатил бы за необремененную землю. Более того, сторонники отмечают, что более низкая цена продажи приводит к снижению затрат на завершение сделки (включая более низкую премию по титульному страхованию), снижению затрат на ипотечное финансирование, снижению текущих расходов, более легкому доступу к кредиту и другим сбережениям, которые возникают в результате меньшей оплаты за дом. В дополнение к измеримой экономии покупатель может рассмотреть нематериальные вопросы, такие как, [если] часть комиссии за передачу передается некоммерческим организациям, и может ли Покупатель претендовать на дом по более низкой цене ([продается] с передачей комиссию), но не сможет претендовать на [тот же] более дорогой дом ([продается] без комиссии за передачу), а также на перераспределение сбережений (т. е. погашает ли покупатель задолженность по кредитной карте с высокими процентами за счет сбережений). Все эти переменные учитываются в процессе принятия решений, и покупатель и продавец принимают экономическое решение, основываясь на своем восприятии рыночной стоимости сделки. Если эти представления совпадают, сделка заключается и сделка совершается. Парето-эффективный . ... (Когда стороны сделки уходят довольными заключенной сделкой.)»

Затраты на инфраструктуру

Критики предполагают, что частная плата за перевод — это просто способ обогатить разработчиков. Сторонники утверждают, что частная плата за перевод является жизнеспособным альтернативным способом оплаты многомиллионных затрат на инфраструктуру, понесенных застройщиком. В статье «Финансирование инфраструктуры с течением времени » автор рассмотрел влияние финансирования инфраструктуры и пришел к выводу, что «межвременная справедливость с точки зрения распределения [инфраструктурных] издержек между теми, кто их вызывает, эффективность с точки зрения интернализации затрат на инфраструктуру для тех, кто получает от нее выгоду, и стабильность - все это аргументирует для финансирования облигаций сверх заработной платы при финансировании капитальных объектов».

С точки зрения покупателя, готовность заплатить комиссию за [перевод] в будущем в обмен на более низкую первоначальную цену приведет к снижению затрат на приобретение, уменьшению затрат на содержание, а экономическая система, эффективная по Парето, является важным показателем для оценки экономическая эффективность и государственная политика. Соглашения о комиссии за передачу частной собственности уравновешивают потребности покупателя, застройщика и общества эффективным по Парето способом путем более эффективной реструктуризации экономики сделки с недвижимостью. [курсив оригинал; подчеркнуть. добавлен]

Как и анализ доктора Макпика, анализ сотрудников законодательных органов Калифорнии показал, что рынок будет корректировать цену дома, чтобы отразить комиссию, единственной законной заботой является обеспечение надлежащего уведомления покупателя. Другими словами: « Если будущие приобретатели покупают часть собственности с уведомлением об ограничении, сделанном предшественником, то, при отсутствии принуждения или мошенничества, обычно можно считать, что они заключили сделку о собственности с учетом ограничения». и проявить готовность соблюдать его » .

В книге «Капитализация налога на жилую недвижимость: данные о ставках дисконтирования из Калифорнии» , авторы изучили дома, обремененные оценкой Мелло-Рооса, и обнаружили «статистически значимые» доказательства того, что рынок учитывает текущую стоимость обременения, требующего уплаты сбора. Оценка Mello-Roos — это плата, уплачиваемая владельцами недвижимости, обремененной оценкой Mello-Roos, где средства используются для выплаты застройщику стоимости инфраструктуры. Таким образом, использование доходов неотличимо, но с важным отличием: сборы Мелло-Рооса выплачиваются ежегодно, что требует включения обслуживания долга в процесс квалификации ипотеки, тогда как комиссия за перевод, уплачиваемая во время продажи, не включается в процесс квалификации ипотеки. обслуживание долга для целей расчета ипотеки.

Дополнительную поддержку утверждению о том, что плата за передачу собственности делает собственность более доступной, можно найти во многих самих запретительных законах. Ряд законов, регулирующих комиссию за частную передачу, требует, чтобы продавец раскрывал существование комиссии за передачу, и в противном случае покупатель может возместить разницу между рыночной стоимостью недвижимости, на которую распространяется обязательство по комиссии за частную передачу, и рыночной стоимостью. стоимость недвижимого имущества, если на недвижимое имущество не взималась плата за частную передачу. Парадоксально, но эти законы в значительной степени основаны на предположении (выдвинутом NAR и ALTA) о том, что нет никаких доказательств того, что плата за передачу права собственности снижает цены на жилье, однако само законодательство, которое они выдвинули, молчаливо признает, что плата за передачу собственности на самом деле снижает цены на жилье. Если бы комиссия за передачу на самом деле не снижала цены на жилье, не было бы необходимости определять это средство «уменьшения стоимости», однако, если цены на жилье будут снижены, покупатели, очевидно, выиграют от более легкой квалификации, более низких транзакционных издержек, и более низкие затраты на содержание – в обмен на оплату комиссии за перевод во время будущей продажи.

Тот факт, что плата за частный перевод снижает цены на жилье и уменьшает ежемесячное или ежегодное бремя обслуживания долга, имеет важные последствия для государственной политики в отношении доступности жилья. Бесспорно, что более низкая цена продажи и/или более низкое обслуживание долга означают, что покупатель может претендовать на покупку дома, который в противном случае мог бы быть недоступным, особенно когда речь идет о жилье начального уровня. Как и в случае с правилом FHFA, запреты на государственные трансфертные сборы призваны гарантировать, что домовладельцы с несовершенной кредитной историей не смогут выбирать, как покупать свои дома, и будут вынуждены покупать дома хуже, чем они могли бы себе позволить в противном случае, причем не так уж важно, готов ли застройщик распределить затраты на капитальное улучшение.

Реальность такова, что подача документа в реестр актов, как правило, является фатальной для юридического аргумента о ненадлежащем раскрытии информации, поскольку обременение появится в должным образом подготовленном обязательстве о праве собственности. Кроме того, современные законы о записи предоставляют соглашения о частных комиссиях за передачу такой же наглядности, как и любое другое обременение записи, что позволяет покупателям принять обоснованное решение.

В своем письме в FHFA от 15 октября 2010 г. ALTA затем утверждает, что «отдельное заметное раскрытие соглашения о частной передаче комиссии в земельных книгах не будет информировать потребителей...», утверждая, что:

«Поиск прав собственности обычно выполняется после того, как потребитель заключает договор на покупку дома. Таким образом, раскрытие информации не произойдет до тех пор, пока в процессе закрытия сделки с недвижимостью не произойдет транзакция почти завершена, что дает потребителю Эти чрезвычайно сложные условия придется объяснять потребителю за финальным столом, когда у него меньше всего стимулов отказаться от сделки. иметь дело."

Любой, кто знаком с процессом закрытия сделки с недвижимостью, сразу поймет, что это неверно характеризует этот процесс. Контракты на покупку недвижимости практически всегда предусматривают получение контракта в компании, владеющей титулом, а затем покупатель может провести проверку и проверить обязательство о праве собственности, прежде чем приступить к сделке. Это обычно называют периодом «комплексной проверки» и «проверки прав собственности», то есть периодом, в течение которого покупатель информируется о фактах и ​​принимает решение о покупке. Предполагать, что транзакция «почти завершена» на момент раскрытия соглашения о частной комиссии за перевод, хотя на самом деле транзакция только началась, является существенной неверной характеристикой.

