Life Estate

По общему праву и законодательному законодательству , пожизненное имущество (или аренда жизни) является владением недвижимым имуществом на протяжении всей жизни человека. С юридической точки зрения, это имущество в недвижимости , которое заканчивается смертью, когда права собственности могут вернуться к первоначальному владельцу или другому лицу. Владелец Life Estate называется «арендатором жизни». Говорят, что человек, который возьмет на себя права на смерть, имеет «остаток» и известен как «оставшийся».

Принципы

Право собственности на Life Estate имеет ограниченную продолжительность, потому что оно заканчивается смертью человека. Его владелец - Life Andant (как правило, также «измерение жизни»), и он несет с собой право пользоваться определенными преимуществами владения имущество или ее владение. Поскольку пожизненное недвижимость перестает существовать при смерти жизни измерительного человека, живетщик, временный владелец, может краткосрочный, но не может продавать, дать или завещать имущество на неопределенный срок (включая предположение, что это может переходить к наследникам ( в сфере ) ) или создание предполагаемого документа, оставляя его разработчикам ( тестирование ).

Life Estate Pur Autre vie ( Law French , «для жизни другого») продерживается до конца жизни человека, который не держит имущество, известное как Cestui Que Vie (Law French », человек, который, кто жизни"). Эта форма Life имущество возникает, когда живет арендатор избавился от имущества, предполагая, что такое утилизация не вызывает каких -либо особых конфискации в соответствии с инструментом Life Intustry. Это также возникает, когда грантооратор предпочитает сделать измерение жизни кого -то, кроме жизни арендатора. Life Estate Pur Autre Vie чаще всего создается в одном из двух обстоятельств.

Во -первых, когда владелец собственности передает свою заинтересованность в этом имуществе другому человеку, в течение жизни третьего лица. Например, если передача приземляется на B в течение жизни C, то B владеет землей до тех пор, пока живет C; Если B умрет перед C, наследники B наследуют землю и будут продолжать владеть ее до тех пор, пока живет C.
Во -вторых, если передача приземляется на C, на всю жизнь, C может продать имущество Life B. снова, наследники B и B будут владеть землей до тех пор, пока он живет.
В любом сценарии, после того, как он уйдет, право собственности на землю вернется к А. Если А умерла, владение вернется к наследникам А. Право преуспевать на владение имуществом после истечения срока службы в жизни называется возвратом . Тем не менее, остальные проценты, предоставленные третьей стороне (от A до B на всю жизнь, с оставшейся долю в C), называется «оставшаяся часть».

Четкое различие должно быть сделано с имуществом в течение (а) срока года , интерпретируемого как аренда или лицензия.

При смерти, предполагая, что нет ошибок для некоторых невинных покупателей, имущество, участвующее в имуществе, впадает в владение оставшимся ( пл . Оставшейся ) или возвращается к своему правосущему (все из которых могут быть названы «реверсиями» и ' реверсии). Существует небольшой рынок реверсий в сфере недвижимости, который требует, чтобы покупатель проводил повышенную документальную проверку и физическую проверку. ^{[ 1 ]}

Владелец земли имущества не может придать «больший интерес» в поместье, чем он или она владеет. То есть владелец недвижимости Life не может дать полное и неопределенное право собственности ( плату просто ) другому человеку, потому что право собственности арендатора в собственности заканчивается, когда человек, который является измерением жизни. Например, если Эшли передала Бобу за жизнь Боба, а Боб передает жизнь другому человеку, Чарли, за жизнь Чарли [встроенное имущество Life], то интерес к имуществу жизни Чарли продлится только до тех пор, пока Чарли или Боб не умрет. Жизненный интерес Чарли или целеустремленные интересы (интерес для жизни другого, в зависимости от того, что применялось) и чаще всего оставшиеся права владения в собственности («реверсионные интересы») передаются лицам в соответствии с условиями воли/правил об активации/декларации доверия/доверия (Великобритания) или воли/правил обстановки/«гранта или договора о жизни» (или аналогичных) (США) в оставшемся или возвращении к первоначальному грантолюбию в зависимости от условий Эшли. Такое пожизненное имущество в США также может быть передано в течение жизни грантора, такого как «конвейс x к B до смерти» и в Великобритании путем переноса доверия при доверии или назначения, а не передавать X.

Если арендатор жизни намеревается передать основной «реверсивный» интерес, которого никогда не имел арендатор, это представляет собой действенное нарушение доверия для убытков и может представлять собой преступное мошенничество , однако не может иметь право на окончательного реверсий (или заменить бенефициаров), чтобы иметь возможность иметь возможность иметь Ultimate Reversioner (или заменить бенефициаров). Чтобы получить судебное заявление о том, что имущество является их собственным, если это имущество находится в руках невинного покупателя для стоимости без уведомления ( добросовестный покупатель ).

