Плата за содержание мест общего пользования

Плата за содержание помещений общего пользования ( CAM ) является одной из чистых платежей, выставляемых арендаторам в рамках коммерческой аренды с тройной сетью (NNN) и выплачивается арендаторами арендодателю коммерческой недвижимости . Плата CAM — это дополнительная арендная плата, взимаемая сверх базовой арендной платы и в основном состоящая из платы за обслуживание работ, выполняемых на общей территории объекта недвижимости.

Каждый арендатор платит свою пропорциональную долю в общей сумме расходов на аренду объекта недвижимости, причем эта пропорциональная доля представляет собой процент арендованной арендатором площади в квадратных метрах от общей сдаваемой в аренду площади объекта недвижимости.

Типичным примером статьи CAM являются затраты на уборку дорожек в торговом центре . Предполагается, что каждый арендатор получает выгоду от чистой окружающей среды и должен участвовать в этих расходах. Примером CAM, который взимается только с определенной части арендаторов, может служить плата за уборку зоны фуд-корта , когда все продавцы на площадке коллективно покрывают более высокие затраты на уборку столов по частому графику.

Разбивка обвинений

Арендодатель и арендатор согласовывают плату за CAM до подписания договора аренды , поэтому плата варьируется от договора аренды к договору аренды, а эксплуатационные расходы, которые могут быть выставлены арендодателем в качестве платы за CAM, варьируются от арендатора к арендатору. Как правило, арендодатели хотят, чтобы расходы по CAM были определены настолько широко, чтобы они могли переложить большую часть своих операционных расходов на арендаторов. Арендатор обычно хочет, чтобы расходы по CAM были определены узко, в надежде, что арендодатель оплатит большую часть эксплуатационных расходов.

Примеры услуг, которые часто выставляются арендаторам в виде сборов CAM, включают носильщики , разметку парковочных мест, освещение парковочных мест и озеленение. Обвинения в сфере CAM можно разделить на две подкатегории — контролируемые и неконтролируемые . Неконтролируемые расходы CAM — это налоги, расходы на охрану, коммунальные услуги и расходы на уборку снега. Все остальные расходы, взимаемые как сборы CAM, считаются контролируемыми.

В некоторых договорах аренды плата за CAM также состоит из административных и управленческих сборов. Административные сборы представляют собой договорной процент от всех расходов на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости. Плата за управление представляет собой процент от общей суммы собранной арендной платы, этот процент определяется в соглашении об управлении между управляющей компанией и владельцем недвижимости.

Крышки и полы

Плата за CAM может сильно варьироваться по мере въезда и выезда арендаторов и возникновения различных инфляционных статей. Это может затруднить как арендатору, так и арендодателю возможность с какой-либо точностью прогнозировать свои будущие денежные потоки. Чтобы решить эту проблему, некоторые договоры аренды включают условия «максимального» и «минимального» уровня, которые ограничивают эти изменения фиксированными значениями на ежегодной основе.

Ограничение на сборы CAM ограничивает сумму, на которую сборы CAM могут увеличиваться каждый год, и представлено в процентах. Опять же, как и в случае с самими сборами CAM, верхний предел также согласовывается между арендатором и арендодателем и, таким образом, варьируется от договора аренды к договору аренды. Потоки могут быть накопительными или сложными и рассчитываться по сравнению с базовым или годовым периодом.

Годовые ограничения позволяют повышать верхний предел каждый год на определенный, заранее определенный процент от заранее определенной первоначальной (базовой) платы за CAM. Ограничения по сравнению с предыдущим годом означают, что процентное увеличение применяется не к базовой сумме, а к фактическим расходам CAM за предыдущий год. Накопительные ограничения позволяют накапливать ежегодное процентное увеличение предела CAM. Таким образом, годовое ограничение в 5% будет увеличивать ограничение каждый год на 5%, так что в первый год оно будет составлять 5%, во второй год - 10%, в третий год - 15 и так далее. Сложный верхний предел позволяет ежегодному процентному увеличению верхнего предела CAM расти с усложненной скоростью каждый год.

Если фактические расходы на CAM ниже предельного значения, то предельное значение не применяется. В этих случаях вместо него можно использовать пол. Минимальные уровни полезны, когда есть некоторое предположение, что со временем произойдет инфляция сборов CAM, даже если в данном году инфляции нет. Минимальный уровень будет предусматривать минимальное увеличение сборов с ожиданием, что это уменьшит более существенное увеличение в будущем.

Возвраты

Возмещения CAM, также известные как сверки, сверки, предварительные счета или возвраты счетов, представляют собой ежегодную сверку фактических сборов за обслуживание помещений общего пользования за финансовый год с ежемесячными расходами, выставленными арендатору.

Ежемесячные сборы CAM, которые арендатор платит как часть арендной платы, на самом деле являются оценкой ежемесячной пропорциональной платы CAM этого арендатора за текущий финансовый год. Смета составляется управляющим недвижимостью на основе бюджета объекта. После окончания финансового года проводится проверка оплаченных сборов CAM по сравнению с фактическими расходами CAM, и разница выплачивается либо арендодателю, либо арендатору.