Титул Торренса

Титул Торренса — это система регистрации и передачи земли, в которой государство создает и ведет реестр земельных владений, который служит убедительным доказательством (называемым « неоспоримостью ») правового титула лица, записанного в реестре в качестве собственника (владельца). ), а также всех других интересов, зарегистрированных в реестре.

Право собственности на землю передается путем регистрации передачи права собственности, а не путем использования документов . Регистратор предоставляет новому владельцу Свидетельство о праве собственности, которое представляет собой просто копию соответствующего листа реестра. Основное преимущество системы заключается в повышении уверенности в праве собственности на землю и упрощении сделок, связанных с землей.

Его название происходит от имени сэра Роберта Ричарда Торренса (1812–1884), который разработал, лоббировал и представил законопроект о частных членах , который был принят как Закон о недвижимости 1858 года в провинции Южная Австралия , первая версия титула Торренса, принятая в мир. Торренс основывал свое предложение на многих идеях Ульриха Хюббе , немецкого юриста, живущего в Южной Австралии. Система была принята во многих странах и адаптирована для покрытия других интересов, включая проценты по кредитам (например, ипотечные кредиты ), аренду и права собственности на слои .

Обзор

Система титулов Торренса действует по принципу «права путем регистрации» (гарантирующего высокую неоспоримость зарегистрированной собственности), а не «регистрации права собственности». Система устраняет необходимость доказывать цепочку прав собственности ( т. е . отслеживать право собственности во времени с помощью ряда документов). Государство гарантирует право собственности, и эта система обычно поддерживается схемой компенсации для тех, кто теряет право собственности из-за частного мошенничества или ошибки в действиях государства.

В большинстве юрисдикций имеются земельные участки, которые до сих пор не зарегистрированы.

Система Торренса работает по трем принципам:

1. Зеркальный принцип – реестр точно и полностью отражает (зеркалирует) текущие факты о праве собственности на каждый зарегистрированный лот. Это означает, что каждая сделка, затрагивающая лот (например, передача права собственности, ипотека или освобождение от собственности, аренда, сервитут или соглашение), должна быть внесена в реестр и, таким образом, доступна для просмотра любому лицу.
2. Принцип «занавеса» – не нужно ходить за Свидетельством о праве собственности, поскольку оно содержит всю информацию о праве собственности. Это означает, что право собственности не нужно подтверждать длинными и сложными документами, которые хранятся у владельца, как в системе частной передачи. Вся необходимая информация о собственности находится в Свидетельстве о праве собственности.
3. Принцип возмещения – предусматривает возмещение убытков, причиненных частным мошенничеством или ошибками Регистратора титулов.

Фон

Общее право

Согласно общему праву , продавец земли должен доказать свое право собственности на землю, проследив цепочку владения до самого раннего предоставления земли Короной ее первому владельцу. Документы, относящиеся к сделкам с землей, известны под общим названием « документы о праве собственности » или «цепочка прав собственности». Это событие могло произойти сотни лет назад и могло повлечь за собой десятки изменений в собственности на землю. Право собственности человека на землю также может быть оспорено, что потенциально может повлечь за собой большие судебные издержки для землевладельцев и затруднить развитие.

Даже исчерпывающий поиск титула в цепочке прав собственности не даст покупателю полной безопасности, в основном из-за принципа nemo dat quod non habet («никто не дает того, чего у него нет») и постоянной возможности необнаружения непогашенного долга. интересы. Например, в Канцелярского суда деле Великобритании Пилчер против Роулинза (1872 г.) продавец передал имущество с простой комиссией P1, но сохранил документы, подтверждающие право собственности, и обманным путем намеревался передать имущество с простой комиссией P2. Последний мог получить только титул, сохраняемый продавцом, — короче говоря, ничего. Однако в конечном итоге дело было решено в пользу P2, а не P1. Суды справедливости не могли заставить себя вынести решение против совершенно невиновного (без предварительного уведомления) покупателя.

Позиция общего права была незначительно изменена законодательством, призванным свести к минимуму поиски, которые должен проводить потенциальный покупатель. В некоторых юрисдикциях установлено ограничение на период возникновения права собственности, который может потребоваться покупателю.

Регистрация сделок

Результатом регистрации в системе регистрации сделок (также известной как « право собственности ») было предоставление зарегистрированному инструменту «приоритета» над всеми инструментами, которые либо незарегистрированы, либо не зарегистрированы позднее. Запись акта служила уведомлением всего мира о передаче права собственности получателю гранта, указанному в акте. Основное различие между регистрацией документов и системами Торренса заключается в том, что первая предполагает регистрацию документов, а вторая — регистрацию права собственности.

