Рыночная стоимость

Рыночная стоимость или OMV ( оценка на открытом рынке ) – это цена , по которой актив будет торговаться на конкурентном аукционе . Рыночная стоимость часто используется взаимозаменяемо со стоимостью на открытом рынке , справедливой стоимостью или справедливой рыночной стоимостью , хотя эти термины имеют разные определения в разных стандартах и различаются в некоторых обстоятельствах.

Определение

Международные стандарты оценки определяют рыночную стоимость как «оценочную сумму, на которую имущество должно быть обменено на дату оценки между желающим покупателем и желающим продавцом в независимой сделке после надлежащего маркетинга, в котором каждая из сторон действовала осознанно, осмотрительно и без принуждения». ^[1]

Рыночная стоимость — это концепция, отличная от рыночной цены , которая представляет собой «цену, по которой можно совершать сделки», тогда как рыночная стоимость — это «истинная базовая стоимость» согласно теоретическим стандартам. Эта концепция чаще всего применяется на неэффективных рынках или в ситуациях неравновесия , когда преобладающие рыночные цены не отражают истинную базовую рыночную стоимость. Чтобы рыночная цена равнялась рыночной стоимости, рынок должен быть информационно эффективным и рациональные ожидания должны преобладать .

Моччаро Ли Дестри, Пиконе и Мина (2012) ^[2] подчеркнули тонкую, но важную разницу между способностью фирм создавать стоимость посредством правильного операционного выбора и действенных стратегий, с одной стороны, и эпифеноменальным проявлением изменений в акционерной стоимости на финансовых рынках (особенно на фондовых рынках). С этой точки зрения они предлагают внедрить новые методологии, способные вернуть стратегию в показатели финансовой деятельности.

Рыночная стоимость также отличается от справедливой стоимости тем, что справедливая стоимость зависит от участвующих сторон, а рыночная стоимость - нет. Например, IVS в настоящее время отмечает, что справедливая стоимость «требует оценки цены, которая является справедливой между двумя конкретными сторонами с учетом соответствующих преимуществ или недостатков, которые каждая из них получит от сделки. Хотя рыночная стоимость может соответствовать этим критериям, это не обязательно Справедливая стоимость часто используется при проведении комплексной проверки в корпоративных сделках, когда конкретный синергизм между двумя сторонами может означать, что справедливая цена между ними выше, чем цена, которую можно было бы получить на более широком рынке. могут возникнуть слова «специальная стоимость». Рыночная стоимость требует игнорирования этого элемента «специальной стоимости», но он является частью оценки справедливой стоимости. ^[3]>

Недвижимость

Этот термин обычно используется при оценке недвижимости , поскольку рынки недвижимости обычно считаются неэффективными как с информационной, так и с транзакционной точки зрения. Кроме того, рынки недвижимости подвержены длительным периодам нарушения равновесия, например, в случае загрязнения или других рыночных сбоев. ^{[ нужна ссылка ]}

Оценки обычно проводятся на основе некоторого набора допущений о транзакционных рынках, и эти предположения отражаются в определении стоимости, используемой для оценки. Обычно используется определение, данное для кредитных учреждений США, регулируемых на федеральном уровне, хотя при некоторых обстоятельствах могут использоваться и другие определения: ^[4]

«Наиболее вероятная цена (в денежном выражении), которую объект недвижимости должен принести на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для справедливой продажи, при условии, что покупатель и продавец действуют разумно и осведомленно и при условии, что на цену не повлияют неправомерные действия. В этом определении подразумевается завершение продажи на определенную дату и переход права собственности от продавца к покупателю при условиях, при которых: покупатель и продавец обычно мотивированы или хорошо информированы и действуют в соответствии с ними. то, что они считают своим интересом; для выставления на открытом рынке предоставляется разумный срок; оплата производится наличными в долларах США или в рамках сопоставимых финансовых соглашений, а цена представляет собой обычное вознаграждение за проданное имущество; на него не влияет специальное или творческое финансирование или концессии на продажу, предоставленные кем-либо, связанным с продажей».

В США лицензированные или сертифицированные оценщики могут быть обязаны в соответствии с законами штата, федеральными или местными законами проводить оценки в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценочной практики USPAP . Единые стандарты практики профессиональной оценки требуют, чтобы, когда применимым определением является рыночная стоимость, оценка также включала анализ наиболее эффективного и наилучшего использования, а также оценку времени воздействия. Все штаты требуют обязательного лицензирования оценщиков.