Само беспокойство кажется надуманным. Как уже говорилось, по оценкам Коалиции за сохранение общественных пособий, одиннадцать миллионов домов обременены частной передачей. Отмечая, что некоторые законодательные органы столкнулись с трудностями в продвижении ограничительного законодательства по соглашениям о плате за частные переводы, поскольку практически не было жалоб избирателей на эти соглашения, Институт общественных ассоциаций («CAI») опросил около 1300 общин по всей стране, пытаясь определить влияние комиссии за передачу жилой недвижимости. Исследование пришло к выводу, что нет никаких доказательств того, что соглашения о комиссии за перевод создавали какие-либо препятствия для плавного закрытия сделок. В 2008 году представитель Lennar Builders заявил, что Леннар взимает комиссию за передачу права собственности уже около пяти лет и продал более 25 000 домов с установленной комиссией, но при этом мог «посчитать на пальцах одной руки», сколько раз возникали проблемы с комиссией. возник. Кроме того, согласно общенациональной базе данных дел LEXIS, проведенной автором, не зарегистрировано ни одного случая мошенничества, искажения фактов или нераскрытия существенных фактов, связанных с соглашениями о вознаграждении за передачу разработчикам.

Так почему же шум? Чтобы понять точку зрения НАР, достаточно взглянуть на листовку, распространенную среди ее членов. В листовке говорится о «комиссионной эктомии», которая описывается как агента по недвижимости, которого просят оплатить комиссию за перевод при закрытии сделки. В листовке также говорится о потере политической власти, которая может возникнуть из-за более низких комиссий. Поскольку и комиссия за передачу, и комиссия за недвижимость обычно оплачиваются продавцом, они указываются на стороне продавца в заключительном заявлении. Риэлторы опасаются, что такая близость повысит риск того, что продавец может попросить риэлтора взять на себя комиссию, тем самым снижая комиссию. Риэлторы, как сообщается, также выразили обеспокоенность тем, что более низкая цена продажи (которая стала возможной за счет распределения затрат на инфраструктуру посредством платы за частный перевод) напрямую приводит к снижению комиссии. Особую тревогу вызывает следующий отрывок, изложенный в информационном документе о внутренней позиции Калифорнийской ассоциации риэлторов: что прямо противоречит публичному утверждению, что их оппозиция была вызвана заботой о покупателях жилья:

Политика CAR заключается в том, чтобы «ПРОТИВЛИЧАТЬ» ВСЕМ комиссиям за перевод. Сюда входят сборы, которые поступают в ТСЖ или некоммерческую организацию и приносят прямую пользу покупателю жилья, дома и/или застройки.

Что касается ALTA, то, по-видимому, основная проблема заключается в том, что титульная компания, которая не сможет провести надлежащий поиск прав собственности, может пропустить соглашение о частной комиссии за передачу прав, что, в свою очередь, может привести к иску в отношении полиса страхования правового титула. Однако, как сразу отмечают сторонники частных комиссий за перевод, любая претензия по страхованию титула, выплаченная в результате пропущенного сбора за перевод, будет напрямую связана с собственной небрежностью титульной компании, и, более того, держатели прав на частную комиссию за передачу имеют заинтересован в том, чтобы титульные компании были осведомлены о сборе – в противном случае сбор может быть не выплачен.

И логика, и имеющиеся данные предполагают, что рынок будет корректировать цены на недвижимость с учетом зарегистрированных обременений (включая комиссию за частную передачу прав). Основной оппонент признал, что они выступают против сборов, которые «напрямую приносят пользу покупателю жилья, дома и/или застройки» из-за возможности снижения комиссии. Сторонники указывают, что покупатели выиграют от снижения комиссий за недвижимость, снижения премий по титульному страхованию и снижения расходов на содержание в обмен на их добровольное согласие платить комиссию за передачу права собственности во время будущей продажи. В свете вышесказанного, по-видимому, существует мало или вообще нет рациональных оснований для запрета и многочисленных причин для поощрения частных сборов за передачу собственности, взимаемых застройщиками на разумные периоды в разумных размерах вследствие улучшений, фактически произведенных в недвижимости, и с учетом полное раскрытие информации происходит посредством законов о публичной записи.

Тем не менее, в 2009 году NAR и ALTA начали активно лоббировать против использования частных комиссий за переводы. Они были достаточно сообразительны, чтобы скрыть свои намерения, прикрывая свои аргументы «простой заботой о домовладельцах». Потратив около полумиллиарда долларов на политические пожертвования, лоббирование и связанные с этим расходы, НАР запросил и получил поддержку политических органов как на федеральном уровне, так и на уровне штата.

Эти группы впервые столкнулись по этому вопросу в 2007 году, когда Калифорнийская ассоциация риэлторов («CAR») выдвинула статут «Типовое соглашение о комиссии за передачу частных активов», разработанный NAR и ALTA.

2007 Калифорнийская битва

Модельный статут NAR/ALTA был представлен на законодательной сессии 2007–2008 годов под номером SB 670. и стремился запретить использование всех комиссий за частные переводы в Калифорнии. Однако строители, застройщики и некоммерческие организации вместе с Freehold Capital Partners (которой приписывают широкое использование частных трансфертных сборов) объединились. Новостные сообщения, исследования и комментарии, возникшие в ходе дебатов, включали:

• «Вы не можете возложить все расходы на покупателей жилья и при этом продавать его по доступной цене». Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.
• «Если бы строителям не разрешили переносить затраты на оплату трансфера, им пришлось бы компенсировать это, добавляя тысячи долларов к первоначальной цене продажи своих домов, закрывая доступ покупателям». Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.
• «Строители домов... ищут лучший способ поглотить и распределить... затраты и при этом продавать свою продукцию. Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.
• «Комиссия за перевод представляет собой альтернативу другим механизмам финансирования, которые могут повлиять на доступность жилья». Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.
• «Финансирование возврата средств... помогает поддерживать низкие цены на жилье за ​​счет распределения затрат между всеми бенефициарами проекта». Джули Снайдер. Директор по политике некоммерческой организации Housing California.
• «РИЭЛТОРЫ никогда не жалуются, что дом слишком дорогой, и именно это происходит, когда строители включают все свои затраты в цену первого дома. Почему бы второму и третьему покупателям не разделить затраты?» - Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.
• «Законопроект о запрете комиссий за перевод, поддержанный Калифорнийской ассоциацией риэлторов, был отклонен в сенатском комитете в начале этого месяца. первоначальная цена покупки». Джим Сандерс
• «Законопроект, поддержанный риэлторами, не получил ни одного голоса. Поражение произошло от рук альянса застройщиков и некоммерческих организаций.

