Преобразование кондоминиума
 |
В сфере недвижимости или преобразование кондоминиума кондоминиума — это процесс предоставления права доходной собственности или другим землям, находящимся в настоящее время под одним титулом, для перевода из единоличного владения всей собственностью (которая часто уже представляет собой многоквартирную собственность ) в индивидуально продаваемые единицы, как кондоминиумы . Такое право обычно возникает на основании разрешений, предоставленных государственными/провинциальными и/или местными муниципальными властями (а часто и другими соответствующими агентствами, такими как природоохранные органы).
В действительности, однако, практически каждый проект кондоминиума можно охарактеризовать как преобразование собственности, которая обычно принадлежит одному титулу, в собственность, разделенную на части, так что право собственности на большинство таких частей (т. е. квартир) может сохраняться отдельно. Однако термин «конверсия» обычно применяется только к тем проектам, которые предполагают изменение названия (а иногда и использования) существующего строения , например многоквартирного жилого дома, рядных домов (таунхаусов) или коммерческого многоквартирного дома. сайт аренды квартир.
Анализ многоквартирного дома
[ редактировать ](В этом разделе конверсии обсуждаются в первую очередь с точки зрения маркетинга или риэлтора.)
Рынок переоборудования жилых кондоминиумов обычно возникает, когда цена домов на одну семью становится недоступной для первого покупателя. Когда существует рынок горячей конверсии, в нем участвуют несколько типов инвесторов. Например, опытный застройщик может купить многоквартирный дом, нанять консультанта для оформления прав, а затем модернизировать здание, чтобы отдел продаж мог продать его как отдельные кондоминиумы. Альтернативно, мама и папа владеют 20-квартирным многоквартирным домом в течение 20 лет и хотят его продать. Вместо того, чтобы продавать его сразу как многоквартирный дом, они нанимают консультанта для оформления прав и вместо этого продают здание с надбавкой к кондоминиуму застройщику, который завершит работу.
Чтобы определить потенциал продаж переоборудованных объектов, анализ рынка необходим . Эта часть процесса включает в себя исследование района и любых конкурирующих комплексов: осмотр внешнего вида зданий, состояния интерьеров квартир, состояния территории и имеющегося пакета удобств.
Планирование конверсии
[ редактировать ](В этом разделе конверсии обсуждаются в первую очередь с точки зрения маркетинга или риэлтора.)
На основе исследования, изложенного выше, формулируется план преобразования, принимая во внимание как положительные, так и отрицательные аспекты объекта недвижимости. План включает в себя бюджет необходимых реабилитационных мероприятий и добавление любых недостающих удобств.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
[ редактировать ]Сообщество кондоминиумов управляется своего рода ассоциацией домовладельцев , которая в некоторых юрисдикциях, например, в Онтарио, Канада , на самом деле представляет собой корпорацию-кондоминиум, управляемую советом директоров. Ассоциация, членами которой являются все владельцы квартир, устанавливает определенные руководящие принципы в отношении обязательств владельцев квартир, связанных с владением их квартирой и их участием в сообществе квартир, с учетом ограничений, руководящих принципов. и процедуры, установленные в применимом законодательном режиме. Деятельность ассоциации или корпорации очень важна для успеха переоборудования квартиры (после переоборудования, обслуживания имущества и, в конечном итоге, повышения его стоимости).
Маркетинг и финансирование
[ редактировать ]Маркетинг квартир может осуществляться либо через риэлтора, либо с помощью собственного персонала. (Как отмечалось выше, в программе следует использовать типовую единицу.) Кампании прямой почтовой рассылки – рассылка брошюр по жилым комплексам – часто бывают очень успешными. Телевизионные ролики на кабельных каналах также могут быть очень продуктивными. Еще один мощный маркетинговый инструмент, который следует учитывать при переоборудовании, — это привлекательный пакет финансирования, который может быть предоставлен потенциальным покупателям квартир.
Тенденции
[ редактировать ]С 2010 года тенденция переоборудования жилых комплексов в квартиры набирает обороты. Низкие процентные ставки, которые на протяжении нескольких кварталов наносили ущерб фундаментальным показателям недвижимости, стали причиной крупнейшего за два десятилетия бума кондоминиумов. На рынках по всей стране застройщики кондоминиумов платят больше за приобретение и преобразование сдаваемой в аренду недвижимости в кондоминиумы.
В 2007 году на большинстве рынков США наблюдалось падение средних цен продажи кондоминиумов, и было совершено гораздо меньше конверсий. Некоторые из завершенных проектов сейчас продаются на аукционах по сниженным ценам или остаются непроданными.