Неблагоприятное владение

«Права скваттеров» перенаправляются сюда. Чтобы узнать о фильме, см. «Права скваттеров» (фильм) .

Неблагоприятное владение , иногда в просторечии описываемое как « права скваттера », — это правовой принцип общего права, в соответствии с которым лицо, не имеющее законного права собственности на часть собственности — обычно землю ( недвижимое имущество ) — может приобрести юридическое право собственности на основании постоянного владения или владения собственностью без разрешения ( лицензии ) его законный владелец.

Описание

Как правило, владелец собственности имеет право вернуть себе собственность от неуполномоченных владельцев посредством судебного иска, такого как изгнание . Однако в традициях английского общего права суды уже давно постановили, что, когда кто-то занимает часть собственности без разрешения, а владелец собственности не реализует свое право на возвращение своей собственности в течение значительного периода времени, это не только препятствует первоначальному владельцу. от осуществления своего права на исключение, но у противного владельца «возникает» совершенно новый титул на собственность. По сути, новый владелец имущества становится неправомерным владельцем. Со временем законодательные органы создали законы об исковой давности , в которых указывается срок, в течение которого владельцы должны вернуть право владения своей собственностью от неправомерных владельцев. В Соединенных Штатах, например, эти сроки широко варьируются в зависимости от штата: от трех лет до 40 лет.

Хотя элементы иска о неправомерном владении различаются в каждой юрисдикции, от лица, заявляющего о неправомерном владении, обычно требуется доказать факт неразрешительного использования собственности, которое является действительным, открытым и общеизвестным, исключительным, неблагоприятным и непрерывным в течение установленного законом периода. Владение лицом не является неблагоприятным в периоды, когда оно находится во владении в качестве арендатора или лицензиата законного владельца.

Личная собственность , традиционно известная как движимое имущество, также может подвергаться неправомерному владению, но из-за различий в природе недвижимого и движимого имущества правила, регулирующие такие претензии, являются более строгими и отдают предпочтение законному владельцу, а не неправомерному владельцу. Иски о неправомерном владении движимым имуществом часто касаются произведений искусства .

История

Смотрите также: История английского земельного права

В римском праве законы об узукапио позволяли лицу, владевшему товаром без правового титула, стать законным владельцем, если первоначальный владелец не явился через некоторое время (один или два года), за исключением случаев, когда товар был получен незаконным путем (путем кражи или насильственного действия). ). Вытекающее из римского права и его преемника, Кодекса Наполеона , принятого в качестве основы права во Франции, Бельгии, Италии, Люксембурге, Португалии, Испании, а также, частично, в Нидерландах и Германии, неблагоприятное владение обычно признает два периода времени. на приобретение имущества: 30 лет и несколько меньший срок в зависимости от добросовестности владельца и места нахождения участвующих сторон.

В 1623 году парламент принял первый общий статут Англии, ограничивающий право на восстановление владения землей. Закон об исковой давности 1623 г. ( 21 Иак. 1. ок. 16). В общем праве , если право на владение землей оспаривалось (первоначально только в так называемых реальных исках), лицу, претендующему на право владения, не разрешалось заявлять, что земля перешла в его владение в прошлом (в по более старой терминологии, согласно которой он был «введен в сейсин») еще до правления Генриха I. Закон признавал дату отсечения, уходящую в прошлое, до которой закон не будет интересоваться. От ответчика не требовалось доказывать какую-либо форму незаконного владения. Со временем дата была перенесена законом — сначала на правление Генриха II , а затем на правление I. Ричарда Никаких дальнейших изменений такого рода не было. Во время правления Генриха VIII тот факт, что дата отсечения не изменилась, стал очень неудобным. Был принят новый подход, согласно которому лицо, претендующее на владение землей, должно было доказать владение землей в течение непрерывного периода, определенного количества лет (60, 50 или 30 в зависимости от вида предъявленного требования) до даты предъявления требования. Более поздние законы сократили срок исковой давности в большинстве юрисдикций общего права.

