Будущий интерес

В праве собственности и недвижимости будущий интерес — это законное право на владение имуществом, которое не включает право настоящего владения или пользования имуществом. Будущие интересы создаются при формировании отменяемого имущества ; то есть имущество с условием или событием, вызывающим передачу посессорного права. Типичным примером являются отношения между арендодателем и арендатором. Арендодатель может владеть домом, но не имеет общего права входить в него во время его сдачи в аренду. Условия, вызывающие передачу владения сначала арендатору, а затем обратно арендодателю, обычно подробно описываются в договоре аренды .

В качестве немного более сложного примера предположим, что О является владельцем Blackacre . Рассмотрим, что происходит, когда О передает собственность «А на всю жизнь, затем Б». Лицо А приобретает владение Блэкакром. Лицо Б не получает никакого права немедленно владеть Блэкакром; однако после смерти человека А владение перейдет к лицу Б (или его имуществу, если он умер до лица А). Лицо Б имеет будущий интерес к собственности. В этом примере событием, инициирующим передачу, является смерть человека А.

Поскольку они передают права собственности, будущие интересы обычно могут быть проданы, подарены , завещаны или отчуждены иным образом бенефициаром ( но см. раздел «Вестинг» ниже). Поскольку права передаются в будущем, любое такое распоряжение произойдет до того, как бенефициар фактически вступит во владение имуществом.

признается пять видов будущих интересов В общем праве : три у передающего лица и два у получателя. ^[1]

Вестинг

Переход означает предоставление человеку немедленного права на настоящее или будущее пользование собственностью. Проще говоря, у человека есть право на актив, который не может быть отнят какой-либо третьей стороной, даже если он еще не владеет этим активом. Когда право, интерес или титул на настоящее или будущее владение юридическим имуществом может быть передано его владельцем любой другой стороне, это называется корыстным интересом в отношении этого владельца.

Корыстный интерес может быть одного из трех типов:

Будущий интерес является абсолютно (или неоспоримо) закрепленным , если его бенефициар должен (юридически) в конечном итоге вступить в посессорное право собственности.
Будущая доля передается при условии продажи, если может произойти что-то, что приведет к потере оставшейся части доли. Например, «От О к А на всю жизнь, затем к Б, но если А перестанет выращивать кукурузу, тогда к С»: у Б будет законный остаток, подлежащий продаже, поскольку он может быть лишен своей доли в результате действия А до того, как интерес становится посессорным.
Будущая гарантия считается открытой, если она принадлежит классу бенефициаров, в котором этот класс может расширяться. Типичным примером является грант от О «детям А», где А — мужчина: класс детей А не может быть закрыт в течение примерно тридцати восьми недель после смерти А , поэтому любые дети, живые на момент выдачи гранта, наделен возможностью открытия. Эту долю также иногда называют передачей при условии частичной продажи .

Человек может отказаться или отчуждать только те интересы, которые гарантированно перейдут. Это правило согласуется с политикой, согласно которой человеку не должно быть разрешено продавать вещь, которой он или она не владеет напрямую. На проценты, передача прав на которые не гарантирована, распространяется правило против бессрочных облигаций .

Будущие интересы передающей стороны

Реверсия

Возврат происходит, когда предоставленное имущество полностью принадлежит лицу, предоставившему право.

Пример: «О дарует А Блэкакр на всю жизнь».
Анализ (О): А гарантированно умрет (в конце концов), и в этот момент Блэкакр возвращается в О. Этот будущий интерес абсолютно ( неотвратимо ) принадлежит О.
Анализ (А): А имеет пожизненное имущество .
Отчуждение: О может оттолкнуть ее будущие интересы. А может отчуждать свои права на имущество, но только в той степени, в которой эти права ему предоставлены (т.е. как пожизненное имущество). Таким образом, A может продать Blackacre B, но как только A умирает, он возвращается O. Обратите внимание, что B не имеет контроля над такого рода передачей прав.

