Сельскохозяйственное зонирование
Сельскохозяйственное зонирование – это инструмент управления земельными ресурсами , который относится к определениям местного зонирования , разработанным местными органами власти и предназначенным для защиты сельскохозяйственных угодий и сельскохозяйственной деятельности от несовместимого землепользования . [1] Сельскохозяйственное зонирование может определять множество факторов, таких как разрешенное использование, минимальный размер участка, количество разрешенных нефермерских жилищ или размер буфера, разделяющего фермерские и нефермерские владения. [2] В некоторых юрисдикциях сельскохозяйственные зоны дополнительно подразделяются, чтобы отличить промышленное сельское хозяйство от таких видов использования, как сельские жилые фермы и пенсионные фермы на больших участках. [3]
Одним из примеров такого зонирования является Сельскохозяйственный заповедник в округе Монтгомери, штат Мэриленд . Заповедник был создан в 1980 году для сохранения сельскохозяйственных угодий и сельской местности. [4] В этом уникальном заповеднике расположены фермы, производящие продукцию «от фермы до стола» для местного сообщества, что снижает бремя внешнего давления на стоимость жизни. [5]
Эксклюзивное сельскохозяйственное зонирование
[ редактировать ]Исключительное сельскохозяйственное зонирование (EAZ) было адаптировано для контроля уровня несельскохозяйственной застройки в сельскохозяйственных зонах и их местоположения. EAZ требует одобрения округа и поселка, которое приходит быстро, когда его принимают местные органы власти, в которых в основном преобладают фермеры. В 1989 году EAZ охватывала 6,3 миллиона акров земли в сельскохозяйственных и густонаселенных районах в 43 штатах. [6] Конфликт между жилыми помещениями и сельскохозяйственными видами использования сводится к минимуму благодаря EAZ, но правила, поддерживаемые EAZ, делают несельскохозяйственное использование более ограничительным, а обоснованность использования зависит от общественных целей.
В то время как EAZ строго придерживается несельскохозяйственного использования, не-EAZ становится альтернативным методом, поскольку он не запрещает несельскохозяйственное использование, но вместо этого препятствует несельскохозяйственной деятельности. Non-EAZ позволяет использовать жилища, находящиеся в ведении несельскохозяйственных групп, но ограничивает количество создаваемых жилищ. [7] Требование к странам, не входящим в ЕАЗ, иметь большие размеры участков позволяет подтвержденным землевладельцам строить жилье в этих зонах. [8] Несельскохозяйственные жилища в этих зонах должны соответствовать указанным критериям, установленным местным правительством и совместимым с местным сельскохозяйственным использованием в пределах зоны.
Активист против ЕАЗ
[ редактировать ]Группы активистов враждебно относились к практике EAZ, начиная с 1960-х годов, желая ограничить роль общего зонирования на влиянии сохранения экономической и расовой сегрегации в городских городах. После движения за гражданские права и войны с бедностью группы активистов обратились в Верховные суды штатов в надежде отменить сельскохозяйственное зонирование, которое сдерживало рост жилищных проектов. Верховный суд отклонил дело, решив поддержать местные прерогативы сельскохозяйственного зонирования. Лишь в 1978 году Верховные суды штатов Нью-Йорк, Нью-Джерси и Пенсильвания отменили зонирование в муниципалитетах, которое ограничивало возможности строительства городского жилья. [9]
Старые проекты зонирования 1970-х годов, также известные как усилия по «контролю роста», пользовались поддержкой местных органов власти там, где они были реализованы. Оппозиция возникла со стороны народа, когда старые проекты зонирования были отнесены к движениям, направленным на защиту окружающей среды. [9] Критика в адрес движения возросла, потому что некоторые группы по сельскохозяйственному зонированию использовали экологическую риторику, которая не соответствовала движению. С целью сельскохозяйственного зонирования для защиты будущих запасов продовольствия защита зон и сельскохозяйственных угодий в городских районах оказалась затруднительной, когда местные органы власти отошли от первоначальной цели движения в сторону экономического процветания. [9]
Фермерская враждебность
[ редактировать ]Хотя некоторые фермеры приветствовали сельскохозяйственное зонирование и видели в нем возможность для развития сельского хозяйства в своих интересах, проекты зонирования относились к ним с некоторой враждебностью, поскольку они снижали цены на землю и ухудшали их общее благосостояние. Между градостроителями и фермерами, желающими продать свою землю, росла враждебность, поскольку сельскохозяйственное зонирование стало распространенной формой контроля за землепользованием. Лишь в 1970-х годах фермеры начали менять свою враждебность в пользу распространения движения за сельскохозяйственное зонирование, заметив, что альтернатива сельскохозяйственному зонированию приведет к быстрому упадку сельскохозяйственной отрасли. [10]
Права собственности на сельскохозяйственные земли
[ редактировать ]С широким распространением сельскохозяйственного зонирования по всей стране была разработана новая система прав собственности на сельскохозяйственные угодья. Реализовалось два типа прав собственности: индивидуальное и коллективное. Индивидуальные права на сельскохозяйственное использование земли и содержание фермерских жилых домов, в то время как коллектив имел право превращать сельскохозяйственные земли в жилую застройку. Это преобразование должно было быть выполнено в определенной близости к мегаполисам, в которых сохранились существующие фермерские хозяйства, которые могли бы стать угрозой вторжения в жилые дома. [9] За пределами мегаполисов предпринимались попытки принять сельскохозяйственное зонирование сельскохозяйственных угодий в сельской местности. Чтобы быть включенными в инициативы «сельскохозяйственных заповедников», сельскохозяйственные зоны с минимальными участками в 40 акров и более имели благоприятный налоговый режим и специальную поддержку специально для сельского хозяйства. [11] Это было благоприятно для сельских районов, которые страдали в сельском хозяйстве и нуждались в государственной поддержке для возрождения пищевой промышленности.
