Точечное зонирование

Точечное зонирование - это применение зонирования к определенному участку или участкам земли в пределах более крупной зонированной территории, когда изменение зонирования обычно противоречит генеральному плану города и текущим ограничениям зонирования. Местным постановлением о зонировании точечное зонирование может быть признано недействительным как «произвольное, капризное и необоснованное обращение» с ограниченным земельным участком. ^[1] Если зонирование регулирует землепользование в целых районах, то точечное зонирование делает необоснованные исключения для участка или участков внутри района. ^[2]

Небольшой размер участка не является единственной определяющей характеристикой спотовой зоны. Скорее, определяющей характеристикой является узость и неоправданность выгоды для конкретного собственника в ущерб общему плану землепользования или общественным целям. Изменение зонирования может привести к неоправданному особому режиму, который принесет выгоду конкретному владельцу, одновременно подрывая ранее существовавшие права и возможности владельцев прилегающей собственности. Это можно было бы назвать примером точечного зонирования. С другой стороны, изменение зонирования небольшого земельного участка не может быть точечной зоной, если оно соответствует целям генерального плана территории и способствует его достижению.

Например, небольшая зона, позволяющая ограниченное коммерческое использование, такая как угловой магазин в жилом районе, может не быть точечной зоной, но выделенная зона для промышленного использования или ночного клуба может рассматриваться как случай точечного зонирования. В первом случае различные виды землепользования являются взаимосовместимыми и взаимодополняющими. В последнем случае жилому характеру района будет нанесен ущерб из-за противоречивого землепользования.

Если изменение зонирования не способствует достижению общих общественных целей в землепользовании, суды могут признать некоторые случаи точечного зонирования незаконными. В Стандартном законе штата о разрешении зонирования говорится, что «все такие правила должны быть едиными для каждого класса или типа зданий на всей территории каждого округа». ^[3] Это также может быть недействительным осуществлением полномочий, если точечное зонирование не является правом, предоставленным органу законом штата, разрешающим зонирование, поскольку оно отклоняется от плана, установленного разрешающим законом. ^[1]

Однако особый режим зонирования может иметь законное использование, например, когда сообщество желает иметь больший местный контроль над землепользованием . Это может произойти в сельском округе , в котором вообще нет зонирования, где деревня или деревня могут пожелать сохранить свой характерный облик и историческую привлекательность (часто для защиты туризма ), не добавляя еще один уровень местного управления и налогов путем создания муниципалитета . Округ определяет границы (часто границы места, уже определенного переписью ) и поддерживает правила через комиссию округа, а не отдельный городской совет .

Власть

Как правило, зонирование является конституционным осуществлением полицейской власти штата. ^[4] для защиты общественного здоровья, безопасности и благосостояния. Следовательно, точечное зонирование (или любой закон о зонировании) будет неконституционным в той степени, в которой оно противоречит или не способствует достижению законной общественной цели, такой как содействие благосостоянию сообщества или защита другой собственности.

Точечное зонирование будет конституционным осуществлением местных полномочий по зонированию, если закон штата, разрешающий зонирование, разрешает точечное зонирование. И наоборот, точечное зонирование может быть недействительным осуществлением полномочий местного органа власти по зонированию, если закон штата, разрешающий зонирование, запрещает точечное зонирование.

Ситуации, когда может возникнуть точечное зонирование

Дисперсия

Отличием . является лицензия на отклонение от ограничений землепользования, установленных постановлением о зонировании Отклонение обычно требует от землевладельца серьезных трудностей , которые можно исправить только предоставлением отклонения. Если местный орган зонирования решит предоставить отклонение землевладельцу, у которого нет существенных трудностей, то его законность (в отношении равной защиты ) может быть поставлена под сомнение.

Разрешение на специальное использование

Разрешение на специальное использование возникает, когда правила зонирования допускают некоторые конкретные исключения из своих правил при условии, что землевладелец получает разрешение на специальное использование от местного органа зонирования. Примером конкретного исключения является церковь в жилом районе. Если разрешение на специальное использование отклоняется от постановления о зонировании или разрешительного закона, то возникает случай точечного зонирования.

Поправка к постановлению

Местный орган зонирования, например город, может попытаться внести поправки в свое постановление о зонировании . Если он вносит поправки в постановление о зонировании, но только для участка внутри района, и этот участок имеет иные характеристики землепользования, чем окружающий район, тогда возникает случай точечного зонирования.

Контрактное зонирование

Контрактное зонирование происходит, когда местный орган зонирования учитывает частный интерес путем изменения зонирования района или земельного участка в этом районе. Тогда частному интересу может быть разрешено освоение земли, где раньше правила зонирования запрещали такое землепользование. Контрактное зонирование обычно незаконно, ^{[ сомнительно – обсудить ]} в отличие от зонирования допустимого условного использования (также известного как специального использования).

См. также

Ссылки

^ Jump up to: ^а ^б Ивс против Совета по зонированию
^ Евс
^ «Стандартный закон штата о разрешении зонирования» .
^ Деревня Евклид, Огайо против Ambler Realty Co. , 272 US 365 (1926)

Внешние ссылки

Северная Каролина, другой подход

[Eves_v._Zoning_Board-1] Jump up to: ^а ^б Ивс против Совета по зонированию

[2] Евс

[3] «Стандартный закон штата о разрешении зонирования» .

[4] Деревня Евклид, Огайо против Ambler Realty Co. , 272 US 365 (1926)

[1]

[2]

[3]

[4]