Ипотечное право
| Право собственности |
|---|
 |
| Часть общего права серии |
| Типы |
| Приобретение |
| Поместья на земле |
| Транспортировка |
| будущего использования Контроль |
| Невладельческий интерес |
| Связанные темы |
| Другие общего права области |
Высшая категория: Право и общее право |
Ипотека юридический — это инструмент общего права , который используется для создания обеспечительного интереса в недвижимом имуществе, принадлежащем кредитору в качестве обеспечения долга, обычно ипотечного кредита . Ипотека — это соответствующий термин в юрисдикциях гражданского права , хотя и в более широком смысле, поскольку он также охватывает непосессорное залоговое удержание .
Ипотека сама по себе не является долгом, это обеспечение кредитора по долгу. Это передача доли в земле (или ее эквиваленте) от владельца ипотечному кредитору при условии, что эта доля будет возвращена владельцу после того, как условия ипотеки будут выполнены или выполнены. Другими словами, ипотека является обеспечением кредита, который кредитор предоставляет заемщику .
Это слово является юридическим французским термином, означающим «мертвый залог», первоначально относящимся только к валлийской ипотеке ( см. Ниже ), но в более позднем Средневековье применялось ко всем залогам и было переинтерпретировано народной этимологией , чтобы означать, что залог прекращается (умирает). либо когда обязательство выполнено, либо имущество изъято путем обращения взыскания . [1]
В большинстве юрисдикций ипотека тесно связана с кредитами, обеспеченными недвижимостью, а не другим имуществом (например, судами), а в некоторых юрисдикциях может быть заложена только земля. Ипотека — это стандартный метод, с помощью которого физические и юридические лица могут приобрести недвижимость без необходимости немедленной выплаты полной стоимости за счет собственных средств. См. ипотечный кредит для жилищного ипотечного кредитования и коммерческую ипотеку для кредитования коммерческой недвижимости.
Участники и вариантная терминология
[ редактировать ]Правовые системы разных стран, хотя и имеют некоторые общие концепции, используют разную терминологию. Однако в целом в ипотеке имущества участвуют следующие стороны. Заемщик, известный как залогодатель, передает ипотеку кредитору, известному как залогодержатель.
Кредитор/залогодержатель
[ редактировать ]Ипотечный кредитор – это инвестор, который предоставляет взаймы деньги под залог недвижимости. В современном мире большинство кредиторов продают выдаваемые ими кредиты на вторичном ипотечном рынке . Когда они продают ипотеку, они получают доход, называемый премией за выпуск услуг . Как правило, целью кредита является приобретение заемщиком той же недвижимости. Как залогодержатель, кредитор имеет право продать недвижимость для погашения кредита, если заемщик не сможет заплатить.
Ипотека действует вместе с землей, поэтому даже если заемщик передает недвижимость кому-то другому, залогодержатель все равно имеет право продать ее, если заемщик не сможет погасить кредит.
Чтобы покупатель не мог невольно купить недвижимость, находящуюся под ипотекой, ипотека регистрируется или регистрируется в государственном учреждении в качестве публичного отчета. Заемщик имеет право на освобождение от права собственности на ипотеку после выплаты долга.
Заемщик/залогодатель
[ редактировать ]Залогодержатель является заемщиком по ипотеке – он или она несет обязательство, обеспеченное ипотекой. Как правило, заемщик должен выполнить условия основного кредита или другого обязательства, чтобы погасить ипотеку. Если заемщик не выполняет эти условия, залогодержатель может лишить права взыскания непогашенного кредита. Обычно заемщиками выступают отдельные домовладельцы, арендодатели или предприятия, которые покупают свою недвижимость в виде кредита. [ нужна ссылка ]
Другие участники
[ редактировать ]Из-за сложного юридического обмена или передачи имущества одному или обоим основным участникам, вероятно, потребуется юридическое представительство. Агент, используемый для передачи, варьируется в зависимости от юрисдикции . В англоязычном мире это означает либо практикующего юриста, то есть адвоката или солиситора , либо в юрисдикциях, находящихся под влиянием английского права , включая Южную Африку , (лицензированного) перевозчика . В Соединенных Штатах агенты по недвижимости наиболее распространены . В юрисдикциях гражданского права передача осуществляется нотариусами гражданского права .
Из-за сложной природы многих рынков заемщик может обратиться к ипотечному брокеру или финансовому консультанту, чтобы помочь ему или ей найти подходящего кредитора, обычно путем нахождения наиболее конкурентоспособного кредита.