В традиционном английском общем праве невозможно было получить право собственности на собственность Короны посредством противоправного владения. Этот принцип был воплощен в латинской максиме nullum tempus Comerit Regi («Время не идет против короля»). В Соединенных Штатах эта привилегия была передана федеральному правительству и правительствам штатов; государственная земля защищена от потери в результате неправомерного владения. Земля с зарегистрированным правом собственности в некоторых системах титулов Торренса также пользуется иммунитетом, например, земля, зарегистрированная в системе Земельного суда Гавайев .

В системе общего права Англии и ее исторических колоний местные законодательные органы, такие как парламент в Англии или законодательные собрания американских штатов, обычно создают сроки исковой давности, которые запрещают владельцам возвращать собственность по истечении определенного количества лет.

Англия и Уэльс

Основные статьи: английское земельное право и Закон о регистрации земли 2002 г.

Неправомерное владение — один из наиболее спорных способов приобретения собственности, хотя и сыгравший огромную роль в истории английской земли . Исторически сложилось так, что если кто-то владел землей достаточно долго, считалось, что это само по себе оправдывает приобретение хорошего титула. Это означало, что, хотя английская земля постоянно была завоевана, разграблена и разграблена различными фракциями, лордами или баронами на протяжении всего Средневековья , титул тех, кто мог доказать, что они владели землей достаточно долго, не подвергался сомнению.

Более современная функция заключалась в том, что земля, которая не используется или которым пренебрегает владелец, может быть преобразована в собственность другого лица, если она используется на постоянной основе. Сквотирование в Англии было способом эффективного использования земли , особенно в периоды экономического спада. До принятия Закона о регистрации земли 2002 года , если человек владел землей в течение 12 лет, то по общему праву право предыдущего владельца на иск по изгнанию «противного владельца» истекало. Общее юридическое обоснование заключалось в том, что в соответствии с Законом об исковой давности 1623 года ( 21 Иак. 1 , ок. 16) точно так же, как основание иска по контракту или правонарушению должно было быть использовано в течение срока, так же, как и иск о возвращении земли. Это способствовало окончательности судебного разбирательства и определенности претензий. Время начнет течь, когда кто-то вступит в исключительное владение землей или ее частью и намеревается владеть ею в ущерб интересам нынешнего владельца. При условии, что требования общего права о «неблагоприятном» «владении» будут выполнены, через 12 лет владелец потеряет возможность предъявлять иск. Существуют различные правила для сроков давности владения незарегистрированной землей. и зарегистрированная земля. Однако в соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года неправомерное владение зарегистрированной землей стало намного сложнее.

В последнее время Земельный кадастр усложнил процесс подачи заявления о неправомерном владении и получения «абсолютного права собственности». Простое занятие или выпас земли больше не будет служить основанием для предоставления права собственности, вместо этого лицо, находящееся во неправомерном владении, должно продемонстрировать готовность владеть и использовать землю, исключая всех остальных.

Еще одним существенным ограничением этого принципа в случае аренды является то, что иски о неправомерном владении будут иметь успех только против арендатора, а не против фригольдера после истечения срока аренды.

Закон о регистрации земли 2002 года

Основная статья: Закон о регистрации земли 2002 г.

Закон о регистрации земли 2002 года получил королевское одобрение 26 февраля 2002 года. Правила для незарегистрированной земли остались прежними. Но согласно приложению 6 Закона о регистрации земли 2002 года, параграфы 1–5, по истечении 10 лет встречный владелец имеет право обратиться к регистратору с просьбой стать новым зарегистрированным владельцем. Затем регистратор связывается с зарегистрированным правообладателем и уведомляет его о подаче заявления. Если в течение двух лет не будет начато разбирательство по исключению противного владельца, только тогда регистратор передаст право собственности. До принятия Закона о регистрации земли 2002 года землевладелец мог просто потерять право собственности, не зная об этом и не уведомив об этом. Это было правило, поскольку оно указывало на то, что владелец никогда не уделял достаточного внимания тому, как на самом деле используется земля, и, следовательно, бывший владелец не заслуживал того, чтобы оставить ее себе. До 2002 года считалось, что время все вылечить. Функция правила заключалась в обеспечении эффективного использования земли.

