Жилье для рабочей силы

Жилье для рабочей силы — это термин, который все чаще используется планировщиками , правительством и организациями, занимающимися жилищной политикой или пропагандой. Он приобретает все большую популярность среди риэлторов, застройщиков и кредиторов. Жилье для рабочей силы может относиться к любой форме жилья, включая владение частными или многоквартирными домами, а также арендуемую недвижимость. Жилье для рабочей силы обычно понимается как доступное жилье для домохозяйств с трудовым доходом, которого недостаточно для обеспечения качественного жилья в разумной близости от места работы.

Обзор

Рассмотрение вопроса о жилье для рабочей силы включает в себя следующие четыре основных фактора: ^{[ 1 ]}

Рабочая сила

Термин «рабочая сила» предназначен для обозначения тех, кто имеет оплачиваемую работу, группу людей, которые обычно не считаются целью программ доступного жилья. Таким образом, жилье для рабочей силы предполагает измененное или расширенное понимание доступного жилья. Жилье для рабочей силы обычно предназначено для «основных работников» в обществе, т.е. полицейских, пожарных, учителей, медсестер, медицинского персонала. Некоторые сообщества определяют «необходимое» в более широком смысле, включая работников сферы услуг, как в случае курортных сообществ, где высока стоимость недвижимости и большое количество низкооплачиваемых рабочих мест в сфере обслуживания, необходимых для местной экономики. Жилье для рабочей силы может быть ориентировано в более общем плане на определенные уровни дохода, независимо от типа занятости, с определениями в диапазоне от 50% до 120% среднего дохода по региону (AMI).

Доступность

Ипотечные кредиторы обычно устанавливают лимит в размере от 28% до 36% дохода семьи, допустимый для основной суммы долга, процентов, налогов и страхования (PITI). Расчеты цен, предназначенные для арендаторов, которые составляют примерно одну треть домохозяйств в США, определяют желательную стоимость жилья для рабочей силы на уровне 30% или ниже дохода семьи. Доступность является функцией соотношения между доходом и стоимостью жилья в данном районе, что приводит к изменению процентного показателя AMI, который можно использовать для описания людей, которым может понадобиться жилье для рабочей силы. ^{[ 2 ]}

Близость

Наиболее целесообразно «жилье для рабочей силы» располагать в центрах занятости или рядом с ними. Растущая дистанция между оплачиваемой работой и жильем, которое становится доступным благодаря доходу, который оно обеспечивает, заставляет людей искать жилье на периферии населенных пунктов. Это считается одной из причин разрастания городов , типичными примерами которого являются пробки на дорогах, длительные поездки на работу, магазины повседневного спроса и торговые центры, а также быстрое потребление открытого пространства из-за строительства новых домов, происходящих на окраинах мегаполисов, где находится земля. обычно дешевле. Несмотря на то, что проблемы с жильем для рабочей силы широко распространены в крупных городах США, проблемы с жильем для рабочей силы могут возникнуть везде, где стоимость земли или другие ограничения на создание или доступность качественного доступного жилья ограничиваются зонированием, рыночными силами или физическими границами.

Качество и поставка

В последние десятилетия федеральные программы были сосредоточены на предоставлении жилищных субсидий или ваучеров, а также на строительстве и обслуживании проектов государственного жилья для домохозяйств с низкими доходами. Доступность жилья для всех остальных поддерживалась в основном за счет программ для покупателей жилья, особенно за счет ипотечного финансирования. Независимо от того, хотите ли вы арендовать или купить жилье, в районах, испытывающих выявленную нехватку жилья для рабочей силы, такие квартиры, которые можно найти в непосредственной близости от рабочих мест, часто имеют низкое качество. ^{[ 3 ]} Новое жилье, построенное во время экономического бума, включало небольшое количество доступных единиц жилья, доступное жилье часто проверяется на предмет нуждаемости, чтобы исключить всех, кроме самых бедных жителей, а менее дорогое жилье, как правило, строится на расстоянии, где земля дешевле. Близость к работе часто означает компромисс между качеством жилого фонда, качеством школ, личной безопасностью. В реальном выражении жизнь в жилье низкого качества или в маргинальных кварталах — это компромисс между доступом к доходу и доступом к ресурсам, таким как рост стоимости жилья или качественное образование.

