Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость , также называемая коммерческой недвижимостью , инвестиционной недвижимостью или доходной недвижимостью , представляет собой недвижимость (здания или землю), предназначенную для получения прибыли либо от прироста капитала , либо от дохода от аренды . [1] Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания , медицинские центры, гостиницы , торговые центры , магазины розничной торговли, многоквартирные жилые дома, сельскохозяйственные земли , склады и гаражи. Во многих штатах США , жилая недвижимость содержащая более определенного количества квартир, квалифицируется как коммерческая недвижимость для целей заимствования и налогообложения.
Коммерческие здания – это здания , которые используются в коммерческих целях и включают офисные здания , склады и розничной торговли здания (например, магазины повседневного спроса , большие магазины и торговые центры ). В городских районах коммерческое здание может сочетать в себе функции , например, офисы на уровнях 2–10 и торговую точку на этаже 1. Когда пространство, отведенное для выполнения нескольких функций, является значительным, такие здания можно назвать многофункциональными. Местные власти обычно придерживаются строгих правил коммерческого зонирования и имеют право обозначать любую зонированную территорию как таковую; предприятие должно располагаться в коммерческой зоне или зоне, хотя бы частично зонированной для торговли.
Виды коммерческой недвижимости
[ редактировать ]Чтобы получить четкое представление о коммерческой недвижимости, полезно знать ее основные категории. Коммерческую недвижимость принято разделять на пять категорий:
- Офисные здания . В эту категорию входят объекты недвижимости с одним арендатором, небольшие профессиональные офисные здания, небоскребы в центре города и все, что между ними.
- Розничные магазины / рестораны . В эту категорию входят площадки на фасадах шоссе, торговые здания с одним арендатором, розничная торговля с несколькими арендаторами, небольшие торговые центры по соседству, более крупные общественные центры с якорными арендаторами продуктовых магазинов, центры образа жизни, в которых сочетаются магазины как в помещении, так и на открытом воздухе». «центры силы» с крупными якорными магазинами, такими как Best Buy, PetSmart, OfficeMax и торговыми центрами , в которых обычно расположено множество закрытых магазинов. [2]
- Многоквартирные дома – к этой категории относятся жилые комплексы или высотные жилые дома. Как правило, все, что больше четырехквартирного дома, считается коммерческой недвижимостью. [3]
- Земля. Эта категория включает инвестиционную недвижимость на неосвоенных, необработанных сельских землях, находящихся на пути будущего развития. Или заполните землю городской территорией, площадками и т. д.
- Промышленность. К этой категории относятся склады, крупные научно-исследовательские центры, холодильные склады и распределительные центры.
- Разное. В эту категорию входят любые другие нежилые объекты недвижимости, такие как гостиницы, гостиничный бизнес, медицинские объекты и складские помещения, а также многое другое.
| Категория | Примеры |
|---|---|
| Гостеприимство | гостиницы , мотели , трактиры , бары , рестораны , кафе , закусочные , стадионы , спортивные площадки , остановки для грузовиков , ночные клубы , парки развлечений , киностудии , кинотеатры |
| Розничная торговля | магазины розничной торговли , магазины повседневного спроса , , супермаркеты продуктовые магазины , супермаркеты , торговые центры , магазины, выставочные залы |
| Офис | офисные здания , обслуживаемые офисы |
| Здравоохранение | медицинские центры, больницы , дома престарелых , поликлиники , амбулатории |
| Многоквартирные (квартиры) | многоквартирные жилые дома |
| Образовательный | школы , колледжи , университеты |
| Промышленный | заводы , механические цеха , склады , мастерские , авторемонтные мастерские |
| Сельскохозяйственный | фермы , поля , фруктовые сады , ранчо , сараи , конюшни , молочные фермы , свинофермы , птицефабрики , рыбные фермы |
Из них только первые пять относятся к категории коммерческих зданий . Жилая доходная недвижимость может также означать многоквартирные квартиры.
Инвестиции
[ редактировать ]Основными элементами инвестиций являются притоки и оттоки денежных средств, сроки поступления денежных средств и риск. Способность анализировать эти элементы является ключевой в предоставлении услуг инвесторам в коммерческую недвижимость.
