Демонстрация помощи в аренде

Демонстрационная помощь в аренде жилья — это федеральная жилищная программа, которая была принята в рамках Закона о консолидированных и дальнейших продолжающихся ассигнованиях 2012 года. и находится в ведении Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD). В широком смысле, цель Демонстрации помощи в аренде (или RAD) состоит в том, чтобы предоставить набор инструментов для удовлетворения неудовлетворенных капитальных потребностей в доступном по цене арендуемом жилье, получающем федеральную помощь, чтобы поддерживать как жизнеспособность объектов недвижимости, так и их долгосрочную перспективу. доступность. Это также упрощает административный надзор за объектами недвижимости со стороны федерального правительства. В частности, RAD разрешает перевод федерального финансирования недвижимости из одной формы в другую, если первоначальная форма представляет собой структурные препятствия для частных капиталовложений, а новая форма (раздел 8, основанный на проектах) не только знакома кредиторам и инвесторам, но, поскольку его принятие в 1974 году позволило привлечь миллиарды частных инвестиций в развитие и восстановление доступного арендного жилья.

В RAD были внесены поправки четырьмя законодательными актами:

• Закон о консолидированных ассигнованиях, 2014 г.
• Закон о консолидированных и дальнейших продолжающихся ассигнованиях, 2015 г.;
• Закон о консолидированных ассигнованиях, 2016 г. и
• Закон о консолидированных ассигнованиях, 2017 г.

Первоначально Конгресс ограничил количество единиц, которые могли быть преобразованы в соответствии с RAD, на уровне 60 000, но к октябрю 2014 года сообщалось, что HUD получило заявки на преобразование более 184 000 единиц. В 2015 финансовом году Конгресс повторно разрешил RAD и увеличил лимит до 185 000 единиц. Независимая оценка программы с момента ее создания до осени 2015 года показала, что при использовании существующих ресурсов в размере 250 миллионов долларов программа привлекла примерно 2,5 миллиарда долларов капиталовложений. В 2017 финансовом году Конгресс снова санкционировал RAD, снова увеличив ограничение, на этот раз до 225 000 единиц. В 2018 финансовом году его снова увеличили до 455 000 единиц.

Платформа проектного финансирования Раздела 8

HUD управляет несколькими программами помощи в аренде. RAD разрешает преобразование помощи в рамках некоторых из этих программ в помощь по разделу 8 на основе проектов, которая может принимать одну из двух форм:

• Помощь в аренде на основе проекта (PBRA), разрешенная в соответствии с разделом 8 Закона США о жилье 1937 года. («Закон»); или
• Помощь в виде ваучеров на основе проекта (PBV), разрешенная в соответствии с разделом 8(o)(13) Закона.

Платформа финансирования по разделу 8, основанная на проектах, характеризуется рядом функций, которые позволяют объектам недвижимости, которым оказывается помощь в рамках программы PBRA или PBV, привлекать капиталовложения. С точки зрения владельца или разработчика, можно выделить четыре наиболее важные особенности:

• Наличие долгосрочного договора помощи в аренде (обычно 20 лет);
• Ожидание того, что контракт будет профинансирован в полном объеме (т. е. на уровнях, указанных в контракте), причем ежемесячные суммы помощи будут предсказуемыми, надежными и стабильными в течение срока действия контракта;
• Возможность продлить контракт практически на тех же условиях; и
• Снижение административной нагрузки, налагаемой HUD.

По сути, долгосрочный контракт по разделу 8 проекта, известный как контракт на жилищную помощь (HAP), представляет собой то, что владелец или застройщик может «отнести в банк» в качестве доказательства своей способности погасить заемные средства. Помимо обеспечения способности заемщика погасить долг, HAP делает объекты недвижимости привлекательными для инвесторов в рамках федеральной программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC) , посредством которой становятся доступными инвестиции в акционерный капитал. (В противном случае дефолт по заемным средствам может привести к возврату кредитов, что нанесет ущерб инвесторам.)