USPAP не требует, чтобы все оценки недвижимости проводились на основе единого определения рыночной стоимости. Нередки ситуации, когда оценщикам приходится оценивать недвижимость, используя другие определения стоимости. Если подходит стоимость, отличная от рыночной стоимости, USPAP требует только, чтобы оценщик предоставил как используемое определение стоимости, так и ссылку на это определение.

Другие определения

Рыночная стоимость является наиболее часто используемым типом стоимости при оценке недвижимости в Соединенных Штатах, поскольку она требуется для всех регулируемых на федеральном уровне ипотечных сделок, а также потому, что она была признана судами США как действительная. Однако оценщики недвижимости используют множество других определений стоимости в других ситуациях. ^[5]

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую конкретный интерес к недвижимости может принести при всех следующих условиях:

Завершение продажи произойдет в течение строго ограниченного будущего маркетингового периода, указанного клиентом.
Фактические рыночные условия, преобладающие в настоящее время, являются условиями, которым подлежит оценочная собственность.
Покупатель действует расчетливо и осознанно.
Продавец находится в крайнем принуждении продать.
Покупатель обычно мотивирован.
Покупатель действует в своих интересах.
Для завершения продажи будут выделены ограниченные маркетинговые усилия и время.
Оплата будет производиться наличными в долларах США или в рамках аналогичных финансовых механизмов.
Цена представляет собой обычное вознаграждение за проданную недвижимость, на которое не влияет специальное или творческое финансирование или концессии на продажу, предоставленные кем-либо, связанным с продажей.

Упорядоченная ликвидационная стоимость

Это ценностное определение отличается от предыдущего тем, что предполагает упорядоченный переход, а не «крайнее принуждение». ^[6]

Приобретение федеральных земель

Для приобретения земли федеральными агентствами США или при их финансировании применяется несколько иное определение: ^[7]

«Справедливая рыночная стоимость определяется как сумма в денежной форме или в терминах, разумно эквивалентных денежным средствам, за которую, по всей вероятности, имущество было бы продано знающим владельцем, желающим, но не обязанным продать хорошо осведомленному покупателю, который хотел, но не обязан покупать При определении этой цифры следует учитывать все вопросы, которые могут быть выдвинуты и которым разумно будет придан существенный вес в переговорах со стороны людей обычной предусмотрительности, но никакое внимание не должно уделяться вопросам, не влияющим на рыночную стоимость».

Ценность непрерывности деятельности

Когда оценщик недвижимости работает с оценщиком бизнеса (и, возможно, с оценщиком оборудования и техники) ^[8] Чтобы определить стоимость комбинации бизнеса и недвижимости, используемой для этого бизнеса, конкретная рыночная стоимость называется «стоимостью действующего предприятия». Он признает, что объединенная рыночная стоимость может отличаться от суммы отдельных стоимостей: «Рыночная стоимость всех материальных и нематериальных активов созданного действующего предприятия с неопределенным сроком службы, как если бы они были проданы в совокупности». ^[9]

Значение использования

Полезная стоимость учитывает конкретное использование объекта недвижимости и не пытается установить наиболее эффективное и оптимальное использование недвижимости. Например, оценка может быть сосредоточена на стоимости недвижимости, вносимой в коммерческое предприятие.

В некоторых юрисдикциях по налогу на имущество разрешена оценка сельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий. Кроме того, действующие правила налогообложения недвижимости IRS позволяют оценивать землю, находящуюся во временном сельскохозяйственном использовании, в соответствии с ее текущим использованием, независимо от потенциала развития. ^[10]

Экономическая ценность и доверие инвесторов

Стабильность и экономический рост — два фактора, которые международные инвесторы ищут при рассмотрении вариантов инвестиций. Страна, предлагающая экономическую ценность среди других своих стимулов, привлекает инвестиционные фонды . Ситуация политических волнений может стать причиной не только потери доверия, но и снижения стоимости валюты, что приведет к перетоку капитала в другие, более стабильные источники.

В случае, если правительство печатает валюту для погашения части значительной суммы долга, предложение денег увеличивается с конечным снижением их стоимости, усугубляемым инфляцией . Более того, если правительство не сможет обслуживать свой дефицит за счет продажи внутренних облигаций, тем самым увеличивая предложение денег, оно должно увеличить объем ценных бумаг, продаваемых иностранцам, что, в свою очередь, приводит к снижению их стоимости.

Значительный долг может вызвать беспокойство у иностранных инвесторов, если они посчитают, что существует риск дефолта страны по своим обязательствам. Они не захотят покупать ценные бумаги, привязанные к этой конкретной валюте, если существует значительный риск дефолта. Именно по этой причине долговой рейтинг страны; например, ^[11] по определению Moody's или Standard & Poor's, является важнейшим индикатором обменного курса.