Более того, хотя реестр владельцев той или иной земли велся, он был ненадежным и мог быть оспорен в суде в любое время. Ограничения системы регистрации сделок означали, что передача земли была медленной, дорогостоящей и часто не позволяла создать определенный титул.

Создание

В рамках этой системы множество карт, показывающих границы австралийской собственности . необходимо хранить

Основные статьи: Роберт Ричард Торренс и Закон о недвижимости 1858 г.

Сэр Роберт Ричард Торренс, генеральный регистратор и казначей колонии Южная Австралия , а затем член Палаты собрания , в течение многих лет лоббировал новую систему титулов, чтобы улучшить ныне громоздкую, медленную и дорогую систему передачи земли. Он был в значительной степени ответственен за проведение нового законопроекта через парламент, принятого в 1858 году как Закон о недвижимости 1858 года . Система, изложенная в этом законопроекте, стала известна как система титулов Торренса и была основана на центральном реестре всех земель, находящихся под юрисдикцией Южной Австралии.

Торренс черпал идеи из системы регистрации торговых судов в Соединенном Королевстве и опыта, полученного за годы работы таможенником . Он также использовал многие идеи, заложенные в Законе, от Ульриха Хюббе , немецкого юриста, жившего в то время в Южной Австралии и обладавшего экспертными знаниями о ганзейской системе регистрации в Гамбурге .

Земельная книга

Центральным аспектом системы Торренса является земельный реестр , в котором фиксируются все операции с землей. Реестр может представлять собой переплетенную бумажную запись, но сегодня большинство регистров обычно хранятся в базе данных . Право собственности на землю устанавливается на основании записи имени владельца в государственном реестре. В титуле Торренса также зафиксированы сервитуты , а также создание и погашение ипотечных кредитов .

При первой регистрации земли в системе ей присваивается уникальный номер (называемый номером тома), который идентифицирует землю со ссылкой на зарегистрированный план. В фолио записываются размеры земли и ее границы, имя зарегистрированного владельца и любые законные интересы , влияющие на право собственности на землю. Для изменения границ земельного участка необходимо подготовить и зарегистрировать пересмотренный план. После регистрации земля не может быть изъята из системы.

Переход права собственности на земельный участок осуществляется путем изменения записи в реестре. Регистратор обязан обеспечить внесение в реестр только юридически действительных изменений. С этой целью регистратор укажет, какую документацию ему или ей потребуется, чтобы убедиться в фактической смене владельца. Смена владельца может произойти в результате продажи земли, смерти зарегистрированного владельца или в результате постановления суда , и это лишь наиболее распространенные способы изменения права собственности. любые интересы, которые влияют или ограничивают права собственности зарегистрированного владельца, например, ипотека Аналогично, в реестре также могут быть отмечены . Существуют правовые нормы, которые регулируют права и полномочия каждого из этих интересов по отношению друг к другу и по отношению к третьим лицам.

Государство гарантирует точность реестра и обязуется выплатить компенсацию тем, чьи права были нарушены административной ошибкой. Иски о компенсации очень редки.

Эффект регистрации

Основное различие между общего права титулом и титулом Торренса состоит в том, что член общества в целом, действуя добросовестно, может полагаться на информацию, содержащуюся в земельном реестре, относительно прав и интересов сторон, записанных в нем, и действовать на основании основе этой информации. Например, потенциальному покупателю не обязательно выходить за рамки этой записи. Ему или ей не нужно даже проверять Свидетельство о праве собственности, поскольку информация в реестре имеет первостепенное значение. Это контрастирует с титулом по общему праву, который основан на принципе, согласно которому продавец не может передать покупателю большую долю, чем он или она владеет. Как и в случае с цепочкой прав собственности, право собственности продавца равносильно самому слабому звену цепочки прав собственности. Соответственно, если титул продавца по общему праву был каким-либо образом дефектным, то же самое было бы и с титулом покупателя. Следовательно, покупатель обязан обеспечить, чтобы право собственности продавца не подвергалось сомнению. Это может включать как расследование, так и проверку цепочки прав собственности, что может оказаться длительным и дорогостоящим мероприятием каждый раз, когда происходит сделка с имуществом.

Говорят, что зарегистрированный владелец земли Торренса имеет неоспоримый титул, а это означает, что его или ее титул может быть оспорен только в очень ограниченных обстоятельствах (см. Ниже).

Неоспоримость титула

Реестр прав собственности, как утверждается, предоставляет «неоспоримость правового титула» лицу или лицам, зарегистрированным в реестре в качестве собственника или совладельца земли. Хотя концепция неоспоримости аналогична концепции неопровержимых доказательств , на практике существуют некоторые ограничения неоспоримости, а в разных юрисдикциях действуют разные законы и положения.