Требования

было введено значительное препятствие в виде уведомления зарегистрированного владельца До того, как в Законе о регистрации земли 2002 года , конкретные требования в отношении неправомерного владения были достаточно простыми.

Во-первых, в соответствии с пунктами 1 и 8 приложения 1 Закона об ограничениях 1980 года , моментом, когда началось неправомерное владение, было время, когда «владение» было совершено. Это должно было быть чем-то большим, чем что-то временное или преходящее, например, простое хранение товаров на земле в течение короткого периода времени. Но «владение» не требовало фактической оккупации. в деле Пауэлл против Макфарлейна Итак , это считалось «владением», когда г-н Пауэлл с 14 лет позволял своим коровам бродить по земле г-на Макфарлейна. Злоумышленник также должен показать, что он обращался с землей так, как мог бы поступить владелец-оккупант, и что никто другой этого не делал.

Однако вторым требованием было наличие намерения владеть землей. Г-н Пауэлл проиграл свой иск, потому что просто позволить своим коровам бродить было двусмысленным действием: только позже появились доказательства того, что он намеревался завладеть им, например, установив знаки на земле и припарковав грузовик. Но этого не произошло достаточно долго, чтобы истек 12-летний срок рассмотрения иска Макфарлейна. В результате доказывание намерения владения, вероятно, будет во многом зависеть от фактической матрицы дела и фактического владения скваттерами. В деле Clowes Developments (UK) Ltd v Walters and Others [2005] EWHC (Ch) невозможно доказать, что скваттер имел намерение владеть имуществом, если он ошибочно полагает, что находится на участке с разрешения владельца титула.

В-третьих, владение не считается «неблагоприятным», если человек находится там с согласия владельца. Например, в деле BP Properties Ltd против Баклера , Диллон LJ постановил, что г-жа Баклер не может претендовать на неправомерное владение землей, принадлежащей BP, поскольку BP сказала ей, что она может оставаться без арендной платы на всю жизнь. В-четвертых, согласно статьям 29 и 30 Закона об ограничениях 1980 года , противный владелец не должен признавать титул владельца каким-либо явным образом, иначе часы начнут идти снова. Однако суды гибко трактуют это требование.

Проблемы прав человека

В деле JA Pye (Oxford) Ltd против Грэма г-ну и г-же Грэму была передана в аренду часть земли г-на Пая, а затем срок аренды истек. Г-н Пай отказался продлить договор аренды на том основании, что это может помешать получению разрешения на строительство . Фактически земля осталась неиспользованной, г-н Пай ничего не предпринял, в то время как Грэмы продолжали сохранять ключ от собственности и использовали ее как часть своей фермы. По истечении срока исковой давности они заявили, что земля принадлежит им. На самом деле они предлагали купить лицензию у г-на Пая, но Палата лордов постановила, что это не означает признания права собственности, которое лишило бы их претензий. Проиграв дело в британских судах, Пай подал дело в Европейский суд по правам человека , утверждая, что его бизнес должен получить компенсацию в размере 10 миллионов фунтов стерлингов, поскольку это было нарушением его права на «беспрепятственное пользование имуществом» в соответствии с Протоколом 1. статья 1 Европейской конвенции по правам человека . Суд в Большой палате национального правительства . находится в пределах усмотрения отклонил это решение, постановив, что определение соответствующих правил собственности Палата лордов в деле Офулюэ против Боссерта в 2009 году подтвердила это понимание.

