Титульное страхование

Титульное страхование — это форма возмещения страхования , преимущественно встречающаяся в Соединенных Штатах и ​​Канаде, которая страхует от финансовых потерь из-за дефектов права собственности на недвижимое имущество , а также от недействительности или невозможности исполнения ипотечных кредитов . В отличие от некоторых систем регистрации земель в странах за пределами США, регистраторы документов в штатах США обычно не гарантируют неоспоримое право собственности на эти зарегистрированные права собственности. Титульное страхование защитит от судебного иска, посягающего на титул, или возместит застрахованному фактически понесенные денежные потери в пределах суммы страхования в долларах, предусмотренной полисом.

Первая титульная страховая компания, Law Property Assurance and Trust Society, была основана в Пенсильвании в 1853 году. Обычно застрахованными интересами недвижимости являются простое владение или ипотека . Тем не менее, титульное страхование можно приобрести для страхования любых интересов в недвижимом имуществе, включая сервитут , аренду или пожизненное имущество .

Существует два типа полисов – собственник и кредитор. Точно так же, как кредиторам требуется страхование от пожара и другие виды страхового покрытия для защиты своих инвестиций, почти всем институциональным кредиторам также требуется страхование титула для защиты своих интересов в залоге кредитов, обеспеченных недвижимостью. Некоторым ипотечным кредиторам, особенно неинституциональным кредиторам, может не требоваться страхование титула. Покупатели, приобретающие недвижимость за наличные или с помощью ипотечного кредитора, часто также хотят застраховать титул.

Кредитный полис не обеспечивает никакого покрытия или выгоды для покупателя/владельца, поэтому решение о покупке полиса владельца не зависит от решения кредитора потребовать кредитный полис.

Титульное страхование доступно во многих других странах, таких как Канада, Австралия, Великобритания, Мексика, Новая Зеландия, Япония, Китай, Южная Корея и по всей Европе. Однако, хотя значительное количество объектов недвижимости, расположенных в этих странах, застраховано американскими страховщиками, они не составляют значительной доли сделок с недвижимостью в этих странах. Они также не составляют значительной доли доходов титульных страховщиков США. Во многих случаях это недвижимость, которая будет использоваться в коммерческих целях американскими компаниями, ведущими бизнес за рубежом, или недвижимость, финансируемая американскими кредиторами. Участвующие американские компании покупают титульное страхование, чтобы получить гарантию от американского страховщика, подтверждающую доказательства правового титула, которые они получают из системы регистрации земли другой страны , и оплату расходов на юридическую защиту, если право собственности будет оспорено.

История

До изобретения страхования титула покупатели при сделках с недвижимостью несли единоличную ответственность за обеспечение действительности права собственности на землю, принадлежавшего продавцу. Если позже право собственности было признано недействительным или признано мошенническим, покупатель потерял свои инвестиции.

В 1868 году дело Уотсон против Мюрхеда рассматривалось Верховным судом Пенсильвании . Истец Уотсон потерял свои инвестиции в сделку с недвижимостью в результате предварительного залога на это имущество. Ответчик Мюрхед, перевозчик , обнаружил залоговое удержание еще до продажи, но сказал Уотсону, что право собственности стало ясным после того, как его адвокат (ошибочно) определил, что залоговое удержание недействительно.

Суды постановили, что Мюрхед (и другие лица, оказавшиеся в аналогичных ситуациях) не несут ответственности за ошибки, основанные на профессиональном мнении. В результате в 1874 году законодательный орган Пенсильвании принял закон, разрешающий создание компаний по страхованию титулов.

Джошуа Моррис, перевозчик из Филадельфии , и несколько его коллег встретились 28 марта 1876 года, чтобы учредить первую компанию по страхованию титулов. Новая фирма, Филадельфийская компания по страхованию титулов на недвижимость , будет «страховать покупателей недвижимости и ипотечных кредитов от убытков, связанных с дефектными правами собственности, залогами и обременениями», и что «посредством этих услуг передача недвижимости и ценных бумаг недвижимости может быть осуществлена». сделано быстрее и с большей безопасностью, чем прежде».

Тетя Морриса приобрела первый полис стоимостью 1500 долларов для покрытия дома на 43-й Северной улице в Филадельфии .

Цель

В мире используются два типа систем прав собственности: регистрация земли и регистрация земли.