Долговой инструмент в юрисдикциях гражданского права обозначается какой-либо формой латинского ипотеки (например, Sp hipoteca , Fr hipoteca , Germ Hypothek ), а стороны известны как ипотека (заемщик) и ипотека (кредитор). Гражданско-правовая ипотека в точности эквивалентна английской ипотеке под юридическим залогом или американской ипотеке по теории залога .
История
[ редактировать ]Англосаксонское и англо-нормандское право
[ редактировать ]В англосаксонской Англии , когда процентные ссуды были незаконными, основным методом обеспечения недвижимости был вадсет ( ME wedset ). [2] Вадсет представлял собой кредит, замаскированный под продажу земли с правом возврата . Заемщик (реверсер) передал по чартеру вознаграждение за простое имущество в счет погашения ссуды кредитору (вадсеттеру), который при погашении должен был вернуть имущество реверсору по второй хартии. Трудность с этой договоренностью заключалась в том, что вадсеттер был абсолютным владельцем собственности и мог продать ее третьей стороне или отказаться передать ее обратно реверсору, который также был лишен своих основных средств погашения и, следовательно, находился в слабом положении. В последующие годы практика, особенно в Шотландии и на континенте, заключалась в том, чтобы выполнять вместе вадсет и отдельную обратную облигацию в соответствии с личным правом реверсера.
Альтернативной практикой, заимствованной из нормандского права, был узуфруктный залог недвижимого имущества, известный как залог земли . По залогу заемщик (гагор) передавал кредитору (гагору) владение, но не право собственности на неограниченный срок до погашения. Датчик существовал в двух формах:
- живая ставка ( Norman vif gage , валлийская prid ), согласно которой накопленная рента, прибыль и урожай поместья шли на уменьшение долга (то есть долг погашался самостоятельно);
- ( мертвый метр Norman mort gage , шотландский deid wad ), согласно которому арендная плата и прибыль взимались вместо процентов, но не уменьшали долг. [3]
Гейдж был непривлекательным для кредиторов, потому что гагор мог легко изгнать гаги, используя новый диссейсин , а гаги - просто конфискованный ut de vadio «как гадж» - не мог предоставить средства правовой защиты фригольдера для возврата владения. [4] Таким образом, убыточный «живой» заклад вышел из употребления, но «мертвый» заклад продолжал оставаться валлийской ипотекой до тех пор, пока не был отменен в 1922 году.
Позднее Средневековье
[ редактировать ]К 13 веку — в Англии и на континенте — срок был ограничен годами и содержал оговорку о конфискации ( pactum commissorium ). [5] при условии, что если по истечении срока долг не будет погашен, право собственности будет передано кредитору, т. е. многолетний срок автоматически расширится до простой платы. Это известно как плата за смену , и после 1199 года ее было достаточно, чтобы дать право держателю подать иск о взыскании долга. Однако королевские суды все чаще не соблюдали сменные сборы, поскольку не было никакой ливреи сейсина (т. Е. Никакой формальной перевозки), а также они не признавали, что срок владения может быть продлен. [6] поэтому к 14 веку простой калибр в течение многих лет был недействителен в Англии (а также в Шотландии и на ближайшем континенте). [7] ).
Решение заключалось в том, чтобы объединить современные пакты и долги на годы в единую сделку, воплощенную в двух документах: (1) абсолютная передача ( чартер ) за вознаграждение или на годы кредитору; (2) договор или облигация (аннулирование ) , в которой указывается ссуда и предусматривается, что в случае ее погашения земля будет реинвестирована в заемщика, но в противном случае кредитор сохранит право собственности. В случае своевременного погашения кредитор реинвестирует право собственности, используя акт передачи права собственности. Это была ипотека путем передачи (также известная как ипотека с комиссией ) или, если она была написана, ипотека по уставу и передаче. [8] и принял форму феоффмента , сделки и продажи или аренды и отпуска . Поскольку кредитор не обязательно вступал во владение, имел право иска и гарантировал заемщику право возврата, ипотека была надлежащим залоговым обеспечением. Таким образом, ипотека на первый взгляд представляла собой абсолютную передачу простого имущества за плату , но на самом деле была условной и не имела бы никакого эффекта, если бы были соблюдены определенные условия.
Долг был абсолютным по форме и, в отличие от заема, не зависел от условной зависимости от его погашения исключительно за счет выращивания и продажи урожая или скота или просто отдачи урожая и скота, выращенного на заложенной земле. Ипотечный долг оставался в силе независимо от того, могла ли земля приносить достаточный доход для погашения долга. Теоретически ипотека не требовала от кредитора никаких дальнейших действий, таких как принятие в счет погашения урожая и домашнего скота.