Финансовая и физическая ответственность попадает на арендатора по жизни в соответствии с юридической доктриной отходов , которая запрещает арендаторам нанести или обесценивает или обесценивает актив. Короче говоря, поскольку право собственности арендатора является временной, не поддержав или разумно защищает активы, что приводит к снижению стоимости, или, действительно, разрушение представляет собой причину действий для реверсии.

Еще одним ограничением является правило против вероятных во многих штатах и странах, которое запрещает длительные успехи в стиле жизни в стиле до 19-го века и может привести к преждевременному и возмещению компенсации таких последовательных жизненных интересов. В Англии и Уэльсе это фиксируется при одной жизни, или 80 лет, в зависимости от того, что дольше.

Продажа недвижимости во время хранения пожизненного имущества обычно известна во Франции как « виагер » ^{[ 2 ]} Там, где он используется чаще, чем в других местах, наиболее известно в случае Жанны Кальмент , самый длинный проживший человек, когда -либо записанный.

В совокупной юрисдикции Англии и Уэльса с 1925 года недвижимость в свободном владении, предназначенное для «удержания» в качестве жизненного интереса, вступает в силу только в качестве процента, используемого в капитале, в частности, как интерес к трасту владения . Другим типом владения земель является аренда, и хотя большинство долгих договоров аренды в течение периода от 99 до 999 лет до аренды на жизнь будут интерпретироваться часто непредсказуемыми способами как как лицензия или аренда.

Использование пожизненного имущества

В Соединенных Штатах поместье, как правило, используется в качестве инструмента планирования недвижимости. Life Estate может избежать завещания и гарантировать, что предполагаемый наследник получит право собственности на недвижимость. Например, AL владеет домом и желает, что Билл наследует его после смерти Ала. AL может воспринимать это желание, передавая титул в дом в Билл и сохранив поместье в доме. AL сохраняет Life Estate, а Билл получает оставшуюся оставшуюся часть. Как только Аль умирает, проценты по имуществу жизни объединяются с оставшейся частью Билла, а у Билла есть платная плата. Преимущество такой передачи состоит в том, что он использует завещание ненужным и устраняет необходимость завещать актив. Недостатком является небольшой риск мошенничества со стороны законопроекта о бенефициаре, если он мог бы легко показать в определенной юрисдикции простую безграничную плату, он мог бы преждевременно продать имущество невинному покупателю, например, когда Ал находится в отпуске. Вторым недостатком для гранта является то, что положение для любого оставшегося (или людей) (сторона c) невозможно безрезультатно без согласия оставшегося. «Доступные бенефициара» были законодательно созданы в некоторых штатах для решения этой проблемы.

Законы об активации некоторых американских государств, таких как Арканзас Делавэр и Род -Айленд, ограничивают права выжившего супруга (наследство) недвижимостью покойного супруга на имущество. Луизиана , применяя гражданское право , имеет аналогичное положение по умолчанию в последовательности в сфере в целях, называемое USUFRUCT , который только над общественной собственностью и заканчивается более ранним смертью или повторным браком.

Некоторые американские штаты допускают усиленный договор о пожизненном имуществе, в котором грантооратор сохраняет возможность передавать имущество в третью сторону без согласия оставшегося. ^{[ 3 ]} Если владелец Enhanced Life Estate по -прежнему владеет собственностью в то время, когда он умирает, а оставшиеся переживают держателя по линии Life, собственность автоматически передается оставшимся за пределами завещания. ^{[ 4 ]} Усовершенствованные договоры по линии жизни также иногда называют поступками Lady Bird.

Законы об активации Англии и Уэльса с 1 октября 2014 года предусматривают 250 000 фунтов стерлингов (или все не совместное имущество, если меньше) и 50% от любого избытка для супруга, оставшихся для взрослых детей. Это отменило оставшиеся 50%, которые пользовались жизненным интересом, который применялся с 1920 -х годов. ^{[ 5 ]}

Выживший супруг (и редко, другие) выигрывают от выживания любого совместного имущества.