Тайминг

В отношении зарегистрированной земли иски о неправомерном владении были завершены до 13 октября 2003 г. (дата вступления в силу Закона о регистрации земли 2002 г.) регулируются разделами 75(1) и 75(2) Закона о регистрации земли 1925 года . Срок исковой давности остается прежним (12 лет), но вместо аннулирования права собственности первоначального владельца на землю первоначальный владелец удерживает землю в доверительном управлении противного владельца. Владелец противной стороны может затем подать заявку на то, чтобы стать новым зарегистрированным владельцем земли.

В отношении зарегистрированной земли иски о неправомерном владении, завершенные после 13 октября 2003 г., подчиняются другой процедуре. Если земля зарегистрирована, отрицательный владелец может впредь подать заявление о регистрации в качестве владельца через 10 лет. о неправомерном владении, и Земельный реестр должен уведомить истинного владельца этого заявления. Это дает землевладельцу установленный законом период времени (65 рабочих дней), чтобы возразить против незаконного владения, возразить против заявления на том основании, что на самом деле не было необходимого неправомерного владения в течение 10 лет, и / или подать «встречный отказ». -уведомление". Если встречное уведомление вручено, то заявка отклоняется, за исключением случаев, когда

• было бы недобросовестно из-за права возражения для зарегистрированного собственника пытаться лишить скваттера владения, и при данных обстоятельствах скваттер должен быть зарегистрирован в качестве собственника, или
• скваттер по какой-либо другой причине имеет право зарегистрироваться в качестве собственника, или
• скваттер незаконно владел землей, прилегающей к его собственной, ошибочно, но разумно полагая, что он является ее владельцем, точная линия границы с этой прилегающей землей не определена, а поместье, к которому относится заявление, было зарегистрирован более чем за год до даты подачи заявления.

В противном случае скваттер становится зарегистрированным собственником согласно земельному кадастру. Если истинный владелец не сможет выселить скваттера в течение двух лет после первого [неудачного] заявления, скваттер может подать заявление повторно по истечении этого периода и добиться успеха, несмотря на возражение владельца. Этот процесс эффективно предотвращает лишение землевладельца права собственности на собственность без его ведома, одновременно обеспечивая скваттерам справедливый способ осуществления своих прав.

Если арендатор незаконно владеет землей, существует презумпция, что он делает это таким образом, чтобы принести выгоду арендодателю в конце срока его действия. Если земля не принадлежит арендодателю, земля станет частью как аренды, так и возврата . Если земля действительно принадлежит арендодателю, то, казалось бы, арендатор получит ее, но только на период своего срока.

С сентября 2012 года заселение жилого дома является уголовным преступлением, но это не мешает претендовать на право собственности на основании незаконного владения, даже если истец совершает уголовное преступление. Это было подтверждено в деле Бест против Главного земельного регистратора . где считалось, что уголовное и земельное право следует разделять.

Соединенные Штаты

Количество лет, необходимых для незаконного владения в штатах США.

Требования

Сторону, претендующую на право собственности в результате противоправного владения, можно назвать диссизором , то есть тем, кто лишает права собственности истинного владельца собственности. Хотя элементы иска о неправомерном владении могут быть разными в ряде штатов, неправомерное владение требует соблюдения как минимум пяти основных условий для оформления титула диссизора. Они заключаются в том, что распорядитель должен открыто занимать исключительно собственность, открытым и общеизвестным образом, постоянно и использовать ее, как если бы она была своей собственной, способом, ожидаемым для данного типа собственности. Некоторые штаты предъявляют дополнительные требования. Многие штаты приняли законы, регулирующие правила неправомерного владения. В некоторых штатах требуется требование о враждебности для обеспечения неправомерного владения. В то время как большинство государств придерживаются объективного подхода к требованию враждебности, некоторые государства требуют проявления доброй воли. Добросовестность означает, что истцы должны продемонстрировать, что у них были некоторые основания полагать, что они действительно владеют рассматриваемым имуществом. Четыре штата к востоку от Миссисипи, которые в той или иной форме требуют добросовестности, — это Джорджия, Иллинойс, Нью-Йорк и Висконсин.

