Возмещаемые расходы

В недвижимости коммерческой возмещаемые расходы – это расходы на эксплуатацию недвижимости, которые выставляются арендаторам в виде дополнительной арендной платы . Простым примером является счет за электроэнергию в большом комплексе, который затем делится между арендаторами . Расходы на воду, природный газ , уборку и другие эксплуатационные расходы часто считаются возмещаемыми, как и некоторые периодические капитальные затраты . Не все расходы подлежат возмещению, те, которые приносят прямую выгоду только арендодателю, обычно не включаются. Например, расходы на рекламу для привлечения новых арендаторов не приносят прямой выгоды существующим арендаторам и поэтому обычно не включаются в качестве возмещаемой статьи.

Расчет доли расходов конкретного арендатора может быть сложным. Общая система состоит в том, чтобы разделить ее на арендуемую арендатором площадь по сравнению с общей доступной арендуемой площадью в здании. Это часто используется для объектов, которые действительно являются общими, например, газ, используемый для отопления здания, или электричество, используемое для освещения и кондиционирования воздуха. Напротив, затраты на уборку сильно различаются; Стоимость уборки фуд-корта намного выше, чем подметание и уборка мест общего пользования, таких как пешеходные дорожки. Эти расходы можно разделить и отнести на соответствующую территорию, например, на зону фуд-корта.

В некоторых примерах базовая сумма определенных расходов может считаться обязанностью арендодателя, тогда как любая дополнительная сумма распределяется между ними. Это обычно наблюдается в таких статьях, как налоги на недвижимость и сборы за управление. В этом случае арендодатель может согласиться заплатить первые, скажем, 5000 долларов налога на недвижимость, а затем взимать с арендаторов все, что превышает эту сумму. Это известно как остановка восстановления или просто остановка .

Некоторые расходы меняются из года в год по разным причинам. Например, стоимость уборки снега сильно зависит от погоды. Другие различаются, поскольку представляют собой многолетние расходы, например ремонт парковки, который может происходить только раз в десять лет. Чтобы сгладить колебания платежей, договоры аренды могут включать верхний или нижний предел , максимальные или минимальные платежи в любой конкретный период. Кроме того, может существовать ограничение на выплаты, которое ограничивает любые изменения от периода к периоду, отодвигая любые излишки на будущие периоды, возможно, навсегда. Обычно это используется для защиты арендаторов от крупных единовременных расходов, таких как обрушение крыши, общие расходы которых могут оказаться больше, чем могут покрыть даже все арендаторы вместе взятые.

Чтобы облегчить расчеты в случаях, когда могут существовать сотни отдельных статей, аналогичные расходы обычно группируются в группу расходов , и в этом случае расчет возмещения может выполняться по общей сумме, а не по каждой статье. Типичным примером этого являются расходы на содержание помещений общего пользования ( CAM) , которые включают в себя уборку и повседневные расходы, такие как замена освещения. В договорах аренды в США принято группировать вместе CAM, налог на имущество и страхование , и в этом случае он известен как аренда «нет-нет-нет» или аренда NNN , произносится как «тройная сеть».

Другая сложность, связанная с расчетом возмещаемых расходов, возникает из-за изменений в занятости. Если предмет делился поровну между арендаторами в зависимости от их площади по отношению к общей площади здания, то когда площадь незанята, это означает, что совокупные платежи оставшегося арендатора больше не будут покрывать все расходы. В некоторых случаях это разумно; от арендаторов не ожидается, что они будут платить больше налогов на недвижимость, если арендодатель не сдаст в аренду все квартиры. Однако в случае, когда расходы в конечном итоге зависят от арендуемой площади, например, счет за электроэнергию, где можно ожидать, что сумма будет варьироваться в зависимости от количества арендаторов, фактически использующих электроэнергию, расчет может быть суммирован путем деления площади арендатора на занимаемая площадь здания, а не общая площадь.

Ссылки

• Галлинелли, Франк (24 августа 2015 г.). «Возмещение расходов на недвижимость — что это такое и как оно работает?» .
• Блэквелл, Хаш (11 октября 2011 г.). « Сводные» положения при аренде офисов: заблуждения и защита арендодателей и арендаторов» .