Ренессанс и после
[ редактировать ]Однако если заемщик опоздал с погашением долга хотя бы на один день, он утратил свою землю в пользу кредитора, оставаясь при этом ответственным за долг. [6] Все чаще суды справедливости начали защищать интересы заемщика, так что при сэре Фрэнсисе Бэконе (1617–1621) заемщик стал иметь [9] абсолютное право настаивать на возврате суммы погашения, даже если срок платежа просрочен. Это право заемщика известно как право выкупа .
Такая договоренность, согласно которой кредитор теоретически являлся абсолютным владельцем, но на практике имел мало практических прав собственности, рассматривалась во многих юрисдикциях как неловко искусственная. По закону положение общего права было изменено таким образом, что залогодатель (заемщик) сохранял право собственности, но права залогодержателя (кредитора), такие как обращение взыскания , право продажи и право вступить во владение, были защищены. В Соединенных Штатах те штаты, которые таким образом изменили природу ипотеки, известны как штаты залога . Подобный эффект был достигнут в Англии и Уэльсе Законом о собственности 1925 года , который отменил ипотеку путем простой выплаты комиссии.
С 17 века кредиторам не разрешалось вносить проценты в собственность сверх основного долга в соответствии с принципом долевого погашения . Таким образом , попытки кредитора сохранить долю в собственности способом, аналогичным конвертируемым облигациям посредством контракта, были отвергнуты судами как «затруднение», но события 1980-х и 1990-х годов привели к менее жесткому соблюдению этого принципа. особенно из-за интереса теоретиков к возвращению к режиму свободы договоров . [10]
Ипотечное право и практика колонизации
[ редактировать ]Ипотека и выкупа использовались голландцами и другими колонистами как средство приобретения земли у коренных народов Северной Америки. Это было успешным начинанием, отчасти из-за культурных различий в понимании собственности на землю. Практика состояла из ряда шагов. Колонисты вовлекали коренные народы в свои долги посредством кредитов, которые затем требовались туземцам для погашения ипотечных кредитов. [11] Долг, как правило, будет таким, который туземцы не смогут выплатить в разумные сроки, и, таким образом, будет применено принудительное лишение права выкупа, а земля будет приобретена колонистами. [11]
Дефолт по разделённому имуществу
[ редактировать ]Когда земельный участок приобретается в ипотеку, а затем делится и продается, для определения сторон, несущих ответственность за невыплаченный долг, применяется «правило обратного порядка отчуждения».
Когда заложенный участок земли делится и продается в случае неисполнения обязательств, залогодержатель сначала теряет право выкупа на земли, все еще принадлежащие залогодателю, и предъявляет претензии другим владельцам в «обратном порядке», в котором они были проданы. Например, Алиса приобретает участок площадью 3 акра (12 000 м²). 2 ) участок по ипотеке, затем разделяет участок на три по 1 акр (4000 м²). 2 ) лоты (X, Y и Z) и продает лот Y Бобу, а затем лот Z Чарли, оставляя лот X себе. В случае неисполнения обязательств залогодержатель сначала обращается к лоту X, залогодателю. Если обращение взыскания или возвращение во владение лота X не полностью погашает долг, залогодержатель переходит к лоту Z (Чарли), а затем к лоту Y (Боб). Обоснование состоит в том, что первый покупатель должен иметь больше капитала, а последующие покупатели получают разводненную долю.
Юридические аспекты
[ редактировать ]Ипотека может быть законной или справедливой. Кроме того, ипотека может принимать одну из различных юридических структур, доступность которых будет зависеть от юрисдикции, в которой выдана ипотека. В юрисдикциях общего права возникли две основные формы ипотеки: ипотека по факту смерти и ипотека по закону.
Ипотека после смерти
[ редактировать ]При ипотеке путем кончины залогодержатель (кредитор) становится владельцем заложенного имущества до тех пор, пока ссуда не будет погашена или другое ипотечное обязательство не будет выполнено в полном объеме. Этот процесс известен как «погашение». Этот вид ипотеки имеет форму передачи имущества кредитору с условием, что имущество будет возвращено при выкупе.
Ипотека после смерти была первоначальной формой ипотеки и продолжает использоваться во многих юрисдикциях и в небольшом меньшинстве штатов США. Многие другие юрисдикции общего права либо отменили, либо свели к минимуму использование ипотеки после смерти. Например, в Англии и Уэльсе этот тип ипотеки больше не доступен в отношении зарегистрированных прав на землю в соответствии со статьей 23 Закона о регистрации земли 2002 года (хотя он по-прежнему доступен для незарегистрированных прав на землю).