Договоренность в первом параграфе в Великобритании будет интерпретирована как процент к трастовому доверию и обычно избегается, что касается налога на наследство, считается «резервированием пособий», требующих полностью задних сумм годового подоходного налога на любую рыночную аренду должна быть выплачена для юридического владельца, в Англии и Уэльсе для дальнейшего удовольствия от актива. ^{[ 6 ]}

Оценка поместья жизни

Оценка обычно получена из текущей стоимости чистой выгоды, полученной в результате жизни (или жизней), в течение остаточного срока процента. Там, где эти оценки основаны на одной жизни, может быть сделана ссылка на такие таблицы, как факторы жизни арендатора по полу и возрасту. Эти факторы подготовлены с учетом ожидаемой жизни и преобладающих процентных ставок для конкретной юрисдикции или цели. таблицы Примером является факторы аренды жизни , которая используется для определения доли имущества, связанного с конкретным арендатором для любого гербового сбора, подлежащего уплате при его передаче. Более сложные примеры могут включать нарушение или совместную жизнь, и обычно требуются специализированные советы, которые предоставляются актуарием .

Продолжительность поместья жизни

Жизненные поместья измеряются либо сроком действия получателя собственности ( Pur Sa Vie ), либо жизнью какого -либо другого человека ( Pur Autre Vie ).

Обоснованность имущества жизни

По закону и в справедливости (США)

Life Estates в недвижимости все еще созданы сегодня. Life Estate чаще используется в трастовых инструментах, как правило, в попытке минимизировать влияние налога на наследство или других налогов на переводы богатства. Проспективное сокращение налога для создателя («Отлар») часто следует, если Settlor расстался со всеми текущими и будущими интересами . Однако многие налоговые кодексы передают бремя налогов на недвижимость владельцу интереса к владению (Life Andunt) и могут рассматривать этого лица или оставшихся как владение вторым/избыточным имуществом. ^{[ 6 ]}

Формально, где система получена из английского законодательства, закон делится на общее право и справедливый закон. Претензия в соответствии с справедливым законом обычно не может победить претензию на право собственности от добросовестного покупателя на стоимость без уведомления, поскольку такое лицо разумно исследовала позицию владения на основе должности правового права (общее право). Владелец юридического интереса может создавать из имущества Life Deginest, встроенные или юридические интересы, соответствующие форме владения.

Соответственно, из -за их потенциальной универсальности и сложности в США общее право редко признает имущество по спасению личной собственности (осязаемые предметы и домашний скот, кроме земли, включая здания), но такие интересы признаются в капитале, где адекватная форма - законы и правила навязывают Формальности по созданию пожизненных интересов в личных.

В справедливости (Англия и Уэльс)

С 1925 года зарегистрированные названия в Англии и Уэльсе предпочтительно должны, но в основном не показывают «интерес к жизни», «Life Estate» или «Life Liginancy» в форме ограничения в реестре. Вместо этого зарегистрированный юридический владелец может иметь различные степени договора аренды или свободного владения, но обычно абсолютный процент. Это обеспечивает надежное «зеркало заголовка», которое может быть подвергнуто лишь очень немногим перейти . Максим капитала - это «когда акции равны, закон преобладает». Соблюдение капитала на должность в законе добросовестного покупателя для стоимости без предварительного уведомления (включая любого арендатора или залогодержателя), и, как «капитал не пострадает от неправильного, если не будет исправить», - ^{[ 7 ]} Там, где есть таковые, будут ограничены личностными средствами правовой защиты против поселенного или жизненного арендатора, где это подтверждает, что поместья, после доверия, были обоснованно созданы:

для жизненного арендатора; и после этого
Для оставшихся, оставшихся или реверсионного поселенца.

Жизненные арендаторы никогда не регистрируются в качестве владельцев в земельном реестре, поскольку они являются временными, справедливыми владельцами и не имеют права на передачу земли. Если владелец умер, исполнители завещания, администраторы или бенефициары имеют право подать заявку на стандартную форму ограничения и поощряются официальным руководством для этого. ^{[ 8 ]}

Если аренда составляет более семи лет, аренда должна быть зарегистрирована. ^{[ 8 ]} Большинство длинных договоров аренды на период от 99 до 999 лет , и «аренда на всю жизнь» будет интерпретироваться либо как лицензия, либо аренда. ^{[ 9 ]}

Торренс титул юрисдикции

В большинстве Torrens Title юрисдикций Life Andinator, как и в Великобритании и США , право на владение и пользование имуществом , но как только арендатор умирает, собственность вернется к остательному . ^{[ 10 ]} Основное отличие состоит в том, что Life Estate будет зарегистрировано Генеральным регистратором этой юрисдикции и появится в зарегистрированном названии . Это делает их создание ^{[ 11 ]} один из 9 типов признанного интереса к земле и один из четырех, который подтверждает владение. Процесс регистрации в системах титулов Торрена обычно дает необоснованность в Life Estate. ^{[ 12 ]}^{[ 13 ]}

Держатель по имущества жизни может оттолкнуть его права, но они все равно истекают от его смерти, независимо от того, кого он оттолкнет. В этот момент этому покупателю придется утратить землю.

