Пожизненное имущество
| Право собственности |
|---|
 |
| Часть общего права серии |
| Типы |
| Приобретение |
| Поместья на земле |
| Транспортировка |
| будущего использования Контроль |
| Невладельческий интерес |
| Связанные темы |
| Другие общего права области |
Высшая категория: Право и общее право |
В общем праве и статутном праве ( пожизненное имущество или пожизненная аренда) — это владение недвижимым имуществом на протяжении всей жизни человека. С юридической точки зрения, это имущество недвижимое , которое прекращается со смертью, когда права собственности могут вернуться к первоначальному владельцу или другому лицу. Владельца пожизненного имущества называют «пожизненным арендатором». Говорят, что человек, который примет на себя права после смерти, имеет «остаточный» интерес и известен как «оставшийся человек».
Принципы
[ редактировать ] | Эта статья нуждается в дополнительных цитатах для проверки . ( июль 2015 г. ) |
Право собственности на пожизненное имущество имеет ограниченный срок, поскольку оно прекращается со смертью человека. Его владельцем является пожизненный арендатор (обычно также «измеритель жизни»), и он несет в себе право пользоваться определенными преимуществами владения имуществом, главным образом доходом, полученным от сдачи в аренду или другого использования имущества, а также правом владения во время своего пребывания в собственности. или ее владения. Поскольку пожизненное имущество перестает существовать в момент смерти измеряющего лица, пожизненный арендатор, временный владелец, может сдавать его в краткосрочную аренду, но не может продавать, дарить или завещать имущество на неопределенный срок (включая предположение, что оно может перейти к наследникам ( без завещания ) ) или создание предполагаемого документа, оставляющего его на усмотрение разработчика ( завещание ).
Пожизненное имущество pur autre vie ( французское право , «на жизнь другого») сохраняется до конца жизни человека, который не является владельцем имущества, и известное как cestui que vie (французское право, «человек, который жизни"). Эта форма пожизненного имущества возникает, когда пожизненный арендатор распорядился имуществом, при условии, что такое распоряжение не влечет за собой какой-либо особой конфискации в соответствии с инструментом пожизненного интереса. Это также возникает, когда лицо, предоставляющее право, решает сделать измерительной жизнью кого-то другого, а не жизнь пожизненного арендатора. Пожизненное имущество Pur autre vie чаще всего создается при одном из двух обстоятельств.
- Во-первых, когда собственник имущества передает свою долю в этом имуществе другому лицу, на всю жизнь третьего лица. Например, если А передает землю Б при жизни С, то Б владеет землей до тех пор, пока жив С; если B умрет раньше C, наследники B унаследуют землю и будут продолжать владеть ею до тех пор, пока жив C.
- Во-вторых, если А передает землю C на всю жизнь, C может затем продать пожизненное имущество B. Опять же, B и наследники B будут владеть землей до тех пор, пока жив C.
- В любом случае, как только C умрет, право собственности на землю вернется к A. Если A умрет, право собственности вернется к наследникам A. Право наследовать право собственности на имущество по истечении срока наследственности называется реверсией . Однако оставшаяся доля, предоставленная третьей стороне (от A до B на всю жизнь, с остаточной долей в C), называется «остатком».
Следует провести четкое различие с имуществом на (а) срок в несколько лет , которое интерпретируется как аренда или лицензия.
В случае смерти, при условии отсутствия нарушений в отношении некоторых невиновных покупателей, имущество, включенное в пожизненное имущество, переходит в собственность оставшегося члена ( мн. оставшихся ) или возвращается к своему праводателю (все это сбивчиво можно назвать «возвратом» и «возвращением» реверсиверы»). Существует небольшой рынок возвратов недвижимости, что требует от покупателя проведения расширенной документальной комплексной проверки и физических проверок. [1]
Владелец поместья не может давать «большую долю» в поместье, чем он или она владеет. То есть пожизненный собственник недвижимого имущества не может передать полное и бессрочное право собственности ( простой гонорар ) другому лицу, поскольку право пожизненного арендатора на имущество прекращается со смертью лица, измеряющего жизнь. Например, если Эшли передала Бобу пожизненное имущество на всю жизнь Боба, а Боб передает пожизненное имущество другому человеку, Чарли, на всю жизнь Чарли [встроенное пожизненное имущество], тогда интерес Чарли к пожизненному имуществу будет длиться только до тех пор, пока Чарли или Боб не умрут. Жизненный интерес Чарли или Pur autre vie интерес (интерес за жизнь другого лица, в зависимости от того, что применимо) и чаще всего оставшиеся права собственности на имущество («возвратный интерес») переходят к лицам в соответствии с условиями завещания/правил. завещания/декларации о доверительном управлении/доверительного акта (Великобритания) или завещания/правил завещания/'гранта или акта о пожизненном интересе' (или аналогичного) (США) в оставшейся части или вернуться к первоначальному получателю гранта, в зависимости от условий Эшли. Такое пожизненное имущество в США также может передаваться на всю жизнь лица, предоставляющего право, например, «А передает X B до тех пор, пока A не умрет», а в Великобритании путем передачи доверительного управления по доверительному управлению или переуступки, а не передачи X.
