Запас сельскохозяйственных земель
Запас сельскохозяйственных земель Британской Колумбии ( ALR) представляет собой совокупность земель, приоритетное использование которых определено для сельского хозяйства. [1] Сельское хозяйство поощряется, а несельскохозяйственное использование ограничивается. [1] [2] : 16
ALR была создана Новой демократической партии Британской Колумбии правительством Дэйва Барретта в 1973 году для защиты ограниченных сельскохозяйственных угодий провинции от урбанизации. [3] : 1–5 ALR покрывает 4,6 миллиона гектаров (46 тысяч квадратных километров, что эквивалентно 18 тысячам квадратных миль), или около 4,9% земельной базы Британской Колумбии. [2] : 73 [4]
Существует шесть административных регионов ALR: Южное побережье, Внутренние районы, Остров, Кутеней, Север и Оканаган. [1]
Налоговые льготы применимы к собственности в ALR, и возникли вопросы равенства среди налогоплательщиков. [5]
Характеристики
[ редактировать ]ALR охватывает 4,6 миллиона гектаров (11,4 миллиона акров). [4] : 18 Он составляет 4,9% земельной базы Британской Колумбии площадью 94,6 миллиона гектаров. [4]
Менее четверти земель в ALR являются первоклассными сельскохозяйственными землями (1,1% земельной площади Британской Колумбии), при этом лучшие сельскохозяйственные земли попадают в земельной инвентаризации Канады (CLI). классы 1-3 обследования [2] : 17 [3] : 1 [6] Около трех четвертей всей территории Британской Колумбии расположено на высоте более тысячи метров над уровнем моря, а гористая география провинции означает, что относительно небольшая часть ее земель имеет сельскохозяйственные возможности. [3] : 2
Примерно 46% земель ALR находится в частной собственности, а 54% — в государственной собственности (провинциального, муниципального или федерального правительства). [2] : 18
История
[ редактировать ]Мотивация создания
[ редактировать ]До 1973 года ежегодно в результате урбанизации в Британской Колумбии терялось от 4000 до 6000 гектаров первоклассных сельскохозяйственных угодий. [3] : 3 Признание того, что в провинции имеется ограниченное количество пахотных земель, а также забота о продовольственной безопасности побудили правительство провинции принять 18 апреля 1973 года Закон о Земельной комиссии , в соответствии с которым была создана Комиссия по сельскохозяйственным землям (ALC) и создан Резерв сельскохозяйственных земель (ALR). [4] [3] : 1–3
Выбор земли для включения
[ редактировать ]Границы АЛР основаны на природных характеристиках земли и ее климата. [7] [8] Все земли классов 1–4 из обследования земельной инвентаризации Канады (CLI), которые еще не были разработаны, были включены в ALR. [3] : 3, 10 (Превосходные сельскохозяйственные земли относятся к классам 1–3 CLI, а земли класса 4 являются маргинальными для возделывания полевых культур.) [3] : 1 [6] [9] : 5–9 [10] Земли классов 5 и 6 включались, если их можно было эффективно использовать вместе с землями классов 1–4, а земли классов 7 включались, если их исключение могло привести к нежелательному вторжению несовместимых видов использования в сельскохозяйственные районы. [7] [3] : 11 (Земли классов 5 и 6 пригодны только для выращивания многолетних кормовых культур или естественного выпаса скота, тогда как земли класса 7 не имеют сельскохозяйственного потенциала.) [3] : 1, 12 [6]
Начав с карт CLI и получив информацию от местных органов власти и общественных слушаний, ALC определил 4,7 миллиона гектаров, которые должны быть включены в ALR. [3] Вначале было осознание того, что в некоторых районах (например, в некоторых частях острова Ванкувер) информация CLI может быть улучшена. [3] : 12 В период с 1980 по 1984 год Комиссия провела тщательный анализ границ зонирования ALR, используя новые карты и информацию о почвах. Особое внимание было уделено восточной части острова Ванкувер. [11]