Ипотека по закону
[ редактировать ]При ипотеке по закону или технически «залоге по акту, выраженному в форме законной ипотеки», [12] должник остается законным владельцем имущества, но кредитор получает на него достаточные права, позволяющие им реализовать свое обеспечение, например, право вступить во владение имуществом или продать его.
Чтобы защитить кредитора, ипотека под юридическим залогом обычно регистрируется в публичном реестре. Поскольку ипотечный долг часто является крупнейшим долгом должника, банки и другие ипотечные кредиторы проводят поиск прав собственности на недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии уже зарегистрированных ипотечных кредитов на собственность должника, которые могли бы иметь более высокий приоритет. Налоговые залоги в некоторых случаях опережают ипотеку. По этой причине, если у заемщика есть просрочка по налогам на недвижимость, банк часто выплачивает их, чтобы не дать залогодержателю лишить права выкупа и аннулировать ипотеку.
Этот тип ипотеки наиболее распространен в Соединенных Штатах, и, начиная с Закона о собственности 1925 года , [12] это была обычная форма ипотеки в Англии и Уэльсе (сейчас это единственная форма зарегистрированных прав на землю – см. выше).
В Шотландии ипотека под юридическим залогом также известна как стандартное обеспечение. [13]
В Пакистане ипотека по закону является наиболее распространенным способом, используемым банками для обеспечения финансирования. [ нужна ссылка ] Он также известен как зарегистрированная ипотека. После регистрации юридического залога в земельной книге регистрируется залоговое удержание банка, в котором указывается, что недвижимость находится под ипотекой и не может быть продана без получения NOC (Свидетельства об отсутствии возражений) от банка.
Справедливая ипотека
[ редактировать ]Справедливая ипотека берет свое начало в английском общем праве и может не содержать некоторых юридических формальностей. [14] [15] [16] [17]
При справедливой ипотеке кредитор получает право владения всеми оригиналами документов, подтверждающих право собственности, и подписывает заемщиком Меморандум о залоге, подтверждающий право собственности (MODTD). Этот документ является обязательством заемщика о том, что он/она по своему желанию и желанию передал правоустанавливающие документы в банк, чтобы обеспечить финансирование, полученное от банка. [ нужна ссылка ] Таким образом, некоторые сделки признаются ипотекой, основанной на собственном капитале, что не признается таковым в общем праве.
Обращение взыскания и кредитование без права регресса
[ редактировать ]В большинстве юрисдикций кредитор может лишить права выкупа заложенного имущества при соблюдении определенных условий — в основном, невыплаты ипотечного кредита. Обращение взыскания будет либо судебным, либо внесудебным (несудебным) в зависимости от того, интерпретирует ли юрисдикция, в которой имущество, подлежащее взысканию, ипотеку в соответствии с теорией титула или теорией залога, а также в зависимости от типа инструмента обеспечения, используемого для обеспечения кредита. . В соответствии с требованиями местного законодательства недвижимость может быть продана. Любые суммы, полученные от продажи (за вычетом затрат), относятся к первоначальному долгу.
В некоторых юрисдикциях, главным образом в США, [18] ипотечные кредиты являются кредитами без права регресса : если средства, вырученные от продажи заложенного имущества, недостаточны для покрытия непогашенного долга, кредитор не может иметь права регресса к заемщику после обращения взыскания. В других юрисдикциях заемщик остается ответственным за любую оставшуюся задолженность на основании решения о недостаче . В некоторых юрисдикциях первая ипотека представляет собой ссуду без права регресса, а вторая и последующие — ссуды с правом регресса.
Практически всегда применяются особые процедуры обращения взыскания и продажи заложенного имущества, которые могут жестко регулироваться соответствующим правительством. В некоторых юрисдикциях обращение взыскания и продажа могут произойти довольно быстро, тогда как в других обращение взыскания может занять много месяцев или даже лет. Во многих странах возможности кредиторов по лишению права выкупа крайне ограничены, а развитие ипотечного рынка происходит заметно медленнее. Относительно медленный, дорогой и громоздкий процесс судебного обращения взыскания является основной мотивацией для использования трастовых актов , поскольку в них предусмотрены внесудебные взыскания доверительными собственниками посредством положений о «праве продажи».
Ипотека в США
[ редактировать ]Три теории ипотеки
[ редактировать ]Существует три правовые теории, касающиеся ипотеки: теория титула, теория залога и промежуточная теория. Эти три теории относятся, в частности, к работе ипотеки и, таким образом, дают ключ к пониманию различий, которые существуют в работе ипотеки в разных юрисдикциях.