История

Концепция жилья для рабочей силы берет свое начало в горнолыжных городках Теллурайд и Аспен, штат Колорадо. В 1974 году в ответ на то, что местные жители не могли покупать дома из-за разницы между заработной платой и стоимостью домов, а также резкого роста земли из-за покупателей из Нью-Йорка и Голливуда, в Институте Аспена была организована конференция. ^{[ 4 ]} В Аспене был разработан план по созданию вторичного и отдельного рынка жилья для «местных рабочих», основанного на местной заработной плате и доступности. Одним из стандартных инструментов, изобретенных для создания доступных по цене домов для местных рабочих, которые останутся доступными для будущих поколений, было ограничение на акт, которое в своей самой простой форме гласит, что для того, чтобы претендовать на покупку дома, заявитель должен жить в сообществе, а не владеть другим домом. в сообществе, должны работать практически полный рабочий день и прожить в сообществе минимальный период времени. Кроме того, владелец может продать дом только тому, кто соответствует тем же критериям. Более поздние положения, добавленные в течение многих лет «проб и ошибок», включают ограничения по доходу для получения права, а также предельные ставки суммы прибыли, которую разрешено получать владельцу, чтобы гарантировать, что дом останется доступным навсегда. На протяжении многих лет три процента в год были оправданной цифрой.

Проблема с жильем для рабочей силы казалась аномалией на горнолыжных курортах, усугубляемой из-за ограниченности земель для застройки из-за гор и земель, находящихся в федеральной собственности, что делало «разрастание» нереальным. Вместо этого, похоже, это стало предшественником проблем, с которыми сейчас сталкиваются курортные поселки и мегаполисы по всей стране и миру. В начале 2000-х годов рекордно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам спровоцировали общенациональный всплеск спроса на жилье. Рекордное жилищное строительство и рекордные цены на жилье во многих населенных пунктах привели к росту стоимости земли. Затраты на строительные материалы и рабочую силу, вызванные катастрофическими ураганами в 2004 и 2005 годах, которые повредили или разрушили сотни тысяч домов во Флориде и на побережье Мексиканского залива, усугубили проблему и создали критическую дилемму: во многих общинах домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе дом по средней цене. ^{[ 5 ]} На какое-то время низкие процентные ставки и наличие творческих вариантов финансирования сократили разрыв между расходами на жилье и доходами некоторых домохозяйств, позволив людям получать ипотечные кредиты, которые поглощали более 30% их дохода, или использовать растущий собственный капитал в своем доме для компенсации. из-за разрыва в доступности. Кризис субстандартного ипотечного кредитования и нынешний экономический спад поднимают вопросы относительно способности инструментов финансирования и частных застройщиков эффективно решить текущую или будущую нехватку доступного жилья.

Жилье сыграло важную роль в экономическом развитии и росте среднего класса Америки. Федеральная жилищная политика в прошлом время от времени создавала программы по оказанию помощи населению, которое в настоящее время нацелено на получение жилья для рабочей силы. Например, после Второй мировой войны потребности вернувшихся ветеранов и бэби-бум привели к принятию Закона о военнослужащих , который включал положения о льготных условиях ипотеки и стимулировал развитие пригородов , создавая доступные возможности владения жильем для поколения американцев. Проекты государственного жилищного строительства также предоставили арендное жилье многим городским семьям. В последующие десятилетия проверка нуждаемости, бегство белых и бесхозяйственность изменили природу и восприятие государственного жилья, но в Америке середины века оно все еще обеспечивало качественное и доступное жилье тысячам рабочих и семей среднего класса.

