Сделка с недвижимостью
Сделка с недвижимостью — это процесс, при котором права на единицу имущества (или обозначенную недвижимость) передаются между двумя или более сторонами, например, в случае передачи одна сторона является продавцом(ями), а другая — покупателем(ями). ). Часто это может быть довольно сложным из-за сложности передаваемых прав собственности, суммы обмениваемых денег и государственного регулирования. Конвенции и требования также значительно различаются в разных странах мира и более мелких юридических лицах ( юрисдикциях ).
Говоря более абстрактно, сделка с недвижимостью, как и другие финансовые операции , вызывает транзакционные издержки . Чтобы выявить и, возможно, сократить эти трансакционные издержки, Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) решила эту проблему. [1] в результате исследования, проведенного по заказу Европейской комиссии, [2] и посредством исследовательской деятельности. [3]
В рамках упомянутого исследовательского мероприятия «Моделирование сделок с недвижимостью» изучались методы формального описания выбранных сделок, позволяющие проводить сравнения между странами/ юрисдикциями . Описания выполнялись как в более простом формате, шаблоне базового варианта использования, так и в более простом формате. [4] [5] и более продвинутые приложения Unified Modeling Language . [6] [7] Модели процессов сравнивались с помощью методологии, основанной на онтологии, [8] а затраты по сделкам с национальной собственностью были оценены для Финляндии и Дании, [9] [10] [11] на основе указаний Системы национальных счетов ООН . [12]
Сделки с недвижимостью: разделение, передача и залог, как они осуществляются в пяти странах Северной Европы, описаны довольно подробно. [13] Для датской части доступен перевод на английский язык. [14]
Примеры жилых помещений
[ редактировать ]США и Канада
[ редактировать ]Продажа дома в США или Канаде может включать в себянекоторые или все из следующих шагов:
- Наймите продавца недвижимости и обеспечьте логистику рекламы и продажи, за исключением объектов недвижимости, « продаваемых владельцем », где владелец (владельцы) могут проконсультироваться с юрисконсультом или получить копии контракта на недвижимость .
- Покупатель может войти в картину разными способами: от просмотра рекламы в средствах массовой информации, просмотра вывесок снаружи объекта недвижимости или обращения к агенту по недвижимости, чтобы осмотреть недвижимость.
- Покупатель может воспользоваться услугами брокера по недвижимости, который будет представлять его/его и заниматься логистикой поиска подходящей недвижимости, что позволит ему/ей получить право на покупку, а также демонстрацию подходящей недвижимости.
- Реклама цены и подробностей об объекте недвижимости с помощью службы многократного размещения объявлений в газете или Интернете , объявления , вывески на лужайке или плаката в офисе недвижимости.
- Частные показы или общие дни открытых дверей для заинтересованных покупателей или агентов по недвижимости.
- Заинтересованные покупатели могут получить предварительное одобрение на ипотеку на определенную сумму в банке, если они не могут позволить себе полную стоимость покупки в диапазоне, который они изучают.
- Подготовка письменного предложения о покупке. Если документ подготовлен агентом по недвижимости от имени покупателя, он обычно делается на заранее распечатанных и утвержденных законом формах, предоставляемых офисом брокера по недвижимости. Агент, представляющий покупателя, проконсультирует своего клиента о ценности включения конкретных оговорок на случай непредвиденных обстоятельств, таких как время для получения обязательства по ипотеке или организации проверок.
- При принятии договора купли-продажи покупатель открывает условное депонирование. Эскроу обычно включает в себя подписанное соглашение между двумя сторонами плюс чек об оплате задатка, который сопровождает предложение. [15] и который обычно не передается на хранение до тех пор, пока все стороны не придут к согласию. Депонированное условное депонирование затем приводит продавца к большему раскрытию информации о собственности, проверкам и устранению условий. Это также приводит к поиску названия и дальнейшему сообщению о названии. [16]
- Подача предложений от заинтересованных покупателей. Несколько предложений могут привести к торгам , при этом лучшим предложением (не обязательно самой высокой ставкой) будет признана продажа. Одно предложение часто может быть ниже первоначальной запрашиваемой цены , что приводит к переговорам между покупателем и продавцом по поводу окончательной цены или, возможно, к отклонению предложения продавцом. Когда продавец отказывается вести переговоры с любым покупателем, предложившим цену ниже первоначальной запрашиваемой цены, такая ситуация называется воздержанием . [17]
- После принятия конкретного предложения недвижимости ратифицируется договор всеми сторонами. Обычно устанавливается короткий промежуточный период (обычно не более 30 дней, а часто и меньше), чтобы позволить покупателю тщательно осмотреть недвижимость (часто с помощью профессионального жилищного инспектора).