Законодательный анализ, подготовленный в связи с SB 670, пришел к выводу:

• «...застройщики использовали частные трансфертные сборы для покупки открытого пространства в качестве меры по смягчению воздействия на окружающую среду для проекта или для поддержки развития доступного жилья и приютов для бездомных». Анализ аппарата Сената (17 апреля 2007 г.).
• «В той степени, в которой наличие комиссии за [передачу] влияет на стоимость собственности, при условии, что размер комиссии будет полностью раскрыт, рынок приспособится к этой комиссии».) Выше.

Калифорния отклонила предложенный запрет и вместо этого приняла §1098 Гражданского кодекса Калифорнии, положительно разрешая дальнейшее использование частных комиссий за перевод.

Поправки в типовой устав

В результате поражения в Калифорнии, которое широко приписывают огромному противодействию со стороны некоммерческих организаций, Типовой статут был переписан, чтобы исключить комиссию за передачу, выплачиваемую некоммерческим организациям, в результате чего дебаты в основном сосредоточились на использовании частных комиссий за передачу строителями и недвижимостью. разработчики.

Федеральное действие

Действия Конгресса

В 2010 году член палаты представителей Максин Уотерс представила в Конгресс законопроект о запрете сборов за частные переводы на федеральном уровне. В противовес этому был внесен национальный законопроект о раскрытии информации. Оба законопроекта умерли в конце текущей сессии.

ФХФА

На федеральном уровне Федеральное агентство жилищного финансирования («FHFA») опубликовало окончательное правило (кодифицированное в 12 CFR Part 1228). регулирование покупок Fannie Mae, Freddie Mac и банками Федерального совета по жилищному кредитованию ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами на недвижимость, обремененную определенными соглашениями о частных комиссиях за перевод, а также ценных бумаг, обеспеченных потоком доходов от таких соглашений.

Ретроспективно, соглашения о частных трансферных комиссиях, заключенные до 8 февраля 2011 г., явно утрачивают силу. Принимая нормативные меры, FHFA ясно дала понять, что ее «правило не запрещает никаких частных комиссий за перевод». и что его «правило не регулирует ни частные соглашения о комиссии за перевод, ни участников рынка, которые их создают или используют». Это Правило не отменяет и не запрещает соглашения о частных комиссиях за перевод, а скорее регулирует типы ценных бумаг с ипотечным покрытием, которыми могут владеть регулируемые организации.

Проще говоря, Окончательное правило определяет типы ценных бумаг, которые могут хранить банки Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральный совет по жилищному кредитованию. Окончательное правило не запрещает ипотечное финансирование для покупателей недвижимости, а также не запрещает и не отменяет соглашения о комиссии за частную передачу собственности.

Действия государства

На уровне штатов 43 штата приняли законодательство, регулирующее использование соглашений о частных трансферных комиссиях.

• Алабама (КОД ALA § 35-4-430)
• Arizona (ARIZ. REV. STAT. § 33-442)
• Арканзас (КОДЕКС КОВЧЕГА § 18-12-107)
• Калифорния (CAL. CIV. CODE § 1098)
• Колорадо (COLO. REV. STAT. § 38-35-127)
• Коннектикут (ОБЩИЙ СТАТУС ПОДКЛЮЧЕНИЙ §47-17A)
• Делавэр (КОД ДЕЛАТОРА TIT 25, § 319)
• Флорида (FLA. STAT. § 689.28)
• Грузия (КОД Джорджии. АНН. § 44-14-15)
• Гавайи (HAW. REV. STAT. § 502–112)
• Айдахо (КОД АЙДАХО, ANN. § 55–3101)
• Иллинойс (765 ILL. COMP. STAT. § 155)
• Индиана (ИНД. КОД § 32-21-14)
• Айова (КОД АЙОВЫ § 558.48)
• Канзас (KAN. STAT. ANN. § 58–3821)
• Кентукки (KY. REV. STAT. ANN. § 382–792)
• Луизиана (LA. REV. STAT. § 9:3131)
• Maine (ME. STAT. TIT. § 33-7-163)
• Мэриленд (КОДЕКС Мэриленда, НАСТОЯЩАЯ ПРОП. § 10-708)
• Мичиган (MICH. COMP. LAW § 565.881; 565.891)
• Миннесота (MINN. STAT. § 513.73)
• Миссисипи (КОД MISS. ANN. § 89-1-69)
• Missouri (MO. REV. STAT. § 442.558)
• Монтана (КОД МОНТАЖА, ANN. § 70-17-212)
• Nebraska (NEB. REV. STAT. § 76–3107)
• Nevada (NEV. REV. STAT. §111-825)
• Нью-Джерси (Нью-Джерси РЕД. СТАТ. § 46:3-28)
• Нью-Йорк (Законы штата Нью-Йорк, § 15-471)
• Северная Каролина (Общая статистика штата Северная Каролина, § 39A)
• Северная Дакота (КОД ЦЕНТРА ND §47-33)
• Огайо (КОД ВЕРСИИ Огайо § 5301.057)
• Оклахома (OKLA. STAT. TIT § 60-350)
• Орегон (OR. REV. STAT. § 93.269)
• Пенсильвания (68 PA. CONS. STAT. §8102)
• Род-Айленд (ОБЩИЕ ЗАКОНЫ РИ §34-11-42)
• Южная Каролина (КОД SC ANN. §27-1-70)
• Южная Дакота (КОДИФИЦИРОВАННЫЕ ЗАКОНЫ SD § 43-4-46)
• Теннесси (КОД Теннесси, ANN. §66-37-102)
• Техас (ТЕХ. КОД ПРОП. § 5.201)
• Юта (КОД ЮТЫ § 57-1-46)
• Вирджиния (КОД Вирджинии, ANN. §55-70.2)
• Вашингтон (КОДЕКС WASH.REV. §64.60.005)
• Вайоминг (WYO. STAT. ANN. §34-28-101)

Исполнимость

Существует ряд правовых вопросов на федеральном уровне и уровне штата, связанных с законами, регулирующими условия частных трансферных сборов.

Федеральное упреждение

Существует красочный аргумент в пользу того, что законы штатов, запрещающие соглашения о частных трансферных сборах, имеют преимущественную силу перед федеральным законом. Хотя права собственности, как правило, являются правами штата, существует множество прецедентов преимущественного права федерального права собственности в целом, а также прав и обязанностей, налагаемых на недвижимое имущество посредством соглашений и ограничений в отношении сделок в частности.

В конце семидесятых годов спутниковые тарелки стали появляться все чаще. В ответ ассоциации домовладельцев по соседству, часто при поддержке законов штата, начали вводить ограничения на действия, запрещающие спутниковые антенны. Однако эти запреты в конечном итоге были признаны неисполнимыми на том основании, что FCC регулировала спутниковые передачи в соответствии с Законом о телекоммуникациях 1934, 1996 годов, тем самым предвосхищая закон штата. Точно так же долгое время теоретически считалось, что права собственности простираются от центра Земли до периферии Вселенной. Однако ограничение в соглашении или акте, запрещающее полеты над недвижимостью, что по необходимости будет включать в себя прохождение через вышеупомянутые вертикальные границы собственности, имеет приоритет над полномочиями Федерального управления гражданской авиации над воздушным пространством.