Контракт HAP также обязывает владельца сдавать в аренду домохозяйствам с определенным доходом (т.е. с низким доходом), при этом субсидия покрывает разницу между 30 процентами скорректированного дохода арендатора и заранее определенной и принятой арендной платой по контракту. Таким образом, контракт HAP позволяет владельцу обслуживать семьи с низкими доходами, не ставя под угрозу финансовую жизнеспособность объекта недвижимости.

Финансирование контрактов PBRA и PBV осуществляется за счет ежегодных ассигнований. На сегодняшний день контракты PBRA всегда полностью финансировались, а это означает, что Конгресс никогда не упускал возможности ассигновать достаточные средства на счет PBRA для покрытия контрактов, финансируемых с этого счета. Хотя финансирование, выделяемое Конгрессом на программу ваучеров на выбор жилья (HCV) (из которых финансируется программа PBV), колеблется от года к году, у PHA есть все стимулы и фактически они по контракту обязаны (PBV HAP) полностью финансировать свои контракты PBV HAP, что может поставить их перед трудным выбором (например, выдавать меньше ваучеров на основе арендаторов). или найти другие способы сэкономить на общих затратах на ВГС).

Недвижимость, подходящая для преобразования RAD

Объекты недвижимости, получившие помощь в рамках следующих программ помощи в аренде HUD, имеют право на преобразование RAD:

• государственное жилье;
• Раздел 8 «Умеренная реабилитация» (включая программу Mod. Rehab. Single Room Occupancy (SRO)); и
• Доплата за аренду/Программа помощи при аренде.

Каждая из этих программ описана ниже с акцентом на препятствия для капиталовложений, которые устраняет преобразование RAD.

Государственное Жилье

, принятая в 1937 году, Программа государственного жилищного строительства разрешена в соответствии со статьей 9 Закона. Помощь по разделу 9 предоставляется на местном уровне агентствами государственного жилищного строительства (PHA), которые получают финансирование от HUD для поддержки эксплуатационных и капитальных потребностей объектов государственного жилья. По состоянию на 2010 год по всей стране существовало 3040 PHA, которые управляли в общей сложности 7340 объектами государственного жилья, включающими около 1 105 380 квартир. Программой охвачено более 2,2 миллиона семей. Из этих семей 32% — пожилые (глава семьи или супруг в возрасте 62 лет и старше), 21% — это члены семьи с ограниченными возможностями, а 39% — это семьи с детьми.

В программе государственного жилищного строительства нет ничего похожего на контракт HAP. Вместо этого средства поступают в каждое PHA через договор о ежегодных взносах (ACC) между PHA и HUD. Отдельные суммы на операционную и капитальную помощь выделяются ежегодно по формуле. В программе государственного жилищного строительства отсутствуют все три ключевые особенности контракта по разделу 8 на основе проекта, которые позволяют владельцам недвижимости, получающим помощь по PBRA и/или PBV, привлекать частные капиталовложения:

Долгосрочный договор оказания помощи. ACC по сути представляет собой бессрочный контракт. Согласно ACC, если PHA принимает помощь из операционных и капитальных фондов, оно должно использовать эту помощь для обслуживания семей с низкими доходами.

Предсказуемое, надежное, стабильное финансирование. Уровень финансирования, предоставляемого PHA от года к году, колеблется в зависимости от суммы, ассигнованной Конгрессом. Как правило, агентства получают пропорциональное операционное финансирование (т.е. сумму, меньшую, чем в противном случае требовала бы формула операционного фонда) и капитальное финансирование, которого совершенно недостаточно для удовлетворения потребностей в ремонте, не говоря уже о нуждах в замене. Для поддержки своей деятельности АГЖС имеют некоторую гибкость в использовании денежных средств капитального фонда для операционных целей. Согласно отчету, полученному HUD и опубликованному в июне 2011 года, неудовлетворенные потребности в капитале по всему портфелю государственного жилья составили почти 26 миллиардов долларов.