Из ALR было исключено достаточно земли, чтобы обеспечить рост городов примерно на 5 лет. [3] : 9 Земля федерального правительства была включена в ALR, если ее биофизические характеристики оправдывали включение, но правила ALR не распространяются на земли федерального правительства. [3] : 10–11
ALR находится в ведении Комиссии по сельскохозяйственным землям (ALC), которая состоит из совета директоров, состоящего из 11–19 членов, назначаемых министром сельского хозяйства и продовольствия. [2] : 12 Ограничительное зонирование земель используется для защиты сельскохозяйственных земель, и решения ALC о зонировании имеют приоритет над постановлениями местных органов власти о землепользовании. [12] : 120 ОДО принимает решения главным образом об изъятии (исключении) или добавлении (включении) земель; подразделение; и несельскохозяйственное землепользование. [3] : 17 [2] : 10, 30–31 Решения основаны на том, как заявка поддерживает мандат ALC «по сохранению сельскохозяйственных земель» и «поощрению ведения сельского хозяйства на сельскохозяйственных землях». [13]
Заметные изменения мандата
[ редактировать ]Основная роль ALC заключалась в сохранении сельскохозяйственных земель, но первоначальный закон также возлагал на ALC ответственность за создание зеленых поясов, земельных банков и резервов парковых земель. Эта ответственность была снята в 1977 году. (ALC должен был купить (или иным образом приобрести) эти земли до определения. Напротив, земли в ALR можно было определить без покупки, используя традиционные инструменты зонирования.) [3] : 7
В 1988 году поля для гольфа стали разрешенным землепользованием, но после 1992 года они снова потребовали одобрения. [3] : 15 [14] : 194
29 мая 2014 года либеральное правительство Британской Колумбии Кристи Кларк разделило ALR на две зоны: зону 1 (остров, Оканаган, южное побережье) и зону 2 (север, Кутеней, внутренние районы). [15] Правила ALR рассматривались как бремя для фермеров, владевших сельскохозяйственными землями с низкой продуктивностью. [14] : 192 Чтобы дать владельцам в Зоне 2 больше гибкости в получении несельскохозяйственного дохода от своей земли, факторы принятия решений ALC о землепользовании в Зоне 2 были расширены и теперь включают экономические, культурные и социальные ценности. [16] [14] : 191–193 [16] 20 ноября 2018 года премьер-министр НДП Джон Хорган отменил разделение зоны 2, вернув ALR в единую зону в соответствии с первоначальными критериями. [15] [14]
По состоянию на сентябрь 2020 года частные землевладельцы больше не могут обращаться напрямую в ALC с просьбой об изъятии их земли из ALR. [17] Хотя частные землевладельцы могут обратиться к местному правительству с просьбой о таком выселении, они должны полагаться на то, что местное правительство подаст заявление о выселении. [18] [19]
Налогообложение земли ALR
[ редактировать ]Освобождение от школьного налога
[ редактировать ]Независимо от того, используется ли их земля для сельского хозяйства, землевладельцы ALR освобождаются от налога на 50% от школьных, больничных и других налогов на недвижимость (например, налоги TransLink в метро Ванкувер). [5] : 5 [20] [21] Исследование Квантленского политехнического университета отмечает, что освобождение от налогов поощряет владение , а не обработку земель ALR. [22] : 6
Исследование района Большого Ванкувера (метро Ванкувер) показало, что основными бенефициарами освобождения от налога являются объекты недвижимости в ALR, классифицированные как «жилые». [5] : 6 Поскольку эти объекты недвижимости не используются для ведения сельского хозяйства, в исследовании рекомендуется отменить освобождение, чтобы сохранить справедливость между владельцами жилых земель внутри и за пределами ALR. [5] : 6
Налоги на недвижимость
