Закон об иностранных инвестициях в налог на недвижимость
 | |
| Другие короткие названия |
|
|---|---|
| Длинное название | Закон, обеспечивающий сверку доходов, как это предусмотрено разделом 310 Закона Конгресса о бюджете 1974 года. |
| Сокращения (разговорный) | ФИРПТА |
| Прозвища | Закон о сверке доходов 1980 г. |
| Принят | 96- й Конгресс США |
| Эффективный | 5 декабря 1980 г. |
| Цитаты | |
| Публичное право | 96-499 |
| Уставы в целом | 94 Stat. 2599 aka 94 Stat. 2660 |
| Кодификация | |
| Названия изменены | |
| В разделы ОСК внесены изменения |
|
| Законодательная история | |
| |
Закон об иностранных инвестициях в налог на недвижимость 1980 года (FIRPTA), принятый в качестве подзаголовка C раздела XI («Закон о корректировке доходов 1980 года») Сводного закона о выверке 1980 года , Pub. Л. № 96-499, 94 Стат. 2599, 2682 (5 декабря 1980 г.) — это налоговый закон США , который взимает подоходный налог с иностранных лиц, распоряжающихся интересами в сфере недвижимости в США . Налог взимается по обычным налоговым ставкам для налогоплательщика на сумму прибыли, считающейся признанной. Покупатели прав на недвижимое имущество обязаны удерживать налог при оплате за недвижимость. перед продажей Удержание может быть уменьшено со стандартных 15% до суммы, которая покроет налоговые обязательства, при подаче заявления в Налоговую службу . FIRPTA отменяет большинство положений о непризнании, а также те остальные налоговые соглашения, которые предусматривают освобождение от налога на такую прибыль.
2015 года Сводный законопроект о расходах существенно изменил FIRPTA. [1]
Обзор
[ редактировать ]Налоговое законодательство США требует, чтобы все люди, как иностранные, так и отечественные, платили подоходный налог при отчуждении долей в недвижимости в США (доли в сфере недвижимости в США). Местные жители облагаются этим налогом как часть обычного подоходного налога. [2] Разделы 897 и 6039C Налогового кодекса были приняты в FIRPTA; [3] Закон также внес соответствующие поправки в другие различные положения Налогового кодекса.
Иностранцы облагаются налогом только на определенные статьи доходов, включая фактически связанные доходы и определенные доходы из источников в США. Иностранцы, однако, не облагаются налогом на большую часть прироста капитала . Раздел 897 Налогового кодекса, принятый FIRPTA, [4] рассматривает прибыль от продажи доли в недвижимости в США как фактически связанный доход, облагаемый обычным федеральным подоходным налогом.
Чтобы обеспечить сбор налогов с иностранных налогоплательщиков, FIRPTA требует, чтобы покупатели недвижимости в США удерживали 15% от продажной цены. Продавец может обратиться в Налоговое управление США (IRS) с просьбой уменьшить эти 15% до суммы налога, подлежащего уплате.
FIRPTA применяется практически во всех случаях, когда иностранный владелец прав на недвижимость в США распоряжается этим интересом. Положения закона, запрещающие признание прибыли, как правило, не применяются, если продавец не получает права на недвижимость в США в рамках соответствующего обмена с непризнанием. [ нужна ссылка ]
История
[ редактировать ]До 1981 года иностранцы (нерезиденты, физические лица-неграждане и корпорации, не являющиеся гражданами США) часто освобождались от налога США на продажу недвижимости в стране. Конгресс принял FIRPTA, требующую от всех иностранцев платить налог при отчуждении любых интересов в сфере недвижимости в США. Закон конкретно предусматривал, что его положения имеют преимущественную силу над любыми существующими налоговыми соглашениями, которые предусматривают иное. [5]
Лица и имущество, облагаемое налогом
[ редактировать ]Иностранцы, как правило, освобождаются от налога на прирост капитала в США. [6]
Однако в соответствии с FIRPTA иностранцы облагаются налогом на прибыль от продажи прав на недвижимость в США (USRPI).
