Ускоренное строительство

Ускоренное строительство зданий — это жаргон строительной отрасли, обозначающий стратегию реализации проекта, позволяющую начать строительство до завершения проектирования. Цель состоит в том, чтобы сократить время завершения. ^[1]

Преимущества

Более короткие графики желательны по причинам, которые зависят от владельцев зданий. Более короткий график может сократить время выхода производителя на рынок , необходимость школьного округа уменьшить перенаселенность или просто быстрее предоставить новый дом для семьи. Сокращение сроков может также снизить стоимость финансирования строительства и снизить накладные расходы проектных и строительных организаций. Сокращение сроков может также снизить влияние инфляции во время строительства. Таким образом, ускорение реализации проекта достигается за счет интеграции этапов проектирования и строительства.

Ускоренным процессом управлять сложнее, чем традиционным процессом «проектирование-предложение-строительство» . Это требует детального знания процесса, эффективного планирования, честности и тесной координации между организациями, выполняющими работу.

Неотъемлемые риски

Окончательная стоимость проекта на момент начала строительства неизвестна, поскольку проектирование еще не завершено. ^[2] При традиционном процессе проектирования-предложения-строительства полный комплект строительной документации и спецификаций описывает то, что застройщик соглашается построить, и служит основой контракта. В проектах Fast-track проектная, строительная документация и спецификации являются неполными, поэтому определение окончательной стоимости представляет проблемы. Чтобы справиться с этой трудностью, владельцы обычно заключают со строителем (управляющим строительством или генеральным подрядчиком) договор с возмещением затрат. Контракт может включать смету расходов без каких-либо гарантий или может предусматриваться гарантированная максимальная цена (GMP). Однако даже при наличии GMP могут возникнуть споры по поводу объема работ, охватываемых GMP, поскольку на момент выполнения контракта проектирование было незавершенным.

Существует также риск того, что работа, построенная на ранней стадии проекта, может не соответствовать более поздним проектным решениям. Например, если форма здания изменится после возведения фундамента, это приведет к увеличению затрат и задержке модификации завершенного фундамента. Или элемент оборудования, выбранный на позднем этапе процесса, может потребовать канализации или подключения к воде и электропитанию, которые не были предусмотрены на ранних этапах проекта. Кроме того, интерпретация технического задания подрядчиком может отличаться от интерпретации собственника, что может привести к конфликту интересов.

Если время не имеет решающего значения, владельцы могут разумно завершить проектирование и получить фиксированную единовременную цену до начала строительства (процесс «проектирование-предложение-строительство»). Однако, если есть причина ускорить реализацию проекта, Fast-track можно использовать с любой стратегией реализации проекта, такой как CM at Risk и Agency CM (см. « Управление строительством »), «проектирование-строительство» , «переход» и интегрированная реализация проекта . Даже в традиционном процессе проектирования-предложения-строительства можно использовать концепции ускоренного строительства, заключая торги по отдельным генеральным строительным контрактам на отдельные этапы работ.

Однако многие владельцы выбирают опытные проектные команды и считают, что вознаграждение оправдывает риски. Один источник утверждает, что Fast-track используется в 40 процентах строительных проектов. ^[3]

История процесса

На протяжении большей части XIX и XX веков общий процесс реализации проекта представлял собой последовательную схему «проектирование-заявка-строительство» с периодом времени между завершением одного этапа и началом следующего. Архитектор и/или инженер завершил проект, составил подробные строительные чертежи, написал спецификации и предложил нескольким подрядчикам представить предложения с указанием их цены на реализацию проекта. ^[4]^[5]

Как правило, правительственные организации отдавали предпочтение предложению с «паушальной суммой» на все этапы работ (все за пределами проектирования-строительства), а также были обязаны присудить строительные работы участнику торгов с наименьшей квалификацией. Политическое предположение заключалось в том, что предложение с низкой единовременной суммой продемонстрировало разумное использование государственных денег, а открытые конкурсные торги продемонстрировали справедливый отбор подрядчиков. Поскольку для проведения конкурсных торгов с единовременной оплатой требовались полные строительные чертежи и спецификации, технология Fast-track, используемая в промышленности, была недоступна государственным владельцам.

Однако большинство положений о государственных закупках допускают закупку архитектурных, инженерных и других услуг на основе квалификации поставщика услуг. (См. Закон Брукса ^[6] за подход, используемый федеральным правительством.)

В 1960-е годы, во время войны во Вьетнаме, студентов, поступивших в высшие учебные заведения, от призыва освободили. В результате колледжи и университеты начали бурно развиваться. Проблема скученности стояла остро, поскольку на проектирование и строительство учебных корпусов обычно уходило от 4 до 6 лет. Между тем, высокий уровень инфляции разрушал бюджеты строительства. ^[7] При графике реализации проекта на 4-5 лет покупательная способность средств, выделенных на строительные проекты, может значительно снизиться.