Дополнительные требования

В дополнение к основным элементам дела о неправомерном владении закон штата может потребовать от лица, заявляющего о неправомерном владении, доказать один или несколько дополнительных элементов. В зависимости от штата дополнительные требования могут включать:

• Цвет титула , претензии на право собственности или претензии на право. Цвет титула и заявление о праве собственности связаны с юридическим документом, который (ошибочно) указывает на право собственности. В некоторых юрисдикциях простое намерение взять землю в собственность может представлять собой «правопритязание» без необходимости какой-либо документации. В других случаях было установлено, что притязание на право существует, если человек считает, что он имеет законное право на собственность, даже если это убеждение ошибочно. Отрицательным примером может служить вор леса, который пробирается на территорию, рубит древесину невидимую с дороги и ночью увозит бревна. Их действия, хотя и демонстрируют фактическое обладание, также демонстрируют осознание вины, а не требование справедливости.
• Добросовестность (в меньшинстве штатов) или недобросовестность (иногда называемая «доктриной штата Мэн», хотя сейчас она отменена в штате Мэн )
• Улучшение, выращивание или вольер
• Оплата налога на имущество . Это может потребоваться по закону, например, в Калифорнии , или просто способствующий элемент при определении судом владения. Учитываются как платежи диссератора, так и истинного владельца.
• Изъятие земли, принадлежащей государственному учреждению. Как правило, лицо, лишающее права собственности, не может лишить права собственности на землю, законно принадлежащую государственному учреждению, даже если соблюдены все другие элементы противоправного владения. Единственным исключением являются случаи, когда государственное учреждение действует как предприятие, а не как государственное учреждение.

Последствия

Металлическая табличка на тротуаре Нью-Йорка гласит, что переход на территорию частной собственности является отзывной лицензией (соглашением на использование собственности, а не вторжением), призванной защитить ее от неправомерного владения. Некоторые владельцы недвижимости в Нью-Йорке идут еще дальше, фактически закрывая свою собственность для публики на один день каждый год, чтобы доказать свой исключительный контроль.

Диссезиор будет совершать гражданское посягательство на собственность, которую он забрал, и владелец собственности может потребовать его выселения путем иска о посягательстве («выселение») или путем подачи иска о владении. Все юрисдикции общего права требуют, чтобы иск о выселении был возбужден в течение определенного времени, после чего предполагается, что истинный владелец согласился . Последствия того, что истинный землевладелец не выселит неправомерного владельца, зависит от юрисдикции , но в конечном итоге приведет к получению права собственности в результате неправомерного владения.

