ABSA против Sweet

ABSA Bank Ltd против Sweet and Others ^{[ 1 ]} является важным случаем в договорном праве Южной Африки . Дело было рассмотрено в отделении провинции Кейп 12 мая 1992 года Теббутом Дж., который вынес решение 19 июня. ^{[ нужна ссылка ]}

Факты

Первый ответчик, Свит, 3 августа 1990 года сделал предложение о покупке определенного имущества у его владельца. Предложение было принято 10 августа. Условием предложения было то, что оно «включает в себя все существующие договоры аренды». Второй ответчик был арендатором, занимавшим помещение на условиях устного договора аренды с 1988 года. 15 августа 1990 года второй ответчик подписал письменный договор аренды с первым ответчиком в отношении помещения. Однако в отношении этой аренды действовало отлагательное условие, пункт 15(i): аренда «должна была быть подтверждена арендодателем в течение 14 дней после регистрации на имя арендодателя». ^{[ нужна ссылка ]}

5 октября некий «В» от имени Sweet обратился в ABSA за кредитом в размере 180 000 рандов под залог первого ипотечного залога на помещение. В форме заявления «В.» заявил, что изложенные в нем сведения, насколько ему известно и убеждены, были правдивыми и правильными, и что никакая информация, которая могла бы повлиять на решение банка, не была скрыта. На вопрос в заявлении о том, кто будет занимать помещение, "В" ответил, что его будет занимать Свит. В поле напротив вопроса «При сдаче в аренду, помесячная аренда?» появились буквы «Н/Д». «В» также согласился от имени Sweet, что последний будет связан «стандартными условиями банка по ипотечным кредитам», одно из которых содержалось в ипотечной облигации, и при условии, что «залогодатель согласен с тем, что заложенное имущество не будет сдано в аренду». на срок более одного месяца без письменного согласия банка. Заявка на кредит была удовлетворена. ^{[ нужна ссылка ]}

16 ноября помещение было передано Sweet и зарегистрирован залог. 20 ноября Sweet утвердила в договоре аренды, как это предусмотрено пунктом 15(i), слова «подтверждено 20.11.90». Свит не выполнила свои обязательства по ипотечному залогу, поэтому 19 сентября 1991 года помещение было продано с аукциона во исполнение вынесенного против нее решения банка. Пункт 5 условий продажи предусматривал, что «имущество должно быть продано при условии любой существующей аренды. Если реализованная таким образом сумма недостаточна для покрытия суммы, причитающейся кредитору, то имущество должно быть продано без каких-либо договоров аренды, заключенных в договоре». после регистрации облигации». ^{[ нужна ссылка ]}

Банк приобрел имущество при реализации в порядке реализации на сумму, которая была меньше облигационной задолженности Sweet перед банком. После этого шериф подтвердил условия продажи, что «в соответствии с пунктом 5 выше имущество было продано без каких-либо предполагаемых договоров аренды». После этого банк обратился в провинциальный отдел, в частности , с просьбой о выселении второго ответчика из помещения. Второй ответчик, возражая против заявления, ссылалась на письменный договор аренды, заключенный с Свит, утверждая, что продажа помещения банку при продаже в стадии исполнения была обусловлена ее арендой на условиях письменного договора аренды, причем такая аренда была заключена до этого. до продажи имущества банку и до регистрации облигации. ^{[ нужна ссылка ]}

Принципы

В то время как взаимные права сторон договора , на который распространяется приостанавливающее условие , относятся к дате заключения договора, в котором приостанавливающее условие выполнено, права третьих лиц, которые могли быть приобретены добросовестно , до момента выполнения отлагательного условия, не наносят ущерба такому ретроактивному действию договора. ^{[ нужна ссылка ]}

Решение

Суд постановил, что, учитывая тот факт, что договор аренды подпадал под действие приостанавливающего условия, содержащегося в пункте 15(i), и, следовательно, был несовершенным или незавершенным до тех пор, пока это условие не было выполнено, вещное право банка как залогодержателя создало путем регистрации залога помещения, имеющего преимущество перед вещным правом второго ответчика как арендатора. Право второго ответчика считалось возникшим задним числом или в соответствии с фикцией обратной силы, но оно не было установлено до тех пор, пока не было выполнено отлагательное условие: до этого момента оно было неопределенным, тогда как право банка как залогодержателя было твердо и определенно. устанавливается при регистрации облигации. ^{[ нужна ссылка ]}

Поскольку права банка как третьего лица в отношении аренды не были ущемлены обратной силой договора аренды, вызванной выполнением отлагательного условия, последствия аренды, следующей по времени после ипотечной облигации, последовали. . Поскольку наибольшая ставка при продаже помещения в исполнительном производстве не покрыла ипотечную задолженность, недвижимость была правильно продана без аренды. Суд далее постановил, что нет оснований полагать, что банк знал о существовании договора аренды на момент заключения ипотеки и что, соответственно, банк имел право на распоряжение о выселении второго ответчика. ^{[ нужна ссылка ]}

См. также

Договорное право Южной Африки

Ссылки

Книги

Дю Плесси, Жак и др . Договорное право в Южной Африке . Под редакцией Дейла Хатчисона, Криса-Джеймса Преториуса, Марка Таунсенда и Хелены Яниш. Кейптаун , Западный Кейп : Издательство Оксфордского университета , 2010 .

Случаи

ABSA Bank Ltd против Sweet and Others , 1993 (1) SA 318 (C).

Примечания

^ 1993 (1) В 318 (С).

[1] 1993 (1) В 318 (С).

[ 1 ]