Закон об авторском праве 1976 года («Закон») создал единый национальный закон об авторском праве. Законодательная история Закона определяет широкую сферу применения: «(а) пока произведение соответствует одной из общих тематических категорий… законопроект не позволяет штатам [регулировать] его, даже если оно не соответствует федеральным требованиям». законное авторское право, потому что оно слишком минимально или лишено оригинальности, чтобы его можно было квалифицировать, или потому, что оно перешло в общественное достояние». 17 USC § 301(a) кодифицирует это федеральное преимущество закона штата.

Защита авторских прав уже давно доступна для архитектурных чертежей, но не для конструкций, построенных на основе этих чертежей. Однако все изменилось в 1989 году, когда Соединенные Штаты подписали Бернскую конвенцию, которая требовала от Соединенных Штатов распространить защиту авторских прав на построенные здания. В ответ Конгресс принял «Закон о защите авторских прав на архитектурные произведения». распространение Закона на архитектурные произведения, возникающие на основе архитектурных чертежей . Защита распространяется на «здания», которые Бюро регистрации авторских прав определяет как «жилые конструкции, которые предназначены быть как постоянными, так и стационарными, такие как дома и офисные здания , а также другие постоянные и стационарные конструкции, предназначенные для проживания людей, включая, помимо прочего, в церкви, музеи, беседки и садовые павильоны». В отчете Палаты представителей, сопровождающем AWCPA, говорится, что «термин «здание» охватывает жилые конструкции, такие как дома и офисные здания. Он также охватывает конструкции, которые используются, но не заселены людьми, такие как церкви, беседки, беседки и садовые павильоны». Специально запрещено защищать «конструкции, отличные от зданий, такие как мосты, клеверные листья, плотины, пешеходные дорожки, палатки, транспортные средства для отдыха, передвижные дома и лодки». С момента принятия Закона о защите авторских прав на архитектурные произведения в 1990 году суды регулярно защищают конструкции, обладающие минимальной степенью оригинальности, требуемой авторским правом. Требование действительно минимальное и может состоять из общих элементов, объединенных вместе.

AWCPA потенциально может иметь серьезные последствия для соглашений о частных трансферных комиссиях. Проектирование и строительство генерального плана жилого комплекса, офисного здания и многие другие формы горизонтальных и вертикальных улучшений недвижимости могут привести к возникновению двух различных форм защиты авторских прав, регулируемых федеральным законом: одна для чертежей и, как следствие, AWCPA, один для работ, построенных по чертежам. Эта защита действует в течение жизни создателя плюс 70 лет. срок, который обычно выходит далеко за рамки типичного срока соглашения о комиссии за частный перевод, составляющего 99 лет. Если бы суд пришел к выводу, что закон о частной комиссии за перевод представляет собой препятствие для достижения и выполнения полной цели и задачи AWCPA, Положение о комиссии за частный перевод будет «не иметь силы».

Сообщается, что Freehold Capital Partners («Freehold») является крупнейшим в мире инициатором и владельцем прав на частные комиссии за переводы. Объясняя привлекательность для застройщиков, Freehold подчеркнула, что возможность распределить затраты на инфраструктуру позволит застройщику снизить цену продажи, что, в свою очередь, приведет к снижению затрат на приобретение и содержание для потребителей. Однако Freehold также подчеркнула, что частную комиссию за перевод можно использовать как способ компенсировать разработчикам их творческую работу . Утверждение Freehold не только изложено в ее литературе, но и эта предпосылка была включена в соглашения Freehold о частных комиссиях за передачу прав.

Условия частной платы за передачу, используемые Freehold, относятся к «лицензированию» интеллектуальной собственности, а также к творческой работе застройщика, приносящей пользу земле и собственности, которые независимо друг от друга лежат в основе платы. Публично даже критики платы за частную передачу называли комиссию за частную передачу Freehold «роялти» за творческий процесс, связанный с проектированием и созданием сообщества, запланированного по генеральному плану. – подход, который, по-видимому, полностью вписывается в сферу применения Бернской конвенции и AWCPA.

Суд, столкнувшийся с вопросом о том, действительно ли существующие законы о пошлинах за передачу создают препятствия для права правообладателя на вознаграждение за свою работу посредством платы, уплачиваемой теми, кто будет использовать охраняемое произведение и получать от него выгоду, вполне мог бы ответить следующим образом: утвердительный. Если это так, то различные законы штатов, включая общее право, будут «недействительны» в той степени, в которой они нарушают или регулируют работы, подпадающие под действие AWCPA. Как уже отмечалось, это будет применяться к творческим произведениям, несмотря на отсутствие формального предоставления авторских прав.

Вопросы равной защиты

Положение о равной защите Четырнадцатой поправки «требует, чтобы со всеми людьми, находящимися в одинаковом положении… обращались одинаково». Однако в отсутствие ограничения фундаментального права или классификации подозрительных государств государства имеют широкие полномочия по принятию законодательства, предусматривающего неодинаковое обращение, при условии, что существует рациональная связь между несопоставимым обращением и законной целью правительства.

Тест на «рациональную основу» был впервые поднят во влиятельной статье 1893 года «Происхождение и сфера применения американского конституционного права» Джеймса Брэдли Тайера, профессора права Гарвардского университета, и в настоящее время широко используется для анализа недавно принятых законов. В рамках проверки на рациональной основе (иногда называемой «традиционной» проверкой) суд пытается определить (1) связан ли закон с законной целью правительства, и если да, то (2) соответствует ли заявленная цель достигнуто. Несопоставимая классификация останется в силе, если не будет доказано, что она по существу произвольна и совершенно не связана рациональным образом с целью статута.

Хотя различия между двумя группами, подвергающимися несопоставимому обращению, могут существовать, «простых различий недостаточно». Государство не может полагаться на классификацию, связь которой с заявленной целью настолько ослаблена, что делает это различие произвольным или иррациональным». Вместо этого разница должна «иметь справедливое и существенное отношение к объекту законодательства», и должен существовать «достаточно мыслимый набор фактов», оправдывающий несопоставимое обращение. «Разумно мыслимое» не означает иллюзорное. Фундаментальные гарантии Конституции не могут быть свободно нарушены, если и когда бы ни было выдвинуто какое-то мнимое оправдание и задействована полиция. Вместо этого, если основание закона является иллюзорным, необоснованным, капризным или представляет собой спекулятивный эксперимент, закон будет отменен.

Оспаривая конституционность закона в соответствии со стандартом рассмотрения на рациональной основе, на истца лежит тяжелое бремя доказывания того, что «законодательные факты, на которых, по-видимому, основана классификация, не могут разумно считаться истинными правительством, принимающим решения». Кроме того, «хотя стороны, оспаривающие законодательство в соответствии с Положением о равной защите, могут представить доказательства, подтверждающие их утверждение о том, что оно иррационально, ... они не могут добиться победы, пока «это очевидно из всех соображений, представленных [законодательному органу]», и те, на которые мы можем обратить судебное внимание, что этот вопрос, по крайней мере, является спорным». Таким образом, препятствие равной защиты является высоким для претендентов.

