Отходы (закон)

Эта статья о юридическом термине, касающемся собственности. Похожие термины с разными значениями см. в разделе « Отходы (значения)» .

Отходы — это термин, используемый в законодательстве о собственности для описания причины иска , который может быть подан в суд для рассмотрения изменения состояния недвижимости, вызванного нынешним арендатором , которое повреждает или уничтожает стоимость этого имущества. Иск о растратах может быть предъявлен против пожизненного арендатора или арендатора арендуемого имущества либо нынешним арендодателем, либо владельцем законного будущего интереса . Однако обладатель исполнительного права не имеет права возбуждать иск о растрате, поскольку его будущий интерес не закреплен за ним . Согласно закону, существует несколько видов отходов.

Добровольные отходы

Добровольная трата (иногда называемая позитивной тратой ) — это любое изменение, внесенное в имущество, которое намеренно или по неосторожности причиняет вред имуществу или истощает его ресурсы, если только это истощение не является продолжением ранее существовавшего использования. Некоторые юрисдикции следуют так называемой доктрине открытых шахт , которая разрешает продолжение раскопок любой шахты на уже открытой территории, но запрещает открытие новых шахт. Однако в настоящее время большинство юрисдикций следуют доктрине, которая разрешает любую деятельность, необходимую для продолжения эксплуатации определенного ресурса, если земля уже использовалась для этой цели.

Пример: если на участке есть медный рудник, текущий арендатор может продолжить добычу до момента извлечения всей доступной меди. Если бы такой шахты изначально не было и договор аренды не предусматривал наличие шахты, раскопки имущества были бы растратой.

Разрешенные отходы

Разрешенные растраты — это неспособность поддерживать имущество ни физически, ни финансово. Вместо того, чтобы требовать каких-либо плохих действий со стороны арендатора, это требует невыполнения обычного ремонта , уплаты налогов или процентов по ипотеке со стороны пожизненного арендатора или арендатора арендуемого имущества.

Мелиоративные отходы

Мелиоративные отходы — это улучшение поместья, которое меняет его характер, даже если это изменение увеличивает стоимость земли. Согласно английскому общему праву , при возникновении мелиоративных отходов заинтересованная сторона может взыскать с арендатора стоимость восстановления земли до ее первоначального состояния. Это основано на традиционной судебной практике общего права , предполагающей, что праводатель намеревался сохранить имущество в его первоначальном состоянии.

Пример

Человек А в настоящее время имеет в собственности три акра земли с красивым лесом и историческим домом его семьи. Лицо Б желает унаследовать имущество после смерти А. Б любит изучать родословную и надеется однажды жить в историческом здании на земле своей семьи. Вместо этого А решает, что земля будет более ценной для размещения ночного клуба, и составляет бизнес-план по превращению старого поместья в новое популярное место для поздней ночи. B может подать в суд на A за мелиоративные отходы и получить судебный запрет на строительство клуба. Даже если клуб намерен зарабатывать деньги, а старый семейный дом представляет собой бесполезную развалину в ужасном состоянии, B все равно имеет право помешать А улучшить собственность.

Если А действительно построит клуб, то Б может предъявить иск о возмещении расходов на снос нового строения и возвращение земли в исходное состояние.

В Соединенных Штатах ущерб, причиненный мелиоративными отходами, обычно не возмещается, особенно если улучшение объекта недвижимости, скорее всего, продлится долгое время. Политика, лежащая в основе этого изменения в общем праве, заключается в поощрении улучшений и экономического развития, даже за счет исторических изменений.

Исключения

Существует исключение из этой доктрины, когда долгосрочный арендатор вносит изменения, которые увеличивают стоимость недвижимости таким образом, что это отражает изменение характера и характера соседних объектов недвижимости. Если арендатор снесет дом и построит фабрику на участке в районе, где жилые дома обычно были заменены промышленными предприятиями, арендатор не будет нести ответственность за отходы.

В деле Мелмс против Pabst Brewing Co. , 79 NW 738 (Висконсин, 1899 г.) завод Pabst Brewing Company посягнул на жилой дом. Владелец дома хотел перевести землю в коммерческое использование, но владел поместьем, ограничивающим землю для проживания. Суд постановил, что соседние владения существенно изменили характер территории, и позволил владельцу поместья переоборудовать землю, несмотря на наличие потенциальных мелиоративных отходов.

Справедливые отходы

Согласно английскому законодательству и австралийскому законодательству , справедливые растраты – это растраты, которые пожизненный арендатор имеет право совершать по общему праву, но которые ограничиваются судом справедливости . Эта доктрина вписывается в более широкую концепцию равенства, в которой законное право делать что-либо не является настолько неограниченным, чтобы злоупотреблять этим правом было невозможно. Пожизненный арендатор, которому предоставлено имение «без привлечения к ответственности за растрату» (не может быть привлечен к ответственности за растрату), не может совершать акты вопиющего разрушения, несовместимые с плодотворным использованием земли. Например, особняк не может быть лишен стекла, древесины или труб ( Вейн против Лорда Барнарда ), а деревья, имеющие декоративную ценность, не могут быть вырублены пожизненным арендатором ( Тернер против Райта ).

Средства от отходов

Если суд приходит к выводу, что арендатор занимается расточительством, существует ряд возможных средств правовой защиты:

1. Суд может присудить достаточную денежную компенсацию, чтобы компенсировать потерпевшей стороне убытки, возникшие в результате расточительства.
2. Суд может напрямую потребовать от лица, ответственного за отходы, вернуть имущество в первоначальное состояние.
3. Суд может ускорить переход права собственности на землю, лишив арендатора или пожизненного владельца имущества и передав его арендодателю или оставшемуся лицу.

В Кентукки действуют особенно суровые меры против добровольных растрат. Лицо, признанное виновным в добровольном растрате без письменного разрешения держателя будущей доли, принуждается выплатить тройную сумму ущерба держателю будущей доли, а нынешняя доля этого лица (будь то пожизненное имущество или аренда) автоматически прекращается. .

В штате Миссури есть два закона, которые предписывают суровые меры против расточительства. Там лицо, уличенное в совершении добровольного растраты без письменного разрешения держателя будущей доли, вынуждено возместить ущерб в тройном размере. В некоторых случаях истцу дважды удавалось взыскать тройную сумму ущерба: один раз за добровольную трату, а затем за бессмысленную трату.

Если истец может доказать, что ответчик в настоящее время занимается добровольным или разрешенным растратой земли, суд может запретить (или остановить) эту деятельность; однако суды неохотно предписывают проведение мелиоративных отходов, если разрушаемое имущество не имеет какой-либо уникальной исторической ценности.

См. также

• Дрожь