В 2008 году из-за большого количества случаев неправомерного владения и пограничных споров по всему Нью-Йорку Законодательное собрание штата Нью-Йорк внесло поправки и ограничило возможность приобретения земли в результате неправомерного владения. До поправки 2008 года для приобретения собственности путем незаконного владения все, что требовалось, — это доказать, что владение представляет собой фактическое вторжение или нарушение прав владельца. Примерно через восемь лет после поправки 2008 года, 30 июня 2016 года, Апелляционный отдел штата Нью-Йорк, Первый департамент (т. е. апелляционный суд, охватывающий территорию Манхэттена), определил юридические вопросы, касающиеся объема прав, приобретенных в результате незаконного владения, и того, как Первый департамент будет рассматривать претензии о неправомерном владении, если право собственности было передано до 2008 года. Суд конкретно постановил, что право собственности на имущество, находящееся в неправомерном владении, переходит, когда истец «удовлетворяет [d] требованию закона, действовавшего в соответствующий момент». Другими словами, если бы право собственности было передано в какое-то время «после» поправки 2008 года, истец должен был бы соответствовать стандартам неблагоприятного владения, измененным Законодательным собранием штата Нью-Йорк в 2008 году; однако, если бы право собственности было передано в какое-то время «до» поправки 2008 года, истец получил бы законное право собственности на спорную территорию, удовлетворив стандарт, существовавший до внесения поправки, в отношении неправомерного владения. Отель Hudson Square также разрешил два часто вызывающих острые споры вопроса в делах о неправомерном владении, когда права на воздух более ценны, чем сама земля: (а) «где» (т. е. в трехмерном физическом пространстве) является вторжением, необходимым для того, чтобы такое посягательство имеет какое-либо соответствующее оперативное воздействие или последствия в соответствии с законом о неправомерном владении, и (b) «какие» права собственности приобретаются в результате права собственности на площадь первого этажа (т. е. земли), переданного истцу. В деле Hudson Square Hotel ответчик утверждал, что истец получил только право собственности на лежащую под ним землю, но не права на воздух, поскольку истец никогда не посягал на двухэтажное здание. Этот аргумент был частично мотивирован тем, что законы о зонировании того времени разрешали владельцу земли строить (т. е. застраивать) площадь первого этажа, в шесть раз превышающую площадь первого этажа. Например, если бы спорная площадь составляла 1000 квадратных футов, то в результате неправомерного владения можно было бы выиграть или потерять 6000 квадратных футов площади, пригодной для застройки. Суд пояснил: «Именно посягательство на землю... позволяет перейти праву собственности к противному владельцу». Другими словами, истцу не нужно было посягать на все шесть этажей, чтобы незаконно владеть правами на воздух над землей. Суд также постановил: «С правом собственности на землю приходят и права на воздух». Другими словами, приобретя право собственности на землю (т.е. площадь первого этажа), истец также приобрел право собственности на более ценные права на воздух, которые были производными от права собственности на лежащую в основе землю.

В других юрисдикциях диссертант приобретает просто справедливый титул; землевладелец считается попечителем имущества распорядителя.

Неправомерное владение распространяется только на фактически находящееся во владении имущество. Если первоначальный владелец имел право собственности на большую площадь (или объем) собственности, распорядитель не получает ее всей. Исключением является случай, когда распорядитель вступает в землю под цветом права собственности на весь участок, его постоянное и фактическое владение небольшой частью этого участка закрепит его право собственности на весь участок, определенный его цветом права собственности. Таким образом, диссизору не нужно строить жилище или ферму на каждой части большого участка, чтобы доказать владение, если его титул правильно описывает весь участок.

В некоторых юрисдикциях лицо, которое успешно получило право собственности на имущество путем противоправного владения, может (необязательно) подать иск в земельный суд о « тихом праве собственности » на свое имя на часть или всю собственность бывшего владельца. Такое действие упростит передачу информации об интересе другим лицам в окончательной форме, а также послужит уведомлением о том, что появился новый владелец записи , что может быть предварительным условием для получения таких льгот, как кредиты на акции или судебный статус в качестве посредника . Даже если такое действие не предпринято, по закону считается, что право собственности принадлежит новому правообладателю с большинством преимуществ и обязанностей, включая уплату налогов на имущество , чтобы избежать потери права собственности в пользу сборщика налогов. Последствия уплаты налогов на недвижимость лицом, не имеющим титула, могут варьироваться в зависимости от юрисдикции. (Многие юрисдикции принимают оплату налога за одну и ту же посылку от двух разных сторон, не выдвигая возражений и не уведомляя ни одну из сторон о том, что другая также заплатила.)

Неправомерное владение обычно не действует против собственности, принадлежащей обществу.

Процесс неправомерного владения потребует тщательного анализа, если частная собственность будет отнята выдающимся доменом , после чего контроль будет передан частной корпорации (например, железной дороге ), а затем оставлен.

Если земля зарегистрирована в системе регистрации прав собственности Torrens или аналогичной, применяются особые правила. Возможно, земля не может быть затронута неправомерным владением (как это было в Англии и Уэльсе с 1875 по 1926 год и как это происходит до сих пор в штате Миннесота). ) или применяются особые правила.