В большинстве промышленно развитых стран системы регистрации земель используются для передачи прав собственности на землю или долей в ней. В рамках этих систем правительство определяет право собственности и обременения, используя регистрацию земли; За некоторыми исключениями, решимость правительства является убедительной. Ошибки правительства приводят к денежной компенсации лицу, пострадавшему в результате ошибки, но потерпевшая сторона обычно не может вернуть себе имущество. Система титулов Торренса является основой систем регистрации земли в нескольких странах общего права . Девятнадцать юрисдикций в Соединенных Штатах, таких как Миннесота и Массачусетс , приняли форму этой системы в период с 1896 по 1917 год, однако она потеряла популярность после того, как единственное решение в округе Империал, Калифорния, обанкротило фонд компенсации титула штата. и подавляющее большинство штатов США выбрали систему регистрации документов, в которой ни один правительственный чиновник не определяет, кому принадлежит право собственности или являются ли документы, передающие его, действительными.

В системе регистрации каждый раз, когда происходит сделка по праву собственности на землю, стороны регистрируют документ о передаче в регистраторе местного правительства, расположенном в юрисдикции (обычно округе), где находится земля. Правительство индексирует документ по именам праводателя (передателя) и грантополучателя (получателя) и фотографирует его, чтобы любой представитель общественности мог его найти и изучить. Если такая сделка по какой-либо причине или в течение длительного времени не будет зарегистрирована, недобросовестный даритель может продать собственность другому получателю гранта. Во многих штатах правообладателем становится тот, чья сделка регистрируется первой, а любые другие потенциальные покупатели остаются без права обращения за помощью.

Преимущество системы записи:

• В системе регистрации расходы и риски несет общественность, а в системе регистрации затраты и риски несут пользователи системы.
• В системе учета независимый орган проверяет передачу государственных земель. В системе регистрации правительство может решать регистрационные споры в свою пользу, предотвращая разделение властей и конституционное право на надлежащую правовую процедуру.
• Система регистрации может обеспечить передачу земли в ситуациях, выходящих за рамки публичных записей, таких как приусадебное хозяйство и наследование.
• Система регистрации в сочетании со страхованием прав собственности децентрализует записи, создавая избыточность. Например, когда многие записи были уничтожены во время землетрясения в Сан-Франциско в 1906 году, иногородние компании, владеющие титулами, вели записи, которые позволяли землевладельцам доказывать право собственности на свою собственность.

Согласно этой системе, чтобы определить, кто имеет титул, необходимо:

• Изучите указатели в офисах регистраторов в соответствии с различными правилами, установленными законодательными собраниями штатов и судами.
• Внимательно изучите записанные инструменты.
• Определите, как они влияют на право собственности в соответствии с применимым законодательством. Окончательными арбитрами по вопросам прав собственности являются суды, которые принимают решения по искам, предъявленным несогласными сторонами. Исторически сложилось так, что человек, который хотел понять название собственности, нанимал абстрактора, чтобы тот написал аннотацию объекта недвижимости, показывающую цепочку прав собственности . Однако, если абстрактор допустит ошибку, клиент может получить компенсацию только в случае халатности адвоката с учетом предела его финансовой ответственности (включая его страхование ответственности). Однако готовность этих специалистов принять на себя строгую ответственность варьируется.

Страховщики титула проводят поиск титула в государственных реестрах, прежде чем согласиться застраховать покупателя или залогодержателя земли. В частности, после заключения договора купли-продажи недвижимости и открытия условного депонирования специалист по праву собственности проведет поиск в публичных записях на предмет каких-либо проблем с правом собственности на дом. Этот поиск обычно включает в себя анализ земельных записей за многолетнюю историю. Более трети всех поисков названий выявляют проблему с названием, которую специалисты по титулам будут настаивать на устранении до закрытия сделки. Например, предыдущий владелец мог провести незначительное строительство на объекте, но так и не заплатил подрядчику полностью (что привело к удержанию у механика), или предыдущий владелец мог не уплатить местные или государственные налоги (что привело к налоговому удержанию) . Специалисты по титулам стремятся решить подобные проблемы до закрытия сделки, поскольку в противном случае их работодатель, страховщик титула, будет обязан исправить такие дефекты титула, уплатив такие неуплаченные сборы или налоги.

Полисы титульного страхования довольно единообразны и подкреплены установленными законом резервами , что особенно важно при крупных сделках с коммерческой недвижимостью, когда на кону покупатель и его кредитор ставят большую сумму денег. Страховщик также оплачивает защиту своих страхователей в судебных разбирательствах.

