Соотношение кредита к стоимости
| Часть серии о |
| Финансы |
|---|
 |
кредита к стоимости ( LTV ) Отношение — это финансовый термин, используемый кредиторами для выражения отношения кредита к стоимости приобретенного актива.
В сфере недвижимости этот термин обычно используется банками и строительными обществами для обозначения доли первой ипотечной линии в процентах от общей оценочной стоимости недвижимости . Например, если кто-то занимает 130 000 долларов для покупки дома стоимостью 150 000 долларов , соотношение LTV составит 130 000 к 150 000 долларов или 130 000 долларов США / 150 000 долларов США , или 87%. кредитора Остальные 13% представляют собой дисконт , что в сумме составляет 100% и покрывается за счет собственного капитала заемщика. [ сомнительно – обсудить ] Чем выше коэффициент LTV, тем более рискованным является кредит для кредитора.
Оценка между заинтересованным покупателем и желающим недвижимости обычно определяется оценщиком , но лучшим способом измерения является сделка продавцом. Обычно банки используют меньшую из оценочной стоимости и цены покупки, если покупка произошла «недавно» (в течение 1–2 лет).
Риск
[ редактировать ]Оценка кредита является одним из ключевых риска факторов , которые кредиторы оценивают при отборе заемщиков на ипотеку. Риск дефолта всегда находится на переднем крае решений о кредитовании, и вероятность того, что кредитор покроет убытки, увеличивается по мере уменьшения суммы собственного капитала . Таким образом, по мере увеличения коэффициента LTV кредита квалификационные требования для некоторых ипотечных программ становятся гораздо более строгими. Кредиторы могут потребовать от заемщиков ссуд с высоким LTV купить ипотечную страховку, чтобы защитить кредитора от дефолта покупателя, что увеличивает стоимость ипотеки.
Низкие коэффициенты LTV (ниже 80%) могут повлечь за собой более низкие ставки для заемщиков с низким уровнем риска и позволяют кредиторам рассматривать заемщиков с более высоким риском, например, с низким кредитным рейтингом , предыдущими просроченными платежами в их ипотечной истории, высокой задолженностью. коэффициенты доходов , высокие суммы кредитов или требования к выводу средств , недостаточные резервы и/или отсутствие дохода. Однако LTV выше 80% может налагать требования по ипотечному страхованию, что, в свою очередь, предложит заемщику более низкую процентную ставку. Более высокие коэффициенты LTV в первую очередь предназначены для заемщиков с более высоким кредитным рейтингом и удовлетворительной ипотечной историей. Полное финансирование, или 100% LTV, предназначено только для наиболее кредитоспособных заемщиков. Кредиты с коэффициентом LTV выше 100% называются подводными ипотеками.
Комбинированное соотношение кредита к стоимости
[ редактировать ]стоимости (CLTV) — это доля кредитов Комбинированное соотношение кредита к (обеспеченных недвижимостью ) по отношению к ее стоимости . Термин « комбинированный кредит к стоимости» добавляет дополнительную специфику базовому кредиту к стоимости, который просто указывает на соотношение между одним основным кредитом и стоимостью недвижимости. Когда добавляется «комбинированный», это указывает на то, что при расчете процентного соотношения были учтены дополнительные кредиты на недвижимость.
Совокупный основной остаток всех ипотечных кредитов на недвижимость, разделенный на ее оценочную стоимость или покупную цену, в зависимости от того, что меньше. Отличие CLTV от LTV позволяет выявить сценарии кредитования, в которых задействовано более одной ипотеки. Например, недвижимость стоимостью 100 000 долларов США с единой ипотекой в размере 50 000 долларов США имеет LTV 50%. Аналогичная недвижимость стоимостью 100 000 долларов США с первой ипотекой в размере 50 000 долларов США и второй ипотекой в размере 25 000 долларов США имеет совокупный баланс ипотеки в размере 75 000 долларов США . CLTV составляет 75%.