Принимая законы о сборах за частную передачу, многие законодательные органы включили вступительные заявления о том, что в основе законодательства лежит то, что плата за частную передачу представляет собой «необоснованное ограничение на отчуждение» «независимо от суммы или продолжительности пошлины». Затем в уставе были выделены определенные лица, которые фактически могли взимать комиссию за перевод.

Во-первых, суд может прийти к выводу, что вступительные заявления не обеспечивают достаточного обоснования законодательства. Необоснованное ограничение на отчуждение возникает, когда в отношении права собственности на недвижимое имущество записан пункт или положение, целью которого является запрет владельцу имущества продавать или иным образом передавать свою долю в собственности таким образом, чтобы значительно сократить число потенциальных покупателей. , что ухудшает общую ликвидность объекта недвижимости. Хорошо известным примером является хвостовой сбор (например, «только прямые потомки Джона Доу могут владеть этой собственностью»). Такие прямые ограничения на отчуждение, как правило, недействительны. Однако не все ограничения отчуждения запрещены. Вместо этого ограничение должно быть необоснованным (например, повышение до уровня, достаточного для значительного сокращения круга потенциальных покупателей до такой степени, что конкурентоспособность существенно ухудшится). Таким образом, государству может быть трудно защитить то, что плата за перевод в один доллар, уплаченная один раз, создает необоснованные ограничения на отчуждение, однако именно эта предпосылка выдвигается государством, заявляя, что ограничение имеет место «независимо от суммы или продолжительности отчуждения». плата». Важно и важно то, что соглашение о частной плате за передачу, как и все соглашения о недвижимости, является обременение, связанное с передачей права собственности на имущество, но не являющееся прямым ограничением . Обременение определяется как «требование (в качестве залога) против имущества... которое может уменьшить стоимость имущества, но не препятствует передаче имущества ». Другими словами, хотя плата за частный перевод и «уменьшает ценность», Плата за частную передачу сама по себе не действует как прямое ограничение на отчуждение простого имущества, уплаченного за комиссию, в какой-либо степени, тем более в требуемой «необоснованной» степени, поскольку соглашение о плате за частную передачу не запрещает такую ​​передачу.

В деле Шодовский против Теллико Prop. Владельцы доц. (2016) Апелляционный суд Теннесси (Ноксвилл) рассмотрел заявление истца о том, что чрезмерная плата за ТСЖ была настолько возмутительной, что представляла собой необоснованное ограничение на отчуждение. Признав претензии истца «неубедительными», суд отметил, что истец «не может ссылаться на какие-либо основания полагать, что ежегодные сборы за оценку, взимаемые ассоциацией домовладельцев, о которых владелец участка был уведомлен во время покупки, представляют собой необоснованное ограничение отчуждения». Суд с одобрением указал на подход пересчета, а именно: («[] в иных отношениях действующий сервитут действителен, даже если он косвенно ограничивает отчуждение путем... уменьшения суммы, которую владелец может реализовать при продаже или иной передаче имущества, или иным образом уменьшая стоимость имущества».) Суд Шодовского резюмировал свои выводы, отметив, что покупка недвижимости, на которую распространяется соглашение, по сути, является заключением контракта, отметив, что Верховный суд Теннесси постановил, что:

Договорное право в Теннесси ясно отражает государственную политику, позволяющую компетентным сторонам заключать собственные сделки. Суды не интересуются разумностью или глупостью контракта, и они не могут допустить игнорирования положений контракта только потому, что сторона позже считает контракт неразумным или неудовлетворительным.

Суд Шодовского поддержал решение суда первой инстанции о том, что «поскольку истцы знали в момент покупки лота, что они связаны Декларацией и требуемыми ежегодными оценками, оценки были «вопросом контракта», и истец не мог теперь утверждать, что это контракт был ограничением возможности отчуждения ».

Даже если бы обременение платы за частный перевод было прямым ограничением, маловероятно, чтобы суд счел бы эту предпосылку «независимо от суммы или продолжительности сбора» (например, комиссия в один доллар, уплаченная один раз) заслуживающим доверия ограничением. Теоретически плата за частную передачу может иметь настолько сдерживающий эффект, что действовать как прямое ограничение де-факто, если не де-юре (например, плата за частную передачу в размере 1 миллиона долларов США, налагаемая на дом стоимостью 200 000 долларов США). Несмотря на то, что такая плата является косвенным ограничением, такая плата тем не менее, будет недействительным, но не потому, что плата представляет собой необоснованное ограничение на отчуждение, а потому, что положение о пошлине будет недобросовестным. Несмотря на это, сформулированная законодательная основа (что плата за перевод является ограничением независимо от суммы или продолжительности комиссии) создает неадекватную основу для соответствующих законодательных актов.

Во-вторых, штату, сталкивающемуся с нарушением закона, может быть трудно сформулировать, почему предполагаемое ограничение на отчуждение уменьшается в зависимости от того, кто получает деньги, - разрозненная классификация, которая кажется особенно слабой, если учесть, что домовладелец платит комиссию за передачу права собственности Ассоциация в момент уплаты сбора продает недвижимость, что, по-видимому, подрывает любой аргумент о том, что плата, уплаченная продающим домовладельцем, каким-то образом возвращается в пользу этого конкретного домовладельца.

Каждый закон, сначала объявляя плату за передачу необоснованным ограничением на отчуждение, независимо от суммы или продолжительности платы, но затем определяя определенные специальные группы, которые уполномочены начислять и взимать плату за передачу, затем прямо ограничивает отчуждение этой платы. Имущественные интересы, предусмотренные законом.

В качестве «допустимых» владельцев частных комиссий за перевод, созданных после даты принятия закона, ассоциации домовладельцев и некоммерческие организации могут владеть правами на частную комиссию за перевод. Однако, если эти группы стремятся продать (или «отчуждать») свое право собственности, например, чтобы произвести капитальные улучшения сегодня, они могут продать свою ценную долю только другому «разрешенному» субъекту. Существенно сокращая число потенциальных покупателей, которые в противном случае могли бы приобрести это право собственности, закон достигает прямо противоположной заявленной цели: он признает право собственности, а затем напрямую ограничивает возможность отчуждения этого права, фактически устраняя любые заслуживающие доверия основания. пул потенциальных покупателей , что по учебнику противозаконно.

Таким образом, суд может прийти к выводу, что предусмотренные законом исключения, которые позволяют начислять платежи в пользу использования одним классом, но не в пользу другого, и без каких-либо различий в бремени, возлагаемом на плательщика, и которые полностью возлагаются на ошибочная предпосылка, «настолько смягчена, что делает различие произвольным и иррациональным», особенно когда, как это кажется в случае с законодательством о частных трансферных сборах, законодательство, по-видимому, было мотивировано скорее политическими соображениями, чем общественными соображениями. Как установил Верховный суд в деле W. Va. State Bd. образования. против Барнетта , цель конституционных прав состоит в том, чтобы «вывести определенные предметы из перипетий политических противоречий, сделать их вне досягаемости большинства и должностных лиц и установить их в качестве правовых принципов, подлежащих применению судами».