По крайней мере, 20 штатов США в то или иное время экспериментировали с системой регистрации прав собственности Торренса или другими системами регистрации прав собственности, но большинство из них отступили от регистрации прав собственности под давлением страховщиков прав собственности или из-за отсутствия интереса. По словам Карла Ллевеллина , один титул Торренса на одном участке в Нью-Йорке может сделать весь квартал недоступным для крупномасштабного улучшения (например, небоскребов); ни один кредитор не профинансирует покупку такого лота, потому что ни одна нью-йоркская страховая компания не будет гарантировать титул Торренса. Индустрия страхования титулов в США успешно выступает против систем регистрации земли, заявляя, что они уязвимы для мошенничества (серьезная проблема в большинстве юрисдикций, занимающихся регистрацией земли), и утверждая, что по своей сути система условной собственности более эффективно защищает права собственности. Они также утверждают, что, хотя и возможно укрепить системы регистрации земли, чтобы предотвратить регистрацию поддельных документов, необходимые контрмеры сложны и дорогостоящи. В книге 2007 года, критикующей американский «картель» по страхованию титулов, признается, что «более широкое использование сертификации Торренса потребует создания специальной бюрократии под судебным надзором».

Типы политик

Существуют стандартизированные формы титульного страхования для владельцев и кредиторов. Политика кредитора включает форму, специально предназначенную для строительных кредитов, хотя сегодня она используется редко.

Политика владельца

Полис владельца гарантирует покупателю, что право собственности на недвижимость принадлежит этому покупателю и что оно лишено всех дефектов, залогов и обременений, за исключением тех, которые перечислены в полисе как исключения или исключены из сферы действия полиса. Он также покрывает убытки и ущерб, понесенные в случае, если титул не подлежит продаже. Полис также обеспечивает покрытие убытков, если нет права доступа к земле. Хотя это основные страховые покрытия, существуют расширенные формы полисов владельцев жилья, которые покрывают дополнительные статьи убытков.

Пределом ответственности по полису владельца обычно является покупная цена, уплаченная за недвижимость. Как и в случае с другими видами страхования, покрытие также может быть добавлено или удалено с одобрения. Существует множество форм стандартных одобрений, охватывающих различные распространенные проблемы. Премия за полис может быть уплачена продавцом или покупателем по соглашению сторон. Обычно обычаи конкретного штата или округа по этому поводу отражаются в большинстве местных контрактов на недвижимость. Прежде чем подписывать контракт на недвижимость, который предусматривает оплату титульных сборов, следует узнать о стоимости титульного страхования. Адвокат по недвижимости, брокер, специалист по условному депонированию (в западных штатах) или специалист по кредитам могут предоставить подробную информацию о стоимости поиска прав собственности и страхования до подписания контракта на недвижимость. Титульное страхование действует до тех пор, пока застрахованный сохраняет интерес к застрахованной земле, и обычно после выдачи полиса дополнительные премии не выплачиваются.

Политика кредитора

Иногда это называют кредитной политикой, и она выдается только ипотечным кредиторам. Вообще говоря, это следует за уступкой ипотечного кредита, а это означает, что полис приносит пользу покупателю кредита, если кредит продается. По этой причине такая политика значительно облегчает продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке. Этот рынок состоит из крупных покупателей, таких как Fannie Mae и Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию, а также частных учреждений.

Формы Американской ассоциации прав собственности на землю (ALTA) почти повсеместно используются в стране, хотя в некоторых штатах они были изменены. В целом, основные элементы страхования, которые они предоставляют кредитору, покрывают убытки по следующим причинам:

1. Право собственности на имущество, на которое оформлена ипотека, либо
   • Не в заемщике ипотечного кредита,
   • С учетом дефектов, залогов или обременений, или
   • Неликвидный.
2. Право доступа к земле отсутствует.
3. Залог, созданный ипотекой:
   • является недействительным или не имеющим исковой силы,
   • не предшествует любому другому залогу, существующему в отношении имущества на дату написания полиса, или
   • при определенных обстоятельствах подлежит залогу механика.

Как и все формы ALTA, полис также покрывает расходы на защиту застрахованного имущества от нападения.

Элементы 1 и 2 важны для кредитора, поскольку они отражают его ожидания относительно права собственности, которое он получит, если ему придется лишить права выкупа своей ипотеки. Элемент 3 охватывает вопросы, которые могут помешать обращению взыскания на него.

Конечно, все политики исключают или исключают определенные вопросы и регулируются различными условиями.

Существуют также ипотечные политики ALTA, охватывающие ипотечные кредиты на жилье для одной или четырех семей. Они охватывают элементы потерь, перечисленные выше, а также другие. Примерами других покрытий являются убытки от поддельных разрешений по ипотеке и убытки, возникающие в результате посягательств улучшений на прилегающую землю к заложенному имуществу, когда улучшения строятся после предоставления кредита.

Политика кредитования строительства

Во многих штатах существуют отдельные политики в отношении строительных кредитов. Для страхования титула для строительных кредитов требуется подтверждение Date Down, в котором признается, что страховая сумма объекта недвижимости увеличилась за счет строительных фондов, вложенных в недвижимость.