Комбинированный кредит для оценки представляет собой сумму в дополнение к кредиту для оценки, который просто представляет собой ипотеку или кредит первой позиции в процентах от стоимости недвижимости.
Страны
[ редактировать ]Соединенные Штаты
[ редактировать ] |
В Соединенных Штатах соответствующие кредиты , соответствующие рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac по андеррайтингу, ограничены коэффициентом LTV, который меньше или равен 80%. Соответствующие кредиты выше 80% разрешены, но обычно требуют частного ипотечного страхования . Существуют также другие варианты кредита с LTV более 80%. Федеральное жилищное управление (FHA) страхует ссуды на покупку на 96,5%, а Министерство по делам ветеранов США и Министерство сельского хозяйства США гарантируют ссуды на покупку на 100%.
Недвижимость с более чем одним залогом, например, вторым залогом, подпадает под действие комбинированного критерия «кредит к стоимости» (CLTV). CLTV для недвижимости стоимостью 100 000 долларов США с первой ипотекой в размере 50 000 долларов США и балансом кредитных линий под залог собственного капитала ( HELOC ) в размере 10 000 долларов США составит 60% ( 50 000 долларов США + 10 000 долларов США )/ 100 000 долларов США . LTV для отдельных секунд и кредитной линии Home Equity будет представлять собой остаток кредита в процентах от оценочной стоимости. Однако для того, чтобы измерить рискованность заемщика, следует рассмотреть всю непогашенную ипотечную задолженность.
Австралия
[ редактировать ] |
В австралийском финансовом контексте соотношение кредита к стоимости (LVR) является критическим показателем в ипотечной индустрии. Обычно LVR 80% или ниже считается низким риском для соответствующих кредитов, а 60% и ниже для кредита без документов или кредита с низким документом. Уникальной особенностью австралийского рынка является доступность кредитов с более высоким LVR, которые могут достигать 95% при ипотечном страховании и даже 100% кредитов LVR при определенных условиях. Эти 100%-ные кредиты LVR, предназначенные для покупателей без депозита, предоставляются при соблюдении строгих требований, включая наличие поручителя, также известного как ипотечный кредит-гарант . Такая гибкость LVR отражает способность рынка удовлетворять широкий спектр потребностей в заимствованиях, одновременно уравновешивая риски, присущие кредитованию с высоким LVR.
Структура LVR в Австралии, особенно кредитов с высоким LVR, демонстрирует развивающуюся динамику финансирования недвижимости. Возможность получения кредитов с высоким LVR расширяет доступ к владению недвижимостью, но также повышает риск как для кредиторов, так и для заемщиков. Управление этими рисками, особенно в контексте кредитов со 100% LVR, имеет решающее значение для австралийского ипотечного сектора. Это подчеркивает тонкий подход рынка к продвижению домовладения при сохранении финансовой стабильности, в первую очередь за счет стратегий снижения рисков, таких как кредиты, обеспеченные поручителями.
Новая Зеландия
[ редактировать ]В Новой Зеландии Резервный банк ввел ограничения на размер ссуды для банков, чтобы замедлить быстро растущий рынок недвижимости, особенно в Окленде. Ограничения LVR означают, что банкам не разрешается выдавать более 10 процентов своих жилищных ипотечных кредитов заемщикам-владельцам с высоким LVR (менее 20 процентов по депозиту), и они должны ограничивать свои высокие LVR (депозит менее 40 процентов). кредитование инвесторов составляет не более 5 процентов от жилищного ипотечного кредитования. [1]
Великобритания
[ редактировать ]В Великобритании ипотечные кредиты с LTV до 125% были довольно распространены в преддверии национальных/глобальных экономических проблем, но сегодня (ноябрь 2011 г.) доступно очень мало ипотечных кредитов с LTV более 90% - и Ипотечные кредиты с ставкой LTV 75% являются наиболее распространенными.
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Ограничения по соотношению кредита к стоимости: часто задаваемые вопросы - Резервный банк Новой Зеландии» . www.rbnz.govt.nz. Проверено 1 ноября 2016 г.