Теория титула
[ редактировать ]Теория титула - это «идея о том, что ипотека передает юридическое право собственности на заложенное имущество от залогодателя к залогодержателю, который сохраняет его до тех пор, пока ипотека не будет погашена или лишена права выкупа. Лишь несколько американских штатов ... приняли эту теорию». [19] Согласно теории титула, ипотека имеет эффект передачи правового титула, хотя и условно, на заложенное имущество залогодержателю (кредитор в кредитном договоре обеспечивается ипотекой) с так называемым «справедливым титулом» (который на самом деле это капитал погашения ), остающийся у залогодателя (заемщика в кредите). Факт сохранения залогодателем «собственности выкупа» является фактом, который делает условным переход права собственности в соответствии с теорией титула. Таким образом, ипотечные кредиты в юрисдикциях теории прав собственности можно рассматривать как имеющие действие того, что можно было бы назвать «условными актами». Хотя юридическое право собственности передается в соответствии с ипотекой, соглашение обычно истолковывается судами как признание залогодателя «владельцем» заложенного имущества в юрисдикциях теории титула. Несмотря на это, обращение взыскания на имущество как средство правовой защиты от неисполнения обязательств согласно теории титула чаще всего является внесудебным (несудебным) способом.
Теория залога
[ редактировать ]Теория залогового удержания — это «идея о том, что ипотека похожа на залоговое удержание, так что…», в соответствии с ипотекой, «… залогодержатель приобретает только залоговое право на имущество, а залогодатель сохраняет как законное, так и справедливое право собственности, если только не имеется действительного права залога». происходит потеря права выкупа. Большинство американских штатов... приняли эту теорию». [20] Иногда эту теорию называют «справедливой теорией ипотеки». [21] По теории залога. ипотека означает наложение залога на заложенное имущество в пользу залогодержателя, и право собственности сохраняется за залогодателем. Судебное обращение взыскания чаще всего необходимо в качестве средства правовой защиты от неисполнения обязательств по ипотечным кредитам в юрисдикциях теории залогового удержания, и этот процесс оказался обременительным, трудоемким и дорогостоящим. В результате кредиторы в юрисдикциях теории залогового права чаще всего прибегают к неипотечным инструментам для обеспечения кредитов, которые обычно принимают форму трастовых договоров или, в штате Джорджия, обеспечительных документов. Акты всегда служат для передачи юридического права собственности на участок недвижимости, и повсеместное использование таких актов в юрисдикциях теории залога обычно подрывает действие ипотечных кредитов.
Промежуточная теория
[ редактировать ]Согласно так называемой «промежуточной теории» ипотеки, ипотека рассматривается как создание залогового права на заложенное имущество до тех пор, пока в соответствии с кредитным договором не произойдет событие неисполнения обязательств. По истечении этого времени та же самая ипотека рассматривается в соответствии с теорией титула. Это достигается путем включения в кредитный договор положения о том, что заемщику разрешено сохранять законное право собственности на заложенное имущество с явным соглашением о том, что кредитор может лишить права выкупа в несудебном или внесудебном порядке, если заемщик не выполнит свои обязательства. кредит.
В Соединенных Штатах больше штатов являются штатами с теорией залога, чем штатами с теорией титула или промежуточной теорией. [22] В государствах, придерживающихся теории титула, ипотека продолжает оставаться передачей правового титула для обеспечения долга, в то время как залогодатель по-прежнему сохраняет справедливое право собственности. [23] В штатах, придерживающихся теории залога, ипотечные кредиты и трастовые договоры были изменены таким образом, что теперь они налагают непосессорное залоговое удержание права собственности на заложенное имущество, в то время как залогодатель по-прежнему обладает как законным, так и справедливым правом собственности.
Виды обеспечительных интересов в сфере недвижимости
[ редактировать ]В Соединенных Штатах обычно используются четыре типа обеспечения недвижимости: титульная ипотека, залоговая ипотека, трастовый договор и, особенно в штате Джорджия, обеспечительный акт . [24] В Соединенных Штатах эти ценные бумаги основаны на долговых инструментах, оформленных в форме простых векселей , которые известны под разными названиями: ипотечные векселя , кредиторские векселя или залоговые векселя на недвижимость.