Ассоциации прав собственности на землю и стандартизированная политика

В Соединенных Штатах Американская ассоциация прав собственности на землю (ALTA) является национальной некоммерческой торговой ассоциацией, представляющей интересы почти 4500 компаний по страхованию прав собственности, агентов по праву собственности, независимых референтов, специалистов по поиску прав собственности и адвокатов на всей территории Соединенных Штатов. Члены ALTA проводят поиск прав собственности, экспертизу, закрытие и оформляют страхование прав собственности, которое защищает владельцев недвижимости и ипотечных кредиторов от потерь из-за дефектов прав собственности.

Основанный в 1907 году, ALTA создала стандартные формы «курток» полисов титульного страхования (стандартные условия) для владельцев, кредиторов и полисов строительного кредита. Формы ALTA используются в большинстве, но не во всех штатах США. ALTA также предлагает специальные формы одобрения различных полисов; одобрения вносят изменения и обычно расширяют покрытие, предоставляемое по полису базового титульного страхования. ALTA не осуществляет страхование титула; он предоставляет стандартизированные формы полиса и подтверждения, которые выпускает большинство титульных страховщиков.

Некоторые штаты, в том числе Техас и Нью-Йорк , могут требовать использования форм титульного страхования и подтверждений, одобренных комиссаром штата по страхованию объектов недвижимости, расположенных в этих юрисдикциях, но эти формы обычно аналогичны или идентичны формам ALTA.

Помимо ALTA, Национальная ассоциация независимых агентов по праву собственности на землю (NAILTA) является национальной некоммерческой торговой ассоциацией, которая представляет интересы независимых агентов по страхованию прав собственности и независимых специалистов по урегулированию споров с недвижимостью со всей территории Соединенных Штатов. Он был создан независимыми специалистами по урегулированию сделок с недвижимостью для продвижения интересов владельцев малого бизнеса из сообщества титульного страхования, абстрагирования, геодезии и недвижимости, которым не хватает представительства на местном, государственном и национальном уровнях. NAILTA — это национальная торговая ассоциация, которая обслуживает тысячи независимых специалистов по титульному страхованию и недвижимости по всей территории США, которые в совокупности составляют более 60% национального рынка титульного страхования. и идентифицировать себя как независимые поставщики расчетных услуг. NAILTA представляет интересы тех независимых поставщиков расчетных услуг, которые обслуживают более 31 миллиона потребителей недвижимости в год. которые закрывают ипотечные кредиты на сумму около 514,8 миллиардов долларов в год, и которые коллективно страхуют около 1,67 триллиона долларов США в общей сложности по национальному титульному страхованию в год.

Сравнение с другими видами страхования

Титульное страхование во многом отличается от других видов страхования. Если большая часть страхования представляет собой договор, по которому страховщик возмещает или гарантирует другой стороне от возможного конкретного типа убытков (например, несчастного случая или смерти) в будущем, страхование титула обычно страхует от убытков, вызванных проблемами с правами собственности, источник которых находится в прошлом. события. Это часто приводит к устранению дефектов правового титула или устранению неблагоприятных интересов в правовом титуле до совершения сделки. Компании по страхованию титула пытаются достичь этого путем поиска в публичных записях с целью разработки и документирования цепочки прав собственности , а также выявления известных претензий или дефектов права собственности на рассматриваемое имущество. Если обнаружены залоговые права или обременения, страховщик может потребовать принятия мер по их устранению (например, добиться освобождения от старой ипотеки или доверительного договора, который был погашен, или потребовать выплаты, или удовлетворить принудительные залоговые обязательства, такие как рефераты судебных решений и налоговые залоги) до выдачи полиса о праве собственности. Компании по страхованию титула также имеют возможность погашать старые ипотечные кредиты в соответствии с Законом о исках и разбирательствах с недвижимостью (RPAPL) в Нью-Йорк . Древние ипотечные кредиты – это те, которые считаются погашенными или завершенными и выданы уже более 20 лет. В качестве альтернативы он может исключить из покрытия полиса те статьи, которые не были исключены. Иногда создаются титульные предприятия для индексации публичных записей по географическому принципу с целью повышения эффективности поиска и сокращения претензий. В некоторых штатах заводы, владеющие правами собственности, обязаны индексировать записи о недвижимом имуществе географически, а также вести файл имен для судебных решений, завещаний и других общих вопросов.