Возможность продления на тех же условиях. Концепция «обновления» не применяется в программе государственного жилищного строительства, учитывая бессрочный характер ACC. Вместо этого, пока PHA ежегодно принимает операционное и капитальное финансирование, оно остается в программе государственного жилищного строительства и должно соблюдать «все применимые законы, исполнительные указы и правила, изданные HUD, поскольку в них время от времени могут вноситься поправки». ." Это означает, что по мере того, как Конгресс принимает новые законы, влияющие на программу государственного жилищного строительства, или когда HUD издает новые правила, PHA должно соблюдать эти законы и правила, независимо от каких-либо затрат, связанных с этим. В некоторых отношениях условия контракта ACC меняются так же часто, как принимаются новые законы и/или обнародуются новые правила.

Раздел 8. Умеренная реабилитация

Принятый в 1978 году, Программа умеренной реабилитации (Mod. Rehab.) по разделу 8 была предназначена для предоставления помощи в аренде на основе проекта на таких уровнях, которые позволяли бы поддерживать объекты недвижимости, нуждающиеся в менее чем существенном уровне реабилитации. Авторитет для нового мода. Реабилитация. контракты (за исключением контрактов, предназначенных для предоставления однокомнатного жилья (SRO) бездомным) были отменены в 1990 году. Существующие контракты подлежат продлению в соответствии с Законом о реформе и доступности многоквартирного жилья 1997 года (MAHRAA) с поправками, который регулирует продление всех контрактов раздела 8 PBRA.

Мод. Реабилитация. Программа администрируется PHA, которые заключают контракты HAP с частными владельцами. По состоянию на 2010 год с Mod было выпущено около 22 804 единиц. Реабилитация. помощь. Эти подразделения обслуживали чуть менее 49 000 человек. Среди семей, обслуживаемых программой, 24% составляют пожилые люди, 34% включают членов семьи с ограниченными возможностями и 21% — семьи с детьми.

Несмотря на то, что программа действует на основе контракта HAP, практика HUD и условия продления, продиктованные Конгрессом, не благоприятствуют инвестициям частного капитала в Mod. Реабилитационные объекты:

Долгосрочный договор оказания помощи. По ряду причин HUD принял практику обновления Модов. Реабилитация. контракты только на один год. Как правило, краткосрочный контракт – это не то, что владелец или застройщик может «отдать в банк».

Предсказуемое, надежное, стабильное финансирование. Мод. Реабилитация. программа была отменена из-за скандала, связанного с тем, как HUD заключило контракты на оказание помощи. Последствия скандала сохраняются в виде относительно неблагоприятных условий продления, которые заложены в MAHRAA. В частности, арендная плата за продление должна быть наименьшей из текущих арендных ставок с учетом поправок; Справедливая рыночная арендная плата; или рыночная аренда. Это означает, что недвижимость с арендной платой ниже рыночной может быть продлена только при аналогичном уровне арендной платы, скорректированной на, как правило, скромную сумму. Поскольку HUD не предлагает многолетних контрактов, арендная плата переустанавливается каждый год при продлении контракта.

Возможность продления на тех же условиях. Хотя HAP можно продлевать ежегодно практически на тех же условиях, арендная плата будет колебаться по причинам, описанным выше.

Доплата за аренду/Помощь в аренде

Принят в 1965 году и 1968 г., соответственно, программы «Добавка к аренде» (Rent Supp.) и «Помощь в аренде» (RAP) представляют собой программы помощи в аренде, регулируемые контрактами между частными владельцами и HUD. Хотя платформы финансирования обеих программ в этом отношении аналогичны основанным на проектах разделу 8 HAP, ни одна из программ не является программой раздела 8, подлежащей продлению в соответствии с MAHRAA. Фактически, ни один из типов контрактов на оказание программной помощи не подлежит продлению. Полностью профинансированный на момент принятия программ много лет назад, каждый контракт на помощь в аренде просто действует своим чередом, с жесткой датой истечения срока действия, после которой арендаторы могут получить помощь в аренде на основе арендатора, но сами объекты недвижимости больше не являются полностью доступными. Многие объекты недвижимости, поддерживаемые Rent Supp/RAP, например Mod. Реабилитационные объекты — частично финансируются; Частично это является результатом того факта, что уровень помощи на единицу продукции с течением времени снизился по сравнению с эксплуатационными расходами, поэтому все больше и больше единиц остались без помощи. Переход на проектную платформу раздела 8 в рамках RAD позволяет владельцам объектов недвижимости, получающих поддержку по аренде/RAP, перейти на возобновляемую форму контракта, получить новые капитальные вложения в свою недвижимость и сохранить очень доступную арендную плату для получения дохода. -правомочные арендаторы, проживающие в них.