Тематические исследования
[ редактировать ]Нью-Йорк
[ редактировать ]В Нью-Йорке был принят закон, который успешно установил сельскохозяйственное зонирование, разделив фермы и изменив их использование. Первоначально, до создания сельскохозяйственных зон, по всему штату существовало формальное определение специальных сельскохозяйственных районов. В соответствии с обновленным законом местные органы власти по всему штату не должны были контролировать зонирование, что позволило облегчить сосуществование сельскохозяйственных и несельскохозяйственных видов использования. [9] Это привело к снижению налогов на недвижимость, создав стимул для землевладельцев адаптировать практику EAZ, чтобы снизить свои налоги во время участия. Это позволило защитить высокие налоги на недвижимость и одновременно увеличить инвестиции в сельскохозяйственную технику и оборудование. [9]
Орегон
[ редактировать ]Граница городского роста (UGB) используется для городского развития и обеспечения сохранения окружающих земель. Орегон решил интегрировать UGB в свое сельскохозяйственное движение с целью сохранить зеленые насаждения в городских районах и прилегающих сельскохозяйственных угодьях. [9] За пределами UBG есть определенные территории, которые требуют исключительного использования на фермах (EFU). Вся земля за пределами UBG классифицируется как EFU, поэтому для установления разницы в площадях требуется зонирование. EFU защищает сельскохозяйственные земли, требуя вмешательства правительства. Стремление к принятию местных правил сельскохозяйственного зонирования со временем стало затруднительным, поскольку местные органы власти не смогли должным образом или вообще реализовать планы агрокультурного зонирования. [8]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Л, Миллман (25 января 2021 г.). «Какие постройки можно построить на сельскохозяйственных землях?» . Земля Миллмана . Проверено 06 апреля 2021 г.
- ^ Линкус, Эванджелин Р. (2019). «Сельское зонирование: политика землепользования в спорном и заброшенном ландшафте» . В Скляре, Эллиотт; и др. (ред.). Зонирование: Руководство по планированию 21 века . Абингдон-он-Темз, Великобритания: Routledge. п. 93. ИСБН 9780429951251 .
- ^ Нельсон, Кевин (февраль 2012 г.). «Основные исправления разумного роста для кодексов сельского планирования, зонирования и развития» (PDF) .
- ^ Нельсон, Артур К.; Пруц, Рик; Вудрафф, Дуг (2011). Справочник TDR: Разработка и реализация программ передачи прав на развитие . Вашингтон: Island Press. п. 141. ИСБН 9781610911597 .
- ^ «Ag Reserve, Управление сельскохозяйственных служб, округ Монтгомери, Мэриленд» . www.montgomerycountymd.gov . Проверено 31 января 2024 г.
- ^ Хеннеберри, Дэвид М.; Бэрроуз, Ричард Л. (1990). «Капитализация исключительного сельскохозяйственного зонирования в цены на сельскохозяйственные угодья» . Земельная экономика . 66 (3): 249–258. дои : 10.2307/3146727 . ISSN 0023-7639 . JSTOR 3146727 .
- ^ Круфт, Дэвид (август 2001 г.). «Сельскохозяйственное зонирование» (PDF) . Закон штата Пенсильвания .
- ^ Jump up to: а б Попп, Тери Э. (1989). «Обзор сельскохозяйственного зонирования: реакция штата на кризис сельскохозяйственных земель» . Журнал недвижимости, завещаний и трастов . 24 (3): 371–402. ISSN 0034-0855 . JSTOR 20781905 .
- ^ Jump up to: а б с д и ж г Нельсон, Роберт Х. (1984), Баден, Джон (редактор), «Сельскохозяйственное зонирование: частная альтернатива» , « Исчезающий кризис сельскохозяйственных земель » , «Критические взгляды на движение за сохранение сельскохозяйственных земель», University Press of Kansas, стр. 113– 144, номер домена : 10.2307/j.ctv1p2gk52.11 , ISBN 978-0-7006-0253-7 , JSTOR j.ctv1p2gk52.11 , получено 3 марта 2024 г.
- ^ Дитон, Б. Джеймс; Хен, Джон П.; Норрис, Патрисия Э. (1 мая 2007 г.). «Чистые покупатели, чистые продавцы и поддержка сельскохозяйственных землевладельцев в сельскохозяйственном зонировании» . Земельная экономика . 83 (2): 153–165. дои : 10.3368/le.83.2.153 . ISSN 0023-7639 .
- ^ Беккер, Джон К. (2002). «Содействие развитию сельского хозяйства посредством ограничений планирования землепользования» . Журнал недвижимости, завещаний и трастов . 36 (4): 619–671. ISSN 0034-0855 . JSTOR 20782253 .