Стоимость валют и обменные курсы играют решающую роль в норме прибыли от инвестиций . Ценность для инвестора — это обменный курс валюты, которая содержит большую часть портфеля, определяющий его реальную доходность. Снижение обменного курса приводит к снижению покупательной способности доходов и прироста капитала, получаемого от любых доходов. Кроме того, другие факторы дохода, такие как процентные ставки, инфляция и даже прирост капитала от внутренних ценных бумаг, находятся под влиянием влиятельного и сложного фактора обменного курса.

Юридическая интерпретация

Дело «Люксмур-Мэй и другие против Мессенджера Мэй Баверстока» [1990] 1 WLR 1009 показывает нам юридическую интерпретацию рыночной стоимости: «Я заключаю, что мерой ущерба в этом деле является разница между тем, что на самом деле осознали борзые. в результате нарушения ответчиками контракта и какова была их истинная рыночная стоимость на тот момент. Что могло быть лучшим показателем этой стоимости, чем цена, по которой эти картины вскоре после этого были проданы на аукционе Sotheby's? международный арт-рынок, который был готов платить, несомненно, был prima facie лучшим доказательством ценности фоксхаундов». Кроме того, трудно различить равновесие квалибриума. ^{[ нужны разъяснения ]}

Ссылки

^ IVS 1 - Основа оценки по рыночной стоимости, седьмое издание
^ Моччаро Ли Дестри А., Пиконе П.М. и Мина А. (2012), Возвращение стратегии в финансовые системы измерения эффективности: интеграция EVA и PBC, Обзор бизнес-системы, Том 1., Выпуск 1. стр. 85-102 https: //ssrn.com/abstract=2154117 .
^ «Предварительный проект предлагаемого пересмотренного международного стандарта оценки 2 — Базы, отличные от рыночной стоимости, июнь 2006 г.» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 21 июня 2007 года . Проверено 6 января 2018 г.
^ Федеральный реестр Том. 55, № 163, 22 августа 1990 г. Это определение также было принято Международной ассоциацией должностных лиц-оценщиков для целей налогообложения.
^ Словарь оценки недвижимости, 4-е изд. (Чикаго: Институт оценки , 2002 г.)
^ Оценка машин и оборудования: основы оценки машин и технических активов , 2-е изд. (Американское общество оценщиков, 2005 г.)
^ Единые стандарты приобретения федеральных земель
^ «Что такое машины и технические специальности?» . www.appraisers.org . Архивировано из оригинала 7 мая 2010 года . Проверено 6 января 2018 г.
^ Оценка недвижимости , 12-е изд. (Чикаго: Институт оценки, 2001 г.)
^ Оценка Timberland Оценка Timberland . Архивировано 16 июня 2010 г. в Wayback Machine.
^ «Кредитные рейтинги» . Стандартные и бедные . Проверено 6 января 2015 г.

[1] IVS 1 - Основа оценки по рыночной стоимости, седьмое издание

[test-2] Моччаро Ли Дестри А., Пиконе П.М. и Мина А. (2012), Возвращение стратегии в финансовые системы измерения эффективности: интеграция EVA и PBC, Обзор бизнес-системы, Том 1., Выпуск 1. стр. 85-102 https: //ssrn.com/abstract=2154117 .

[3] «Предварительный проект предлагаемого пересмотренного международного стандарта оценки 2 — Базы, отличные от рыночной стоимости, июнь 2006 г.» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 21 июня 2007 года . Проверено 6 января 2018 г.

[4] Федеральный реестр Том. 55, № 163, 22 августа 1990 г. Это определение также было принято Международной ассоциацией должностных лиц-оценщиков для целей налогообложения.

[5] Словарь оценки недвижимости, 4-е изд. (Чикаго: Институт оценки , 2002 г.)

[6] Оценка машин и оборудования: основы оценки машин и технических активов , 2-е изд. (Американское общество оценщиков, 2005 г.)

[7] Единые стандарты приобретения федеральных земель

[8] «Что такое машины и технические специальности?» . www.appraisers.org . Архивировано из оригинала 7 мая 2010 года . Проверено 6 января 2018 г.

[9] Оценка недвижимости , 12-е изд. (Чикаго: Институт оценки, 2001 г.)

[10] Оценка Timberland Оценка Timberland . Архивировано 16 июня 2010 г. в Wayback Machine.

[11] «Кредитные рейтинги» . Стандартные и бедные . Проверено 6 января 2015 г.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]