Ипотека
[ редактировать ]Ипотека обеспечивает залог недвижимости посредством залога или условной передачи права собственности, в зависимости от юрисдикции. Ипотека создает обеспечительный интерес в недвижимости, созданный посредством письменного документа (традиционно акта), который либо передает юридический титул (согласно «теории титульного права ипотеки»), либо закладывает право собственности посредством непосессорного залога (согласно «теории залогового права»). ипотечных кредитов») кредитору за выполнение условий ипотечного векселя. В чуть менее чем половине штатов ипотека создает залоговое удержание права собственности на заложенное имущество. Для обращения взыскания на это залоговое удержание почти всегда требуется судебное разбирательство, объявляющее долг наступившим и неисполненным, и предписывающее продать имущество для погашения долга. [ нужна ссылка ] Многие ипотечные кредиты содержат пункт о праве продажи, также известный как пункт о внесудебном лишении права выкупа, что делает их эквивалентными трастовому договору. Большинство «ипотечных кредитов» в Калифорнии на самом деле являются трастовыми договорами. [25] Фактическое отличие состоит в том, что процесс обращения взыскания может быть намного быстрее для договора доверительного управления, чем для ипотеки, примерно за 3 месяца, а не за год. Поскольку обращение взыскания не требует действий со стороны суда, транзакционные издержки могут быть немного меньшими. [ нужна ссылка ]
Акт доверия
[ редактировать ]Договор доверительного управления — это передача права собственности заемщиком третьему лицу (не кредитору) в целях обеспечения долга. В государствах теории залогового права это переосмысливается как просто наложение залога на титул, а не передача титула, независимо от его условий. Он отличается от ипотеки тем, что во многих штатах он может быть лишен права выкупа в результате внесудебной продажи, удерживаемой доверительным управляющим на основании права продажи. [26] Также возможно лишить их права взыскания в судебном порядке. [ нужна ссылка ]
Трастовые соглашения, обеспечивающие погашение долгов, не следует путать с трастовыми инструментами , которые иногда называют трастовыми документами, но которые используются для создания трастов для других целей, таких как планирование недвижимости. Несмотря на внешнее сходство в форме, многие штаты заключают трастовые соглашения для обеспечения погашения долгов, но не создают истинных трастовых соглашений. [ нужна ссылка ]
Охранный акт: специализация Грузии
[ редактировать ]Грузию часто называют государством с титульной теорией, но это не так. Обратите внимание на §44-14-30 Закона OCGA, в котором четко говорится: «Ипотека в этом штате является лишь обеспечением долга и не передает права собственности». Также обратите внимание на §44-14-31 OCGA, в котором говорится, что «Для оформления ипотеки не требуется какой-либо конкретной формы. Однако ипотека должна четко указывать на создание залога и указывать долг, в счет которого она выдается, и имущество, на которое она распространяется. что оно должно вступить в силу». Таким образом, ясно, что ипотека рассматривается в Официальном кодексе Джорджии и судами штата Джорджия как наложение залога на заложенное имущество в пользу залогодержателя, в то время как залогодатель сохраняет как законное, так и справедливое право собственности на это имущество. . Таким образом, столь же ясно, что Грузия, в силу вышеизложенных фактов, является государством, придерживающимся теории залога. Несмотря на это, Законодательное собрание штата Джорджия официально предусмотрело, что кредитор может обеспечить свой кредит посредством юридического права собственности на переданное ему залоговое имущество.
Так называемый «Договор об обеспечении долга» представляет собой инструмент обеспечения, используемый в штате Джорджия для обеспечения обеспечения долга посредством передачи юридического права собственности на недвижимое имущество. Хотя в Официальном кодексе Грузии («OCGA») это охарактеризовано как «абсолютная передача» права собственности, на самом деле это не так, поскольку лицо, предоставляющее право собственности в этой схеме, сохраняет « право выкупа». ", иначе известный как "справедливый титул". Природа «Договора об обеспечении долга» в Джорджии изложена в §44-14-60 OCGA, в котором (несколько оксюморонично) говорится, что: «Такая передача должна рассматриваться судами как абсолютная передача. ...» (предположительно имеется в виду фактическая передача «абсолютного» или «совершенного» права собственности получателю гранта) «...с правом, сохраняемым за лицом, предоставляющим право, на возврат ему имущества после выплаты долга или долгов, предназначенных для быть обеспечено в соответствии с условиями контракта...» (другими словами, лицо, предоставившее право, сохраняет за собой «справедливый титул», т. собственный капитал выкупа , который, по-видимому, противоречит предыдущей фразе в том же предложении) «...и не должен считаться ипотекой». (что верно, но только в пределах юрисдикции «теории залогового права»). Несмотря на утверждение в OCGA об «абсолютной передаче», тот факт, что лицо, предоставившее залоговое удостоверение, сохраняет справедливое право собственности на переданное имущество, означает, что передача права собственности, осуществляемая указанным обеспечительным актом, фактически не является абсолютной, а является условный, и обеспечительный акт фактически функционирует как ипотека, истолкованная в соответствии с теорией титула.
