Контрактное зонирование
 | Эта статья нуждается в дополнительных цитатах для проверки . ( май 2017 г. ) |
Контрактное зонирование в Соединенных Штатах , также называемое «зонированием по контракту», «изменение зонирования по контракту» или «изменение зонирования в зависимости от условий». [ 1 ] представляет собой форму регулирования землепользования , при которой местный орган по зонированию учитывает частные интересы путем изменения зонирования района или земельного участка в этом районе в соответствии с классификацией зонирования с меньшим количеством ограничений на основе соглашения о том, что владелец собственности будет соблюдать определенные условия или ограничения. установленный органом зонирования для этого участка. [ 1 ]
Контрактное зонирование является спорной практикой, поскольку по определению в нем участвуют государственные служащие или должностные лица, а именно градостроитель местности , работающий за пределами генерального плана . Противники зонирования контрактов настороженно относятся к этой практике, поскольку она может привести к «произволу и случайному принятию решений». [ 2 ] в планировании землепользования и, следовательно, в общем дизайне местности. Сторонники этой практики утверждают, что это полезный инструмент для достижения динамичного развития, особенно в растущих городских районах, где все больше внимания уделяется смешанной застройке и застройке с более высокой плотностью застройки. [ 2 ]
Законность практики
[ редактировать ]Не существует явного федерального закона, запрещающего или разрешающего зонирование контрактов, вместо этого законность этой практики в значительной степени регулируется в каждом конкретном случае на уровне суда штата. В прошлом во многих решениях на этих слушаниях в государственных судах подобная практика считалась незаконной на основании толкований, что она была «незаконным торгом», «несовместима с требованиями единообразия» или что она потенциально могла привести к коррупции. [ 3 ] Однако в недавних решениях суды штатов склонны более благосклонно относиться к договорному зонированию, пока изменение зонирования с учетом частных интересов не препятствует способности муниципалитета использовать власть полиции . [ 3 ]
Примеры судебных решений
[ редактировать ]Пример раннего, часто цитируемого [ 2 ] Решение относительно зонирования контракта – дело «Черч против города Айлип» (Нью-Йорк, 1960 г.), в котором суд признал эту практику незаконной, заявив:
«Зонирование собственности муниципалитетом, носящее законодательный характер, не может быть предметом переговоров или продажи. Изменение зонирования участка собственности муниципалитетом, каким-либо образом основанное на предложении или соглашении владельца собственности, несовместимо с законом и подрывает его. , комплексный план зонирования». [ 4 ]
Примером более недавнего решения, касающегося зонирования контрактов, является Крисмон против округа Гилфорд (Северная Каролина, 1988 г.), в котором верховный суд штата провел различие между незаконным зонированием контрактов, определяемым следующим образом :
«Незаконное зонирование по контракту, по сути, означает сделку, в которой как землевладелец, добивающийся определенных действий по зонированию, так и сам орган зонирования берут на себя взаимные обязательства в контексте двустороннего контракта. . . ». [ 5 ]
А юридическое условное зонирование выглядит следующим образом:
«Практика условного зонирования использования… является одним из нескольких способов, с помощью которых органы зонирования могут добиться большей гибкости зонирования и были ею достигнуты. Зонирование условного использования предполагает, что, когда изменение зонирования определенной собственности в рамках общей структуры зонирования, описанной выше, будет представлять собой неприемлемо радикальное изменение, такое изменение зонирования все равно может быть осуществлено путем добавления определенных условий или ограничений использования. В частности, условное зонирование использования происходит, когда государственный орган, не налагая на него собственных полномочий, обеспечивает согласие конкретного владельца собственности ограничить использование его собственности конкретным использованием или подвергнуть его территорию определенным ограничениям в качестве предварительного условия для любого изменения зонирования. ..” [ 5 ]
Ключевое различие между незаконным договорным зонированием и допустимым условным зонированием заключается в прозрачности публичного процесса и степени согласия законодательного органа с письменными условиями постановления о зонировании. Иногда также обсуждается степень, в которой условия, налагаемые на соглашение о перезонировании, считаются отвечающими общественным интересам или просто приносящими пользу частным земельным интересам. Суд Флориды заявил следующее: «Правило, которое запрещает владельцам объявлять об уступках общественным интересам в любом разбирательстве перед органом зонирования, не будет отвечать интересам общественности». [ 6 ] См. также, [ 7 ]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б Трагер, Дэвид Г. (1963). «Контрактное зонирование» . Обзор права штата Мэриленд . 23 (2): 121.
- ^ Jump up to: а б с Делогу, Орландо Э. (2011). «Контрактное зонирование (Давайте заключим сделку)» (PDF) . Конференция Института Земли Скалистых гор . 20-й ежегодный: 1–9.
- ^ Jump up to: а б Фрайетта, Филип Л. (01 марта 2013 г.). «Контракт и условное зонирование без романтики: анализ общественного выбора»: 1930–1931. ССНН 2207482 .
{{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется|journal=( помощь ) - ^ «ЦЕРКОВЬ В. ГОРОДА АЙЛИП» . Casetext.com . Проверено 4 мая 2017 г.
- ^ Jump up to: а б «Крисмон против округа Гилфорд» . Закон Юстии . Проверено 4 мая 2017 г.
- ^ [Журнал адвокатов Флориды, февраль 2007 г., том 81, № 2; [1]
- ^ [ЗОНИРОВАНИЕ: РУКОВОДСТВО ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ, автор: Рид К. Уилсон, Wilson, Cribbs & Goren, PC 2500 Fannin Street, Houston, Texas 77002, представлено 8 марта 2006 г. в Хьюстоне, Техас. «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 4 октября 2013 г. Проверено 4 октября 2013 г.
{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка )