Агент по недвижимости

Страницу о посреднике, через которого заключается договор аренды недвижимости между арендодателем и арендатором, см. в разделе « Агент по сдаче в аренду» .

Эта статья о практике Соединенного Королевства. Информацию о практике Северной Америки см. в разделе «Агент по недвижимости» .

Фасады небольшого агентства недвижимости в Монсе, Бельгия .

Продается дом в Лондоне

Агент по недвижимости — это физическое или юридическое лицо, которое организует продажу, аренду или управление недвижимостью и другими зданиями . Агента, специализирующегося на аренде, часто называют агентом по аренде или управлению недвижимостью . Агенты по недвижимости в основном занимаются маркетингом недвижимости , доступной для продажи, и переуступкой контрактов. а адвокат или лицензированный перевозчик для подготовки юридических документов используется . Однако в Шотландии многие адвокаты также выступают в качестве агентов по недвижимости, что редко встречается в Англии и Уэльсе .

«Агент по недвижимости» остается нынешним названием лица, ответственного за управление одной группой частной собственности, всей или большей части сдаваемой в аренду недвижимости, находящейся в одной собственности. Альтернативные титулы: фактор, управляющий или судебный пристав, в зависимости от эпохи, региона и размера соответствующей собственности.

Источник

Первоначально этот термин относился к лицу, ответственному за управление земельным имуществом, тогда как те, кто занимался покупкой и продажей домов, назывались « агентами по недвижимости », а те, кто продавал землю, были «агентами по земле». Однако в 20 веке термин « агент по недвижимости » стал использоваться как общий термин. Агент по недвижимости является примерно синонимом в США термина «брокер по недвижимости» .

Агенты по недвижимости должны быть знакомы с местом своего проживания, включая факторы, которые могут повысить или снизить цены на недвижимость. например, если планируется построить новую дорогу или аэропорт, это может разрушить близлежащие дома. Точно так же закрытие карьера или благоустройство территории могут повысить цены. Консультируя клиентов по запрашиваемой цене, агент должен знать недавние цены продажи (или стоимость аренды) сопоставимых объектов недвижимости.

Регулирование

В Соединенном Королевстве деятельность агентов по жилой недвижимости регулируется Законом об агентах по недвижимости 1979 года, а также Законом о потребителях, агентах по недвижимости и возмещении ущерба 2007 года .

В сентябре 2012 года был введен CPR ( положение о защите прав потребителей ), которое теперь регулирует процесс продажи жилья.

Что касается жилой недвижимости, существует также несколько профессиональных ассоциаций агентов по недвижимости: INEA (Независимая сеть агентов по недвижимости) и NAEA Propertymark (ранее известная как Национальная ассоциация агентов по недвижимости). Члены NAEA Propertymark могут быть привлечены к дисциплинарной ответственности за нарушение своего кодекса поведения. Их дисциплинарный процесс включает в себя все: от предостережений и предупреждений до более суровых наказаний в размере до 5000 фунтов стерлингов за каждое нарушение правил и максимального штрафа в размере 5 миллионов евро за нарушение конкретных правил по борьбе с отмыванием денег.

Некоторые агенты по недвижимости являются членами Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), основного органа британских специалистов по недвижимости, занимающегося как жилой, коммерческой, так и сельскохозяйственной недвижимостью. Члены, известные как «дипломированные оценщики», избираются на основе экзаменов и обязаны соблюдать кодекс поведения, который включает в себя правила заботы о деньгах своих клиентов и страхование профессиональной ответственности в случае ошибки или халатности.

Программа омбудсмена по делам агентов по недвижимости , которая получила одобрение OFT на Кодекс практики купли-продажи жилья в 2006 году, а по состоянию на декабрь 2018 года утверждает, что у нее более 15 897 офисов продаж и 14 746 офисов сдачи в аренду, зарегистрированных в TPO.

Чтобы торговать агентом по недвижимости, необходимо принадлежать к любой из организаций. Агенты могут быть оштрафованы, если они не являются участниками схемы возмещения ущерба. Схема возмещения была введена вместе с HIP ( Home Information Pack ) и для управления агентами.

Структура промышленности Великобритании

Существует несколько национальных сетей агентов по жилой недвижимости, большинство из которых представляют собой местные или региональные специализированные компании.

Существует несколько транснациональных коммерческих агентств, обычно англо-американских, панъевропейских или глобальных. Все эти фирмы стремятся предоставить полный спектр консультационных услуг в сфере недвижимости, а не только агентство.

Лишь несколько крупных фирм торгуют как коммерческой, так и жилой недвижимостью.

