Сопоставимые данные

Comparables (или comps ) — это термин оценки недвижимости, относящийся к объектам недвижимости, характеристики которых аналогичны объекту недвижимости, стоимость которого определяется. Это может быть выполнено либо агентом по недвижимости , который пытается установить стоимость дома или собственности потенциального клиента посредством анализа рынка , либо лицензированным или сертифицированным оценщиком или геодезистом, использующим более определенные методы при проведении оценки недвижимости .

Факторы

При определении сопоставимых показателей обычно учитываются пять факторов:

• Условия продажи : Совершалась ли недавно сопоставимая сделка на условиях (например, на расстоянии вытянутой руки, продажа при бедствии, урегулирование наследства), которые соответствуют стандарту стоимости, согласно которому проводится оценка?
• Условия финансирования : Повлияли ли на сопоставимую сделку нерыночные или другие благоприятные (или даже неблагоприятные) условия финансирования? Например, если сопоставимый товар продается по процентной ставке ниже рыночной, предоставленной продавцом, и если стандарт стоимости (например, рыночная стоимость ) не предполагает такого ненормального финансирования, тогда оценщику может потребоваться скорректировать сопоставимую цену на сумму, равную к предполагаемому воздействию благоприятного финансирования.
• Рыночные условия : это часто называют временной корректировкой и учитывает изменение цен с течением времени.
• Сопоставимость местоположения : влияют ли на сравниваемый и объект недвижимости одни и те же характеристики местоположения? Например, даже два дома в одном районе могут иметь разные виды, из-за чего один из них будет более ценным, чем другой.
• Физическая сопоставимость : сюда входят такие факторы, как размер, состояние, качество и возраст.

Использование в оценках

Оценка недвижимости аналогична любому другому процессу статистической выборки. Сравнительные данные — это взятые и измеренные образцы, а результатом является оценка стоимости, называемая «мнением о стоимости» в терминологии оценки недвижимости. единственный лучший В большинстве процессов статистической выборки ищется оценщик. Однако, поскольку рынки недвижимости, как известно, крайне неэффективны, а данные о рыночных сделках подвержены значительным ошибкам, процесс оценки обычно опирается на несколько одновременных подходов к оценке, при этом согласование суждений является последним шагом на пути к заключению оценщика. Таким образом, во всех подходах к оценке используются сопоставимые данные.

Затратный подход

При таком подходе оценивается стоимость строительства усовершенствований, как если бы они были новыми, и вычитаются коэффициенты амортизации, непригодности и внешнего устаревания. К этому добавляется ценность сайта и его улучшений. Результатом является стоимость, полученная с помощью затратного подхода. Сопоставимые данные используются для оценки стоимости участка, а также могут быть полезны при оценке затрат на строительство и других факторов. На практике, однако, большинство оценщиков используют услуги стандартной калькуляции затрат для оценки стоимости и используют метод срока службы для амортизации.

Затратный подход исторически был частью большинства оценок коммерческой недвижимости. Однако за последние 20 лет угрызения совести по поводу включения затратного подхода (когда он был неактуален) рассеялись.

Принцип замещения является технической основой применения затратного подхода. Согласно принципу замещения, разумный покупатель не будет платить больше, чем стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости. Другими словами, никто не стал бы тратить 2 000 000 долларов на покупку нового жилого комплекса, если бы его можно было построить за 1 500 000 долларов.

Стоимость затратного подхода представляет собой сумму рыночной стоимости земли, амортизированной восстановительной стоимости и предпринимательских усилий. Земля обычно оценивается с использованием метода сравнения продаж. Восстановительная стоимость – это стоимость строительства здания того же качества и функциональной полезности, что и объект недвижимости. (Стоимость воспроизведения — это стоимость создания точной копии. Этот подход иногда используется для старых зданий, построенных с использованием материалов и/или видов мастерства, которые в настоящее время не используются.)

Внешнее устаревание происходит, когда обстоятельства за пределами границ объекта недвижимости отрицательно влияют на его стоимость. Например, офисное здание в Нью-Йорке пострадало бы от внешнего устаревания, если бы заполняемость офисов на Манхэттене упала с 93% до 75%. Особняк, построенный рядом со скотобойней, — еще один пример внешнего устаревания.

Предпринимательская прибыль — это сумма компенсации, необходимая для того, чтобы побудить кого-либо организовать участок, инвесторов, долг, архитектуру, строительство и аренду, необходимые для планирования и строительства недвижимости. Соответствующий размер предпринимательской прибыли зависит от таких факторов, как конкуренция, сложность проекта, рыночные условия и мудрость плана разработчика. В некоторых случаях внешнее или функциональное устаревание препятствует получению предпринимательской прибыли.

Ниже приводится краткое изложение затратного подхода:

Рыночная стоимость земли + Стоимость замены новых улучшений - Все формы амортизации + Предпринимательская прибыль = Рыночная стоимость с точки зрения затратного подхода

Метод сравнения продаж

Этот подход чаще всего связан с использованием сопоставимых данных. Оценщик ищет достаточное количество сопоставимых объектов (всего три при анализе жилых помещений, гораздо больше при оценке нежилых помещений) и вносит коррективы в отпускные цены сопоставимых объектов в соответствии с различными факторами сравнения. Например, если площадь жилого помещения составляет 1000 квадратных футов (93 м²). ² ), но цена сопоставимого объекта равна 1100, то цена продажи сопоставимого объекта будет скорректирована в сторону понижения , чтобы учесть эту разницу в стоимости. Корректировка в сторону понижения может быть очень незначительной, поскольку предельные цены сопоставимых факторов обычно намного ниже средних цен в небольших диапазонах значений.

Доходный подход

Этот подход основан на дисконтированных или капитализированных оценках будущих денежных потоков. Зачастую эти будущие денежные потоки необходимо оценивать с использованием сопоставимых объектов недвижимости, приносящих доход. Ставки дисконтирования и ставки капитализации часто оцениваются с использованием недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости с соответствующими корректировками для учета дифференциального риска между сопоставимым объектом и объектом недвижимости.

Особые ситуации

Оценщикам часто приходится оценивать влияние конкретных факторов, таких как загрязнение, сервитут или дефект конструкции. Оценщики, специализирующиеся на такой работе, обычно ведут базы данных сопоставимых сделок, тематических исследований или научных исследований, на которых можно разумно основывать корректировки.

Комп чеки

Сравнительные показатели также могут использоваться при проведении « Проверки компа », что на сленге означает простой анализ, обычно выполняемый агентом по недвижимости или брокером, для оценки потенциального диапазона цен или стоимости продажи. Важно отметить, что фактическая оценка недвижимости обычно проводится в соответствии с набором стандартов, чаще всего в США — Единых стандартов профессиональной оценочной практики , или сокращенно USPAP. Существуют также инструменты, которые могут помочь покупателям или продавцам жилья оценить стоимость их недвижимости, но для полного и всестороннего анализа своей недвижимости потенциальные клиенты всегда должны полагаться на анализ лицензированного или сертифицированного оценщика.