Например, в австралийском штате Виктория система Торренса воплощена в Законе о передаче земли 1958 года (Вик). После регистрации доли и последующей записи права собственности на эту долю требование зарегистрированного владельца на эту долю имеет преимущественную силу над всеми другими требованиями, кроме тех, которые перечислены в статье 42 этого Закона, которая предусматривает, что титул зарегистрированного владельца доли имеет преимущественную силу. при условии, в частности :

• те, которые указаны в заголовке,
• те, кто претендует на землю в предыдущем листе (раздел 42(1)(a)),
• если земля включена в неправильное описание со стороны Регистратора, и владелец не является или не получил право собственности от покупателя «по стоимости» (раздел 42(1)(b),
• «первостепенные интересы» (раздел 42(2)(a)-(f)) – эти интересы, даже, возможно, незарегистрированные, «превосходят» интересы, которые зарегистрированы.

Кроме того, существуют и другие исключения или обстоятельства, которые могут опровергнуть неоспоримость, например:

• мошенничество, совершенное зарегистрированным держателем акций [принцип непосредственной неоспоримости]. См., например, новозеландское дело Эфстратиу, Гланшниг и Петрович против Гланшнига ,
• судебный иск, когда можно доказать, что зарегистрированная сторона имела какое-то договорное обещание или обязательство по отношению к незарегистрированной стороне,
• противоречивое законодательство (в этом случае преобладает самое последнее законодательство),
• волонтерство, когда регистрирующая сторона приобретает долю безвозмездно (например, завещает по завещанию). Напротив, в Новом Южном Уэльсе волонтеры имеют право на неоспоримость.

Принятие

Принятие реестра титулов Торренса на всей территории Британского Содружества и его правовой контекст были подробно рассмотрены Джеймсом Эдвардом Хоггом в 1920 году.

Австралия

Основные статьи: Закон Австралии о собственности и Закон о недвижимости 1858 г.

Первая продажа земли, зарегистрированная в рамках этой системы, была совершена скотоводом Уильямом Рэнсомом Мортлоком (позже избранным в Палату собрания Южной Австралии). ) 25 августа 1858 года.

Начиная с Южной Австралии с Закона о недвижимости 1858 года (который позже был отменен и заменен Законом о недвижимости 1886 года ), все австралийские колонии ввели систему Торренса в период с 1858 по 1875 год. С тех пор каждая колония, а с 1901 года — штат или территория , ведет собственный реестр прав собственности на землю.

Система Торренса не заменяла систему общего права , а применялась только к грантам на землю, осуществленным после введения системы Торренса в юрисдикции, а также к землям, которые были добровольно зарегистрированы в соответствии с соответствующим Законом. В Австралии большая часть земель в настоящее время принадлежит системе Торренса, хотя остатки старой системы прав собственности на землю все еще сохраняются, называемой «землями общего права». Вся земля на Австралийской столичной территории находится в аренде (фактически в собственности Торренса), тогда как большая часть Северной территории находится в аренде Короны. Родной титул признается отдельной формой собственности. Часть земель остается Коронной Землей .

Канада

Вторая в мире юрисдикция Торренса была основана в 1861 году на территории тогдашней британской колонии острова Ванкувер , ныне являющейся частью канадской провинции Британская Колумбия . Канада через федеральный парламент в 1886 году внедрила систему Торренса на Северо-Западных территориях . Его продолжали использовать три провинции прерий ( Альберта , Саскачеван и Манитоба ), на которые была разделена южная часть Северо-Западных территорий. Британская Колумбия использует модифицированную систему Торренса. С 1885 года в Онтарио используется английская система. это не система Торренса, но она имеет схожие цели. В Онтарио электронная регистрация привела к тому, что эта версия охватила почти всю землю, но прошлые акты регистрации все еще решают некоторые вопросы. Право собственности на недвижимость, все еще находящуюся на стадии регистрации, регулируется правилом 40 лет, но правительство преобразовало ее в упрощенном порядке. Нью-Брансуик и Новая Шотландия перешли от системы регистрации актов к системе титулов Торренса в 2000-х годах, при этом расходы по переходу были возложены на покупателя. Единственные провинции Канады, которые не имеют титулов Торренса, включают Ньюфаундленд и Лабрадор , Остров Принца Эдуарда и Квебек, который является юрисдикцией гражданского, а не общего права и вместо этого использует кадастровую систему.

Фиджи

Статутом Торренса на Фиджи является Закон о передаче земли 1971 года.

