Поиск по названию

В сфере недвижимости и юриспруденции поиск прав собственности или поиск прав собственности — это процесс изучения публичных записей и получения документов об истории объекта недвижимости для определения и подтверждения законного права собственности на недвижимость, а также выяснения, какие претензии или залоговые права имеются в отношении объекта недвижимости. собственность. ^[1] Поиск титула также осуществляется в том случае, если собственник желает продать ипотечное имущество и банк требует от собственника застраховать эту сделку.

В случае предполагаемой покупки поиск по титулу выполняется, прежде всего, для ответа на три вопроса, касающихся объекта недвижимости на рынке:

Имеет ли продавец продаваемую и реализуемую долю в собственности?
Какие ограничения или льготы применяются к использованию земли? Они будут включать реальные заветы , сервитуты и другие справедливые сервитуты .
Существуют ли какие-либо залоговые права на недвижимость, которые необходимо погасить при закрытии сделки? Это будут ипотечные кредиты , задолженность по налогам , залоги механиков и другие начисления.

Любой может выполнить поиск по праву собственности, обладая необходимыми знаниями и ресурсами, хотя подготовка аннотации о праве собственности в рамках закрытия сделки по недвижимости часто ограничивается специально лицензированными профессионалами или адвокатами. Документы о передаче земли являются общедоступными . Эти документы сохраняются в бумажном формате или иногда сканируются в файлы изображений. Информация в документах обычно недоступна в формате данных, поскольку записи представляют собой описания юридических событий, которые содержат положения, условия и формулировки сверх данных. ^{[ нужна ссылка ]} В Соединенных Штатах договоры о собственности, трастовые соглашения, сервитуты, ограничительные соглашения и другие юридические документы часто хранятся в электронном виде в каждом округе в реестре сделок , на которого возложена ответственность за точную запись, ведение и обновление записей. перевозок недвижимости.

Типичный процесс

Как правило, существует два основных типа поиска по названию: поиск с полным охватом и поиск с ограниченным охватом; другие типы включают незастрахованные отчеты и поиск по гарантии потери права выкупа.

Часто люди решают связаться с титульной компанией или адвокатом для проведения исчерпывающего поиска титула. Процесс поиска прав собственности включает в себя доступ к официальным земельным записям рассматриваемого объекта недвижимости. Каждая запись представляет собой документ, свидетельствующий о событии, произошедшем в истории объекта недвижимости. Акт фиксирует событие передачи собственности, ипотека документирует залоговый интерес по ипотечному кредиту, а залоговое удержание документирует претензию на собственность в пользу другого лица, например кредитора, продавца или торговца. Целью поиска правового титула является установление четкого, рыночного правового титула путем выявления любых невыполненных претензий до передачи правового титула. Процесс решения любых проблем с заголовком известен как «очистка заголовка». ^[2]

В каждом зарегистрированном документе должны быть указаны участвующие стороны, например, праводатель и грантополучатель. Лицо, предоставляющее право, является стороной, передающей право собственности, а получатель получает право собственности. В случае сделки праводателем обычно является продавец недвижимости, а получателем гранта - покупатель. Лицо, предоставляющее ипотечный кредит, или залогодатель является заемщиком кредита, поскольку они передают определенные права собственности залогодержателю, кредитору или получателю ипотечного кредита. Более поздние формулировки упрощают этот язык до «Заемщика» и «Кредитора».

Записи хранятся в централизованном правительственном учреждении, обычно в здании окружного суда (в штатах с сильными правительствами округов, таких как штат Вашингтон или Массачусетс, должность на двери будет выглядеть примерно так: «Регистратор дел» или «Регистратор округа»); или в муниципальных офисах (в небольших штатах, таких как Коннектикут, Вермонт и Род-Айленд), часто специалисту по поиску названия приходится обращаться в офис каждого отдельного города или округа, чтобы изучить название.

Процесс поиска по названию начинается с поиска и извлечения каждого физического документа из книг, которые его содержат. Каждый документ записывается по дате в специальном наборе томов, называемых разными именами, например, « Указатель грантодателя-грантополучателя» , «Земельные записи» или «Договорные записи», которые могут быть или не быть оцифрованы или отсканированы в файл с возможностью поиска, в зависимости от финансовых ресурсов округ или город. Официальная печать, обычно расположенная внизу первой страницы, содержит имя записывающего должностного лица, дату, время, книгу и номер страницы. Если документ был записан, этот штамп всегда будет там.

Собранные документы затем просматриваются и анализируются, чтобы увидеть, как каждый из них влияет на имущество и какие документы были опубликованы в результате последующих записей. В языке документа могут существовать условные условия в документах, такие как пожизненное имущество и остаточные проценты. Этот процесс часто выполняет обученный специалист, называемый референтом титула. Некоторые референты титулов имеют сертификаты, подтверждающие их уровень опыта и подготовки, а также успешную сдачу экзамена.

Документ, созданный абстрактором заголовка, называется рефератом заголовка или рефератом заголовка. Это не документ, который существует в публичных записях, но он получен из зарегистрированных документов. Резюме заголовка предоставляется автором реферата титульной компании, адвокату или конечному пользователю.