[ редактировать ]Налог на недвижимость, как правило, ниже на земле, расположенной на территории ALR, даже если земля не обрабатывается. Это связано с тем, что недвижимость оценивается на основе рыночной стоимости земли с учетом ее «наилучшего и наилучшего использования» и сопоставимой стоимости сельской недвижимости. Максимальное и наилучшее использование собственности ограничивается ограничениями на использование земли и разделение ALR. Таким образом, земля в пределах ALR обычно имеет более низкую стоимость, даже если она зонирована как жилая, коммерческая или промышленная. [5] : 11 Исследование Metro Vancouver показало, что за недвижимость площадью 5 акров, оцененную как жилая в Лэнгли (которая не имеет «статуса фермы»), которая платит 13 656 долларов налога на недвижимость, сопоставимая недвижимость, оцененная как жилая в ALR, будет платить 3880 долларов налога на недвижимость. . [5] : 11–12 В исследовании отмечается, что возникли вопросы равенства среди налогоплательщиков, поскольку жилое и коммерческое использование на территории ALR создает спрос на услуги, которые финансируются местными органами власти за счет налогов на недвижимость (коммунальные услуги, транспорт, полиция, пожарные и экстренные службы). [5] : 3
Агропромышленные структуры на АЛМ
[ редактировать ]Строения и коммерческое и промышленное использование, связанное с фермой, ограничены, но разрешены в ALR для предоставления фермерам экономических возможностей, связанных с сельским хозяйством. [23] [24] В отчете за 2020 год, подготовленном для правительства Британской Колумбии, рекомендовано выделить максимум одну четверть одного процента земель ALR провинции для создания новой категории сельскохозяйственных и промышленных сельскохозяйственных угодий. [25] [26] Чтобы избежать опасений по поводу разрешения строительства пахотных сельскохозяйственных угодий, переоборудованные земли должны иметь низкое качество почвы и плохо подходить для ведения сельского хозяйства ( классы CLI 4–7). [25] : 12, 73, 74 [26]
В 2022 году в правила ALR были внесены поправки, направленные на развитие отрасли сельскохозяйственных технологий, разрешив выращивание культур на вертикально расположенных полках. Целью изменения было сокращение затрат на электроэнергию и выбросов парниковых газов, повышение эффективности ферм и решение проблемы нехватки рабочей силы. [27] [28]
Споры
[ редактировать ]Создание АЛР
[ редактировать ]Тысячи фермеров протестовали против создания ALR, поскольку они выступали против ограничений, которые ALR налагает на то, что землевладельцы могут делать со своей землей. [29] Ограничения нарушают их права частной собственности и тем самым снижают стоимость земли. Сорок лет спустя, по словам исполнительного директора Сельскохозяйственного совета Британской Колумбии, поддержка среди фермеров и владельцев ранчо стала более широкой, хотя и не безоговорочной. [30]
Дома-монстры
[ редактировать ]В 2017 году член городского совета Ричмонда заявил, что ему не нужны «большие дома на маленьких фермах». [31] Так называемые «дома-монстры» строились на территории ALR в Ричмонде, где средний размер дома вырос до 12 087 квадратных футов в 2015 году по сравнению с 7 329 в 2010 году. [31] Бывший председатель ALR Фрэнк Леонард сказал, что «дома-монстры» представляют собой огромную проблему в некоторых районах, таких как Ричмонд, поскольку сельскохозяйственные земли «по сути теряются», когда кто-то покупает землю ALR и строит «особняк площадью 10 000 квадратных футов плюс теннисный корт, бассейн и хозяйственные постройки». [32] Кроме того, хотя подзаконные акты о землепользовании не разрешают размещение отелей на сельскохозяйственных землях, поступали сообщения о строительстве в Ричмонде больших зданий, которые по существу представляли собой частные роскошные отели. [33] [31]