Пункт о сборах

Положение о сборах Пятой поправки, применяемое к штатам на основании Четырнадцатой поправки: не позволяет государству, другому государственному органу или регулирующему органу лишать граждан принадлежащих им прав собственности, за исключением случаев «публичного использования» в связи с законным государственным интересом, и то только после выплаты «справедливой компенсации». Положение об изъятиях «не запрещает изъятие частной собственности, а вместо этого ставит условие для осуществления этого права». Он «предназначен не для ограничения государственного вмешательства в права собственности как таковые, а, скорее, для обеспечения компенсации в случае надлежащего вмешательства, равносильного изъятию». Регулирование собственности должно «существенно продвигать» законный интерес правительства, чтобы пройти конституционную проверку. Требование «существенного продвижения» исследует связь между эффектом постановления и законными интересами государства, которые он должен продвигать. Однако это требование не эквивалентно стандарту «рациональной основы», применяемому к искам о надлежащей правовой процедуре и равной защите.

Оговорка об изъятиях применяется ко всем видам прав и интересов, являющихся предметом собственности, телесных или нематериальных, материальных или нематериальных, реальных или личных, и включает в себя любые интересы, имеющие меновую стоимость или идущие на составление богатства или имущества. В 2015 году Верховный суд подтвердил, что изъятие личного имущества подлежит такому же уровню проверки, как и изъятие недвижимого имущества. Права по договору являются собственностью, независимо от того, является ли должником частное лицо, муниципалитет, штат или Соединенные Штаты. Ряд штатов даже приняли конституционные положения штатов, разъясняющие, что изъятие происходит не только тогда, когда собственность отбирается напрямую, но и когда имущественный интерес «повреждается».

Захват может произойти, когда большинство (действуя через политический орган) меняет правила таким образом, что закрепленные права уменьшаются, ослабляются или уничтожаются действиями правительства. Эта предпосылка - что граждане должны иметь возможность добросовестно полагаться на действующий в данный момент закон и что разрушать приобретенные им права - крайне несправедливо и несправедливо - возникла из опасений федералистов по поводу тиранического большинства.

В деле Махона судья Холмс высказал мнение, что «хотя собственность может регулироваться в определенной степени, если регулирование зайдет слишком далеко, это будет признано изъятием». Вообще говоря, вопрос в том, «насколько далеко это слишком далеко». Однако, когда регулирование лишает владельца всей экономической ценности собственности, ответ ясен: произошло «само по себе» изъятие.

Закрепленные права, нарушенные или уничтоженные в результате изменения правил, являются законными, если закон существенно продвигает законные государственные интересы. Однако при отсутствии определенных неотложных обстоятельств (таких как действия правительства, предпринятые во время пожара, наводнения или аналогичной чрезвычайной ситуации) компенсация обычно требуется. Закон, который не в состоянии существенно продвигать законный государственный интерес, также может привести к неконституционному захвату в нарушение Пятой и Четырнадцатой поправок, но отсутствие законного государственного интереса, продвигаемого законом, часто приводит к тому, что закон оказывается «бездействующим».

Пороговым запросом для претензии о взыскании является наличие у затронутой частной стороны какого-либо охраноспособного юридического интереса, существовавшего до изменения правил. Если это так, то в соответствии с пересмотренными указаниями и разъяснениями, изложенными Верховным судом в 2005 году, «истец, стремящийся оспорить правительственное постановление как безвозмездное изъятие частной собственности, может затем действовать по одной из четырех теорий — [1] заявляя о «физическом 'принятие, [2] 'общее нормативное изъятие' типа Лукаса, [3] Взятие Penn Central или [4] поборы за использование земли, нарушающие стандарты, изложенные в делах Ноллана и Долана». Это «не исключает возможности того, что постановление может быть настолько произвольным или иррациональным, что нарушает надлежащую правовую процедуру».

Права, вытекающие из соглашения о частной плате за передачу, представляют собой нематериальное право, состоящее из непосессорного имущественного интереса, имеющего особую ценность. Соглашение о частной комиссии за перевод обычно включает в себя как права по контракту, так и а также «имущественные интересы», с которыми следует «обращаться как с другими правами собственности». Действия по осуждению, связанные с заветами, требовали компенсации. В Хартфорде Верховный суд Коннектикута постановил, что справедливый сервитут «представляет собой собственность в конституционном смысле и должен быть компенсирован, если он был принят». Хартфордский суд заявил , что «владельцы таких имущественных интересов не могут возбуждать судебное разбирательство о возмещении ущерба против первоначального владельца или обеспечивать соблюдение ограничений в отношении осуждающего, но они имеют право на присуждение компенсации... »

Закон или постановление, результатом которого является аннулирование соглашения о частной плате за передачу, которое в остальном было законным на момент принятия постановления, и которое уничтожает всю экономическую ценность этого имущества, скорее всего, представляет собой изъятие, дающее право на частную плату за передачу. владелец завета на компенсацию. Практически все штаты, принявшие законы о частных комиссиях за переводы, по-видимому, осознали опасность и, как следствие, ввели запреты только на перспективной основе, предотвращая регистрацию новых соглашений о частных комиссиях за переводы и одновременно отменяя существовавшие тогда соглашения. Однако многие законодательные акты, судя по всему, опасно приближаются, а то и вообще пересекают грань между законным осуществлением полицейской власти и задержанием. Если закон о комиссии за перевод в конечном итоге будет признан заходящим «слишком далеко», уничтожит закрепленные права или лишит владельца соглашения о частной комиссии за перевод всей экономической ценности (например, получение как такового), владелец прав по соглашению о частной комиссии за перевод будет имеет право на компенсацию.

Надлежащая правовая процедура

Как это часто бывает, когда законодательные органы принимают «типовые законопроекты», разработанные исключительно особыми интересами, могут обнаружиться конституционные недостатки. Тринадцать штатов принятые законы, которые позволяют владельцу собственности аннулировать соглашение о сборе за передачу путем подачи письменного показания в реестре недвижимости, подтверждающего, что держатель соглашения либо не ответил на запрос письменного отчета о причитающихся суммах, либо не принял платеж в течение 30 дней. Однако это имеет все признаки отказа в надлежащей правовой процедуре.

Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов гласит, что «ни один человек не может... быть лишен... собственности без надлежащей правовой процедуры». Конституции многих штатов также предусматривают защиту «надлежащей правовой процедуры». Проверка надлежащей правовой процедуры требует двухэтапного анализа. Во-первых, это было лицо, лишенное конституционно защищенного интереса к жизни, свободе или собственности. Если да, то суд затем определяет, какой процессуальный процесс он должен был осуществить в отношении этого лишения.

По причинам, рассмотренным выше, независимо от того, рассматриваются ли они как интерес в сфере недвижимости или как договорное право, соглашения о частной передаче платежей представляют собой собственность. Это удовлетворяет первому аспекту анализа надлежащей правовой процедуры. После определения того, что на карту поставлен имущественный интерес, надлежащая правовая процедура требует, чтобы владелец собственности получил как уведомление, так и возможность быть выслушанным, прежде чем может произойти окончательное лишение его имущественного интереса.