По состоянию на 2010 год насчитывалось около 13 723 отделений Rent Supp/RAP, в которых обслуживалось 18 908 человек. Среди семей, проживающих в этих домах, 52% составляют пожилые люди, 15% имеют члена семьи с ограниченными возможностями и 24% — семьи с детьми.

Первый и второй компоненты RAD

RAD был реализован через Уведомление. Уведомление о внедрении изменялось трижды. Последняя версия управляет программой, рассматривая преобразование помощи в рамках первого и второго компонентов RAD.

Первый компонент. Первый компонент RAD регулирует преобразование помощи в соответствии с разделом 9 Закона (т.е. государственное жилищное финансирование) в помощь PBRA или PBV. Язык, разрешающий RAD, ограничивает преобразование государственного жилья на уровне 225 000 единиц по всей стране. PHA, желающие перейти в рамках этого компонента, должны пройти процесс отбора. Эти преобразования не связаны с дополнительным финансированием; вместо этого PHA конвертируют свое финансирование государственного жилья в помощь PBRA или PBV примерно на своем нынешнем уровне финансирования.

Второй компонент. В рамках второго компонента RAD владельцы недвижимости оказывали помощь в соответствии с разделом 8 Mod. Реабилитация. (включая Mod. Rehab. SRO), Rent Supp. и/или программы RAP имеют право конвертироваться в помощь PBRA или PBV. Эти конверсии второго компонента не подлежат никаким ограничениям, и владельцы не обязаны проходить процесс конкурентного отбора. Вместо этого преобразование зависит от наличия ваучеров защиты арендаторов (TPV). TPV выдаются при расторжении или истечении срока действия контракта (независимо от RAD); В соответствии со вторым компонентом RAD, TPV, выпущенные в связи с расторжением или истечением срока действия контракта после 1 октября 2006 г., имеют право на конвертацию в помощь PBRA или PBV.

Дополнительные возможности RAD

Помимо разрешения на преобразование помощи, RAD включает ряд других элементов.

Вариант выбора-мобильности

Арендаторы, проживающие в объекте недвижимости RAD (т. е. объекте недвижимости, помощь которого была преобразована в PBRA или PBV в соответствии с RAD), имеют право на ваучер на выбор жилья (HCV) после проживания в объекте недвижимости в течение определенного периода времени. В частности, арендатор, проживающий в доме с PBRA, имеет право на помощь по ВГС через два года. в то время как арендатор, проживающий в объекте недвижимости, получающем помощь от PBV, имеет право на такую ​​помощь по истечении одного года. Чтобы предотвратить сценарий, при котором оборотные HCV PHA в основном потребляются арендаторами объектов недвижимости RAD, решившими воспользоваться этим вариантом мобильности, RAD предлагает PHA возможность ограничить количество оборотных HCV, которые передаются арендаторам объектов RAD, а не семьям. в списке ожидания PHA на помощь по ВГС — в течение любого года. Аналогичным образом, чтобы предотвратить высокий уровень текучести кадров на отдельных объектах недвижимости, что может быть дестабилизирующим и дорогостоящим, владельцы объектов недвижимости, которым оказывается помощь в рамках PBRA, могут ограничить до 15 процентов количество семей в любом объекте недвижимости, которые могут осуществлять мобильность в течение одного года. Для PHA, которые не предоставляют помощь по ВГС, и владельцев недвижимости, получающей помощь по PBRA, но не находящихся в юрисдикции PHA, которая предоставляет помощь по ВГС, RAD предлагает ограниченное освобождение по уважительной причине от Choice-Mobility.