В ответ в 2018 году правительство провинции ввело ограничение на размер основного жилого дома, построенного на ALR, в 500 квадратных метров (около 5400 квадратных футов). [34] Ассоциация владельцев сельскохозяйственных угодий Британской Колумбии выступила против закона, заявив, что правительство не проконсультировалось с ними должным образом, и что ограничение в 500 квадратных метров не позволит достаточно места для того, что часто является семейным бизнесом. [35] Позже ограничения были смягчены, и с 31 декабря 2021 года, а также основной дом площадью 500 м² 2 или меньше, владельцам недвижимости разрешалось иметь один жилой дом общей площадью 90 м². 2 или меньше (186 м 2 на участке площадью 40 гектаров и более), если это разрешено постановлением местного правительства. [36] [37] : 2–3 Кроме того, в основной резиденции может быть расположен дополнительный люкс. [37] : 7, 16 Также было снято требование о том, что дополнительные жилые помещения должны использоваться землевладельцем или ближайшими членами семьи. [38] Как и раньше, ALC мог одобрить дополнительные жилые дома, если они предназначались для использования на фермах. [34] [38]
Налоговые льготы
[ редактировать ]В отчете о расследовании газеты The Globe and Mail , проведенном в 2016 году , было обнаружено, что, поскольку цены на пригородную фермерскую недвижимость выросли вместе с рынком жилой недвижимости Ванкувера, налоговые преимущества недвижимости ALR увеличились. [33] В ходе исследования были обнаружены значительные различия между рыночными ценами и оценками провинций для 122 исследованных объектов недвижимости. В одном примере недвижимость, расположенная на ALR, заплатила около 5300 долларов налога на недвижимость, тогда как жилая недвижимость в том же муниципалитете с той же рыночной стоимостью заплатила бы примерно 77 000 долларов. [33] В статье также отмечается налоговая льгота, связанная с новым в провинции налогом в размере 15% на недвижимость, приобретаемую иностранными покупателями. Налог применяется только к цене продажи фермерского дома, а покупка земли ALR не облагается налогом. [33]
Льготный режим для производителей алкогольной продукции
[ редактировать ]Высказывалась критика непоследовательности в применении сельскохозяйственной политики с точки зрения особого режима для производителей вина и другой алкогольной продукции. В одном случае фермер, который хотел подавать продукцию своей фермы в ресторане, должен был производить алкоголь, поскольку в ALR разрешено обслуживание продуктов питания и напитков, если ферма производит алкогольную продукцию. [39] : 6–7 [40] [41] [42] [43]
См. также
[ редактировать ]- Гринбелт (Золотая подкова) — аналогичный заповедник в Онтарио .
- Закон Уильямсона , аналогичная система для Калифорнии .
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б с «Карты запасов сельскохозяйственных земель» . Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям. 8 февраля 2022 г.
- ^ Jump up to: а б с д и ж Годовой отчет за 2022–2023 гг. (PDF) (Отчет). Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям.
- ^ Jump up to: а б с д и ж г час я дж к л м н тот п Смит, Барри (2012). «Работа в процессе - Программа сохранения сельскохозяйственных угодий Британской Колумбии» (PDF) . Комиссия по сельскохозяйственным землям, Британская Колумбия.
- ^ Jump up to: а б с д «50 лет Губернской комиссии по сельскохозяйственным землям» . Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям, Британская Колумбия. 18 апреля 2023 г.
- ^ Jump up to: а б с д и ж г Метрованкувер (2016). Поощрение сельскохозяйственного производства посредством реформы налога на имущество ферм в метро Ванкувер (PDF) (Отчет).
- ^ Jump up to: а б с «Классификация основных и маргинальных сельскохозяйственных почв и ландшафтов: Рекомендации по применению земельной инвентаризации Канады в Онтарио» .
- ^ Jump up to: а б Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям (9 марта 2022 г.). «История АЛР» .
- ^ Взаимодействие, правительственные коммуникации и общественность; Комиссия, сельскохозяйственные земли. «Земли сельскохозяйственного назначения – ОДО» . www.alc.gov.bc.ca. Проверено 9 марта 2022 г.