На реверсию не распространяется правило против бессрочных контрактов, поскольку будущие интересы О абсолютно имущественны.

Возможность ревертера

Существует возможность возврата, когда наследство вернется к дарителю, если условие будет нарушено. Возможность возврата может следовать только за простой определяемой комиссией.

Пример: «O предоставляет Blackacre A, пока A воздерживается от употребления алкоголя».
Анализ: Если А никогда не пьет после получения гранта (и никогда не продает собственность), то Блэкакр будет принадлежать А после смерти О и будет распределен в соответствии с правилами завещания . Если А пьет после получения гранта, то имущество возвращается О.
Используемый язык: Durational. Примеры включают «до тех пор, пока», «пока» и «в течение».
Отчуждение: интересы О могут свободно передаваться.

Этот тип будущих процентов может следовать только за простой определяемой комиссией . Передача будущих прав может быть определена в момент выдачи гранта, поскольку возврат осуществляется автоматически, если условие нарушено, поэтому возможность возврата не подпадает под действие Правила против бессрочных облигаций .

Право на вступление (или право на прекращение)

Этот тип будущих процентов следует за простой комиссией при условии соблюдения последующего условия . Лицо, предоставившее право, имеет право расторгнуть договор, когда имущество может вернуться лицу, предоставившему право, если условие нарушено и лицо, предоставившее право, решает вернуть наследство. Этот тип гранта может быть предоставлен, когда лицо, предоставляющее право, хочет иметь возможность решить серьезность нарушения.

Пример: «О предоставляет Блэкакр А при условии, что А воздерживается от употребления алкоголя».
Анализ: Если А никогда не пьет после получения гранта (и никогда не продает собственность), то Блэкакр будет принадлежать А после смерти О и будет распределен в соответствии с правилами завещания . Если А выпьет после получения гранта, то права А в Блэкакре прекращаются, хотя А все еще владеет Блэкакром.
Используемый язык: Условный. Примеры включают «при условии», «если используется» и «при условии, что».
Отчуждение: Интерес О является корыстным. На этот процент никогда не распространяется правило против бессрочных контрактов. Интерес О не может передаваться inter vivos («между живыми людьми»); может быть передано только по завещанию или в порядке наследования без завещания после смерти дарителя.

Этот тип будущих процентов следует за простой комиссией при условии соблюдения последующего условия . Чтобы понять почему, предположим, что для того, чтобы сохранить Блэкакр, А должен продолжать выполнять условия гранта (не пить). Если А не сможет «не пить», это условие приведет к последующей потере прав А в Блэкакре.

Будущие интересы в получателе

Остатки

Остаток представляет собой будущую долю в третьей стороне, которая переходит при естественном завершении гранта к первоначальному получателю гранта. Это интерес к собственности, которая «остается» или остается после того, как первоначальный получатель гранта перестает владеть ею. Например, грант О «А на всю жизнь, а затем Б» создает остаток в Б. Существует два типа остатков: переданные и условные.

Остатки, переданные по наследству

создается Оставшаяся часть , когда имущество передается как прямому получателю гранта, так и указанному третьему лицу, и на него не распространяется условие, предшествующее вступлению во владение третьей стороной.

Пример: «O предоставляет Blackacre A на всю жизнь, затем B».
Анализ (А): А имеет пожизненное имущество .
Анализ (B): У B есть закрепленный остаток, потому что Blackacre перейдет в B после смерти A, без каких-либо дополнительных условий.
Отчуждение: B может продать свой (абсолютно) принадлежащий ему остаток, на который не распространяется правило против бессрочных контрактов. На А распространяются правила, касающиеся продажи пожизненного имущества, как отмечалось выше.
Вопрос: Если B умрет раньше A, кто вступит во владение имуществом после смерти A? Б. имущество Ответ : Предполагается, что термины «и его наследники» являются частью передачи.