Приведенное выше объяснение раскрывает еще одно различие между титульным страхованием и другими видами страхования: премии по титульному страхованию принципиально не рассчитываются на основе актуарных наук , как это верно в большинстве других видов страхования. Вместо того, чтобы соотносить вероятность убытков с их прогнозируемыми затратами, титульное страхование стремится устранить источник убытков за счет использования системы регистрации и других методов андеррайтинга. В результате сравнительно небольшая часть премий по титульному страхованию используется для выплаты страховых убытков. Подавляющее большинство премий используется для финансирования исследований по праву собственности на каждый объект недвижимости и для поддержания титульных заводов, используемых для эффективного проведения этих исследований. Этот подход имеет значительную социальную полезность, поскольку результат соответствует ожиданиям большинства покупателей недвижимости и ипотечных кредиторов. Как правило, они хотят, чтобы недвижимость, которую они купили или дали взаймы, имела то состояние, которое они ожидали при заключении сделки, а не денежную компенсацию и судебные разбирательства из-за непредвиденных дефектов. Это не означает, что страховщики титулов не принимают на себя актуарные риски. Есть несколько вопросов, которые могут повлиять на право собственности на землю, которые не раскрываются системой регистрации, но регулируются политикой. Некоторыми примерами являются действия, совершенные несовершеннолетними или психически недееспособными лицами, поддельные документы (в некоторых случаях), корпоративные документы, оформленные без надлежащего корпоративного разрешения, а также ошибки в государственных отчетах. Однако исторически эти проблемы не приводили к высокому проценту убытков, выплачиваемых страховщиками. Более значительный процент убытков, выплачиваемых страховщиками, является результатом ошибок и упущений в самом процессе проверки прав собственности.

Право домовладельца на выбор страховой компании

В отчете Счетной палаты правительства США (GAO) о титульном страховании за апрель 2007 года GAO рекомендовало законодателям и регулирующим органам штатов и федерального правительства улучшить возможности потребителей покупать титульное страхование на основе цены, поощрять ценовую конкуренцию и обеспечивать, чтобы потребители платили разумные цены. по титульному страхованию.

Федеральный закон под названием «Закон о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью» (RESPA) дает право индивидуальному домовладельцу выбирать компанию по страхованию титула при покупке или рефинансировании жилой недвижимости. Обычно домовладельцы не принимают это решение самостоятельно, а вместо этого полагаются на выбор своего банка или адвоката; однако домовладелец сохраняет за собой право выбрать другого страховщика. RESPA запрещает любому банку, брокеру или адвокату требовать использования конкретной компании по страхованию титула. Это является нарушением федерального закона, и любое физическое или юридическое лицо, совершившее такое, может быть оштрафовано или лишено лицензии.

Раздел 9 RESPA запрещает продавцу требовать от покупателя использования конкретной компании по страхованию прав собственности, прямо или косвенно, в качестве условия продажи. Покупатели могут предъявить иск продавцу, который нарушает это положение, на сумму, равную трехкратной сумме всех расходов, внесенных за страхование титула. Единственное исключение из этого правила касается сделок с коммерческой недвижимостью, которые не подпадают под параметры RESPA.

Новая форма оценки кредита (LE) Это последний шаг, предпринятый Министерством жилищного строительства и городского развития (HUD) для защиты и помощи потребителям. В прошлом кредиторы предоставляли потенциальным заемщикам добросовестные оценки (GFE).

1. Кредиторы должны выдать LE в течение трех рабочих дней с момента подачи заявки на кредит. Тем не менее, многие предоставят форму заемщикам, которые все еще находятся на этапе покупки. Обратите внимание, что LE обеспечивает большую защиту потребителей, чем «рабочий лист» или «сценарий», поскольку кредиторы по закону должны соблюдать его затраты и указывать, как долго будут действовать эта ставка и сбор.

Если инициатор кредита не предоставляет LE в течение трех рабочих дней с момента получения заполненной заявки на кредит, это является нарушением раздела 5 RESPA. HUD предоставляет конкретные критерии того, что представляет собой полную заявку на получение кредита:

• Имя заемщика
• Ежемесячный доход заемщика
• заемщика Номер социального страхования (SSN) (для получения кредитного отчета)
• Адрес объекта недвижимости
• Оценочная стоимость недвижимости
• Сумма кредита
• Все остальное, что кредитор сочтет необходимым

2. Новый LE стандартизирован.

Все кредиторы должны предоставить потребителям один и тот же документ. Комиссии по кредиту, комиссии третьих сторон и другие расходы должны отображаться единообразно.

3. Новый LE побуждает потребителей делать покупки.

Поскольку кредиторы теперь обязаны выдавать стандартизированное LE в определенные сроки, потребителям предоставляется возможность сравнивать кредиторов и их продукты. Кроме того, HUD заявляет, что до выдачи LE кредиторы могут взимать с потенциальных заемщиков только комиссию для покрытия расходов на кредитный отчет. Относительно низкая стоимость кредитных отчетов (15–30 долларов США) дает потребителям возможность сравнивать цены многих кредиторов с минимальными затратами.