Ежегодная корректировка арендной платы

После того как объект недвижимости преобразовал помощь в рамках RAD, на него распространяется протокол ежегодной корректировки, который применяется к программам PBRA или PBV. В частности, объекты недвижимости, преобразованные в PBRA, имеют право на ежегодную корректировку эксплуатационных расходов каждый год в годовщину контракта HAP, при условии наличия ассигнований. Корректировка применяется к договорной арендной плате за вычетом части арендной платы, уплаченной за обслуживание долга. Недвижимость, преобразованная в PBV, имеет право на корректировку по запросу владельца, при условии, что арендная плата остается разумной (т. е. не превышает арендную плату за сопоставимые квартиры без какой-либо помощи).

Без затрат/перевода финансирования

Конгресс не предоставил финансирования для преобразований в рамках первого компонента RAD. Поскольку каждое государственное жилье проходит «бесплатную» конверсию, финансирование просто переводится со счета раздела 9 (государственное жилье) на соответствующий счет раздела 8 (PBRA или PBV). На практике это означает, что первоначальные арендные ставки по контракту в рамках нового HAP устанавливаются на основе уровней финансирования до конверсии с учетом пределов арендной платы, которые применяются в программах PBRA или PBV. В рамках уведомления о внедрении RAD HUD рассчитало арендную плату по контракту для каждого проекта государственного жилищного строительства в стране; методология, используемая HUD, объясняется в Приложении 1C к уведомлению о внедрении.

Права резидента

Арендаторы объектов недвижимости RAD имеют ряд прав, некоторые из которых принадлежат только RAD, а некоторые являются частью программ PBRA или PBV. Право на мобильность выбора, о котором говорилось выше, входит в число этих прав. Остальные описаны ниже.

Никакой повторной проверки текущих домохозяйств. Фактически нынешние арендаторы объектов недвижимости, проходящие преобразование RAD, становятся «новыми участниками» программы PBRA или PBV, как только финансирование преобразуется. Чтобы защитить таких жильцов от перемещения, формулировка, разрешающая RAD, запрещает обращаться с ними как с вновь принятыми, например, запрещая проверку (например, проверку кредитоспособности и т. д.) и освобождая их от определения соответствия критериям дохода и требований по определению дохода. Однако, как только эти арендаторы переедут из своих квартир, квартиры могут быть сданы в аренду только домохозяйствам с соответствующим доходом, которые соответствуют другим критериям приема.

Право на возвращение/помощь в переезде. При преобразовании в PBRA или PBV любой арендатор, проживавший в объекте недвижимости до преобразования, имеет право остаться. Если объект недвижимости существенно реабилитируется в рамках переоборудования, то арендатор имеет право вернуться после любого временного переселения. Единый закон о переселении применяется к любому переселению, возникшему в результате приобретения, нового строительства или ремонта.

Поэтапное повышение арендной платы. Если ежемесячная арендная плата арендатора превысит определенную сумму исключительно в результате переоборудования, то повышение арендной платы должно осуществляться поэтапно в течение периода до 5 лет. PHA имеет право по своему усмотрению определять период поэтапного внедрения.

Участие в программе «Продолжение семейной самообеспеченности» (FSS) и «Возможности проживания и координаторы службы самообеспеченности» (ROSS-SC). Программы FSS и ROSS-SC предоставляют семьям стимулы, услуги и координацию услуг, чтобы помочь им добиться прогресса в достижении самообеспеченности или дать им возможность стареть на месте. Не все PHA участвуют в этих грантовых программах. В случае, если арендатор государственного жилья участвует в одной из этих программ и преобразование помощи приводит к тому, что жилищная помощь этой семье оказывается в ведении PHA, которое не участвует в программе, семья сохраняет право продолжать свое участие до завершения программы ( в случае ФСС) или до момента расходования средств гранта (в случае РОСС-СК).

Участие и финансирование резидентов. Арендаторы, проживающие в объектах недвижимости, преобразованных в помощь PBRA или PBV в рамках RAD, имеют право создавать и управлять резидентской организацией «с целью решения проблем, связанных с их средой обитания». Резидентная организация имеет право на финансирование участия резидента.