Неправомерное владение может также распространяться на территориальные права. В Соединенных Штатах Джорджия уступила остров на реке Саванна Южной Каролине в 1990 году, когда Южная Каролина использовала грунт , полученный в результате дноуглубительных работ , чтобы прикрепить остров к собственному берегу. Поскольку Джорджия знала об этом, но ничего не предприняла, Верховный суд США (который обладает первоначальной юрисдикцией в таких вопросах) предоставил эту землю Южной Каролине, хотя в Договоре Бофорта (1787 г.) прямо указывалось, что острова на реке принадлежали Джорджии.

Луизиана

Луизиана , единственный штат гражданского права в США, имеет правовую доктрину, называемую приобретательной давностью , которая заимствована из французского законодательства и регулирует право человека вступить во владение недвижимым имуществом (домом). В соответствии со статьей 742 Гражданского кодекса самовольное владение недвижимым имуществом может осуществляться двумя способами: (1) мирное и непрерывное владение... в течение десяти лет добросовестно и на основании справедливого права собственности; [или] (2) непрерывное владение в течение тридцати лет без права собственности или добросовестности.

Права скваттера

Большинство случаев неправомерного владения связаны со спорами о границах между двумя сторонами, которые имеют четкое право собственности на свою собственность. Термин «права сквоттера» не имеет точного и закрепленного юридического значения. В некоторых юрисдикциях этот термин относится к временным правам, доступным скваттерам, которые не позволяют им в некоторых обстоятельствах быть выселены из собственности без надлежащей правовой процедуры. Например, в Англии и Уэльсе обычно ссылаются на раздел 6 Закона об уголовном праве 1977 года . В Соединенных Штатах никакие права собственности не возникают в результате простого владения, и скваттер может вступить во владение посредством неправомерного владения только в том случае, если скваттер может доказать все элементы иска о неправомерном владении в юрисдикции, в которой находится собственность.

Как и в случае любого иска о неправомерном владении, если скваттер покидает собственность на какой-то период или если законный владелец фактически лишает скваттера доступа даже временно в течение установленного законом периода или дает свое разрешение, «часы» обычно останавливаются. Например, если требуемый период в данной юрисдикции составляет двадцать лет, а скваттер удаляется всего через 15 лет, скваттер теряет преимущество этого 15-летнего владения (т. е. часы обнуляются). Если этот скваттер позже вновь вступит во владение собственностью, он должен, чтобы получить право собственности, оставаться на этой собственности в течение полных 20 лет после даты, когда скваттер вновь вступил во владение собственностью. В этом примере скваттер должен был владеть собственностью в течение 35 лет (первоначальные 15 лет плюс последующие 20 лет), чтобы приобрести право собственности.

В зависимости от юрисдикции один скваттер может передавать или не передавать непрерывное владение другому скваттеру, что называется «поворотом». Такинг определяется как «Объединение последовательных периодов владения разными лицами для того, чтобы рассматривать эти периоды как один непрерывный период; особенно, добавление собственного периода владения землей к периоду предыдущего владельца для установления непрерывного неблагоприятного владения в течение установленного законом срока». период." Существует три типа конфиденциальности: конфиденциальность контракта; Тайна владения; и конфиденциальность имущества. Один из трех типов конфиденциальности необходим для того, чтобы один неправомерный владелец «прикрепил» свое время к другому неправомерному владельцу, чтобы завершить установленный законом период времени. Один из способов закрепления заключается в том, что передача имущества от одного противоправного владельца к другому основывается на письменном документе (обычно ошибочном), в котором указывается «цвет титула». Законный владелец также может перезапустить часы на ноль, дав временное разрешение на занятие собственности, тем самым победив необходимый «постоянный и враждебный» элемент. Доказательства того, что скваттер платил арендную плату владельцу, исключат неправомерное владение за этот период.

Англия и Уэльс

Хотя « сквоттинг » является уголовным преступлением в Англии и Уэльсе в соответствии со статьей 144 Закона о юридической помощи, вынесении приговоров и наказании правонарушителей 2012 года (LASPO), Апелляционный суд разъяснил, что статья 144 не запрещает лицу, желающему заявить о неправомерном владении, на основании правила ex turpi causa , ссылаться на незаконное сквотирование как на действие, демонстрирующее владение собственностью.