4. Кредиторы несут ответственность за свои котировки.

В новой форме LE наиболее важные факты об ипотеке помещаются на первой странице, а не скрываются мелким шрифтом по всей форме. Эта информация включает в себя:

• Сумма кредита, процентная ставка, выплата основного долга и процентов.
• Наличие штрафов за досрочное погашение, отрицательных или раздутых платежей.
• Он предупреждает заемщика, если процентная ставка, остаток кредита или платеж могут увеличиться в течение срока кредита.
• Прогнозируемые выплаты в будущие годы на основе текущих финансовых индексов (в основном относится к ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой (ARM)
• Расчетное условное депонирование (также называемое конфискацией), которое представляет собой платежи по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев, добавляемые к ежемесячному платежу. затем кредитор выплачивает эти суммы от имени заемщика, когда наступает срок их погашения.
• Общие затраты на закрытие и стоимость закрытия (сколько заемщик должен внести до закрытия)

5. При закрытии кредиторы должны выпустить Заключительное заявление (CD), в котором будут указаны фактические затраты. Заемщик может сравнить фактические затраты с предполагаемыми затратами. Затраты делятся на несколько категорий, и различия между фактическими и расчетными затратами трактуются соответствующим образом:

а. 0% толерантности. Если на момент закрытия какая-либо позиция в категории «Допуск 0%» выше в соответствующем разделе CD по сравнению с исходным LE, кредитор несет ответственность за покрытие разницы.

б. 10% толерантности. В отличие от категории «Допуск 0%», эти элементы не сравниваются индивидуально с соответствующим разделом на компакт-диске. Вместо этого все элементы в категории агрегируются на LE и сравниваются с агрегированными соответствующими элементами на компакт-диске. В случае, если общая сумма депозита более чем на 10% превышает сумму кредита LE, кредитор несет ответственность за любые расходы, превышающие увеличение на 10%. Это означает, что отдельные статьи в категории «Допуск 10%» могут увеличиваться более чем на 10% от LE до CD без штрафных санкций для кредитора, при условии, что сумма всех статей не увеличивается более чем на 10%.

в. Никакой толерантности. Несколько разделов нового закона LE попадают в категорию «Нет терпимости». Эти котировки могут меняться без каких-либо штрафов для кредитора.

Опять же, в зависимости от штата, региона и поставщика, домовладельцы могут сэкономить значительные деньги, приобретая титульное страхование, за исключением некоторых штатов, таких как Техас, где ставки кодифицированы законом. В свете изменений, внесенных RESPA и LE, известные потребительские и деловые издания опубликовали статьи о преимуществах приобретения титульного страхования, такие как The Wall Street Journal , Kiplinger's Personal Finance, HSH.com, Forbes.com. и «Нью-Йорк Таймс» .

Партнерские деловые соглашения

Иногда несколько предприятий, предлагающих расчетные услуги, принадлежат или контролируются одной материнской компанией. Эти предприятия известны как «филиалы», а отношения называются партнерским бизнес-соглашением (ABA).

Когда кредитор, брокер по недвижимости или другой участник направляет своего покупателя жилья к аффилированному лицу для получения расчетных услуг (например, когда брокер по недвижимости направляет своего покупателя жилья к аффилированному ипотечному брокеру), закон требует, чтобы направляющая сторона предоставила информацию о аффилированном бизнесе. раскрытие договоренности. Это раскрытие информирует покупателей жилья, что они не обязаны использовать партнерскую программу и могут свободно делать покупки у других поставщиков.

Несмотря на достижения в области технологий, которые позволяют покупателям жилья приобретать титульные услуги, многие покупатели жилья по-прежнему не подозревают, что они могут выбрать собственную компанию по страхованию титула или расчетной компании.

Недавний опрос Ассоциации независимых титульных агентов Огайо (OAITA), проведенный с 2009 по 2010 год, показал, что, когда покупатели жилья полностью осведомлены о ABA, они чувствуют себя некомфортно и предпочитают титульную компанию или титульного агента третьей стороне (т. е. независимо) от сделки.

Хотя 77% респондентов не выбрали самостоятельно свою расчетную компанию, когда они были полностью осведомлены об отношениях с ABA, 50% респондентов заявили, что предпочитают титульную компанию, которая не делится прибылью с источником рекомендаций, по сравнению с 6% респондентов, которые заявили, что предпочитают титульный агент, который делится прибылью с реферальным источником. Кроме того, 58% респондентов заявили, что, по их мнению, ABA представляют собой конфликт интересов.