- ^ Окружающая среда Канады (1972). Инвентаризация земель Канады: Классификация почвенных возможностей для сельского хозяйства, Отчет № 2 (PDF) (Отчет).
- ^ Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям. Классификация сельскохозяйственных мощностей в Британской Колумбии (PDF) (Отчет).
- ^ Взаимодействие, правительственные коммуникации и общественность; Комиссия, сельскохозяйственные земли. «История АЛР – АЛК» . www.alc.gov.bc.ca. Проверено 9 марта 2022 г.
- ^ Коннелл, Дэвид (2021). «Качество защиты сельскохозяйственных угодий в Канаде: оценка прочности законодательной базы провинций». Канадское планирование и политика . 2021 : 109–130. doi : 10.24908/cpp-apc.v2021i01.14229 .
- ^ «Что считает комиссия» . Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям. 2022.
- ^ Jump up to: а б с д Коннелл, Дэвид; Крал, Кэмерон. «Британская Колумбия разделила свой запас сельскохозяйственных земель на две зоны (2014–2019 годы): изменило ли это ситуацию?». Канадское планирование и политика . 2022 : 191–213. doi : 10.24908/cpp-apc.v2022i01.15773 (неактивен 28 апреля 2024 г.).
{{cite journal}}: CS1 maint: DOI неактивен по состоянию на апрель 2024 г. ( ссылка ) - ^ Jump up to: а б «БКЛАСС-Наследие» . www.leg.bc.ca. Проверено 9 марта 2022 г.
- ^ Jump up to: а б «История ALR | Картирование запасов сельскохозяйственных земель (проект не опубликован)» . Проверено 9 марта 2022 г.
- ^ Бухольцер, Билл; Андерсон, Элизабет; Шергилл, Стивен (26 ноября 2020 г.). «Обновление ALR: что нужно знать местным органам власти» (PDF) . Молодой Андерсон.
- ^ Фрейзер, Джеймс; Мэйфилд, Джейн (13 октября 2020 г.). «Частные землевладельцы теряют возможность подавать заявление об исключении из ALR» . ТОО «Лоусон Ланделл».
- ^ Барнетт, Донна (13 марта 2019 г.). «Законопроект 15 лишает землевладельцев прав» . CFJC Today: Всё, Камлупс!.
- ^ «Подсказки по расчету» . Провинция Британская Колумбия. 15 февраля 2021 г.
- ^ Торговая палата Британской Колумбии. «Использование реформы налога на имущество для поддержки сельскохозяйственного производства (2021 г.)» .
- ^ Роберт, Наоми; Татебе, Кристи; Маллиникс, Кент (13 февраля 2018 г.). Защиты недостаточно: прецеденты политики по увеличению сельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий Британской Колумбии (PDF) (Отчет). Институт устойчивых продовольственных систем Квантленского политехнического университета.
- ^ «Развитие фермерских структур для коммерческого и промышленного использования, связанного с фермами, в ALR: Политика L-24» (PDF) . Комиссия по сельскохозяйственным землям. Октябрь 2019.
- ^ Чанд, Субаш; Манро, Рэнди (20 июня 2023 г.). «Обзор запасов сельскохозяйственных земель в Британской Колумбии» . Смайт.
- ^ Jump up to: а б Диллон, Питер; Ньюман, Ленор; Гупта, Арвинд. Будущее продовольственной системы Британской Колумбии: выводы и рекомендации Целевой группы по продовольственной безопасности Британской Колумбии (PDF) (Отчет). Правительство Британской Колумбии.
- ^ Jump up to: а б Зейдлер, Мариз (13 июня 2020 г.). «Отчет о продовольственной безопасности Британской Колумбии вызывает дебаты о технологиях и резерве сельскохозяйственных земель» . Новости Си-Би-Си.
- ^ Литтл, Саймон (19 февраля 2022 г.). «Британская Колумбия вносит поправки в правила резервирования сельскохозяйственных земель для содействия вертикальному сельскому хозяйству» . Глобальные новости.