Остатки, подлежащие открытию, подлежат открытию.

Пример: «О предоставляет Блэкакр А на всю жизнь, а затем детям Б».
Анализ: Класс детей B не может быть определен примерно через тридцать восемь недель после смерти A, поэтому у всех детей, которые не родились на момент выдачи гранта, есть остаток, зависящий от того, что у B будет потомство. Дети B получают все права сразу после рождения, при условии, что A еще жив. Рожденные дети B имеют право на получение остатка, подлежащего открытию, поскольку транспортное средство было передано классу лиц (дети B), и у B все еще могло быть больше детей. Если B умрет раньше A, то класс закроется, и интерес к нему будут иметь только те дети, которые остались живы на момент смерти A.

Перешедшие остатки подлежат полной продаже

Пример: «O предоставляет Blackacre A на всю жизнь, затем B, если только B и C не развелись (на момент смерти A)».
Анализ (O): Если B и C не развелись до смерти A, B будет владеть Blackacre. Если B развелся с C, то имущество перейдет к O (или имуществу O) без необходимости предъявлять претензии на него. Итак, O имеет реверсию.
Анализ (А): А имеет пожизненное имущество .
Анализ (B): B имеет принадлежащий ему остаток, подлежащий полной продаже. Blackacre переходит в собственность B, но продает ее, если B развелся с C (до момента смерти A).
Отчуждение: B может отчуждать, поскольку его остаток находится в собственности. Его доля теряется, если наступает последующее условие.

Примечание: другой результат был бы достигнут, если бы грант был «О» А на всю жизнь, затем Б, если только Б и С не состоят в браке (на момент смерти А)». В этом случае доля B не будет продана, даже если B развелся с C, поскольку он мог повторно жениться на C до смерти A. Последующее условие — это положение дел (женат на C) в определенное время (смерть А), а не событие (развод), произошедшее до определенного момента (смерти А).

Условные остатки

Условный остаток создается, когда остаток не может быть полностью передан на момент предоставления. Обычно это происходит в двух ситуациях:

когда право собственности не может быть передано, поскольку бенефициар неизвестен (например, если бенефициар относится к классу, подлежащему открытию), или
когда собственность не может быть передана, поскольку (известный) бенефициар находится под действием прецедента, который еще не произошел.

Законодательные органы и суды, как правило, отдают предпочтение закрепленным остаткам условным остаткам, чтобы уменьшить неопределенность в отношении неоднозначных грантов и ускорить процедуру завещания .

Исполнительные интересы

Исполнительная гарантия – это будущая гарантия, принадлежащая третьему лицу, получающему право (т.е. лицу, не являющемуся лицом, предоставляющим право), которая либо отсекает чужую долю, либо возникает через некоторое время после естественного прекращения предшествующего наследства. Право на исполнительное право переходит при любом последующем условии, за исключением естественного прекращения прав первоначального получателя гранта. Другими словами, исполнительная доля — это любая будущая доля, принадлежащая третьей стороне, которая не является остатком .

Исполнительные интересы обычно возникают, когда праводатель передает имущество одному лицу при условии, что оно использует его определенным образом. Если лицо не использует его должным образом, имущество переходит к третьему лицу. Существует два различных типа исполнительных интересов: смещающиеся и пружинящие . Исполнительные ограничения, при которых право собственности передается от лица, предоставляющего право, третьей стороне, называются возникающими исполнительными правами , а те, которые переходят от грантополучателя к третьей стороне, называются перемещающимися исполнительными правами .