Исследование и политика

Системы, подобные оригинальной схеме Аспена, не получили распространения. Тем не менее, проблема жилья для рабочей силы продолжает затрагивать общины за пределами мегаполисов, особенно курортные поселения, где можно обнаружить острые последствия тройного воздействия высокой стоимости земли, земли, ограниченной географическими особенностями (например, береговой линией или горами) и преобладанием более низкой оплаты труда. занятость в сфере услуг. В настоящее время большая часть пропагандистской и политической деятельности сосредоточена в мегаполисах, где стоимость жилья выше, чем в среднем по стране.

Термин «жилье для рабочей силы» появляется в политических дискуссиях на национальном уровне и уровне штата. Хотя это обычно определяется местными условиями (средний доход по региону, справедливая рыночная арендная плата и база занятости в конкретном регионе), без возможности финансировать инициативы или создавать достаточные стимулы или мандаты трудно оказать какое-либо влияние на доступное жилье. Как и во всех инициативах по доступному жилью, местные органы власти могут использовать существующие инструменты, такие как инклюзивное зонирование, повышение зонирования и бонусы за плотность застройки, для достижения желаемых результатов. Стимулы могут включать отказ от таких сборов, как плата за разрешение на строительство, плата за воду и канализацию. Налоги на передачу недвижимости и налоги с розничных продаж могут обеспечить финансирование в штатах, где местные органы власти имеют право получать доходы таким образом. В Миссури некоторые примеры политических рекомендаций по изменениям на уровне штата, которые могут ускорить создание жилья для рабочей силы, включают выпуск облигаций для финансирования проектов и обязательное включение жилья для рабочей силы в комплексные планы, необходимые для крупнейших муниципалитетов штата. ^{[ 6 ]}

Показатели для определения и решения проблемы жилья для рабочей силы развиваются. Многие организации ссылаются на отчет Национальной жилищной коалиции для малообеспеченных слоев населения «Вне досягаемости». ^{[ 7 ]} который включает карты данных, иллюстрирующие несоответствие между жильем и доходами по всей стране. Отчет некоммерческого института городских земель в Вашингтоне, округ Колумбия, за 2010 год под названием «Цена завышена» является одним из примеров углубленного исследования конкретной области. В нем представлен обзор жилищных проблем рабочей силы в столичном регионе Бостона. ^{[ 8 ]} ULI приходит к выводу, что в Бостоне на 25 000 единиц меньше количества, необходимого для размещения нынешней рабочей силы, и к 2020 году он столкнется с нехваткой еще 11 000 единиц. Хотя этот пример взят из одного из наиболее пострадавших районов страны, он иллюстрирует полезность определения масштаба и масштаба проблемы как необходимой предпосылки к ее решению. В отчет также включены примеры некоторых типичных семей из региона Бостона, чтобы проиллюстрировать, что рабочая сила относится к людям, которые обычно считаются представителями среднего класса, например, доцентам колледжей и инженерам-строителям. Многие защитники жилья для рабочей силы надеются, что он может найти более широкую поддержку, чем предыдущие инициативы по доступному жилью, поскольку он ориентирован на основных членов общества и на людей, которые считаются трудолюбивыми и хорошими соседями, которые не окажут негативного влияния на стоимость недвижимости. и более достойными, чем те, кто действительно беден.

Национальная ассоциация риэлторов , крупнейшая в стране отраслевая ассоциация профессионалов в сфере недвижимости, теперь предлагает сертификацию жилья для работников и поддержку соответствующих проектов в рамках гранта Иры Грибин на жилье для работников. ^{[ 9 ]}

Законодательство и проекты

В 2013 году в Ньюарке, штат Нью-Джерси, было завершено строительство Деревни учителей. ^{[ 10 ]} Этот многофункциональный комплекс развития включает в себя чартерные школы, магазины розничной торговли на первом этаже и помещения для сдачи в аренду 200 учителей Ньюарка. Хотя в начале 2000-х годов в Ньюарке было построено значительное количество элитного жилья, Деревня Учителей является одним из первых значительных новостроек жилья для домохозяйств с умеренным или средним доходом.