OAITA резко контрастирует с двумя опросами Harris Interactive, использованными Советом поставщиков услуг в сфере недвижимости на встрече с сотрудниками Федеральной резервной системы в январе 2011 года, чтобы утверждать, что покупатели жилья были более удовлетворены поставщиками расчетных услуг ABA.

• Исследование 2002 года, проведенное сторонниками этой программы, показало, что 64% ​​покупателей жилья, воспользовавшихся программами «единого окна», в целом получили лучший опыт при покупке жилья.
• Исследование 2008 года показало, что покупатели жилья, которые использовали «единое окно» в своей последней сделке с недвижимостью, были более удовлетворены своим опытом покупки жилья по сравнению с теми, кто пользовался услугами нескольких поставщиков.

Такие организации, как Национальная ассоциация независимых агентов по праву собственности на землю, стремятся восстановить прозрачность и доверие к процессу оформления прав на землю и сохранить объективную и беспристрастную роль за финальным столом для улучшения потребительского опыта, решая проблему распространения контролируемых деловых соглашений и устраняя конфликты интересов между титульными агентами и их источниками направления, а также между всеми поставщиками услуг по расчетам с недвижимостью и их источниками бизнеса.

Стоимость титульного страхования

Стоимость титульного страхования состоит из двух компонентов: страховых взносов и платы за услуги.

Ставки страховых взносов по титульному страхованию основаны на пяти факторах стоимости, в том числе связанных с:

1. Поддержание текущей информации о праве собственности на недвижимость, расположенную на территории этого предприятия, например, о титульном заводе.
2. Поиск и изучение названия предметных свойств
3. Устранение или устранение дефектов права собственности
4. Покрытие дефектов титула
5. Возможность получения разумной прибыли

Премиальные сборы

Как и тарифы на другие виды страхования, тарифы на титульное страхование обычно регулируются правительствами штатов, чтобы гарантировать, что премии не являются чрезмерными, недостаточными или несправедливо дискриминационными для населения. В штатах действуют разные методы регулирования ставок титульного страхования. К видам регулирования тарифов относятся:

• Обнародование: Государственный регулирующий орган устанавливает ставки. Примером может служить Техас, где ставки устанавливаются после всесторонних слушаний каждый год.
• Предварительное одобрение: страховщики предлагают тарифы, которые должны быть официально рассмотрены и одобрены в явном виде или считаться одобренными регулирующим органом, прежде чем они могут быть взиманы.
• Файл и использование: страховщики устанавливают ставки, но они не могут взиматься до тех пор, пока регулирующий орган не будет уведомлен и ему не будет предоставлено время для проверки и принятия мер, если это необходимо. В некоторых штатах с предварительным одобрением почти тот же результат достигается за счет так называемого положения о демере. Согласно решению, ставки, предложенные страховщиками, считаются утвержденными, если регулирующий орган не предпринимает никаких действий по отклонению заявки в течение определенного времени, а податель заявки уведомляет штат о том, что ставки считаются утвержденными.
• Использование и регистрация: страховщики устанавливают тарифы, которые могут взиматься немедленно, при условии, что новый тарифный план будет подан в регулирующий орган.
• Никакого прямого регулирования ставок: страховщики устанавливают ставки, которые могут быть изменены по усмотрению страховщика. Даже в этой явно нерегулируемой ситуации регулирующему органу по-прежнему поручено осуществлять надзор за отраслью титульного страхования, и он может поставить под сомнение обоснованность ставки, которая кажется несправедливо дискриминационной или иным образом нарушает законодательные стандарты. Примерами являются Иллинойс, Джорджия и Массачусетс.

Ставки могут включать скидки, если страхование титула заказано в течение определенного времени после выдачи последнего полиса или если страховаемая ипотека представляет собой рефинансирование более ранней ипотеки. В штатах, где применяются какие-либо из этих правил, компаниям по страхованию титула запрещено взимать более высокую или более низкую ставку, чем регулируемая ставка.

Например: В Пенсильвании существует два тарифа: базовый тариф и тариф на перевыпуск. Базовая ставка будет применяться, если с момента выдачи последнего полиса прошло более десяти лет. Если менее десяти лет, применяется тариф на перевыпуск. Тариф на перевыпуск предлагает скидку примерно в десять процентов от базовой ставки. Если сделка представляет собой рефинансирование, экономия может составлять до тридцати процентов от ставки перевыпуска. Эти тарифы и применимые скидки зарегистрированы и одобрены Комиссией по страхованию Пенсильвании.