Изменение исполнительного интереса

Изменение исполнительного интереса подрывает интересы кого-либо, кроме лица, предоставившего право. Например, если О передает собственность «А, но если Б вернется из Флориды в течение следующего года, Б»; здесь у B есть меняющееся право исполнения, а у A есть вознаграждение, просто зависящее от этого меняющегося права исполнения. Изменение исполнительного права может быть обусловлено любым событием, независимо от того, находится ли это событие под контролем той или иной стороны или является внешним событием, неподконтрольным ни одной из сторон. Например, перевозка «К А, но если имущество когда-либо будет использоваться в качестве коммерческого молочного завода, к Б» оставит А под контролем состояния; до тех пор, пока А не будет использовать имущество запрещенным образом, оно останется ее собственностью. И наоборот, передача «А, но если Б получает юридическое образование, то Б» дает Б полный контроль над распределением собственности; если B сможет выполнить условие, B получит собственность независимо от того, что сделает A. Наконец, интерес может сместиться в зависимости от совершенно внешнего события, например: «К А, но если Кливленд Браунс выигрывает Суперкубок со счетом B".

Если передача А осуществляется на ограниченный период времени или на всю жизнь А, то условие, вызывающее исполнительное право, должно наступить в течение этого времени, иначе имущество вернется лицу, предоставившему право.

Пример: «O предоставляет Blackacre A на всю жизнь, но если A когда-либо употребляет алкоголь, то Blackacre немедленно переходит к B».
А имеет право собственности на пожизненное имущество, подлежащее исполнительному ограничению (исполнительное право Б).
У B есть исполнительное право, поскольку его право не переходит, пока пожизненное имущество А не прекратится из-за последующих «неестественных» условий. Проценты меняются, потому что если А пьет, то имущество «переходит» от одного грантополучателя к другому. Если А никогда не пьет, то А сохранит право собственности, а после смерти А имущество перейдет к О или наследникам О.

Рост исполнительного интереса

Возникающая исполнительная заинтересованность приводит к лишению лица, предоставившего право, собственного интереса в пользу получателя гранта. Например, О передает наследство А пожизненно, а через год после смерти А — Б и его наследникам. У О будет годовая процентная ставка, которая будет прервана через год после смерти А и перейдет к Б, получателю гранта.

Предположим, Б 15 лет.

Пример: «O предоставляет Blackacre A на всю жизнь и через год после смерти A B, если B достигнет возраста 25 лет».
Анализ (О): У О есть реверсия (см. выше), поскольку между имуществом А и последующим имуществом существует разрыв в один год.
Анализ (А): А имеет право собственности на всю жизнь.
Анализ (B): У B появляется возникающая исполнительная доля, поскольку будущие интересы B следуют за возвращением к O, и если B достигает возраста 25 лет после смерти A, процент B отменяет проценты O и требует уплаты простого вознаграждения.

Ограничения на создание исполнительных интересов

Лицо, предоставившее право, никогда не сохраняет за собой конечный будущий интерес при наличии условия исполнительного производства. Если условие исполнения никогда не выполняется, первоначальный получатель гранта сохраняет проценты, а если условие выполняется, проценты переходят к третьей стороне. Однако праводатель может иметь в будущем посессорный интерес.

На права исполнительного производства распространяется правило, запрещающее бессрочные права , которое дисквалифицирует любые проценты, которые могут передаваться более чем через двадцать один год после смерти каждой стороны, которая жила на момент создания интереса. Однако если будут названы все потенциальные бенефициары перехода, правило никогда не будет нарушено. Таким образом, имущество не может быть передано «А и ее наследникам, а в случае употребления на имуществе спиртных напитков — Б и его наследникам». Потому что наследники А могут соблюдать это условие в течение нескольких поколений, вызывая нарушения спустя столетия после того, как условие было установлено, и создавая хаос в попытках передать право собственности соответствующим наследникам Б.

Третьи лица, получающие исполнительные права, не могут их отчуждать, поскольку интересы зависят от последующих условий, поэтому передача прав не гарантируется.

Ссылки

^ См. Джеймс Смит и др., Собственность 371 (2-е изд. 2008 г.).

См. также

[1] См. Джеймс Смит и др., Собственность 371 (2-е изд. 2008 г.).

[1]