Сборы

Комиссионные агентам по недвижимости взимаются с продавца недвижимости. Агенты по недвижимости обычно взимают с продавца плату по принципу «нет продажи — нет комиссии», поэтому, если недвижимость не будет продана, клиент ничего не заплатит агенту по недвижимости, и агент будет работать на клиента бесплатно. бесплатно. Если продавец действительно продает недвижимость и завершает продажу своей собственности покупателю, которого представил агент по недвижимости, то агент по недвижимости взимает от 1% до 3,5%, при этом средний показатель за 2018 год составляет 1,42%, включая НДС , который рассчитывается на основе продажной цены недвижимости.

Альтернативные модели агентств недвижимости, в первую очередь онлайн-агенты по недвижимости, обычно предлагают выбор комиссионных, большинство из которых выплачиваются либо авансовым платежом, либо выплачиваются позже по завершении сделки. Стоимость варьируется от 300 до 800 фунтов стерлингов.

Сдача в аренду

Агенты по недвижимости, которые занимаются сдачей в аренду коммерческой недвижимости, обычно взимают комиссию в размере от 7 до 15% от арендной платы за первый год плюс всю арендную плату за первый месяц. Если два агента взимают 10%, они разделят комиссию между собой. Агенты по недвижимости, продающие коммерческую недвижимость (известные как инвестиционные агенты), обычно взимают 1% от продажной цены.

Плата, взимаемая агентами по сдаче жилья в аренду , варьируется в зависимости от того, управляет ли агент недвижимостью или просто привлекает новых арендаторов . Сборы, взимаемые с потенциальных арендаторов, могут варьироваться от нуля до 300 фунтов стерлингов в виде невозвратных сборов, обычно называемых сборами за подачу заявления , администрирование или обработку (или все три). Никаких указаний по найму агентов на платной основе не существует, за исключением того, что по закону им запрещено взимать плату за перечень объектов недвижимости. Все сборы с арендаторов в Шотландии незаконны. В противном случае в Англии и Уэльсе они могут взимать любую плату.

Обычно также требуется внести предоплату за первый месяц плюс возвращаемый залог (обычно равный арендной плате за один месяц). Большинство договоров аренды жилья в Великобритании регулируются гарантированными договорами краткосрочной аренды . Гарантированная краткосрочная аренда (обычно называемая просто «краткосрочной арендой») обеспечивает меньшую законодательную защиту, чем более ранние, в основном устаревшие виды аренды жилья. Договоры краткосрочной аренды представляют собой стандартные договоры; формулировку обычно можно приобрести в официальных магазинах канцелярских товаров и в Интернете по цене около 1 фунта стерлингов, хотя большинство агентов по сдаче в аренду берут за ее предоставление 30 фунтов стерлингов.

Важно, чтобы проверка данных об арендаторах была проведена до того, как арендатор въедет в недвижимость. Проверка кредитоспособности может быть проведена с использованием данных кредитной истории от Equifax, Experian или Call Credit (трех основных поставщиков Великобритании) с использованием внутренней системы веб-сайта или управляемой справочной службы. Агент с хорошей репутацией также запросит справку о трудоустройстве и справку о предыдущем арендодателе, чтобы попытаться убедиться, что арендатор может позволить себе аренду недвижимости и что с предыдущим агентом не было серьезных проблем. Также важно, чтобы были собраны и поданы доказательства, удостоверяющие личность и место жительства.

Продажа

Агенты по недвижимости, продающие жилую недвижимость, обычно взимают от 0,5% (единственное агентство) до 3% (множественное агентство) от достигнутой цены продажи плюс НДС ( налог на добавленную стоимость ). Некоторые агенты могут взимать плату за дополнительный маркетинг, такой как газеты и веб-сайты; однако, как правило, реклама включена в плату. Все сборы должны быть четко согласованы и отмечены в агентском соглашении до выхода на рынок, чтобы не было путаницы в отношении дополнительных сборов.

В июле 2016 года «Что?» обнаружил, что средние комиссии агентов по недвижимости по стране составляют 1,3%, хотя сборы сильно различаются.

За исключением самой дешевой недвижимости, гонорары агента по недвижимости, как правило, являются вторым по стоимости компонентом стоимости переезда в Соединенном Королевстве после гербового сбора .

Агенты High Street редко взимают авансовые расходы за продажу, а также расходы за отмену продажи и отзыв дома с рынка. Таким образом, хотя доступны и другие варианты продажи недвижимости с помощью онлайн-агентов, они часто взимают авансовые платежи без каких-либо гарантий продажи или, возможно, мотивации, которую предложит агентство High Street без продажи и без комиссии.