Раздел 17 Закона об ограничениях 1980 года означает, что имущество старого владельца титула будет аннулировано, а для успешного скваттера будет создано новое. право на немедленный вход в помещения Этот раздел также включил в раздел 17 Закона о полиции и доказательствах по уголовным делам 1984 года .

Наконец, приложение 6 (пункт 7) Закона о регистрации земли 2002 года позволяет успешному противоположному владельцу зарегистрироваться в качестве нового собственника.

Теория и стипендия

Утилитаризм

Ученые определили четыре утилитарных политики, которые оправдывают неблагоприятное владение.

Во-первых, он существует для устранения потенциальных или фактических недостатков прав на недвижимость путем установления срока давности для возможных судебных разбирательств по поводу права собственности и владения. Благодаря доктрине неправомерного владения землевладелец может быть уверен в праве собственности на свою землю. В противном случае давно потерянные наследники любого бывшего владельца, владельца или держателя залога прошлых столетий могли бы предъявить юридические претензии на собственность.

Вторая теория заключается в том, что неправомерное владение является «полезным методом устранения незначительных дефектов правового титула». Например, кто-то мог иметь намерение продать весь земельный участок, но по ошибке исключил его часть из титула. Таким образом, неправомерное владение позволяет покупателю земли сохранять право собственности на участок, который, по мнению продавца, принадлежал ему.

Третья теория заключается в том, что неблагоприятное владение поощряет и вознаграждает продуктивное использование земли. По сути, «передавая право собственности трудолюбивому поселенцу, а не отсутствующему землевладельцу, неблагоприятное владение способствует быстрому развитию».

Четвертая теория заключается в том, что противоправный владелец придает высокую личную ценность земле, в то время как реальный владелец титула фактически отказался от нее, поэтому с учетом принципов индивидуальности и эффективности имеет смысл разрешить изменение титула.

Авторская стипендия

Некоторые ученые-юристы предложили распространить концепцию неблагоприятного владения на законодательство об интеллектуальной собственности , в частности, для примирения интеллектуальной собственности и антимонопольного законодательства. или унифицировать закон об авторском праве и закон о собственности.

См. также

• Неблагоприятное владение в Австралии
• Ассигнования (экономика)
• Неформальное поселение
• Титул (имущество)
• Pedis владение («владение ногой»): владение первым жителем.
• Сквоттинг : несанкционированное использование заброшенной собственности без подразумеваемого владения или права использования.
• Узукапция : приобретательная собственность по рецепту после определенного периода несанкционированного захвата.
• Используйте свой собственный
• Закон о преимущественном праве 1841 года : закон о приобретательной давности в США
• Право отчуждения в Англии и Уэльсе
• Узуфрукт : приобретенное право пользования, но не владения собственностью.
• Пересмотренный закон 2477 : Закон о шоссе и тропинках в США.
• Сервитут : для смежных неблагоприятных прав
• Залог : право других удерживать или продавать для погашения долга.
• Список тем по недвижимости
• Владение – девять десятых закона
• Право собственности
• Права собственности
• Акт : юридический документ, определяющий право собственности или право собственности.
• Неблагоприятное оставление

Цитируемые работы

• Меррилл, Томас В. (1985). «Правила собственности, правила ответственности и неправомерное владение». Обзор права Северо-Западного университета . 79 (5 и 6): 1122–54.
• Меррилл, Томас В.; Смит, Генри Э. (2017). Собственность: принципы и политика . Серия университетских сборников случаев (3-е изд.). Святой Павел: Foundation Press. ISBN  978-1-62810-102-7 .

Дальнейшее чтение

• О Джонс, «Долой владельцев: евразийские продолжения дела J.A. Pye (Oxford) Ltd против Соединенного Королевства» (2008) 27 Civil Justice Quarterly 260–276