Жизненная аренда инвестиций

Для частных инвесторов становится все более популярным, чтобы вкладывать средства в инвестиции в аренду Life. Этот тип инвестиций предлагается в качестве альтернативы традиционной покупке, чтобы позволить , и становится все более популярной в Соединенном Королевстве с арендованием на сумму более 30 миллионов фунтов стерлингов в 2018 году. ^{[ 14 ]}

Ссылки

^ Домашние реверсии и их место в рыночном архивировании 2015-03-25 на машине Wayback Крис Приор. Ипотечный ввод 18 февраля 2014 года. Получено 2015-03-12
^ Уильямсон, Люси (2015-07-01). «Сделка по продаже вашего дома и получению платы за проживание» . BBC News . Получено 1 июля 2015 года .
^ https://quickdeeds.com/florida/lady-bird-deed . «Флорида леди птиц» . Ptmlegal.com . Получено 2022-07-07 . {{cite web}}: Внешняя ссылка в |last= ( помощь )
^ «Неприемные переводы» . merharlaw.com . Получено 2023-08-17 .
^ «Семейные финансы: завещания и наследство: как влияют изменения в правилах активации» Джилл Папворт и Патрик Коллинсон. Получено 2015-03-12.
^ Jump up to: ^а ^{беременный} Доверие и прирост капитала Налог на налоговые органы Великобритании (HMRC). Получено 2015-03-12.
^ «Специалисты по уборке до аренды | Лучшие арендаторы по уборке» . Конец аренды уборки . Получено 2020-09-15 .
^ Jump up to: ^а ^{беременный} Практическое руководство 24, опубликовано 13 октября 2003 года. Земельный реестр . Получено 2015-03-12
^ «Вагстафф и определение урегулированного имущества для целей CGT» 27 марта 2014 года. Фиона Грэм и Уильям Хэдли. Частный клиент -консультант. Получено 2015-03-12.
^ Edgeworth et al., Саквилл и материалы Саквилля и Нива, 8-е издание, Lexis Nexis, 2008, с. 200-205.
^ Планирование недвижимости и трасты .
^ См. Frazer V Walker [1967] AC 569.
^ see Bogdanovic v Koteff (1988) 12 NSWLR 472.
^ Марк Блэквелл (2019-02-15). «Откройте для себя один из лучших секретов в жилых инвестициях» . Макбил . Получено 2019-04-10 .

Смотрите также

[1] Домашние реверсии и их место в рыночном архивировании 2015-03-25 на машине Wayback Крис Приор. Ипотечный ввод 18 февраля 2014 года. Получено 2015-03-12

[2] Уильямсон, Люси (2015-07-01). «Сделка по продаже вашего дома и получению платы за проживание» . BBC News . Получено 1 июля 2015 года .

[3] ttps://quickdeeds.com/florida/lady-bird-deed . «Флорида леди птиц» . Ptmlegal.com . Получено 2022-07-07 . {{cite web}}: Внешняя ссылка в |last= ( помощь )

[4] «Неприемные переводы» . merharlaw.com . Получено 2023-08-17 .

[5] «Семейные финансы: завещания и наследство: как влияют изменения в правилах активации» Джилл Папворт и Патрик Коллинсон. Получено 2015-03-12.

[tcgt-6] Jump up to: ^а ^{беременный} Доверие и прирост капитала Налог на налоговые органы Великобритании (HMRC). Получено 2015-03-12.

[7] «Специалисты по уборке до аренды | Лучшие арендаторы по уборке» . Конец аренды уборки . Получено 2020-09-15 .

[pg-8] Jump up to: ^а ^{беременный} Практическое руководство 24, опубликовано 13 октября 2003 года. Земельный реестр . Получено 2015-03-12

[9] «Вагстафф и определение урегулированного имущества для целей CGT» 27 марта 2014 года. Фиона Грэм и Уильям Хэдли. Частный клиент -консультант. Получено 2015-03-12.

[10] Edgeworth et al., Саквилл и материалы Саквилля и Нива, 8-е издание, Lexis Nexis, 2008, с. 200-205.

[11] Планирование недвижимости и трасты .

[12] См. Frazer V Walker [1967] AC 569.

[13] see Bogdanovic v Koteff (1988) 12 NSWLR 472.

[14] Марк Блэквелл (2019-02-15). «Откройте для себя один из лучших секретов в жилых инвестициях» . Макбил . Получено 2019-04-10 .

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]