Титульное страхование существенно отличается от других видов страхования, поскольку в нем упор делается на предотвращение риска, а не на принятие риска. Это означает, что большая часть премии, около 80 процентов, покрывает работу, выполняемую титульными специалистами, такую ​​как поисковая экспертиза, лечебная работа, выдача полиса и, зачастую, урегулирование или закрытие сделки. Оставшиеся 20 процентов покрывают страховой полис, значительная часть которого откладывается в резервы на случай убытков, которые могут возникнуть через 10 или 20 лет в будущем. По данным опроса ALTA 2006 года, Проблемы с правами собственности, требующие принятия мер, были обнаружены в 36 процентах всех сделок с жилой недвижимостью в 2005 году. Этот показатель вырос с 25 процентов в 2000 году из-за бурного роста рынка недвижимости и увеличения количества сделок.

Плата за обслуживание

В некоторых штатах регулируемая премия не включает часть затрат на андеррайтинг, необходимых для этого процесса. В этих штатах страховщики правового титула могут также взимать плату за поиск или извлечение информации за поиск в публичных записях или плату за экспертизу в качестве компенсации за проверку правового титула. Эти сборы обычно не регулируются и в таких случаях иногда могут быть согласованы. В некоторых штатах регулирование требует, чтобы титульный страховщик основывал свою политику на мнении адвоката. Гонорар адвоката не регулируется. Они также не являются частью премии по страхованию титула, хотя страховщик титула может включить эти сборы в свой счет для удобства адвоката, выносящего заключение. Аналогичным образом, в большинстве штатов не регулируются сборы за заключение сделки купли-продажи или ипотечного кредитования, хотя плата за закрытие может быть указана в счете-фактуре, в котором указана общая сумма сборов за транзакцию.

Рентабельность отрасли

Индустрия титулов сильно зависит от рынков недвижимости, которые, в свою очередь, очень чувствительны к процентным ставкам по ипотечным кредитам и общему экономическому благополучию. Во время пузыря на рынке жилья с 2000 по 2006 год доходы отрасли выросли более чем вдвое. Поскольку всплеск сделок с недвижимостью привел к увеличению доходов от страхования прав собственности (наряду с увеличением количества претензий), экономический спад, начавшийся в 2007 году, значительно сократил доходы на несколько лет. Для сравнения: в 2005 году в отрасли было выплачено почти 17 миллиардов долларов премий по страхованию титула, но в 2009 году объем упал до 9,6 миллиардов долларов.

По данным ALTA, в 2012 году отрасль выплатила по искам около 908 миллионов долларов, что составляет около 8,1% от 11,2 миллиардов долларов, полученных в качестве премий. Для сравнения, отрасль страхования котлов , которая, как и титульное страхование, требует особого внимания к проверкам и анализу рисков, выплачивает 25% своих премий по претензиям. Как упоминалось выше, профессионалы в сфере прав на землю стремятся предотвратить претензии с помощью предварительных профилактических мер до выдачи полиса, и поэтому соотношение претензий в отрасли отличается от других видов страхования.

Согласно установленным законодательством правилам бухгалтерского учета титульного страхования в составе расходов по убыткам отражаются только заявленные претензии, тогда как по остальным статьям в состав расходов по убыткам включаются как заявленные, так и незаявленные претензии. В результате возникают временные различия в отчетности об убытках и расходах на корректировку убытков по титульному страхованию по сравнению с другими статьями. Кроме того, титульное страхование, в отличие от большинства других рисков, связанных с имуществом/от несчастных случаев, не имеет даты прекращения и ограничений по времени подачи претензий.

Во многих штатах стоимость титульного страхования регулируется комиссией штата по страхованию. В этих штатах компании титульного страхования лоббируют законодателей штатов и других политиков и делают пожертвования на их кампании в надежде сохранить высокие ставки. В отличие от других форм страхования (например, страхования жизни, медицинского страхования или страхования домовладельцев), титульное страхование не оплачивается ежегодно, поскольку предусматривает один платеж на срок действия полиса, который действует до тех пор, пока имущество не будет перепродано или рефинансировано.

Относительная доля рынка среди титульных страховщиков США

Ниже раскрываются относительные доли рынка в 2012 году среди четырех национальных семей титульных страховщиков США (Fidelity National Financial, First American, Stewart и Old Republic) и региональных компаний, т.е. компаний, не связанных с национальными семьями.

Доля рынка 2012 г.

Семья	Делиться
Фиделити Нэшнл Финансовый	33.86%
Первая американская корпорация	26.34%
Национальная страховая компания Old Republic	13.53%
Компания по гарантированию титула Стюарта	12.95%
Региональные компании	13.32%
Общий	100.00%
Источник: Американская ассоциация прав собственности на землю.

По состоянию на январь 2009 года Fidelity National Financial занимала наибольшую долю рынка благодаря приобретению земельных титулов Содружества LandAmerica, Lawyers Title и United Capital Title после объявления LandAmerica о банкротстве.