Процессуальные права резидента. Жители объектов государственного жилья, преобразованных в помощь PBRA или PBV, получают определенные процессуальные права, относящиеся к процедурам подачи жалоб и уведомления о прекращении действия.

Игнорирование заработанного дохода. Игнорирование заработанного дохода (EID) — это особенность нескольких программ HUD, целью которой является поощрение работы и продолжения занятости путем игнорирования в течение определенного периода времени любого увеличения трудового дохода, которое в отсутствие EID привело бы к увеличению доходов арендатора. арендная плата. Согласно RAD, если арендатор участвует в EID и преобразование помощи лишит его права на получение пособия, они могут продолжать получать пособие в течение всего срока, на который они имеют право.

Джобс Плюс. Jobs Plus — это пилотная программа, которая предоставляет грантовое финансирование и целевые гибкие возможности для PHA, чтобы они могли реализовать стратегии, помогающие жителям государственного жилья увеличить свою занятость и доходы. В соответствии с RAD объекты государственного жилья, принадлежащие получателям грантов Jobs Plus, которые преобразуются в помощь PBRA или PBV, могут продолжать участвовать в программе Jobs Plus до тех пор, пока грант не будет закрыт.

Домохозяйства с завышенным доходом. В некоторых случаях перевод государственного жилья на помощь PBRA или PBV может привести к ситуации, когда арендная плата арендатора превышает арендную плату за единицу. Обычно, когда арендная плата арендатора превышает арендную плату за квартиру, арендатор остается без помощи, и квартира, в которой он проживает, исключается из договора HAP. Поскольку ключевой целью RAD является привлечение инвестиций частного капитала, исключение единицы из контракта HAP было бы контрпродуктивным. Таким образом, при переоборудовании RAD такие арендаторы просто платят арендную плату за единицу, и квартиры остаются по договору HAP. Арендатор также продолжает считаться «участником программы», что означает, что он сохраняет права выбора, процедурные и все другие права, принадлежащие участникам программы.

Недозаселенность подразделений. Семья из государственного жилья, проживающая в квартире, в которой имеется больше спален, чем требуется, в зависимости от размера семьи, может остаться в этой квартире после перехода на помощь PBRA или PBV, но должна переехать в квартиру соответствующего размера, когда такая квартира на этом участке станет доступной.

Продление аренды. Владельцы объектов недвижимости, получающих помощь от PBV, обязаны продлевать все договоры аренды по истечении срока их действия, если не существует причины для непродления.

Формирование листа ожидания. У PHA могут быть отдельные списки ожидания для программ государственного жилья и программ по борьбе с ВГС/ПБВ, или же у него может быть объединенный список ожидания. Аналогичным образом, владелец многоквартирного дома может иметь один список ожидания для каждого объекта недвижимости, которому оказывается помощь по программе PBRA, или он может управлять списком ожидания для всего сообщества. RAD определяет, как домохозяйства, находящиеся в списке ожидания государственного жилья, которое проходит преобразование в помощь PBRA или PBV, должны быть уведомлены о преобразовании помощи и проинформированы о том, как подать заявку на новый список ожидания.

Общественный вклад

При установлении критериев приемлемости и отбора объектов недвижимости, претендующих на участие в RAD, а также процедур отбора таких объектов, секретарь HUD обязан предоставить возможность общественного обсуждения. Секретарь также обязан обеспечить, чтобы жители объектов государственного жилья, предлагаемых для перевода на помощь PBRA или PBV в рамках RAD, имели возможность комментировать. Оба эти требования встроены в язык, разрешающий RAD. В целях реализации последнего требования HUD заявило в уведомлении о внедрении: это преобразование RAD будет считаться «существенной поправкой» к годовому плану или пятилетнему плану PHA, что приведет к обязательному процессу общественных консультаций. Помимо RAD, PHA обычно имеют право определять, какие изменения или поправки к их планам являются существенными поправками.