После заключения такого акта «юридическое право собственности» переходит к получателю гранта или бенефициару (обычно кредитору), в то время как лицо, предоставившее право (заемщик), сохраняет «справедливое право собственности» на использование переданной земли при условии соблюдения долговых обязательств. В этом отношении залоговое соглашение в Грузии действует не иначе, чем ипотека в юрисдикциях с «теорией титула». Гипотетически, если бы «абсолютное» или «совершенное» право собственности принадлежало получателю гранта, так что лицо, предоставившее право, не сохраняло за собой долю выкупа , то получатель гранта/кредитор теоретически не имел бы необходимости налагать взыскание на лицо, предоставившее право/заемщик, а скорее мог бы исправить ситуацию. невыполнение обязательств простыми средствами выселения или «выселения без надлежащего судебного разбирательства». Однако лишение права выкупа, хотя и во внесудебном порядке, оказывается в Грузии необходимым для предотвращения дефолта. Из-за явно противоречивого характера статута штата Джорджия суды в Грузии истолковали действие обеспечительных документов как означающее, что лицо, предоставившее право, сохраняет право на выкуп , например, не- или во внесудебном порядке. взыскание необходимо как средство защиты от невыполнения обязательств по кредиту.
Чтобы иметь силу, охранные акты должны быть зарегистрированы в округе Джорджия, в пределах которого расположена земля. Хотя не существует конкретного срока, в течение которого такие документы должны быть поданы, несвоевременная регистрация документа об обеспечении долга может повлиять на приоритет и, следовательно, на возможность взыскания долга в отношении рассматриваемого имущества. [27]
Приоритет
[ редактировать ]Считается, что залоговое удержание присоединяется к праву собственности, когда ипотека подписана залогодателем и передана залогодержателю, а залогодатель получает средства, погашение которых обеспечивает ипотека. С учетом требований регистрового законодательства штата, в котором находится заложенное имущество, настоящее приложение устанавливает приоритет ипотечного залога по отношению к большинству других залогов. [28] о праве собственности. [29] Залоги, которые были присоединены к праву собственности до ипотечного залога, считаются старшими по отношению к ипотечному залогу или до него. Те, кто присоединяется позже, называются младшими или подчиненными. [30] Целью данного приоритета является установление порядка, в котором держатели залогов имеют право лишить права выкупа своих залогов для погашения своих долгов. Если право собственности на недвижимость имеет несколько ипотечных залогов и кредит, обеспеченный первой ипотекой, погашен, второй ипотечный залог поднимется по приоритету и станет новым первым ипотечным залогом права собственности. Документирование этого нового приоритетного соглашения потребует выдачи ипотечного кредита, обеспечивающего погашение кредита.
Назначение
[ редактировать ]Закладные вместе с Закладной могут быть переданы другим лицам. Некоторые юрисдикции считают, что уступка векселя подразумевает уступку ипотеки, в то время как другие утверждают, что она лишь создает справедливое право.
См. также
[ редактировать ]- Промежуточное финансирование
- Обеспеченное ипотечное обязательство – CMO
- Условное увольнение
- Финансирование
- Ипотека с фиксированной процентной ставкой
- Ипотека в иностранной валюте
- Ипотека
- Выдача кредита
- Обслуживание кредита
- Ипотечный калькулятор
- Директива об ипотечном кредите
- Ипотечное страхование
- ИпотечныйКредит
- Национальные ипотечные новости
- Простой вексель
- Рефинансирование
- Вторая ипотека
- Субстандартное кредитование
- Кризис субстандартного ипотечного кредитования
- Трастовый договор
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Кокс, Эдвард . Комментарии к законам Англии .
[Если] он не заплатит, то земля, отданная в залог при условии выплаты денег, отбирается у него навсегда и, таким образом, становится для него мертвой при условии и т. д. А если он заплатит деньги, то залог для Арендатора прекращается.
- ^ Джонс, Леонард Огастес (1904). Трактат о праве ипотеки недвижимости, Том 1 (шестое изд.). Индианаполис, Индиана: Боббс-Меррилл. п. 178. . Ссылка , с. 178, в Google Книгах.
- ^ Берман, Констанция (1995). «Гейдж». В Киблер, Уильям В. (ред.). Средневековая Франция: Энциклопедия . Нью-Йорк: Гарленд. п. 380.