В районе Калифорнийского залива доступное жилье для рабочей силы было нацелено на удержание учителей, когда выяснилось, что высокая стоимость жилья является основной причиной высокой текучести кадров. Один застройщик получил бонус за плотность, то есть право построить больше квартир, чем позволяло нынешнее зонирование, в обмен на предоставление квартир, ориентированных на людей, производящих 80–120% AMI. ^{[ 11 ]} Округ Сонома, штат Калифорния, вводит сборы за воздействие на финансирование жилья для сотрудников. ^{[ 12 ]}

Флорида переживала рекордный рост на протяжении большей части своей истории, в том числе во время недавнего экономического бума. Жилищная коалиция Флориды на протяжении почти 20 лет была одним из ведущих новаторов США в области защиты прав на жилье и помогла создать Закон Садовски о доступном жилье в 1991 году. ^{[ 13 ]} Инициатива по обеспечению жильем для рабочей силы Южной Флориды составила полный список подходов к содействию развитию жилищного строительства для рабочей силы, начиная от банковских земель и вариантов финансирования до рекомендаций и стимулов по зонированию. ^{[ 14 ]}

В 2008 году в Нью-Гэмпшире был принят закон о жилье для трудящихся. ^{[ 15 ]} а планы первого проекта, который будет построен в соответствии с этим законодательством, были утверждены в 2010 году. ^{[ 16 ]}

В 2008 году Нью-Йорк ^{[ 17 ]} принял Закон о жилье для рабочей силы Лонг-Айленда, который получил поддержку отчасти потому, что давние жители видят, что их молодые взрослые дети уезжают из-за стоимости жилья. ^{[ 18 ]}

См. также

Ключевой работник — термин, используемый в Соединенном Королевстве для обозначения основных служащих государственного сектора, которые часто являются предполагаемыми заказчиками жилищных программ для рабочей силы в этой стране.

Ссылки

^ Хоги, Ричард М. (2002), Отчет Форума по политике землепользования ULI: Проблемы развития жилищного строительства для рабочей силы, Вашингтон, округ Колумбия, Институт городских земель.
^ ДеКраппео, Меган и др. (2010) Вне досягаемости, 2010 NLIHC: Национальная жилищная коалиция для малообеспеченных слоев населения, дата обращения 29 января 2011 г.
^ Американское жилищное исследование, Министерство жилищного строительства и городского развития США, дата обращения 29 января 2011 г.
^ Жилищное управление Аспена/Питкина Жилищное управление Аспена, дата обращения 30 января 2011 г.
^ От зарплаты до зарплаты , Национальная жилищная конференция 2010 г., дата обращения 30 января 2011 г.
^ Салсич, Питер и др. (2008) Доступное жилье для рабочей силы - программа для штата «Покажи мне»: отчет с интерактивного форума по жилищным вопросам в Миссури. Обзор публичного права Университета Сент-Луиса, том XXVII: 45, стр. 45-78, дата обращения: 2011-01 гг. -30
^ От зарплаты до зарплаты , Национальная жилищная конференция 2010 г., дата обращения 30 января 2011 г.
^ Патенауд, Пэм и др. (2010) Цена упущена: сохранение дефицита жилья для рабочей силы в Институте городских земель Бостонского метрополитена , Центр жилищного строительства Тервиллигера, Вашингтон, округ Колумбия, Проверено 29 января 2011 г.
^ Программа жилищных возможностей Национальной ассоциации риэлторов, дата обращения 28 января 2011 г.
↑ Huffington Post, 25 сентября 2013 г.
^ Институт бремени городских земель в районе залива , Центр жилищного строительства Тервиллигера, Вашингтон, округ Колумбия, Проверено 29 января 2011 г.
↑ Программа жилищного строительства для рабочей силы округа Сонома . Округ Сонома, Калифорния, дата обращения 29 января 2011 г.
^ Жилищная коалиция Флориды , дата обращения 30 января 2011 г.
^ Инициатива по доступному жилью Коалиции общественного развития Южной Флориды , дата обращения 28 января 2011 г.
↑ Сенатский законопроект 342-FN-Local , Генеральный суд Нью-Гэмпшира, дата обращения 28 января 2011 г.
↑ О'Брайен, Дэн (10 февраля 2010 г.) «Совет по планированию Хуксетта одобрил проект жилищного строительства для рабочей силы» UnionLeader.com
^ доступное жилье для рабочей силы имеет ограниченные проблемы Times Square Chronicles
^ Закон Суини о жилье для рабочей силы, член Законодательного собрания Роберт К. Суини, дата обращения 29 января 2011 г.