Отказы и альтернативные требования

Формулировка, разрешающая RAD, дает Секретарю возможность отменить или указать альтернативные требования для любого положения устава PBV. а также «любое положение, которое регулирует использование помощи, с помощью которой собственность преобразуется в рамках демонстрации или средств, выделяемых для [программ государственного жилья и PBRA]». Чтобы реализовать такие отказы и альтернативные требования, Секретарь должен принять решение о том, что они необходимы, и за 10 дней до вступления в силу таких отказов или альтернативных требований опубликовать в Федеральном реестре уведомление с указанием их характера.

Раздел 1.5 уведомления о внедрении перечисляет отказы и альтернативные требования, которые были приняты в соответствии с этим полномочием.

Продолжение права собственности на недвижимость, переоборудованную из государственного жилья

Формулировка, разрешающая RAD, требует сохранения государственной собственности или контроля над объектами государственного жилья. В частности, он требует, чтобы государственная или некоммерческая организация сохраняла право собственности или контроля над государственным жильем, которое преобразуется в помощь PBRA или PBV. Передача частной организации после преобразования допускается только в случае обращения взыскания, банкротства или прекращения и передачи помощи в случае существенных нарушений или существенного неисполнения обязательств, и то только в том случае, если ни одна государственная организация не способна принять на себя право собственности. Передача права собственности коммерческой организации разрешена только для облегчения доступа к налоговым кредитам на жилье для малоимущих, и то только в том случае, если PHA сохраняет долю в собственности.

Кроме того, Декларация о доверии государственному жилищному строительству, выпущенная в результате перевода помощи из раздела 9 в раздел 8, заменяется соглашением о долгосрочном, возобновляемом использовании и доступности.

Наконец, по истечении срока действия каждого контракта PBRA или PBV, заключенного с бывшим государственным жилищным фондом, министр обязан предложить контракт на продление, а владелец должен принять такое предложение.

Преобразование ваучеров на защиту арендаторов в помощь на основе проекта

Формулировка, разрешающая RAD, требовала от Генерального контролера США изучить долгосрочный эффект от преобразования ваучеров защиты арендаторов (TPV) за 2012 и 2013 финансовые годы в ваучеры на основе проектов (PBV). Цель исследования состояла в том, чтобы оценить, повлияет ли в долгосрочной перспективе переход от помощи арендаторов к помощи на основе проектов, повлияет ли на выбор жилья, доступный для жителей, которым оказывается помощь. В частности, Генеральному контролеру было предложено изучить изменение соотношения TPV и PBV.

Отчет был опубликован 24 апреля 2014 года.

Требование провести оценку и опубликовать результаты

Наконец, HUD обязан в соответствии с формулировкой, разрешающей RAD «оценивать и публиковать результаты, касающиеся воздействия конверсии [государственного жилья] на:

• сохранение и улучшение бывшего государственного жилищного фонда,
• объем частного капитала, привлеченного в результате такой конвертации, и
• влияние такого преобразования на жителей».

Отчет о ходе работы по RAD от 30 сентября 2014 г. подвел итоги программы за август 2014 года и описал сроки и содержание более широкой независимой оценки, требуемой Конгрессом.

21 сентября 2016 г. HUD опубликовал «Оценку демонстрации помощи HUD в аренде жилья, промежуточный отчет». Эта независимая оценка программы завершила первый этап оценки, санкционированной Конгрессом. Выводы этого отчета кратко изложены ниже. Второе исследование, которое ожидается в ближайшее время, «проведет физическую оценку выборки объектов RAD и не-RAD, проанализирует финансовые отчеты для объектов RAD и не-RAD, изучит административные данные о местонахождении жителей RAD и опросит выборку жителей RAD. чтобы понять, как программа повлияла на них».

Основные моменты из промежуточного отчета

Оценка демонстрации помощи в аренде жилья HUD (RAD) — промежуточный отчет представляет собой независимую оценку эффективности программы с момента ее создания до осени 2015 года. Общие выводы отчета кратко изложены ниже:

• Получено заявок: 1078 (из 423 АГА)
• Завершенные преобразования: 185 проектов на общую сумму 19 255 единиц.
• Финансирование: привлечено 2,5 миллиарда долларов США с использованием существующих ресурсов в размере 250 миллионов долларов США при коэффициенте левереджа 9:1.