В 1968 году Строительный фонд университета штата Нью-Йорк (SUCF) ^[8] нанял Кодилла Роулетта Скотта (CRS) для изучения способов сокращения графиков. ^[9] Завершенное исследование предположило, что SUCF может сэкономить 25–45 процентов времени при поэтапном строительстве. Они могли бы соблюдать свои правила закупок, выбрав компанию (УК) для оказания услуг по управлению строительством, которая не будет предоставлять строительную рабочую силу или материалы, на основе квалификации.

КМ не будет заниматься фактическими строительными работами. У КМ будет нести профессиональная ответственность представлять интересы владельца в качестве агента, аналогично тому, как это делает архитектор.

Генеральный директор будет консультировать архитектора и владельца по вопросам стоимости и технологии строительства на этапе проектирования и оценивать общую стоимость. Архитектор поэтапно создавал строительные чертежи и спецификации, а генеральный директор принимал открытые конкурсные заявки на эти этапы работ, дублируя проектную и строительную деятельность. Например, руководитель проекта может принимать заявки на расчистку и планировку территории, как только будет определена базовая конфигурация здания и будут готовы чертежи и спецификации для этого этапа работ. Компании, которые обычно выступали в качестве субподрядчиков, предлагали выполнение работ. Участник, предложивший низкую цену, будет иметь прямой контракт с владельцем, превращаясь из субподрядчика в генерального подрядчика. У владельца будет несколько основных контрактов.

Это была не совсем оригинальная концепция. Ранее было несколько примеров подобных процессов: Tishman Construction (ныне часть AECOM ) предоставляла услуги по управлению строительством Всемирного торгового центра, который строился поэтапно (строительство началось в 1966 году, здание было разрушено 11 сентября 2001 года).

SUCF принял отчет CRS по ускоренному процессу и нанял компанию Smith, Hinchman & Grylls (теперь SmithGroupJJR ) для реализации своего первого проекта ускоренного режима в Университете Стоуни-Брук , Стоуни-Брук, Нью-Йорк. Проект Стоуни-Брук и более поздние проекты CRS продемонстрировали, что прогнозируемая экономия времени была консервативной. Иногда использование Fast-track и CM сокращало время до трети или меньше по сравнению с обычными графиками. ^[10]^[11]

Доклад назывался «Ускоренный путь». Было напечатано много экземпляров. Концепция профессионального менеджера строительства, который мог бы осуществлять поэтапное проектирование и строительство (ускоренное строительство) для государственных проектов, быстро распространилась. Администрация общих служб США и многие другие институциональные и государственные клиенты по всей территории США приняли этот процесс.

Однако, несмотря на преимущества сокращенного графика, многим собственникам не нравилась ответственность руководства за несколько генеральных контрактов на строительство по одному проекту, и они были обеспокоены отсутствием гарантированной максимальной цены. В конце 1900-х и начале 2000-х годов многие правительственные организации изменили свои правила закупок, чтобы позволить КМ удерживать контракты и гарантировать цену и график. Чтобы провести различие между исходной концепцией и дополнительной концепцией услуг CM, первоначальная концепция называлась Агентской CM, а CM, которая заключала контракты и предоставляла гарантии, называлась CM at-Risk (см. Управление строительством ).

Ускоренный процесс теперь является общим термином во всей строительной отрасли США.