Денежные притоки и оттоки — это деньги, которые вкладываются в недвижимость или получаются от нее, включая первоначальную стоимость покупки и доход от продажи в течение всего срока действия инвестиций. Примером такого рода инвестиций является фонд недвижимости.
Денежные поступления включают в себя следующее:
- Арендовать
- Возмещение операционных расходов
- Плата: парковка, торговля, услуги и т. д.
- Выручка от продажи
- Налоговые льготы
- Амортизация
- Налоговые льготы (например, исторические)
Денежные оттоки включают в себя:
- Первоначальные инвестиции (первоначальный взнос)
- Все операционные расходы и налоги
- Обслуживание долга (оплата ипотеки)
- Капитальные затраты и затраты на аренду арендаторов Затраты при продаже
Важно знать время притока и оттока денежных средств, чтобы спрогнозировать периоды положительных и отрицательных денежных потоков. Риск зависит от рыночных условий, текущих арендаторов и вероятности того, что они будут продлевать договор аренды из года в год. Важно уметь предсказать вероятность того, что притоки и оттоки денежных средств будут в прогнозируемых суммах, какова вероятность того, что сроки их будут такими, как прогнозируется, и какова вероятность того, что могут возникнуть неожиданные потоки денежных средств. и в каких количествах они могут произойти.
Общая стоимость коммерческой недвижимости в США в 2018 году составила примерно 6 триллионов долларов. [4] Относительная сила рынка измеряется Индексом коммерческой недвижимости США , который состоит из восьми экономических факторов и рассчитывается еженедельно.
По данным Real Capital Analytics, нью-йоркской исследовательской компании в области недвижимости, коммерческая недвижимость в США на сумму более 160 миллиардов долларов сейчас находится в состоянии дефолта , потери права выкупа или банкротства . в Европе примерно половина из 960 миллиардов евро долга, обеспеченного европейской коммерческой недвижимостью, как ожидается, потребует рефинансирования По данным PropertyMall, британского поставщика новостей о коммерческой недвижимости, в ближайшие три года. Кроме того, экономические условия, связанные с будущим повышением процентных ставок; Это может оказать новое давление на оценки , усложнить рефинансирование кредитов и затруднить обслуживание долга, что может привести к серьезным нарушениям на рынках коммерческой недвижимости.
Однако вклад в экономику Европы в 2012 году можно оценить в 285 миллиардов евро по данным EPRA и INREV , не говоря уже о социальных выгодах от эффективного сектора недвижимости. [5] По оценкам, коммерческая недвижимость обеспечивает около 4 миллионов рабочих мест по всей Европе.
Процесс сделки с коммерческой недвижимостью (сопровождение сделки)
[ редактировать ] | Этот раздел нуждается в дополнительных цитатах для проверки . ( февраль 2024 г. ) |
Обычно брокер продает недвижимость от имени продавца. Брокеры, представляющие покупателей, или представители покупателей определяют недвижимость, соответствующую набору критериев, установленных покупателем. Типы покупателей могут включать собственника-пользователя, частного инвестора, компании, занимающиеся поглощениями , капитальные вложения или частные инвестиционные компании . Покупатель или его агенты проведут первоначальную оценку физической собственности, местоположения и потенциальной прибыльности (если для инвестиций) или пригодности собственности для ее предполагаемого использования (если для владельца-пользователя).