- Интерес . в собственности — это любая прямая доля участия в собственности, например плата за простое владение, но не включает интересы исключительно в качестве кредитора Таким образом, каждый из совладельцев собственности имеет долю в собственности, а банк, имеющий ипотечный кредит, - нет. [7]
- Недвижимое имущество – это земля, здания и земельные улучшения. [8] Как правило, вопрос о том, является ли недвижимость недвижимостью или нет, определяется в соответствии с концепциями налогового законодательства США, а не закона штата. Таким образом, бензоколонки и навесы на заправочных станциях не являются недвижимостью в соответствии с федеральным налоговым законодательством США, хотя они могут быть недвижимостью в соответствии с законодательством штата. Для целей FIRPTA недвижимое имущество также включает в себя неотчужденные природные продукты земли ( например , залежи нефти и газа в земле, нерубленную древесину, несобранный урожай) и личное имущество, связанное с использованием недвижимого имущества. [9]
- Интерес к недвижимости в США (USRPI) включает акции корпорации, владеющей недвижимостью в США (USRPHC). USRPHC включает в себя любую корпорацию США, если на любую дату тестирования более 50% активов такой корпорации составляли USRPI. [10] Отчуждение доли в USRPHC облагается налогом FIRPTA и удержанием, но не облагается подоходным налогом штата. Это можно сравнить с продажей USRPI, находящегося в прямой собственности, которая облагается более низкой федеральной ставкой прироста капитала, но также облагается подоходным налогом штата.
Получите признание
[ редактировать ]Налогоплательщики обычно должны признавать прибыль при продаже имущества. Если выручка получена более чем через один год, прибыль признается пропорционально полученным годам. [11]
Налогоплательщики, обменивающие имущество, могут не быть обязаны признавать прибыль от определенных операций, таких как равнородные обмены, [12] корпоративные образования, [13] вклады в партнерства или выплаты от них, [14] определенные корпоративные реорганизации, [15] и некоторые другие операции. FIRPTA предусматривает, что такие положения о непризнании обычно не применяются, и прибыль должна быть признана. Применяются два исключения. Во-первых, прибыль не признается, если имущество, полученное при обмене, является объектом USRPI, который, если он будет продан сразу после обмена, будет подпадать под действие FIRPTA. Во-вторых, IRS может предусматривать другие исключения из правил. Срок действия временных правил, предусматривающих очень ограниченные исключения, истек. [16] Правила предусматривают ограниченные исключения, рассматривающие определенные партнерские интересы как USRPI и, следовательно, непризнающие.
Сумма выигрыша
[ редактировать ]В соответствии с общими налоговыми принципами США, применимыми к FIRPTA, прибыль равна превышению суммы денег или справедливой рыночной стоимости полученной собственности над скорректированной суммой обмениваемой собственности. [17] Если полученная сумма подвержена непредвиденным обстоятельствам, эта сумма не признается до тех пор, пока непредвиденные обстоятельства не будут устранены.
Налог взимается
[ редактировать ]Прибыль FIRPTA облагается налогом как фактически связанный доход. [18] Иностранцы-нерезиденты облагаются налогом на такой доход по обычным ставкам прогрессивного налога для физических лиц США. Вычеты по личным льготам, определенным корректировкам валового дохода и большинству детализированных вычетов не допускаются. Иностранные корпорации облагаются налогом на такой доход по обычным ставкам корпоративного подоходного налога. Может применяться налог на прибыль филиала в соответствии с разделом 884 Налогового кодекса, с учетом исключения в случае закрытия филиала. Также может применяться альтернативный минимальный налог .
Удержание
[ редактировать ]С 17 февраля 2016 г. покупатели недвижимости в США обязаны удерживать 15 % от полной цены продажи при любой покупке USRPI; увеличение по сравнению с предыдущей ставкой в 10%. Тем не менее, ставка удержания в размере 10% остается в силе для личного жилья стоимостью более 300 000 долларов США и менее 1 миллиона долларов США. [19] Это касается только четырех исключений. [20] Удержание не требуется:
- Покупателем для использования в качестве жилья по цене 300 000 долларов США или меньше, ИЛИ
- Когда покупатель получает заявление от продавца о том, что продавец не является иностранным лицом. [21]
- При приобретении доли в непубличной отечественной корпорации, если корпорация предоставляет необходимые письменные показания.
- При приобретении акций публичной корпорации.
В той степени, в которой удержание требуется, сумма удержания может быть уменьшена ниже 10% от полной стоимости только после подтверждения Налоговым управлением США о применении уменьшенной суммы. Такая сертификация разрешена только в том случае, если продавец подает в IRS заявление о снижении удержания, заполнив форму 8288-B не позднее даты закрытия продажи. [22] В сертификате будет указана надлежащая сумма удержания с учетом заявленной цены закрытия. [23]
Штрафы применяются к покупателю, который не удерживает налог и не подает форму 8288 в IRS. [24] или заплатите необходимый удержание в течение 20 дней с момента продажи. [25]
Договоры
[ редактировать ]США Многие налоговые соглашения ранее предусматривали освобождение от налога прибыли от отчуждения многих видов недвижимости в США. ФИРПТА конкретно предусмотрел, что такие положения договора не будут применяться после определенной даты. В большинство налоговых соглашений США впоследствии были внесены поправки, чтобы они соответствовали режиму FIRPTA.