Доминиканская Республика

Доминиканская Республика использует систему титулов Торренса с 1920 года. Вся коммерческая недвижимость и большая часть недвижимости в крупных городах зарегистрированы и, таким образом, гарантированы этой системой. В 21 веке происходит ускорение регистрации земли в сельской местности, чтобы способствовать более эффективному и действенному рынку недвижимости в Доминиканской Республике.

Ирландия

Ирландия впервые начала использовать систему титулов Торренса в 1892 году. Так называемые зарегистрированные земли (т.е. земли, находящиеся под титулом Торренса) регистрируются в Ирландской Республике с использованием системы пронумерованных листов на уровне графства. Земельный кадастр ведется Управлением регистрации собственности, государственным учреждением, и регистрирует как права собственности, так и права аренды, а также сервитуты/прибыль от продажи, ипотечные кредиты и любые другие сборы за землю. Создание листа в земельном кадастре является обязательным, если земля продается/передается/разделяется, возводятся многоэтажные дома или заключается новый договор аренды (более пяти лет). Подавляющее большинство земель в Ирландии (по площади) находится под титулом Торренса, поскольку обязательная регистрация в земельном реестре при продаже была требованием в сельской местности на протяжении многих лет. В 2010 году обязательная регистрация была распространена на (более городские) округа Корк, Дублин, Голуэй, Лимерик и Уотерфорд, тем самым распространив обязательный титул Торренса на все части Ирландской Республики.

Израиль

См. Также: Законы Израиля о земле и собственности.

Система титулов Торренса была внедрена британцами в Подмандатной Палестине и продолжает использоваться с момента основания Израиля в 1948 году. По состоянию на 2016 год около 4% земельной площади страны все еще зарегистрировано в соответствии с системой регистрации сделок до Торренса .

Малайзия

Малайзия приняла на вооружение три версии системы Торренса:

• Для полуостровной Малайзии это закреплено в Законе № 56 Национального земельного кодекса 1965 года.
• Для штата Саравак это закреплено в Земельном кодексе Саравака, глава 81 1958 года.
• Для штата Сабах это закреплено в Постановлении о земле (глава 68 Сабаха). В отличие от Национального земельного кодекса и Земельного кодекса штата Саравак, Постановление о земле (глава 68 штата Сабах) не предусматривает какой-либо неоспоримости правового титула.

Новая Зеландия

Новая Зеландия приняла аналогичную систему с 1870 года в соответствии с Законом о передаче земли 1870 года. Закон о передаче земли (обязательная регистрация прав собственности) 1924 года передал большую часть оставшейся земли в стране под систему Торренса, и к 1951 году реестр считался завершенным, хотя небольшие остатки земли все еще могут существовать в рамках системы документов. Закон о передаче земли 1952 года стал дальнейшим внедрением системы Торренса. В 20 веке ученые и судьи разошлись во мнениях относительно того, следует ли интерпретировать неоспоримость как «отсроченную» или «немедленную». В 1967 году Тайный совет в деле Фрейзер против Уокера постановил, что зарегистрированный владелец получит неоспоримое право собственности на долю или имущество, как только он станет зарегистрированным владельцем доли или имущества (принцип немедленной неоспоримости).

Закон 1952 года был заменен Законом о передаче земли 2017 года . Закон 2017 года вводит судебное право аннулировать регистрацию прав собственности владельца в случаях «явной несправедливости», что, возможно, подрывает определенность правового титула, которая считается основополагающей для принципа непосредственной неоспоримости.

В Новой Зеландии большая часть земель находится в собственности по системе титулов Торренса , хотя остатки старой системы титулов на землю все еще сохраняются. Традиционный титул маори (исконный титул) признается отдельной формой собственности. Некоторая часть земель остается землей Короны (т.е. в Новой Зеландии — государственной землей).

Филиппины

Система Торренса была создана на Филиппинах 6 ноября 1902 года после принятия Закона № 496 «Закон о регистрации земли», который был практически идентичен Закону о недвижимости штата Массачусетс 1898 года.