- ^ Пеннер, Деррик (20 февраля 2022 г.). «Провинция ставит на горизонте создание вертикальных ферм для повышения продовольственной безопасности Британской Колумбии: Британская Колумбия должна включить так называемые вертикальные фермерские постройки в список разрешенных видов использования ферм, разрешенных на землях ALR без разрешения Комиссии по сельскохозяйственным землям» . Ванкувер Сан.
- ^ Миклбург, Род (14 сентября 2012 г.). «Гнев фермеров Британской Колумбии превращается в поддержку резерва сельскохозяйственных земель» . Глобус и почта.
- ^ «Гнев фермеров Британской Колумбии превращается в поддержку резерва сельскохозяйственных земель» . Глобус и почта . Торонто. 17 сентября 2012 года . Проверено 19 июля 2013 г.
Ричард Баллок, председатель Комиссии по сельскохозяйственным землям, сказал: «Фермеры признали, что ALR никуда не денется». Во время поездки по провинции вскоре после того, как он возглавил земельную комиссию в 2010 году, Буллок сказал, что был поражен, обнаружив настроения в поддержку ALR «почти всеобщие. Люди хотят, чтобы мы поступали правильно».
- ^ Jump up to: а б с «Ричмонд обдумывает принятие закона, ограничивающего размер домов на сельскохозяйственных угодьях» . Глобус и почта. 15 января 2017 г.
- ^ Клеверли, Билл (24 июня 2018 г.). «Саанич хочет остановить строительство домов-монстров на сельскохозяйственных землях» . Виктория Таймс-Колонист.
- ^ Jump up to: а б с д Томлинсон, Кэти (18 ноября 2016 г.). «На сельскохозяйственных угодьях Британской Колумбии мега-особняки и спекулянты пожинают плоды выгодных налоговых льгот» . Глобус и почта.
- ^ Jump up to: а б «Закон о защите сельскохозяйственных угодий вступил в силу» . Новости правительства Британской Колумбии, провинция Британская Колумбия. 23 февраля 2019 г.
- ^ Джонсон, Пол (26 ноября 2018 г.). «Фермеры метро Ванкувера готовятся к борьбе за «дома-монстры» » . Глобальные новости.
- ^ Иган-Эллиотт, Роксана (19 октября 2023 г.). «Центральный Саанич хочет получить отзывы о разрешении строительства большего количества домов на сельскохозяйственных землях» . Колонист Времени.
- ^ Jump up to: а б Комиссия по сельскохозяйственным землям (27 июня 2023 г.). Информационный бюллетень 05: Резиденции в АЛР (PDF) (Отчет).
- ^ Jump up to: а б Дьярмати, Шандор (7 октября 2021 г.). «Ограничения (немного) смягчены для сельскохозяйственных угодий ALR в Британской Колумбии» . Бизнес в Ванкувере.
- ^ «Закон о Комиссии по сельскохозяйственным землям: Положение об использовании резерва сельскохозяйственных земель, Регламент Британской Колумбии 30/2019» . Британская Колумбия. 22 февраля 2019 г.
- ^ Большие проблемы для мелких фермеров Британской Колумбии! , получено 9 марта 2022 г.
- ^ «Оживление резерва сельскохозяйственных земель и Комиссии по сельскохозяйственным землям» . Новости правительства Британской Колумбии. 18 июня 2019 г.
- ^ Уилсон, Карла (25 июня 2019 г.). «Правила сохранения сельскохозяйственных земель разочаровывают фермеров Нануза: фермерская пара из Нануза Бэй говорит, что им не следует открывать пивоварню, чтобы подавать домашнюю еду в ресторане на территории» . Виктория Таймс-Колонист.
- ^ Стэнтон, Кайли (15 мая 2019 г.). «Ферма на острове Ванкувер была вынуждена пристроить пивоварню, чтобы ресторан на территории ALR оставался открытым» . Глобальные новости.