Посредничество покупателя

Брокерские услуги или агентство покупателя — это практика, когда брокеры по недвижимости и их агенты представляют покупателя в сделке с недвижимостью, а не по умолчанию представляют продавца напрямую или в качестве субагента . В Соединенном Королевстве и Австралии наиболее распространенным термином является «агент по закупкам» .

В большинстве штатов США и провинций Канады до 1990-х годов покупатели, которые работали с агентом брокера по недвижимости при поиске дома, были клиентами брокерской компании, поскольку по общему праву большинства штатов того времени брокер представлял только продавцы. Лишь с начала 1990-х годов штаты приняли статутный закон о создании агентств покупателей.

Агентство покупателя может существовать исключительно (когда брокерская фирма решает представлять только покупателей и никогда не представлять продавцов в качестве эксклюзивного агента по покупке ) или, в компании, предоставляющей полный спектр услуг, предлагая агентство покупателя покупателям, которые становятся клиентами. Покупатели должны будут согласиться на ту или иную форму двойного агентства в случае, если они желают купить дом, который эта компания выставила на продажу и в котором она представляет продавца.

Брокеры могут заключить договор между покупателем и брокером, который будет представлять их интересы, если покупатель работает с брокером, отличным от брокерской компании, выставляющей на продажу недвижимость. В некоторых случаях, когда двойное агентство разрешено законом, даже листинговый брокер может представлять покупателя. Если покупатель не заключает это соглашение, он/она остается клиентом брокера, который в этом случае является субагентом брокера продавца.

Покупатели как клиенты

С увеличением практики агентирования покупателей в Северной Америке , особенно с конца 1990-х годов в большинстве регионов, агенты (действуя под руководством своих брокеров) получили возможность представлять покупателей в сделке с помощью письменного «агентского соглашения с покупателем», мало чем отличающегося от «агентского соглашения с покупателем». Листинговое соглашение » между брокерами и продавцами (часто называемыми агентством продавцов). Лицензиат недвижимости при заключении письменного соглашения с покупателем соглашается работать на покупателя, а покупатель в свою очередь соглашается на представительство. ^[1]^[2]

На этом этапе брокерская компания по недвижимости обязана покупателю оплатить пошлины по

Лояльность по отношению к покупателю, действуя в его интересах.
Конфиденциальность за счет неразглашения фактов, которые могут повлиять на способность покупателей договориться о лучших условиях.
Раскрытие другим сторонам сделки того, что лицензиат выступал в качестве агента покупателя.

Агент, представляющий покупателя, поможет найти недвижимость, оценит стоимость, обсудит цену и условия от имени покупателей, подготовит стандартный договор купли-продажи недвижимости и необходимые дополнения, а также координирует закрытие сделки. Агенты также могут помочь покупателю в координации необходимых проверок, ведении переговоров о любом необходимом ремонте и содействии сделке, работая с кредитором, агентом по листингу, титульной компанией и, в некоторых областях, с адвокатом по недвижимости. ^[3] Агент покупателя выступает в качестве доверенного лица покупателя.

Агентские соглашения с покупателем

Как и в листинговом соглашении с продавцами, в соглашениях с покупателями должна быть указана дата начала и окончания, и в них должно быть указано, каким образом брокер покупателя должен получать оплату (продавец или покупатель). Кроме того, в нем должны быть прописаны обязанности и обязательства всех сторон. ^[4]

В соглашении также должно быть указано, как будет разрешаться конфликт интересов. Конфликт интересов может возникнуть, когда покупатель, которого представляет брокерская компания по недвижимости, заинтересовался продавцом, которого также представляет эта фирма. ^[4]

Другой потенциальный конфликт интересов может возникнуть, когда одна и та же фирма представляет двух покупателей, конкурирующих за одну и ту же недвижимость.