Россия

Россия приняла систему Торренса вскоре после основания Советского Союза. В настоящее время система учета и регистрации прав на недвижимое имущество в России регулируется двумя федеральными законами, в которых приняты некоторые элементы и принципы системы Торренса. Учет земель, зданий и природных объектов ведется в базе данных кадастра недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Сделки владельца счета с этими объектами фиксируются в другой базе данных: «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании Федерального закона 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Имущество и сделки с ним». Оба закона установили открытость кадастра и реестра информации и возложили за единую организацию, ответственную за их управление, - Росреестр. Внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество является необходимым и достаточным условием возникновения вещных прав на недвижимое имущество. Для получения сведений об объекте недвижимости, содержащихся в кадастре и реестре, достаточно подробно и структурированно охватывающих наиболее существенные сведения об объекте, выполняется открытая кадастровая карта. С помощью довольно простых веб-форм можно найти и прочитать часть информации о любом свойстве объекта. Эти законы, однако, не устанавливают немедленную полную ответственность государства за правильность информации, содержащейся в базах данных. В 2015 году в Госдуме был зарегистрирован законопроект, который регламентирует доступ общественности к информации о владельцах недвижимости. Законопроект был поддержан правительством. По мнению некоторых экспертов, ограничение открытости информации снижает шансы выявления публичных случаев незаконного обогащения и увеличивает бизнес-риски.

Саудовская Аравия

Саудовская Аравия ввела систему Torrens в 2002 году на основании Закона о регистрации недвижимости в натуральной форме, изданного Королевским указом № 6 от 21423 сентября.

Сингапур

Сингапур принял версию системы Торренса, начиная с 1960 года, когда был принят Закон о праве собственности на землю, глава 157. Преобразование всех названий было завершено в 2001 году.

Шри-Ланка

Шри-Ланка ввела версию системы Торренса, известную как Бим Савия, в соответствии с Законом о регистрации прав собственности № 21 от 1998 года . Департамент геодезии Шри-Ланки начал процесс обследования государственных и частных земель для внесения в регистрацию Бим Савия. На сегодняшний день процесс землеустройства и преобразования оригинальных документов землевладельцев в Свидетельства о праве собственности еще не завершен . Программа стала весьма противоречивой, поскольку утверждается, что она отражает освоение земель короны британским колониальным правительством Цейлона в соответствии с Постановлением № 12 о предотвращении посягательств на земли короны от 1840 года, когда правительство берет на себя право собственности на землю, ее жители не могут доказать право собственности. и высокая вероятность мошенничества, отсутствие признания Свидетельства о праве собственности, выданного по программе «Бим Савия», и отсутствие положений о совместной собственности.

Таиланд

Таиланд принял систему Торренса в 1901 году после того, как король Чулалонгкорн учредил Королевский департамент геодезии Таиланда , группу специальных служб Королевских вооруженных сил Таиланда, занимающуюся кадастровой съемкой , которая представляет собой съемку конкретных земельных участков с целью определения прав собственности для регистрации земли, а также для справедливое налогообложение.

Соединенные Штаты

Предложения по внедрению системы титулов Торренса в Соединенных Штатах встретили решительное сопротивление со стороны индустрии страхования титулов . Высокая первоначальная стоимость регистрации Torrens является еще одним препятствием для внедрения системы.

Система Торренс используется на американской территории Гуама . К штатам с ограниченным внедрением относятся Миннесота , Массачусетс , Колорадо , Джорджия , Гавайи , Нью-Йорк , Северная Каролина , и Огайо . Ранее ее внедрили Вирджиния и Вашингтон , однако с тех пор в этих штатах система была отменена.

Штат Иллинойс был первым штатом, принявшим Закон о титуле Торренса, который использовал ограниченную систему Торренса в округе Кук после Великого Чикагского пожара . но срок действия системы истек 1 января 1992 года, после того как было установлено, что она не пользуется популярностью среди кредиторов и других учреждений.

Калифорния приняла систему Торренса в 1914 году в соответствии с инициативным статутом. Хотя участие в системе было добровольным, после того как владелец зарегистрировал свою землю, он не мог выйти из системы. Система Торренса, принятая в Калифорнии, не защищала покупателей от дефектов, вызванных федеральными налоговыми залогами, федеральными процедурами банкротства, а также от некомпетентности, развода или процедур завещания, затрагивающих продавца. Поскольку система была принята по инициативе, законодательный орган не имел полномочий исправлять эти недостатки. По инициативе, принятой в 1954 году, законодательному органу были предоставлены полномочия вносить поправки или отменять систему, и в 1955 году она была отменена.

Вирджиния приняла вариант системы Торренса. Однако он так и не стал популярным, и в 2019 году Закон Торренса был отменен. Рекордный титул в настоящее время является единственной формой регистрации права собственности на землю в Вирджинии. В Вашингтоне была добровольная регистрация Торренса до июня 2022 года, после чего новые регистрации были прекращены. Существующие регистрации были прекращены 1 июля 2023 года.

См. также

• Кадастр , эквивалентное понятие во французском гражданском праве.
• Название Strata — расширение названия Torrens Title, предназначенное для многоквартирных домов и квартир частного типа.

Дальнейшее чтение

• «Пояснение названия Торренса» . Институт недвижимости Австралии .