Если пожизненный арендатор намеревается передать основной «возвратный» интерес, которого у пожизненного арендатора никогда не было, это представляет собой нарушение доверия, влекущее за собой возмещение ущерба, и может представлять собой уголовное мошенничество , однако не может давать право конечному лицу, возвращающему право (или замещающим бенефициарам), иметь возможность получить признание суда о том, что имущество принадлежит ему, если это имущество находится в руках невиновного приобретателя за вознаграждение без уведомления ( добросовестный приобретатель ).
Финансовая и физическая ответственность возлагается на пожизненного арендатора в соответствии с правовой доктриной расточительства , которая запрещает пожизненным арендаторам наносить ущерб или обесценивать актив. Короче говоря, поскольку право собственности пожизненного арендатора является временным, неспособность поддерживать или разумно защищать актив, что приводит к его уменьшению стоимости или даже разрушению, является причиной иска для лица, осуществляющего возврат.
Еще одним ограничением является правило против бессрочной аренды во многих штатах и странах, которое запрещает длительную последовательность пожизненных договоров аренды, существовавшую до XIX века, и может привести к преждевременному прекращению таких последовательных жизненных интересов, дающему право на компенсацию. В Англии и Уэльсе этот срок фиксируется на одну жизнь или на 80 лет, в зависимости от того, что дольше.
Продажа недвижимости с сохранением пожизненного имущества широко известна во Франции как « виажер ». [2] где он используется чаще, чем где-либо еще, наиболее известен случай с Жанной Кальман , самым долгоживущим человеком из когда-либо зарегистрированных.
В объединенной юрисдикции Англии и Уэльса с 1925 года имущество без права собственности, предназначенное для «владения» в качестве пожизненного права, вступает в силу только как право собственности, полученное в капитале, а именно как право владения трастом . Другой тип собственности на землю – это аренда, и хотя большинство долгосрочных договоров аренды заключаются на период от 99 до 999 лет, «пожизненная аренда» часто интерпретируется непредсказуемым образом либо как лицензия, либо как аренда.
Использование пожизненного имущества
[ редактировать ]В Соединенных Штатах пожизненное имущество обычно используется как инструмент планирования недвижимости. Пожизненное имущество позволяет избежать завещания и гарантировать, что предполагаемый наследник получит право собственности на недвижимость. Например, у Ала есть дом, и он желает, чтобы Билл унаследовал его после смерти Ала. Эл может осуществить это желание, передав право собственности на дом Биллу и сохранив пожизненное имущество в доме. Ал сохраняет пожизненное имущество, а Билл получает простой остаток вознаграждения. Как только Ал умирает, пожизненная доля в наследстве объединяется с остатком Билла, и Билл получает простой титул. Преимущество такой передачи состоит в том, что она делает ненужным использование завещания и устраняет необходимость завещания актива. Недостатком является небольшой риск мошенничества со стороны бенефициара Билла: если бы он мог легко предъявить в конкретной юрисдикции неограниченную комиссию, он мог бы преждевременно продать имущество невиновному покупателю, например, когда Ал находится в отпуске. Вторым недостатком лица, предоставляющего право, является то, что положение в отношении любого оставшегося члена (или лиц) (сторона C) является безотзывным без согласия оставшегося члена. «Документы бенефициара» были законодательно созданы в некоторых штатах для решения этой проблемы.
Законы о завещании некоторых американских штатов, таких как Арканзас, Делавэр и Род-Айленд, ограничивают права пережившего супруга (наследование) на недвижимость умершего супруга пожизненным имуществом. Луизиана , применяя гражданское право , имеет аналогичное положение по умолчанию при наследовании без завещания, называемое узуфруктом , которое распространяется только на общественную собственность и заканчивается в случае смерти или повторного брака в зависимости от того, что произойдет раньше.