См. также
[ редактировать ]Закон Конгресса о бюджете и контроле за водохранилищами 1974 г.
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Ropes&Gray - Сводный законопроект включает существенные изменения в налоговое законодательство, касающиеся FIRPTA, REIT и RIC.
- ^ Местные налогоплательщики (физические лица, корпорации, поместья и трасты) облагаются подоходным налогом на налогооблагаемый доход. Налогооблагаемый доход представляет собой валовой доход с корректировками и за вычетом допустимых вычетов. 26 USC 61 определяет валовой доход как доход из всех источников, включая, в частности, прибыль от сделок с недвижимостью.
- ^ Что касается разделов 897 и 6039C, см. разделы 1122 и 1123 FIRPTA соответственно.
- ^ 26 USC 897 , 26 CFR от 1.897-1 до -9T .
- ^ Согласно Конституции США, законы и договоры имеют равный приоритет. Во все договоры были внесены поправки с тех пор, как впервые считалось, что FIRPTA конкретно разрешает взимать в США налог на отчуждение недвижимого имущества.
- ^ К иностранным лицам относятся лица, не являющиеся гражданами США или иностранцами, проживающими в США, корпорации, организованные за пределами Соединенных Штатов, а также поместья и трасты-нерезиденты. См. 26 USC 7701 . Обратите внимание, что налогом облагаются партнеры, а не партнерства , поэтому иностранный статус определяется на уровне партнера. Однако см. разделе «Налог у источника» . обзор исключений в отношении иностранных партнерств в
- ^ 26 USC 897 (c), 26 CFR 1.897-1 (c) .
- ^ 26 CFR 1.897-1 (б).
- ^ Правила подразумевают, что для того, чтобы личная собственность была связана с использованием недвижимого имущества, собственность должна относиться к одной из четырех конкретных категорий. Категории относятся к добыче природных ресурсов (колодцы, шахты и т. д.), строительству, предоставлению жилья и офисных помещений. См. 26 CFR 1.897-1(b)(4).
- ^ Определение USRPHC см. в 26 USC 897(c)(2) и 26 CFR 1.897-2 .
- ^ В соответствии со статьей 26 CFR 1.897-1(d)(2)(ii) обязательство по рассрочке продажи USRPI рассматривается как USRPI, если продавец не выбирает правила выплаты в рассрочку, предусмотренные 26 USC 453 . Таким образом, режим продажи в рассрочку применяется к иностранным лицам, продающим USRPI.
- ^ 26 USC 1031
- ^ 26 USC 351
- ^ 26 USC 721 и 26 USC 731
- ^ 26 USC с 354 по 358
- ^ 26 CFR 1.897-6T .
- ^ 26 USC 1001 .
- ^ См. 26 USC 872 и, который исключает большую часть доходов, за исключением фактически связанных доходов, из валового дохода физических лиц-нерезидентов и неграждан. Неисключенные суммы облагаются тем же налогом, которым облагаются местные жители. См. примечание выше. См. раздел 26 USC 882 , который прямо облагает налогом доход иностранной корпорации, связанной с торговлей или бизнесом в США.
- ^ «Изменения в налоговом законодательстве 2016 года, затрагивающие пользователей и владельцев недвижимости» . Сэвиллс Стадли.
- ^ 26 USC 1445 .
- ^ Заявление должно быть предоставлено под страхом наказания за дачу ложных показаний. Текст заявления см. в 26 CFR 1.1445-2(b)(2)(i) .
- ^ IRS обычно предоставляет такую сертификацию в течение 30 дней, если в заявлении содержится вся необходимая информация.
- ^ Если продавец подал заявку, но не получил такого сертификата, разумные покупатели сохранят полные 10% на условном депонировании при закрытии сделки. Суммы, хранящиеся таким образом на условном депонировании, не подлежат штрафам, если они переведены правительству в течение 20 дней с момента уведомления IRS о необходимом удержании.
- ^ Требования к подаче см. в 26 USC 6039C .
- ^ Требования к оплате см. в 26 USC 1461 и 26 CFR 1.1461-1 .
Ресурсы
[ редактировать ]- Публикация IRS 515
- Петерс, Герхард; Вулли, Джон Т. «Джимми Картер: «Сводный закон о примирении 1980 года, замечания о подписании HR 7765 в закон». , «5 декабря 1980 года» . Проект американского президентства . Калифорнийский университет – Санта-Барбара.