В качестве имущественного интереса соглашение о частной плате за передачу будет подпадать под действие вещной юрисдикции. Суды обладают юрисдикцией разрешать вещные претензии и споры, связанные с имуществом, находящимся на территории штата. Согласно прецедентному праву, суды могли получить in rem юрисдикцию над нерезидентами посредством конструктивного обслуживания процесса. В настоящее время уведомление должно быть подано таким образом, чтобы фактически уведомить разыскиваемое лицо или иметь разумную уверенность в том, что такое уведомление приведет к получению такого уведомления.

Таким образом, нет никаких сомнений в том, что законы, которые предусматривают прекращение действия соглашения о частной передаче прав собственности посредством письменного показания, поданного владельцем собственности, без предварительного уведомления или реальной возможности быть заслушанным до того, как произойдет окончательное лишение прав собственности, явно являются несовместимые с надлежащей правовой процедурой, по всей вероятности, являются неконституционными и представляют собой серьезные ловушки для лиц, занимающихся оформлением титулов, и покупателей объектов недвижимости, которые полагаются на такие письменные показания.

Статья о контрактах

Статья I, раздел 10 Конституции предусматривает, что « ни один штат не может... принимать... какой-либо закон, нарушающий обязательства по контрактам » . Это прямой запрет на принятие законов штата, которые имеют обратную силу и наносят ущерб обязательствам и правам, вытекающим из контрактов, заключенных до принятия таких законов штата».

«Однако контрактные обязательства могут быть нарушены последующими законами штатов, принятыми при разумном и добросовестном осуществлении полицейской власти штатов, и такое нарушение контрактных обязательств не будет считаться нарушением «контрактной статьи» Федеральной конституции». «Эта власть, которая в своих различных разветвлениях известна как власть полиции, представляет собой осуществление суверенного права правительства защищать жизнь, здоровье, мораль, комфорт и общее благополучие людей и имеет первостепенное значение для любых прав, предусмотренных контракты между отдельными лицами... Другими словами, стороны, заключая контракты, не могут препятствовать законодательному органу принимать законы, предназначенные для общественного блага». «Конечно, следует постоянно помнить, что даже власть полиции ограничена четырнадцатой поправкой, которая запрещает штатам конфисковывать собственность без надлежащей правовой процедуры. И любой закон, нарушающий обязательства по контрактам, не будет поддерживаться под предлогом полицейской власти, если только это не будет реальным, добросовестным и разумным осуществлением этой великой суверенной власти».

Хотя законодательный орган не может нарушать обязательства по контрактам, нарушать или лишать закрепленных прав, он может законно вносить любые изменения в установленный метод процедуры, при условии, однако, что заменяемая процедура будет столь же эффективной или «действенной», как и первоначальная. процедура. Суды постулируют это право на том широком основании, что такие законы влияют только на средство правовой защиты, а не на право, и что не может быть закрепленных прав в простом средстве правовой защиты или форме процедуры, с помощью которой права обеспечиваются. Но право законодательного органа изменять или изменять средство правовой защиты подлежит вышеуказанному ограничению, а именно: заменяемое средство правовой защиты или форма процедуры должны быть столь же широкими и эффективными, как и первое средство правовой защиты или форма процедуры. Законодательный орган не может изменить средство правовой защиты, если оно направлено на уничтожение права.

В деле Energy Reserves Group против Kansas Power & Light Верховный суд разработал анализ стиля «рациональной основы», состоящий из трех частей для проверки того, противоречит ли закон положениям контракта.

Во-первых, регулирование не должно существенно наносить ущерб договорным отношениям. Тем не менее, существенным недостатком многих законодательных актов о гонорарах за частную передачу является положение, согласно которому владельцы недвижимости могут выполнить соглашение о комиссии за частную передачу (и ответственность владельца за невыплаченную комиссию за частную передачу) просто путем подачи показаний под присягой, в которых утверждается об отсутствии ответа на Уведомление, однако ни надлежащая правовая процедура (которая требует уведомления и возможности быть услышанным), ни адекватное средство правовой защиты для восстановления утраченного актива не предоставляются частным держателям соглашения о комиссии за передачу. Подобные регуляторные злоупотребления были опробованы и отвергнуты.

Во-вторых, государство «должно иметь важную и законную цель регулирования, например, решение широкой и общей социальной или экономической проблемы». Как обсуждалось в подразделе «H» (ниже) и в других материалах настоящего документа, заявленная цель большинства законодательных актов штатов (необоснованное ограничение отчуждения) неадекватна с точки зрения закона.

В-третьих, закон должен быть разумным, соответствующим образом адаптированным к своей цели и достигать своей цели. Как обсуждается в подразделе «H» (ниже) и в других местах настоящего документа, соглашения о частных комиссиях за передачу в значительной степени не достигают заявленной цели сокращения или устранения необоснованных ограничений на отчуждение.

Таким образом, закон штата, который лишает законной силы соглашения о частных комиссиях за перевод, которые существовали и подлежат исполнению в соответствии с законом на момент его создания, скорее всего, будет противоречить Положению о контактах.

Прикосновение и забота

Хотя позитивные обязательства платить деньги исторически нарушали доктрину прикосновения и беспокойства, пока сервитут «выгоден собственнику земли, кем бы он ни был, разумно относится к собственности, юридически обоснован и касается собственности», оно будет соблюдаться, даже если сервитут представляет собой утвердительное соглашение, основанное на обязательстве платить деньги. Несмотря на общую тенденцию к отказу от «прикосновения и заботы» в пользу «договорного подхода с раскрытием» мало что, кажется, «касается и касается» земли более непосредственно, чем инфраструктура и улучшения на территории, без которых типичный жилой поселок имел бы значительно меньшую ценность.

Это не означает, что утвердительное соглашение, не имеющее разумной связи с землей, будет соблюдаться. Напротив, такие соглашения регулярно нарушались. Однако связь должна быть лишь достаточно заметной, и обычно достаточно чего-то большего, чем сцинтилла. В Хартфордском национальном банке траст предоставил деньги на покупку земли при условии, что покупатель обязуется не застраивать землю способами, запрещенными условиями траста. Суд признал это действительным и подлежащим исполнению соглашением, действующим с землей, несмотря на то, что оно создавало льготы, не связанные с владением землей.

Типичным примером позитивного соглашения, которое «касается и касается» земли, является плата за передачу, выплачиваемая общественной ассоциации. Обычно обнаруживается, что они затрагивают и касаются обремененной земли, поскольку утвердительное обязательство платить деньги имеет разумную связь с выгодой, предоставляемой обремененной земле. Обоснование заключается в том, что плата за перевод ТСЖ прямо или косвенно может использоваться для финансирования строительства и содержания дорог, парков, а также мест общего пользования и объектов, которые владельцы сообществ используют и получают от них выгоду. Аналогично, плата за частный трансфер застройщика взимается в обмен на те же самые удобства, которые, конечно же, используются владельцами недвижимости и приносят им пользу. Тот факт, что ТСЖ, возможно, использует средства на постоянной основе, в то время как частная плата за перевод застройщика используется для возмещения застройщику уже понесенных затрат, не имеет большого значения, особенно когда суды обычно оставляют в силе комиссию за перевод ТСЖ без каких-либо необходимость доказательства использования доходов. Вместо этого суды в первую очередь искали какое-то рациональное основание для сбора и уведомления потенциальных покупателей.

