Мультипликатор валовой арендной платы

Мультипликатор валовой арендной платы ( GRM ) — это отношение цены инвестиции в недвижимость к годовому доходу от аренды до учета таких расходов, как налоги на недвижимость, страхование и коммунальные услуги; GRM — это количество лет, в течение которых недвижимость окупится за счет полученной арендной платы. Для потенциального инвестора в недвижимость более низкий GRM представляет собой лучшую возможность.

GRM полезен для сравнения и выбора инвестиционной недвижимости, где можно ожидать, что эффекты амортизации, периодические затраты (например, налоги на недвижимость и страхование) и затраты инвестора, понесенные потенциальным арендатором (например, коммунальные услуги и ремонт), будут одинаковыми для всех объектов недвижимости. (либо в виде единых значений, либо в виде одинаковых частей валового дохода от аренды) или незначительны по сравнению с валовым доходом от аренды. Поскольку эти затраты зачастую труднее предсказать, чем рыночную доходность от аренды, GRM служит альтернативой показателю чистой инвестиционной отдачи, когда такой показатель трудно определить.

Пример: цена продажи 200 000 долларов США / (750 в месяц арендной платы * 12 месяцев) = 22,22.

Сегодня специалисты по недвижимости довольно часто указывают GRM, используя годовую арендную плату, а не ежемесячную арендную плату. 100 GRM (месячная арендная плата) = 8,33 GRM (годовая арендная плата). 8,33 GRM, рассчитанный на основе годовой арендной платы, предполагает, что валовая арендная плата окупит недвижимость через 8,33 года.

Распространенной мерой стоимости арендуемой недвижимости, основанной на чистой прибыли, а не на валовом доходе от аренды, является ставка капитализации (или предельная ставка). В отличие от GRM, ставка верхнего предела является не мультипликатором, а ставкой годовой доходности. Аналогичным мультипликатору GRM, полученному на основе чистой прибыли, будет мультипликативная обратная ставка капитализации.

Связь ставки капитализации с общей доходностью

Другой способ оценить недвижимость — использовать коэффициент валовой потенциальной ренты, который получается путем наблюдения за коэффициентами сопоставимых объектов недвижимости, которые были проданы. Это делается с помощью мультипликатора валовой ренты (GRM) или мультипликатора валового дохода (GIM), которые по сути одинаковы. При их использовании важно знать, были ли они получены из кратных валовой потенциальной ренты или, скорее, из эффективного валового дохода.

Процедуры, подобные описанным выше, иногда называют «укороченными» процедурами, и они, безусловно, имеют свое место, но как причинные модели стоимости активов они имеют тенденцию быть в лучшем случае упрощенными, а в худшем — неполными, а иногда и вводящими в заблуждение, по сравнению с более полным многопериодным дисконтированным денежным потоком (DCF). ) процедура. Например, даже несмотря на то, что примерная стоимость недвижимости в размере 18 325 000 долларов США может быть выражена через предельную ставку в размере 5,46 процента, это не означает, что ее стоимость обусловлена ​​​​простым желанием инвесторов получить первоначальный доход в размере 5,46 процента. Инвесторам следует позаботиться о более полной перспективе совокупного дохода за несколько периодов от своих будущих инвестиционных результатов, как это представлено в процедуре DCF.

Точнее думать о долгосрочной перспективе совокупного дохода, представленной DCF, как о причине стоимости недвижимости в 18 325 000 долларов. Ставку верхнего предела в размере 5,46 процента лучше всего рассматривать как отражение более фундаментального расчета DCF.