Другие подходы

Примерно с 2005 года онлайн-агенты по недвижимости стали альтернативой традиционной структуре комиссий, предлагая более дешевые пакеты продаж с фиксированной комиссией. Эти онлайн-агенты по недвижимости заявляют, что дают продавцам частной недвижимости возможность продавать свою недвижимость через основные порталы недвижимости (предпочтительный канал, используемый традиционными агентами по недвижимости) за небольшую часть стоимости традиционного агентства недвижимости. Интернет-агенты по недвижимости утверждают, что они могут рекламировать недвижимость так же эффективно, как и традиционные агенты по недвижимости, используя методы цифрового маркетинга и централизуя работу своего бэк-офиса в одном месте, вместо того, чтобы иметь физические офисы в городе, в котором они базируются. Интернет-агенты по недвижимости обычно охватывают всю территорию Великобритании, поэтому заявляют, что могут снизить комиссионные за счет устранения географических границ, которые обычно имеют традиционные агенты по недвижимости. Наконец, онлайн-агенты по недвижимости часто взимают предоплату вместо традиционного агента, который обычно ничего не взимает, если недвижимость не продается.

В феврале 2010 года Управление добросовестной торговли (OFT) объявило, что изменение законодательства для агентов по недвижимости привело к перетряске в способах продажи домов, что позволило более дешевым онлайн-агентам стать более авторитетными, чем они могли раньше.

Посреднические агенты по недвижимости и/или порталы недвижимости, базирующиеся в Соединенном Королевстве, начали поощрять агентов по недвижимости в Великобритании и во всем мире к сотрудничеству, демонстрируя всю свою недвижимость, что позволяет посетителям сайта видеть широкий спектр недвижимости в Великобритании и за рубежом на одном веб-сайте.

Исследование, проведенное в 2007 году, показало, что наиболее эффективным способом продажи недвижимости является вывеска «Продается». 28% клиентов видели вывески агента по недвижимости « Продается» , прежде чем более подробно изучить недвижимость. На втором месте с небольшим отрывом оказался поиск домов через Интернет (21%), а на третьем – газеты (17%). Четвертым по эффективности и самым традиционным способом стало посещение клиентами офиса агента по недвижимости (15%). В 2010 году от 80% до 90% объектов недвижимости были найдены через Интернет, и агенты видели меньше людей, заходящих в их офисы. Доски по-прежнему очень эффективны, но многие агенты сейчас отказываются от бумажной рекламы и переходят только на цифровые форматы, такие как электронные журналы и просто в Интернет.

Другие методы включали аукционы (11%), сарафанное радио (3%) и листовки (2%).

Технология

Агенты по недвижимости используют программное обеспечение агентств недвижимости для управления претендентами на покупку, просмотрами недвижимости, маркетингом и продажей недвижимости. Агенты по недвижимости могут использовать программное обеспечение для подготовки сведений о недвижимости, которые используются для рекламы недвижимости в Интернете или в печати. Они также могут записывать требования заявителя на покупку и автоматически сопоставлять их со своей базой данных объектов недвижимости. После согласования продажи они могут управлять цепочкой связанных продаж недвижимости с помощью программного обеспечения.

Программное обеспечение агентства недвижимости также поможет в маркетинге недвижимости, автоматически распространяя информацию о недвижимости на порталы недвижимости.

Новейшие технологии повлияли на рост онлайн-агентов, и сектор недвижимости становится все более зависимым от использования технологий для обращения к потребительскому рынку. Примером компании, которая в настоящее время занимается этим, является Matterport , которая создала камеру, которая создает цифровые 3D-модели, полы VR и фотографии Ultra HD. Это привело к тому, что специалисты по цифровому маркетингу получили возможность влиять на онлайн-поведение на рынке недвижимости с помощью веб-портала . Используя защищенные веб-сайты, маркетологи получают возможность отслеживать уровень активности пользователей и получать бесценную информацию, которая поможет продавцам и агентам по недвижимости использовать свой маркетинг и лучше удовлетворять потребности своих клиентов.

В последние годы агенты снова начали работать вместе через систему, аналогичную американской, под названием MLS (служба мультилистинга). Здесь главный агент возьмет на себя недвижимость и отправит подробную информацию через большинство других местных (суб)агентов. Субагенты будут продвигать кандидатов и знакомить их с основным агентом. MLS позволяет получить больше предложений, быстрее продать недвижимость и предлагается агентами в качестве услуги премиум-класса.

В США данные о недвижимости передаются из программного обеспечения агентов по схеме подачи данных RETS. В Великобритании поток данных INEA idx (обмен информационными данными) используется во многих программах для получения обратно списков объектов недвижимости (mls).

В обоих случаях технология MLS и idx означает, что сотрудничающие субагенты могут, работая вместе, разместить на своих веб-сайтах гораздо больше свойств.

Работа агентом по недвижимости

В Великобритании, чтобы стать агентом по недвижимости, не требуется никакой формальной квалификации; однако знание местной недвижимости и навыки обслуживания клиентов считаются полезными.

Агент по недвижимости говорит

Юмористическое руководство по языку агентов по недвижимости было опубликовано BBC в 2002 году.

См. также

• Агент по закупкам
• Брокер по недвижимости
• Бизнес в сфере недвижимости
• Развитие недвижимости
• Пузырь на рынке недвижимости