- ^ МакНалл, Кристофер (2009). «Ипотека: английское общее право». В Каце, Стэнле Н. (ред.). Оксфордская международная энциклопедия истории права . Том. 2. Оксфорд, Англия: Издательство Оксфордского университета. п. 188.
- ^ Римско-голландский юридический термин; В шотландском законодательстве есть договор о комиссионном праве (в залогах) .
- ^ Перейти обратно: а б Комиссия по праву Джерси, Консультативный документ: Обеспечение недвижимого имущества , (8), [pdf], стр. 2.
- ^ В законодательстве Шотландии и на континенте запрет на pacta commissoria обусловлен повторным введением римского права.
- ^ МакНалл 2009 , с. 188
- ^ Лорд-канцлер и глава Канцлерского суда с 1617 по 1621 год. МакНолл 2009 , стр. 189
- ^ Шанкер, Моррис Г. (2003). «Выживет ли ипотечное право?». Обзор закона Case Western Reserve . 54 (1): 69–102.
- ^ Перейти обратно: а б Парк, К-Сью (2016). «Деньги, ипотека и завоевание Америки». Закон и социальные исследования . 41 (4): 1006–1035. дои : 10.1111/lsi.12222 . S2CID 157705999 .
- ^ Перейти обратно: а б «Закон о имущественном праве 1925 года (c.20), Часть III, об ипотеке, арендной плате и доверенностях» . Министерство юстиции . Проверено 30 января 2008 г.
- ^ «Устранение жаргона Nemo Loans» . Немо Персональные Финансы, ООО . Архивировано из оригинала 16 февраля 2009 г. Проверено 10 февраля 2009 г.
- ^ «Закон о справедливой ипотеке и юридическое определение - USLegal, Inc» . Definitions.uslegal.com .
- ^ Дэвис, Г. (1956). «Справедливая ипотека в Канзасе». Обзор права Канзасского университета . 5 : 114–122.
- ^ Ханниган ASJ. Навязывание западных правовых форм первобытным обществам . Сравнительные исследования в обществе и истории .
- ^ Кок, Уильям Арчер (1882). «Справедливая ипотека путем залога прав собственности — американское и английское правило» . Центральный юридический журнал . 15 :46–50.
- ^ Гент, Андра К. и Кудляк, Марианна, Регресс и дефолт по жилищной ипотеке: данные из штатов США. Обзор финансовых исследований , сентябрь 2011 г. Авторы классифицируют 11 штатов как страны без права обращения за помощью.
- ^ Юридический словарь Блэка , 9-е изд. (Томсон Рейтер, 2009), 1624 г.
- ^ Юридический словарь Блэка , 9-е изд. (Томсон Рейтер, 2009), 1009.
- ^ Дерфи, Эдгар Н. (1912). «Залоговое право или справедливая теория ипотеки, некоторые обобщения» . Обзор права Мичиганского университета . 10 (8): 587–607. дои : 10.2307/1274613 . JSTOR 1274613 .
- ^ «Ипотека» , Юридический словарь Wex.
- ^ Банк США против Ибаньеса, Верховный судебный суд Массачусетса , SJC-10694, 7 января 2011 г., стр. 12. См. Падение акций банка из-за решения о потере права выкупа , New York Times Dealbook.
- ^ Кратовил, Роберт; Вернер, Р. (1988). Право недвижимости (9-е изд.). Prentice-Hall, Inc., раздел 20.09. ISBN 0-13-763343-2 .
- ^ См. обсуждение основных принципов законодательства Калифорнии о недвижимости в деле Alliance Mortgage Co. против Ротвелла , 10 Cal. 4-й 1226 г. , 1235–1238 (1995).
- ^ Кратовил, Роберт; Вернер, Р. (1988). Право недвижимости (9-е изд.). Prentice-Hall, Inc., раздел 20.09(b). ISBN 0-13-763343-2 .
- ^ Интересы безопасности в Грузии, Стивен М. Миллс из Стивена М. Миллса, ПК [1] (1999).
- ^ Исключения включают залоговое удержание налога на недвижимость и, в большинстве штатов, залоговое удержание механика .
- ^ Неспособность зарегистрировать ранее выданную ипотеку может, при некоторых обстоятельствах, позволить признать ипотеку последующего залогодержателя приоритетной по праву по отношению к предшествующей ипотеке.
- ^ Конечно, держатели залога могут договориться между собой о другом приоритетном соглашении посредством соглашений о субординации . См. Р. Кратовил и Р. Вернер «Современное ипотечное право и практика» , гл. 30 и 38 (2-е изд. Prentice-Hall, Inc.)
Внешние ссылки
[ редактировать ]