См. также

Информационное моделирование зданий

Ссылки

^ Томсен FAIA FCMAA, Чарльз Б; Хокинс, эсквайр. AIA, Джон Р.; Томсен Г.К., Чарльз Дж (2012). CM, Fast-track и GMP . Фонд Американской ассоциации управления строительством. стр. 7–8. ISBN 978-1-938014-01-7 .
^ Кнехт, Барбара. «Ускоренное строительство становится нормой» . Архитектурный рекорд . Проверено 26 мая 2015 г. Парадоксально, но хотя решение об ускорении проекта почти всегда является экономическим, окончательные затраты в ходе процесса обычно неизвестны.
^ Кнехт, Барбара. «Ускоренное строительство становится нормой» . Архитектурный рекорд . Проверено 26 мая 2015 г. Ускоренное строительство существует уже несколько десятилетий (см. Digital Architect), и сейчас, по данным некоторых отраслевых ассоциаций, на него приходится до 40 процентов строительных проектов.
^ Томсен FAIA FCMAA, Чак; Сандерс, Сид (2011). «Появление конкурсных торгов». Управление программой 2.0 . Маклин, В.А.: Фонд Американской ассоциации управления строительством. стр. 20–23. ISBN 978-0-9815612-5-7 .
^ Сэйперс, Карл; Мерлисс, Пенни Питтман (1984). «Ответственность архитекторов и инженеров в Америке девятнадцатого века». Журнал архитектурного образования . 41 № 2 (зима 1988 г.). Taylor & Francisco, Ltd. от имени Ассоциации университетских школ архитектуры, Inc.: 39–45. дои : 10.2307/1424833 . JSTOR 1424833 .
^ Закон Брукса
^ Льюис, Скотт; Гроган, Тим. «Индексы затрат ENR за сто лет. Исследование достоверности отчета о затратах ENR за 3 квартал» (PDF) . Проверено 26 мая 2015 г. {{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется |journal= ( помощь )
^ Фонд строительства университета штата Нью-Йорк (SUCF)
^ Фоксхолл, Уильям Б. (1976). Профессиональное управление строительством и администрирование проектов . МакГроу-Хилл Инк., США. ISBN 978-0070217553 . «Ускоренное» исследование, подготовленное Кодиллом Роулеттом Скоттом для Фонда строительства университета штата Нью-Йорк.
^ Фоксхолл, Уильям Б. (1976). Профессиональное управление строительством и администрирование проектов . МакГроу-Хилл Инк., США. п. 11. ISBN 978-0070217553 . Опыт Smith Hinchmans & Grylls в реализации поэтапных проектов SUNY подтверждает эти прогнозы.
^ Скарано, Джозеф; Томсен, Чарльз (февраль 1971 г.). «Школы в спешке». Прогрессивная архитектура .

Дальнейшее чтение

Майкл Э. Кениг, AGC Project Delivery Systems для строительства, AGC of America ISBN 978-1-936006-28-1 . 08.01.2011 https://web.archive.org/web/20150506103648/http://store.agc.org/Construction-Delivery/Project-Delivery-Systems/2916
Чарльз Б. Томсен FAIA FCMAA, Джон Хокинс, эсквайр. AIA, Чарльз Дж. Томсен GC, CM, Fast-track и GMP, Фонд Американской ассоциации управления строительством http://cmaanet.org/cmaa-publications-0

[1] Томсен FAIA FCMAA, Чарльз Б; Хокинс, эсквайр. AIA, Джон Р.; Томсен Г.К., Чарльз Дж (2012). CM, Fast-track и GMP . Фонд Американской ассоциации управления строительством. стр. 7–8. ISBN 978-1-938014-01-7 .

[2] Кнехт, Барбара. «Ускоренное строительство становится нормой» . Архитектурный рекорд . Проверено 26 мая 2015 г. Парадоксально, но хотя решение об ускорении проекта почти всегда является экономическим, окончательные затраты в ходе процесса обычно неизвестны.

[3] Кнехт, Барбара. «Ускоренное строительство становится нормой» . Архитектурный рекорд . Проверено 26 мая 2015 г. Ускоренное строительство существует уже несколько десятилетий (см. Digital Architect), и сейчас, по данным некоторых отраслевых ассоциаций, на него приходится до 40 процентов строительных проектов.

[4] Томсен FAIA FCMAA, Чак; Сандерс, Сид (2011). «Появление конкурсных торгов». Управление программой 2.0 . Маклин, В.А.: Фонд Американской ассоциации управления строительством. стр. 20–23. ISBN 978-0-9815612-5-7 .

[5] Сэйперс, Карл; Мерлисс, Пенни Питтман (1984). «Ответственность архитекторов и инженеров в Америке девятнадцатого века». Журнал архитектурного образования . 41 № 2 (зима 1988 г.). Taylor & Francisco, Ltd. от имени Ассоциации университетских школ архитектуры, Inc.: 39–45. дои : 10.2307/1424833 . JSTOR 1424833 .

[6] Закон Брукса

[7] Льюис, Скотт; Гроган, Тим. «Индексы затрат ENR за сто лет. Исследование достоверности отчета о затратах ENR за 3 квартал» (PDF) . Проверено 26 мая 2015 г. {{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется |journal= ( помощь )

[8] Фонд строительства университета штата Нью-Йорк (SUCF)

[9] Фоксхолл, Уильям Б. (1976). Профессиональное управление строительством и администрирование проектов . МакГроу-Хилл Инк., США. ISBN 978-0070217553 . «Ускоренное» исследование, подготовленное Кодиллом Роулеттом Скоттом для Фонда строительства университета штата Нью-Йорк.

[10] Фоксхолл, Уильям Б. (1976). Профессиональное управление строительством и администрирование проектов . МакГроу-Хилл Инк., США. п. 11. ISBN 978-0070217553 . Опыт Smith Hinchmans & Grylls в реализации поэтапных проектов SUNY подтверждает эти прогнозы.

[11] Скарано, Джозеф; Томсен, Чарльз (февраль 1971 г.). «Школы в спешке». Прогрессивная архитектура .

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]