Агентство недвижимости должно иметь письменную и объективную политику разрешения конфликтов интересов, о которой следует заранее сообщать любому потенциальному клиенту. ^[4]

Агентские соглашения с покупателем заключаются в том, что агент по недвижимости представляет покупателя недвижимости .

С появлением в начале 1990-х годов «Агентства покупателя» (брокерского агентства покупателя) в отличие от агентства-продавца агент/брокер по недвижимости соглашается и заключает договор представлять покупателя при покупке дома/недвижимости. Агентские соглашения с покупателем были разработаны для определения условий такого представительства. Они аналогичны письменным «Листинговым соглашениям», требуемым между листинговыми агентами и продавцами (владельцами недвижимости). В агентских соглашениях покупателя излагаются основные условия отношений между Агентом покупателя и его Клиентом-покупателем, включая такие вещи, как срок действия соглашения, комиссионное вознаграждение, которое необходимо получить/выплатить, а также различные права, обязанности и обязательства сторон.

Агент покупателя несет фидуциарные обязанности перед Покупателем в соответствии с настоящими отношениями и соглашением, включая верность, честность, преданность цели, действия в наилучших интересах Покупателя и т. д. ^[5] Комиссия, подлежащая выплате агенту покупателя по агентскому соглашению с покупателем, хотя в конечном итоге и является обязанностью покупателя, обычно полностью или частично компенсируется долевой или «кооперативной» комиссией, предлагаемой листинговым агентом посредством многократного листинга. Сервис («МЛС»).

Эксклюзивный агент по покупке — это агент по недвижимости, который работает на компанию, которая никогда не представляет продавцов в сделках с недвижимостью. Эксклюзивные агенты по закупкам (и их клиенты) избегают конфликта интересов при работе с агентом, который продвигает их объявления или списки своей фирмы. Покупателю выгодно иметь представителя, поскольку агент несет ответственность за получение информации о собственности и консультирование покупателя на основе этой информации. Без соглашения агент может не иметь обязательства работать с учетом интересов покупателя.

См. также

Примечания

^ Боб Аарон (19 апреля 2008 г.). «Покупатель платит цену за отказ агента» . Торонто Стар . Проверено 22 мая 2009 г.
^ Филлмор В. Галати; Веллингтон Дж. Аллауэй; Роберт К. Кайл (2002). Современная практика в сфере недвижимости . Дирборн Недвижимость. п. 93 . ISBN 9780793144280 . Проверено 22 мая 2009 г. Агентский договор с покупателем.
^ Альтерман, Лиз (1 августа 2022 г.). «Что такое агент покупателя? Надежный гид, который поможет вам найти дом» . Риэлтор.com .
^ Jump up to: ^а ^б ^с «Что такое агентское соглашение покупателя?» . Рэмси Солюшнс . Проверено 26 июля 2023 г.
^ Фидуциарные обязанности часто называют «откровенностью, лояльностью и добросовестностью»; см. «Фидуциар» или «Мейнхард против Салмона», где подробно обсуждаются фидуциарные обязанности.

[1] Боб Аарон (19 апреля 2008 г.). «Покупатель платит цену за отказ агента» . Торонто Стар . Проверено 22 мая 2009 г.

[2] Филлмор В. Галати; Веллингтон Дж. Аллауэй; Роберт К. Кайл (2002). Современная практика в сфере недвижимости . Дирборн Недвижимость. п. 93 . ISBN 9780793144280 . Проверено 22 мая 2009 г. Агентский договор с покупателем.

[3] Альтерман, Лиз (1 августа 2022 г.). «Что такое агент покупателя? Надежный гид, который поможет вам найти дом» . Риэлтор.com .

[:0-4] Jump up to: ^а ^б ^с «Что такое агентское соглашение покупателя?» . Рэмси Солюшнс . Проверено 26 июля 2023 г.

[5] Фидуциарные обязанности часто называют «откровенностью, лояльностью и добросовестностью»; см. «Фидуциар» или «Мейнхард против Салмона», где подробно обсуждаются фидуциарные обязанности.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]