Например, отчет о праве собственности может также отражать любые сервитуты или зарегистрированные обременения имущества или его частей. Предыдущий владелец мог по закону предоставить соседу право разделить подъездную дорогу, или город может иметь право на полосу собственности для прокладки линий электропередачи, линий связи, водопроводных или канализационных труб. Некоторые онлайн-сервисы предлагают поиск по титулу за относительно небольшую плату, а его точность не уступает той, что предлагают титульная компания или адвокат; однако онлайн-бизнес в основном опирается на информацию, доступную в электронном виде, и по этой причине иногда может быть ограничен как в полноте, так и в географической доступности.

Полный поиск покрытия

Поиск по полному покрытию обычно выполняется при создании отчета о праве собственности для операций продажи/перепродажи и для операций, связанных с кредитами на строительство. Обычно он включает в себя поиск, связанный с залогом собственности , сервитутами , соглашениями, условиями и ограничениями (CC&R) , соглашениями , резолюциями и постановлениями , которые будут влиять на недвижимость рассматриваемую .

Найдите залоговые права на владельца и других лиц, владеющих титулом.
Поиск залога у покупателя (только для сделок купли-продажи).
Поиск дел о банкротстве и судебном разбирательстве против собственника имущества.
Поиск залогового права на покупателя не входит в сферу поиска титула.

Ограниченный поиск покрытия

Поиск с ограниченным охватом обычно заключается в составлении отчетов о праве собственности для операций рефинансирования, которые включают в себя кредиты на долю собственного капитала , а также для создания простых отчетов о гарантиях прав собственности.

Этот вид поиска прав собственности обычно включает в себя поиск залогов собственности, залогов против владельца и других сторон, владеющих титулом, а также поиск процедуры банкротства против владельца собственности.

Титульное страхование

В Соединенных Штатах покупатель недвижимости обычно приобретает титульное страхование , которое защищает покупателя от любых проблем с правами собственности, которые могут возникнуть после продажи, например, от залогового права, которое было пропущено во время поиска правового титула. Титульная страховая компания выпускает отчет и страховой полис в подтверждение своих выводов. Однако поиск прав собственности чаще всего проводится до завершения заключения контракта между сторонами, а иногда и на этапе условного депонирования при закрытии сделки.

Существует множество поисковых запросов, которые предоставляют клиенту отчет, но не страховку. Они предназначены только для информационных целей и называются по-разному, например, «Отчет о лотовой книге», «Свидетельство о плате», «Отчет о радиусе 300 футов», «Отчет о собственности и залоге» и другие. Эти информационные поиски используются в основном в двух случаях:

Отчет о праве собственности и залоге. Является информационным, полученным в результате изучения передового акта о передаче прав текущего владельца и изучения: задолженности по налогам, новых зарегистрированных обременений, поиска имен лиц, владеющих титулом. ^[3]
Завещание . Это когда семья, адвокат или суд делят имущество умершего человека. Наследники захотят знать, какие права залога они берут на себя и кто имеет права на землю.
Подразделение . Чтобы создать подразделение, человек берет землю, ранее заложенную (официально названную и зарегистрированную) под другим именем, переименовывает и перераспределяет ее как новую застройку или подразделение. Городу необходимо предоставить отчет с указанием уплаченных налогов и залогов. Владелец может затем продавать участки по отдельности или в массе и может записывать Пакты, Условия и Ограничения, которые определяют, как жильцы могут строить свои дома или дворы, а также могут ограничивать другую деятельность. Во многих подразделениях также действуют правила в отношении шума, домашних животных и мусора.

Поиск гарантии выкупа

Гарантия потери права выкупа — это тип отчета (например, гарантия продажи доверительного управляющего , судебная гарантия потери права выкупа и гарантия судебного разбирательства ), который используется в основном для лишения права выкупа обременения (или залога) в определенном имуществе. Средство поиска титулов выполнит полный поиск имущества в случае дефолта и поиск адресов держателей залога в отношении имущества в случае дефолта. Адреса будут использоваться для отправки копий уведомлений о письмах о взыскании задолженности (например, уведомления о продаже доверительным управляющим и т. д.) держателям залогового права на имущество, находящееся в неисполнении обязательств.

Поиск права собственности перед продажей выкупа

дома Потеря права выкупа часто связана с залогами, принадлежащими банкам или правительственным учреждениям. В отношении имущества, находящегося под залогом, могут быть наложены многочисленные залоговые права из различных источников. Если дом продается на аукционе по выкупу права выкупа, доходы делятся и выплачиваются держателям залога в порядке подачи заявок до тех пор, пока все доходы не будут израсходованы.

Публичные аукционы (также известные как аукционы по продаже или выкупу шерифа) обычно проводятся в муниципальных или окружных судах, которые не гарантируют необремененного права собственности и не обеспечивают защиту покупателей от дополнительных залогов на имущество.

См. также

Ссылки

^ «Поиск по названию» . Инвестопедия .
^ «Основы индустрии титулов: что значит очистить титул? - Qualia Insight» . Квалиа .
^ «Поиск права собственности/залога» . Иллинойсский абстрактный колледж . Проверено 27 января 2020 г.

[1] «Поиск по названию» . Инвестопедия .

[2] «Основы индустрии титулов: что значит очистить титул? - Qualia Insight» . Квалиа .

[3] «Поиск права собственности/залога» . Иллинойсский абстрактный колледж . Проверено 27 января 2020 г.

[1]

[2]

[3]