Что касается размера PHA, участвующих в RAD, 8 процентов являются малыми, 29 процентов - средними и 48 процентов - крупными. В отчете подробно рассматривается, почему PHA решили участвовать в RAD, как они выбрали проекты для преобразования и почему они решили перейти на платформу PBRA или PBV. Несколько PHA подали несколько заявок, стремясь перевести как можно большую часть своих запасов на платформу Раздела 8.

Не все проекты, подвергшиеся конверсии, провели одновременную реабилитацию. Например, 18 процентов преобразованных проектов сделали это для того, чтобы начать создавать резерв капитала для будущего ремонта, что стало возможным благодаря переходу на платформу финансирования по разделу 8. Из 63 процентов проектов, прошедших реабилитацию (19 процентов имели настолько серьезные потребности в капитале, что их пришлось сносить и перестраивать), затраты на строительство на единицу в среднем составили чуть менее 61 000 долларов.

RAD как доказательство концепции

Что касается государственного жилья, проблемы с программой стали очевидными через несколько десятилетий после ее принятия. К 1948 году — всего через 11 лет после утверждения программы — специальный подкомитет в Сенате, назначенный для разработки жилищного законодательства, решил не принимать «спорную» программу. предложения по дополнительному государственному жилью. В конечном итоге Жилищный закон 1949 г. санкционировал строительство 810 000 дополнительных единиц государственного жилья, но эта производственная цель была достигнута только в 1969 году. Тем временем были приняты программы, которые предоставляли субсидии частным предприятиям для строительства и эксплуатации доступного арендного жилья. Федеральная жилищная политика и программы: прошлое и настоящее, опубликовано в 1985 г., обеспечивает подробное обсуждение этого периода времени и динамики, которая повлияла как на негативные реалии, так и на негативное восприятие программы государственного жилищного строительства.

К 1980 году Раймонд Дж. Стрейк из Института городского развития опубликовал книгу, в которой предлагал изменить систему финансирования государственного жилья на «тип формулы, используемой для выплаты субсидий в программе Раздела 8». Это предложение было одним из нескольких предшественников принятия RAD. Например, двухпартийная, уполномоченная Конгрессом Жилищная комиссия миллениалов опубликовала в 2002 году доклад призывая, среди прочего, к постепенному переходу программы государственного жилищного строительства на проектный подход (т.е. раздел 8).

У RAD не обошлось без недоброжелателей. 7 октября 2015 года конгрессмен США Максин Уотерс (демократ от Калифорнии) выразила ряд опасений по поводу программы и попросила Конгресс провести ее проверку.

Статус по состоянию на январь 2018 г.

Приведенные ниже цифры взяты из январского номера журнала RAD Talk за 2018 год. который публикуется HUD:

• С начала программы по декабрь 2017 года PHA и их партнеры привлекли более 5 миллиардов долларов на строительство и реконструкцию 818 проектов государственного жилья, в общей сложности 88 039 единиц государственного жилья.
• Эти инвестиции привели к созданию примерно 94 700 рабочих мест.
• PHA потребовалось бы 47 лет, чтобы завершить эту работу, используя только средства, выделенные из федерального бюджета.
• Двадцать семь процентов всего государственного жилищного фонда было преобразовано в рамках RAD (57 процентов в помощь PBV и 43 процента в PBRA).
• Что касается договоров о доплате за арендную плату/помощи в аренде, то было сохранено 200 объектов недвижимости общей площадью более 25 000 единиц; осталось только 24 объекта недвижимости из этих устаревших программ.
• Благодаря RAD было сохранено более 2500 бывших подразделений SRO умеренной реабилитации и Mod Rehab; еще 31 500 единиц находятся в стадии разработки RAD.

В 2017 году HUD опубликовало улучшенное руководство по переселению и приняло дополнительные меры для обеспечения того, чтобы строительные работы были завершены в соответствии с требованиями, жильцы были возвращены в недвижимость, а владельцы соблюдали федеральные требования к найму.