- Некоторые штаты, например Нью-Йорк, требуют, чтобы продавец предоставил покупателю заявление о раскрытии состояния недвижимости с подробным описанием полного состояния недвижимости.
- В зависимости от юрисдикции и традиционной практики поиск прав собственности затем заказывается у третьей стороны, осуществляющей расчет или условное депонирование, до окончательного расчета.
- Современные технологии в сочетании с постоянным потоком отличных результатов работы приводят к созданию интегрированных энергетических решений, которые являются прибыльными и устойчиво расширяются. [18]
- Оценка . , проводимая, согласно обычаям, покупателем или продавцом для определения стоимости здания и земли, удовлетворяющей кредитора
- В зависимости от того, как сформулированы пункты о непредвиденных обстоятельствах, если в ходе проверки будут обнаружены какие-либо дефекты, покупатель может потребовать их устранения, попросить снизить продажную цену или отказаться от покупки недвижимости.
- Закрытие . продажи завершает период условного депонирования и завершает передачу права собственности покупателю ряд затрат по закрытию сделки . В это время все деньги переходят из рук в руки, и покупатель или продавец оплачивает
- Если в сделке используется брокер по недвижимости, закрытие — это момент, когда производится оплата участвующим брокерам.
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Повышение конкуренции в сделках с недвижимостью, 2007 г.» . ОЭСР.org . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ «Рынок транспортных услуг, 2007» . Европа (веб-портал) . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ «Моделирование сделок с недвижимостью, 2001–2005 гг.» . Cost.esf.org . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ «Алистер А. Р. Кокберн: базовый шаблон варианта использования» . Алистер.cockburn.us . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ По умолчанию. «РГ по праву и моделированию: описания вариантов использования процедур подразделения, 2002 г.» . Costg9.plan.aau.dk . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ «Ферлан, Сумрада и Маттссон: Моделирование сделок с недвижимостью, стр. 27–79 в: Сделки с недвижимостью. Процедуры, транзакционные издержки и модели. Под редакцией: Дж. Зевенберген, А. Франк и Э. Стубкьер» . Iospress.nl . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ «Радос Сумрада: Методика моделирования сделок с недвижимостью, 2005» . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ «Гесс и Васькович: Разработка онтологий для сравнения транзакций с недвижимостью, стр. 183–201, и Гесс и Шлидер: Разработка эталонных процессов на основе онтологий, стр. 203–219, оба в: Транзакции с недвижимостью. Процедуры, транзакционные издержки и модели. Под редакцией: Дж. Зевенберген, А. Франк и Э. Стубкьер» . Iospress.nl . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ «Витикайнен: Транзакционные издержки, связанные с недвижимостью - Пример Финляндии, стр. 101–118 в: Транзакции с недвижимостью. Процедуры, трансакционные издержки и модели. Под редакцией: Ю. Зевенберген, А. Франк и Э. Стубкьер» . Iospress.nl . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ «Стубкьер: Учет затрат на операции с недвижимостью – пример Дании. Северный журнал геодезии и исследований недвижимости, 2:1 (2005) 11–36» . mts.fgi.fi. Архивировано из оригинала 5 февраля 2009 года.
{{cite news}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка ) - ^ «Стубкьер, Лаврак и Гистинг: К национальным счетам недвижимости: пример Дании и других европейских юрисдикций, стр. 119–139 в: Сделки с недвижимостью. Процедуры, транзакционные издержки и модели. Под редакцией: Дж. Зевенберген, А. Франк. и Э. Стубкьер» . Iospress.nl . Проверено 3 января 2012 г.
- ^ «Система национальных счетов ООН, 1993 год» . mts.fgi.fi. Архивировано из оригинала 13 августа 2010 года.
- ^ «Регистрация недвижимости в странах Северной Европы» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 13 июня 2007 года . Проверено 17 февраля 2018 г.
- ^ «Формирование собственности в странах Северной Европы – Дания. Национальное обследование и кадастр (2008 г.)» (PDF) .
- ^ «Необходимость условного депонирования недвижимости» (PDF) .
- ^ «Схема купли-продажи недвижимости» .
- ^ Чунг, Джульетта (1 октября 2010 г.). «Противники» . Уолл Стрит Джорнал . Проверено 15 марта 2014 г.
- ^ «Строительство и строительство» . Проверено 4 апреля 2024 г.