Если будет установлено, что предполагаемые инвестиции соответствуют критериям покупателя, он может сообщить о своем намерении двигаться вперед с помощью письма о намерениях (LOI) . Письма о намерениях используются для изложения основных условий предложения, чтобы избежать ненужных затрат на составление юридических документов в случае, если стороны не согласятся с условиями в их редакции. После подписания письма о намерениях обеими сторонами договор купли-продажи составляется (СРП). Не во всех сделках с коммерческой недвижимостью используется письмо о намерениях, хотя это является обычным явлением. СРП — это юридическое соглашение между продавцом и единственным заинтересованным покупателем, которое устанавливает условия и сроки продажи между покупателем и продавцом. СРП может представлять собой тщательно согласованный документ с индивидуальными условиями или стандартизированный контракт, аналогичный тем, которые используются при сделках с жилыми помещениями. [6]
После заключения СРП от покупателя обычно требуется внести депозит , который может быть возвращен при определенных условиях, в офис титульной компании или находиться на условном депонировании брокерской компании. Сделка переходит на этап комплексной проверки , на котором покупатель проводит более детальную оценку недвижимости. Договоры купли-продажи обычно включают положения, которые требуют от продавца раскрыть определенную информацию для рассмотрения покупателем, чтобы определить, являются ли условия соглашения по-прежнему приемлемыми. Покупатель может иметь право расторгнуть сделку и/или пересмотреть условия, что часто называют «непредвиденными обстоятельствами». Многие договоры купли-продажи зависят от способности покупателя получить ипотечное финансирование и от удовлетворительного рассмотрения покупателем конкретных вопросов комплексной проверки. Обычные элементы комплексной проверки включают финансовые отчеты по недвижимости , списки арендной платы, контракты с поставщиками , зонирование и законное использование, физическое и экологическое состояние, характер движения транспорта и другую информацию, необходимую для принятия покупателем решения о покупке, указанную в СРП. На конкурентных рынках недвижимости покупатели могут отказаться от непредвиденных обстоятельств, чтобы сделать предложение более привлекательным для покупателя. СРП обычно требует от продавца своевременного предоставления продавцу информации о комплексной проверке и ограничивает время покупателя для расторжения сделки на основании результатов проверки комплексной проверки. Если покупатель прекращает сделку в течение срока комплексной проверки, депозит обычно возвращается покупателю. Если покупатель не расторг договор в соответствии с условиями СРП, депозитный депозит становится невозвратным, и неспособность завершить покупку приведет к тому, что средства условного депонирования будут переведены продавцу в качестве комиссии за неспособность завершить сделку. Стороны приступят к закрытию сделки по обмену денежных средств и прав собственности.
Когда сделка закрывается, могут начаться процессы после закрытия, включая уведомление арендаторов об изменении владельца, передачу отношений с поставщиками и передачу соответствующей информации команде по управлению активами. [7]
См. также
[ редактировать ]- Корпоративная недвижимость
- Офисное помещение класса А
- Обмен коммерческой информацией
- Commercialrealestate.com.au
- Сертификат эстоппель — документ, используемый в
- Международная недвижимость
- OOCRE (Коммерческая недвижимость, занимаемая владельцем)
- Недвижимость
- Инвестирование в недвижимость
- Экономика недвижимости
Дальнейшее чтение
[ редактировать ]- Малиен, В.; Девейкис, С.; Кирстен, Л.; Малис, Н. (2010). «Оценка коммерческой недвижимости для отдыха: сравнение примеров из Великобритании и Литвы» . Международный журнал стратегического управления недвижимостью . 14 (1): 35–48. дои : 10.3846/ijspm.2010.04 .
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Определение Инвестопедии
- ^ Ань, Сюдун; Пиво, Гэри (3 января 2018 г.). «Зеленые здания в коммерческих ипотечных ценных бумагах: влияние сертификации LEED и Energy Star на риск дефолта и условия кредита» . Экономика недвижимости . 48 (1): 7–42. дои : 10.1111/1540-6229.12228 . ISSN 1080-8620 . S2CID 158506082 .
- ^ Плацци, Альберто (26 августа 2010 г.). «Ожидаемая доходность и ожидаемый рост арендной платы за коммерческую недвижимость» . Обзор финансовых исследований . 23 (9): 3469–3519. дои : 10.1093/rfs/hhq069 .
- ^ АМАДЕО, КИМБЕРЛИ (31 июля 2018 г.). «Коммерческая недвижимость и экономика» . Дотдаш .
- ^ Гарет, Льюис (2012). «Недвижимость в реальном секторе экономики» (PDF) . ЭПРА .
- ^ Госфилд, Грегори Г. (2000). «Букварь по вариантам недвижимости» . Журнал недвижимости, завещаний и трастов . 35 (1): 129–195. ISSN 0034-0855 . JSTOR 20782208 .
- ^ «Понимание процесса сделки с недвижимостью - 7 риэлторов Treez» . Понимание процесса сделки с недвижимостью — 7 риэлторов Treez . Проверено 2 августа 2024 г.
Внешние ссылки
[ редактировать ]
СМИ, связанные с коммерческой недвижимостью, на Викискладе?