Некоторые американские штаты допускают расширенный договор о пожизненном наследстве, в соответствии с которым лицо, предоставляющее право, сохраняет возможность передавать собственность третьему лицу без согласия оставшегося лица. [3] Если владелец расширенного пожизненного имущества все еще владеет имуществом на момент своей смерти, а остальные члены семьи переживают пожизненного владельца имущества, имущество автоматически переходит к оставшимся мужчинам вне завещания. [4] Документы на расширенное пожизненное имущество также иногда называют делами леди Берд.
Законы Англии и Уэльса о завещании с 1 октября 2014 года предусматривают выплату 250 000 фунтов стерлингов (или все несовместное имущество, если меньше) и 50% любой суммы излишка для супруга, а остальная часть - для взрослых детей. Это отменило использование оставшихся 50% в качестве пожизненного интереса, которое применялось с 1920-х годов. [5]
Переживший супруг (и редко другие) получает выгоду от наследства любого совместного имущества.
Соглашение в первом параграфе будет интерпретироваться в Великобритании как доля в доверительном управлении, и его обычно избегают, поскольку налог на наследство считается «резервированием выгоды», требуя полностью задним числом сумм годового подоходного налога с любой рыночной арендной платы, которая должна была быть уплачена. законному владельцу в Англии и Уэльсе для продолжения пользования активом. [6]
Оценка пожизненного имущества
[ редактировать ]Оценка обычно производится на основе приведенной стоимости чистой выгоды, полученной в течение жизни (или жизней) в течение остаточного срока действия процентов. Если эти оценки основаны на одной жизни, можно обратиться к таким таблицам, как коэффициенты пожизненных арендаторов по полу и возрасту. Эти факторы подготовлены с учетом ожидаемой продолжительности жизни и преобладающих процентных ставок для конкретной юрисдикции или цели. Примером может служить таблица коэффициентов пожизненной аренды , которая используется для определения доли собственности, принадлежащей конкретному пожизненному арендатору, для гербового сбора, подлежащего уплате при его передаче. Более сложные примеры могут включать нарушения или совместную жизнь, и обычно требуется консультация специалиста, например, актуария .
Продолжительность пожизненного имущества
[ редактировать ]Пожизненное имущество измеряется либо жизнью получателя имущества ( pur sa vie ), либо жизнью какого-либо другого лица ( pur autre vie ).
Срок действия пожизненного имущества
[ редактировать ]По закону и по справедливости (США)
[ редактировать ]Пожизненные активы в сфере недвижимости создаются и сегодня. Пожизненное имущество чаще используется в трастовых инструментах, как правило, в попытке минимизировать влияние налога на наследство или других налогов на передачу богатства. Перспективное снижение налога для создателя («учредителя») часто следует, если учредитель расстался со всеми текущими и будущими интересами . Однако многие налоговые кодексы перекладывают бремя налогов на наследство на владельца права владения (пожизненного арендатора) и могут рассматривать это лицо или остальных членов как владельцев второго/избыточного имущества. [6]
Формально, если система основана на английском праве, право делится на общее право и справедливое право. Претензия в соответствии с справедливым правом обычно не может отклонить требование о праве собственности добросовестного приобретателя за стоимость без предварительного уведомления, поскольку такое лицо разумно исследовало положение собственности, основанное на положении юридического титула (общее право). Собственник законного интереса может создать из пожизненного имущества дополнительные заложенные или законные интересы, соответствующие форме собственности.
Соответственно, из-за их потенциальной универсальности и сложности в США общее право редко признает пожизненное имущество в составе личной собственности (материальные предметы и домашний скот, кроме земли, включая здания), но такие интересы признаются по справедливости, если они имеют адекватную форму - законы и правила налагают формальности по созданию прижизненных интересов у личности.
За счет собственного капитала (Англия и Уэльс)
[ редактировать ]С 1925 года зарегистрированные права собственности в Англии и Уэльсе предпочтительно должны, но в большинстве случаев не указывают на «пожизненный интерес», «пожизненное имущество» или «пожизненную аренду» в форме ограничения в реестре. Вместо этого зарегистрированный правообладатель может иметь различную степень права аренды или права собственности, но обычно абсолютную долю. Это обеспечивает надежное «зеркало титула», которое может быть подчинено лишь очень небольшому числу важнейших интересов . Принцип справедливости гласит: «Там, где акции равны, закон будет преобладать». Собственный капитал подчиняется законному положению добросовестного приобретателя по стоимости без предварительного уведомления (включая любого арендатора или залогодержателя), и поскольку «капитал не допустит, чтобы правонарушение осталось без возмещения», [7] там, где таковые имеются, будут ограничены личными средствами правовой защиты против учредителя или пожизненного арендатора, если он подтвердит, что пожизненное имущество на доверии было действительно создано:
- для пожизненного арендатора(ов); и после этого
- для оставшегося, оставшегося или возвратного поселенца.