Внешние ссылки

Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD)
Нельсон, Артур К. и др., (февраль 2002 г.) Связь между управлением ростом и доступностью жилья: академические данные Центр Брукингского института по городской и городской политике, Проверено 30 января 2011 г.

[1] Хоги, Ричард М. (2002), Отчет Форума по политике землепользования ULI: Проблемы развития жилищного строительства для рабочей силы, Вашингтон, округ Колумбия, Институт городских земель.

[2] ДеКраппео, Меган и др. (2010) Вне досягаемости, 2010 NLIHC: Национальная жилищная коалиция для малообеспеченных слоев населения, дата обращения 29 января 2011 г.

[3] Американское жилищное исследование, Министерство жилищного строительства и городского развития США, дата обращения 29 января 2011 г.

[4] Жилищное управление Аспена/Питкина Жилищное управление Аспена, дата обращения 30 января 2011 г.

[5] От зарплаты до зарплаты , Национальная жилищная конференция 2010 г., дата обращения 30 января 2011 г.

[6] Салсич, Питер и др. (2008) Доступное жилье для рабочей силы - программа для штата «Покажи мне»: отчет с интерактивного форума по жилищным вопросам в Миссури. Обзор публичного права Университета Сент-Луиса, том XXVII: 45, стр. 45-78, дата обращения: 2011-01 гг. -30

[7] От зарплаты до зарплаты , Национальная жилищная конференция 2010 г., дата обращения 30 января 2011 г.

[8] Патенауд, Пэм и др. (2010) Цена упущена: сохранение дефицита жилья для рабочей силы в Институте городских земель Бостонского метрополитена , Центр жилищного строительства Тервиллигера, Вашингтон, округ Колумбия, Проверено 29 января 2011 г.

[9] Программа жилищных возможностей Национальной ассоциации риэлторов, дата обращения 28 января 2011 г.

[10] Huffington Post, 25 сентября 2013 г.

[11] Институт бремени городских земель в районе залива , Центр жилищного строительства Тервиллигера, Вашингтон, округ Колумбия, Проверено 29 января 2011 г.

[12] Программа жилищного строительства для рабочей силы округа Сонома . Округ Сонома, Калифорния, дата обращения 29 января 2011 г.

[13] Жилищная коалиция Флориды , дата обращения 30 января 2011 г.

[14] Инициатива по доступному жилью Коалиции общественного развития Южной Флориды , дата обращения 28 января 2011 г.

[15] Сенатский законопроект 342-FN-Local , Генеральный суд Нью-Гэмпшира, дата обращения 28 января 2011 г.

[16] О'Брайен, Дэн (10 февраля 2010 г.) «Совет по планированию Хуксетта одобрил проект жилищного строительства для рабочей силы» UnionLeader.com

[17] доступное жилье для рабочей силы имеет ограниченные проблемы Times Square Chronicles

[18] Закон Суини о жилье для рабочей силы, член Законодательного собрания Роберт К. Суини, дата обращения 29 января 2011 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]