в деле Neponsit Property Owners' Association, Inc. против Emigration Industrial Savings Bank Например, , 15 NE2d 793, 797 (NY 1938) суд рассматривал вопрос о том, касалось ли соглашение земли и касалось ли оно земли, когда соглашение создавало обязательство выплатить определенную сумму. денег, предназначенных на техническое обслуживание и другие общественные цели. Владельцы недвижимости заплатили сбор товариществу собственников жилья. Суд согласился с тем, что «соглашение об уплате денежной суммы является личным утвердительным соглашением, которое обычно не затрагивает и не касается земли». Тем не менее, суд пришел к выводу, что владельцы недвижимости получили доступ к дорогам общего пользования, пляжам, общественным паркам и общественным местам. Следовательно, «бремя оплаты затрат должно быть неразрывно связано с землей, которая пользуется выгодой».

Оппоненты сначала утверждали, что плата за передачу застройщиком «не касается» земли. Выгода (инфраструктура, используемая домовладельцами на постоянной основе) оказывается прямо и разумно связанной с нагрузкой (оплатой сбора). Однако анализ прикосновения и беспокойства (в юрисдикциях, где он все еще применяется) побьет простые обязательства по выплате денег, если это обязательство не имеет даже малейшей связи с землей. (например, домовладелец обременяет свою землю будущим сбором, генерируемым с целью выплаты наследства наследникам и т. д.).

После Neponsit суды по всей стране признали, что позитивные соглашения подлежат исполнению. В деле Никерсон против Green Valley Recreation, Inc. , 265 P.3d 1108 (Ariz. App. 2011), Апелляционный суд Аризоны рассмотрел вопрос о возможности принудительного исполнения положительного соглашения об уплате домовладельцами сборов за поддержку объектов общего пользования и мест для отдыха. Истцы утверждали, что они были домовладельцами на окраинах, что сервитут, поддерживающий рассматриваемые объекты и места для отдыха, «не улучшил и не увеличил стоимость земли [истцов на окраине]… и не принес пользы новому владельцу после продажи, поскольку он увеличивает затрат и предоставляет услугу, которую домовладелец может получить в другом месте». Суд первой инстанции подтвердил положительное соглашение. В апелляции истцы утверждали, что решение суда первой инстанции было неправомерным, поскольку суд «после рассмотрения раздела «Переформулирования» [,] ... счел «доктрину прикосновения и беспокойства» устаревшей». Ответчик ТСЖ ответил, что суд первой инстанции правильно установил, что сервитут действительно касается земли, поскольку он приносит пользу собственности истцов, и предположил, что требование касания и заботы для определения того, распространяется ли сервитут на землю, больше не применяется в Аризоне. В поддержку своего довода о том, что элемент касания и беспокойства больше не применяется, ответчик сослался не только на §§ 2.1, 3.1, 3.7 (2000) Переформулирования (третьего) имущества (сервитутов), в котором отсутствует элемент касания и беспокойства. как устаревший, но также и к принятию Законодательным собранием штата Аризона в 2010 году Закона штата Аризона. § 33-440 [положение о договорах о частных комиссиях за переводы], который касается обеспечения исполнения соглашений о частных комиссиях за переводы и, по-видимому, исключает элемент прикосновения и беспокойства. Суд отметил, что в штате Аризона Rev. Stat. § 33-442, также принятый в 2010 году и который в целом запрещает и делает неисполнимой оценку сборов в связи с передачей собственности, «законодатель прямо освободил от сборов, взимаемых с целью поддержки объектов отдыха, без требования, чтобы сервитут продолжался прикасаться к земле и касаться ее, чтобы стать действительным § 33-442(C)(7)». Хотя Суд отметил, что «эти законы [соглашение о частных трансфертных комиссиях] ставят под сомнение дальнейшее применение доктрины прикосновения и беспокойства в Аризоне», Суд не полагался на эти законы, поскольку рассматриваемые соглашения были исполнены до принятия законов. 'даты вступления в силу.

Суд также не применил и не рассмотрел применение правила о переформулировании, «поскольку согласно правилу, изложенному в деле Шуассер и Федеров , мы приходим к выводу, что соглашения GVR действительно затрагивают и касаются земли». Придя к выводу, что соглашения GVR затрагивают и затрагивают землю истцов, Суд отметил, что согласно анализу касаний и проблем, проведенному в Аризоне, собственность должна получить выгоду от положительного соглашения, которая делает ее более полезной или ценной для выгодоприобретателя. Применяя этот стандарт, суд установил, что соглашение GVR затрагивает и касается земли, поскольку каждый обремененный владелец собственности имеет право на использование и получение выгоды от объектов и услуг для развлекательной деятельности, рекреационная ассоциация предоставляет полные возможности и права членства для лиц, владеющих собственностью. в его окрестностях, и существование общей схемы развития обремененных объектов недвижимости представляется несущественным до тех пор, пока доступ к объекту не будет необоснованно затруднен из-за расстояния или какого-либо другого фактора. Суд также раскритиковал точку зрения истцов на «выгоду» и «ценность» как слишком субъективную, отметив, что, хотя «членство GVR не может рассматриваться всеми людьми как ценное, ничто в протоколе не указывает на то, что оно полностью лишено внутренней ценности; действительно, скорее наоборот».

Линия рассуждений Суда отражает аргументацию других юрисдикций, а именно то, что «выгода» может толковаться широко. Это создает сеть, которой должно быть более чем достаточно, чтобы объединить традиционные соглашения о частных трансферных комиссиях. Тем не менее, должным образом составленное соглашение о гонорарах за частный перевод будет излагать преимущества, а также признание этого владельцем, обычно осуществляемое посредством принятия права собственности на имущество.

Однако даже в тех случаях, когда установлено, что соглашение о частной комиссии за перевод не действует по закону, при условии, что оно соответствует определенным требованиям (например, Статуту о мошенничестве), ему часто разрешается действовать в рамках справедливости, что позволяет обеспечить соблюдение справедливых принципов. «Наряду с правовыми нормами, определяющими, распространяются ли ограничительные соглашения в данном случае на землю, давние справедливые принципы, применимые к ограничительным соглашениям, обеспечивают важную и независимую основу для определения того, может ли бремя соглашений быть приведено в исполнение в порядке капитал." «Поэтому, согласно правилам справедливости, если истец взял рассматриваемую собственность с уведомлением о том, что она обременена ограничительными условиями, он может быть связан по справедливости этим бременем, независимо от того, распространяется ли это бремя на землю».

Внешние ссылки

• Wall Street Journal : «Комиссия за перепродажу жилья под угрозой»