Пожизненные арендаторы никогда не регистрируются в качестве собственников в Земельном кадастре, поскольку они являются временными, равноправными владельцами и не имеют права на передачу земли. Если собственник умер, исполнители завещания, администраторы или бенефициары имеют право подать заявление на ограничение стандартной формы А, и официальные инструкции поощряют это сделать. [8]
Если договор аренды заключается на срок более семи лет, договор аренды должен быть зарегистрирован. [8] Большинство долгосрочных договоров аренды заключаются на срок от 99 до 999 лет , а «пожизненная аренда» будет интерпретироваться либо как лицензия, либо как аренда. [9]
Юрисдикция титула Торренса
[ редактировать ]В большинстве Torrens Title юрисдикций пожизненный арендатор, как и в Великобритании и США , имеет право на владение и пользование имуществом , но после смерти арендатора имущество вернется к оставшемуся жильцу . [10] Основное отличие состоит в том, что пожизненное имущество будет зарегистрировано генеральным регистратором этой юрисдикции и будет указано в зарегистрированном праве собственности . Это приводит к тому, что они [11] один из 9 типов признанного права на землю и один из четырех, подтверждающих владение. Процесс регистрации в системах титулов Торренса обычно обеспечивает неоспоримость пожизненного имущества. [12] [13]
Обладатель пожизненного имущества может отчуждать свои права, но они все равно прекращаются после его смерти, независимо от того, кому он их отчуждает. В этот момент этому покупателю придется лишиться земли.
Инвестиции в пожизненную аренду
[ редактировать ]Частные инвесторы становятся все более популярными вкладывать средства в пожизненную аренду. Этот тип инвестиций предлагается в качестве альтернативы традиционной покупке с сдачей в аренду и становится все более популярным в Соединенном Королевстве: в 2018 году было продано пожизненной аренды на сумму более 30 миллионов фунтов стерлингов. [14]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Home Reversions и их место на рынке. Архивировано 25 марта 2015 г. в Wayback Machine Криса Прайора. Представитель ипотеки, 18 февраля 2014 г. Дата обращения 12 марта 2015 г.
- ^ Уильямсон, Люси (01 июля 2015 г.). «Сделка по продаже вашего дома и получению оплаты за проживание» . Новости Би-би-си . Проверено 1 июля 2015 г.
- ^ https://quickdeeds.com/florida/lady-bird-deed . «Дела леди Берд из Флориды» . PTMLegal.com . Проверено 7 июля 2022 г.
{{cite web}}: Внешняя ссылка в|last= - ^ «Передача без наследства» . merharlaw.com . Проверено 17 августа 2023 г.
- ^ «Семейные финансы: завещания и наследование: как изменения в правилах о завещании влияют на вас» Джилл Папворт и Патрик Коллинсон. Проверено 12 марта 2015 г.
- ^ Jump up to: а б Налог на траст и прирост капитала Налоговый орган Великобритании (HMRC). Проверено 12 марта 2015 г.
- ^ «Специалисты по уборке при прекращении аренды | Лучшая клининговая компания для арендаторов» . Уборка по окончании аренды . Проверено 15 сентября 2020 г.
- ^ Jump up to: а б Практическое руководство 24, опубликовано 13 октября 2003 г. Земельный кадастр . Проверено 12 марта 2015 г.
- ^ «Вагстафф и определение населенного имущества для целей CGT» 27 марта 2014 г. Фиона Грэм и Уильям Хэдли. Консультант частных клиентов. Проверено 12 марта 2015 г.
- ^ Эджворт и др., Дела и материалы по праву собственности Саквилля и Нива, 8-е издание, Lexis Nexis, 2008, стр. 200-205.
- ^ Планирование недвижимости и трасты .
- ^ см . Фрейзер против Уокера [1967] AC 569.
- ^ see Bogdanovic v Koteff (1988) 12 NSWLR 472.
- ^ Марк Блэквелл (15 февраля 2019 г.). «Откройте для себя один из самых сокровенных секретов инвестиций в жилищное строительство» . МакБил . Проверено 10 апреля 2019 г.