Недвижимость в собственности
Недвижимость в собственности , или REO , — это термин, используемый в Соединенных Штатах для описания класса собственности , принадлежащей кредитору — обычно банку , государственному учреждению или страховой компании государственного кредита — после неудачной продажи на аукционе по выкупу права выкупа . [1] , обращающий взыскание, Бенефициар обычно устанавливает начальную ставку на таком аукционе, по крайней мере, на сумму непогашенной суммы кредита. Если заинтересованных участников торгов нет, то бенефициар получит право собственности на имущество на законных основаниях. Обычно это происходит, когда сумма задолженности за дом превышает текущую рыночную стоимость имущества, отчужденного заложенным имуществом, например, при ипотечном кредите, выданном с высокой стоимостью кредита во время пузыря на рынке недвижимости . Как только бенефициар вновь вступает во владение имуществом, оно заносится в его бухгалтерские книги как REO и классифицируется как актив. (См. неработающий актив ).
Источник
[ редактировать ]Этот термин происходит от термина «другая недвижимость в собственности» (OREO), который используется в финансовой отчетности для учета активов недвижимости, принадлежащих финансовому учреждению, но не связанных напрямую с его деятельностью. Такие учреждения обычно являются кредиторами, которые в основном занимаются выдачей кредитов с намерением, чтобы почти все эти кредиты были погашены в полном объеме с процентами. Конфискация, управление и перепродажа залога недвижимости с целью возмещения невыплаченных остатков по кредиту является второстепенным по отношению к основному направлению деятельности кредиторов.
С точки зрения баланса активы OREO считаются не приносящими доход активами для целей регулирующего учета. [2] В контексте национальных банков США термин OREO юридически определен Управлением контролера денежного обращения в правилах, опубликованных в соответствии с раздела 12 Кодекса законов США § 29 , в частности в 12 CFR 34 и 12 CFR 160.30 . [3]
Процесс
[ редактировать ]Как только недвижимость перейдет в проблемное состояние (заемщик/владелец дома пропускает выплаты по ипотеке), бенефициар захочет определить размер собственного капитала, которым обладает недвижимость. Популярный метод определения капитала — получить заключение брокера о цене (BPO) или заказать оценку . На основании суммы собственного капитала, определенной на основании BPO, банк решит, разрешить ли короткую продажу (по запросу домовладельца). Если владелец дома не запрашивает короткую продажу, бенефициар продолжит процесс обращения взыскания. Если бенефициар не сможет продать недвижимость путем короткой продажи или на аукционе по выкупу права выкупа, она теперь станет собственностью REO.
После возвращения во владение, в результате которого имущество классифицируется как REO, бенефициар попытается продать имущество самостоятельно или воспользоваться услугами управляющего активами REO. Бенефициар снимет залоговое право и другие долги по дому и попытается перепродать его населению либо через будущие аукционы, либо через прямой маркетинг через брокера по недвижимости, либо самостоятельно. Управляющий активами может также попытаться связаться с риэлторами REO, которые специализируются на определенных почтовых индексах, чтобы помочь продать недвижимость, принадлежащую банку. в недвижимость Инвесторы часто покупают эту недвижимость из-за скидок, предлагаемых для компенсации состояния недвижимости.
Многие крупные банки и правительственные учреждения имеют отделы REO/ управления активами , которые выставляют заявки и предложения, контролируют техническое обслуживание и управляют продажами. Некоторые объекты недвижимости REO на открытом рынке будут внесены в список MLS брокером, проводившим BPO. [ нужна ссылка ]
Сохранение имущества
[ редактировать ]Недвижимость банка REO, как правило, находится в плохом состоянии и нуждается в ремонте и обслуживании как для соблюдения законов о содержании недвижимости, так и для сохранения и подготовки собственности к продаже. Техническое обслуживание, как правило, является обязанностью ипотечного оператора. [4] [5] и часто, в свою очередь, предоставляется специализированной компанией по сохранению имущества . Эти услуги по сохранению имущества включают в себя: охрану имущества (замена замков, заклеивание досками), вывоз мусора, техническое обслуживание имущества (подготовка к зиме, стрижка травы, ремонт или закрытие протечек крыши) и реабилитация . [4] [6]
Помимо предотвращения ущерба имуществу, охрана имущества используется для предотвращения или препятствования повторному въезду бывших жильцов или сквоттеров , что может как повредить имущество, так и потребовать судебного разбирательства по его выселению, что еще больше усложняет продажу. Плавательные бассейны также должны быть защищены, чтобы предотвратить смерть или травмы в результате утопления и падения.
Кредиторы могут приобрести страховку «недвижимости, принадлежащей» для защиты от убытков и ответственности, связанных с недвижимостью, принадлежащей кредитору. Страхование REO отличается от страхования «принудительного размещения» (также страхования «размещенного кредитором»), которое кредитор приобретает для имущества, принадлежащего заемщику, когда заемщик не страхует имущество. [7]
Массовая недвижимость в собственности
[ редактировать ]Массовое REO или крупное владение недвижимостью, с точки зрения инвестора в недвижимость , похоже на инвестирование в оптовую недвижимость . С другой стороны, банки или кредиторы продают или выставляют свои активы группой на аукцион по очень низкой цене по сравнению с их рыночной стоимостью . [8] : 51 [9] : 107
См. также
[ редактировать ]- Бизнес в сфере недвижимости
- Развитие недвижимости
- Экономика недвижимости
- Пузырь на рынке недвижимости
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Уильям Роарк (2006), Краткая энциклопедия терминов бизнеса в сфере недвижимости ISBN 0-7890-2341-5
- ^ «Недвижимость в собственности – РЭО» . Инвестопедия . Проверено 4 июня 2016 г.
- ^ Справочник контролера: A-OREO (PDF) . Управление денежного контролера. Сентябрь 2013. с. 2.
- ^ Jump up to: а б « Обслуживание и управление недвижимостью: матрица сохранения собственности », 2010, Fannie Mae.
- ^ Контакты службы охраны имущества , Ассоциация ипотечных банкиров
- ^ « Уборка дома », Кристен Хэмпшир, Inside Business, 1 мая 2008 г.
- ^ Принудительное страхование , Комиссия корпорации штата Вирджиния
- ^ Уитни, Расс (2003). Наставник миллионеров в сфере недвижимости . Дирборн Торговое Издательство.
- ^ Коллен-Райс, Мелисса (2008). Покупка права выкупа недвижимости (3-е изд.). МакГроу-Хилл.
