Ипотечное страхование кредиторов

Ипотечное страхование кредиторов ( LMI ), также известное в США как частное ипотечное страхование ( PMI ), представляет собой тип страхования , выплачиваемого кредитору или доверительному управляющему за пул ценных бумаг, которые могут потребоваться при получении ипотечного кредита . Его цель – компенсировать убытки в случае, если залогодатель не в состоянии погасить кредит, а кредитор не в состоянии возместить свои затраты после обращения взыскания и продажи заложенного имущества. ^[1]

Страхование ипотеки в США

Годовая стоимость PMI варьируется и в большинстве случаев выражается в терминах общей стоимости кредита, в зависимости от срока кредита, типа кредита, доли общей стоимости финансируемого дома, суммы покрытия и частоты выплат страховых взносов ( ежемесячно, ежегодно или разово). PMI может выплачиваться авансом или может быть капитализирован в кредит в случае продукта с единой премией. Этот тип страхования обычно требуется только в том случае, если первоначальный взнос составляет 20% или менее от продажной или оценочной стоимости (другими словами, если соотношение кредита к стоимости (LTV) составляет 80% или более). Как только основная сумма снижается до 80% стоимости, PMI часто больше не требуется для обычных кредитов. Это может произойти за счет выплаты основной суммы долга, повышения стоимости дома или того и другого. Кредиты FHA часто требуют рефинансирования для удаления PMI, даже после того, как LTV упадет ниже 80%. Эффективная экономия на процентах от погашения PMI может быть существенной. В случае MI, оплачиваемого кредитором, срок действия полиса может варьироваться в зависимости от типа предоставляемого покрытия (либо первичное страхование, либо какой-либо полис группового страхования). Заемщики, как правило, не знают ни о каком MI, оплачиваемом кредитором, фактически большинство кредитов, «не требующих MI», на самом деле имеют MI, оплачиваемый кредитором, который финансируется за счет более высокой процентной ставки, которую платит заемщик. ^{[ нужна ссылка ]}

Иногда кредиторы требуют, чтобы ипотечная страховка выплачивалась на фиксированный период (например, 2 или 3 года), даже если основная сумма долга достигнет 80% раньше этого срока. По закону нет никаких обязательств разрешать отмену MI до тех пор, пока кредит не будет амортизирован до коэффициента LTV 78%, исходя из первоначальной цены покупки. Запрос на отмену должен поступить от обслуживающего лица в компанию PMI, выдавшую страховку. Часто сервисеру требуется новая оценка для определения LTV.

Если у заемщиков есть менее 20% первоначального взноса, необходимого для того, чтобы избежать требования по страхованию ипотеки, они могут воспользоваться второй ипотекой (иногда называемой «компенсационной ссудой»), чтобы компенсировать разницу. ^[2] Двумя популярными вариантами этого метода кредитования являются так называемые схемы 80/10/10 и 80/15/5. Оба предполагают получение первичной ипотеки под 80% LTV. Программа 80/10/10 использует вторую ипотеку с LTV 10% и первоначальным взносом 10%, а программа 80/15/5 использует вторую ипотеку с LTV 15% и первоначальным взносом 5%. Также могут быть доступны другие комбинации сумм второй ипотеки и первоначального взноса. Одним из преимуществ использования этих механизмов является то, что в соответствии с налоговым законодательством США процентные платежи по ипотечным кредитам могут вычитаться из подоходного налога заемщика, тогда как взносы по страхованию ипотеки не учитывались до 2007 года. В некоторых ситуациях полная стоимость заимствования может быть дешевле, если использовать более выгодным вариантом, чем брать единый кредит, включающий в себя MI, оплачиваемый заемщиком или кредитором. ^{[ нужна ссылка ]}

Налоговый вычет LMI/PMI

ипотечное страхование стало не облагаться налогом . В 2007 году в США ^[3] Для некоторых домовладельцев новый закон сделал получение ипотечной страховки дешевле, чем получение «комбинированного» кредита. Положение о налоговом вычете MI, принятое в 2006 году, предусматривает постатейный вычет стоимости частного ипотечного страхования для домовладельцев, зарабатывающих до 109 000 долларов в год. ^[3]

Первоначальный закон был расширен в 2007 году и теперь предусматривает трехлетний вычет, действующий для договоров ипотечного страхования, заключенных после 31 декабря 2006 года и до 1 января 2010 года. Он не применяется к договорам ипотечного страхования, существовавшим до принятия закона. законодательство. ^[3]

По состоянию на 2023 год PMI не облагался налогом за все годы с 2007 по 2021 год. ^[4] IRS не разрешает вычитать PMI за 2022 год. ^[5]

Страхование ипотеки в Австралии

Двумя основными ипотечными страховщиками в Австралии являются Genworth Financial и QBE LMI. ^[6] Страхование ипотеки подлежит оплате, если соотношение кредита к стоимости (LTV или LVR в Австралии) превышает 80% или выше 60% для кредитов с низким документальным подтверждением. Некоторые небанковские кредиторы получают ипотечное страхование для каждого кредита, независимо от LVR, однако оно оплачивается кредитором, если кредит ниже 80% LVR.

Премии LMI рассчитываются по скользящей шкале на основе суммы кредита и LVR. С премии может взиматься гербовый сбор правительства штата. Премия часто капитализируется сверх суммы кредита. В отличие от других стран, в Австралии страховая премия LMI является единоразовой.

Страхование ипотеки в Канаде

Закон о банках, регулирующий деятельность банков, а также провинциальные законы, регулирующие деятельность кредитных союзов и народных касс, запрещают большинству регулируемых кредитных учреждений предоставлять ипотечные кредиты без страхования, если LTV превышает 80%. ^[7] Типичные ставки премий, предоставляемые Канадской ипотечной и жилищной корпорацией, составляют от 1% (для 80% LTV) до 2,75% (для 95% LTV) от основной суммы кредита. ^[8]

См. также

Ссылки

^ Канадская ипотечная и жилищная корпорация. «Кому нужно страхование ипотечного кредита?» .
^ Макс, Сара (23 декабря 2003 г.). «Покупка дома с небольшими затратами» . CNNMoney.com.
^ Jump up to: ^а ^б ^с Льюис, Холден (16 декабря 2006 г.). «В 2007 году ипотечное страхование не будет облагаться налогом» . Сиэтлский пост-разведчик.
^ «26 USC 163: Проценты» . uscode.house.gov . Проверено 13 марта 2023 г.
^ «Вычет процентов по ипотеке» (PDF) . Налоговое управление США . Налоговое управление США . Проверено 13 марта 2023 г.
^ «Что австралийские покупатели жилья должны знать об ипотечном страховании кредиторов» . www.insurancebusinessmag.com . Проверено 30 июля 2023 г.
^ «CMHC Кому нужна страховка по ипотеке?» . 13 ноября 2011 г.
^ «Стоимость страхования ипотечного кредита CMHC» . 13 ноября 2011 г.

[1] Канадская ипотечная и жилищная корпорация. «Кому нужно страхование ипотечного кредита?» .

[max-2] Макс, Сара (23 декабря 2003 г.). «Покупка дома с небольшими затратами» . CNNMoney.com.

[lewis-3] Jump up to: ^а ^б ^с Льюис, Холден (16 декабря 2006 г.). «В 2007 году ипотечное страхование не будет облагаться налогом» . Сиэтлский пост-разведчик.

[4] «26 USC 163: Проценты» . uscode.house.gov . Проверено 13 марта 2023 г.

[5] «Вычет процентов по ипотеке» (PDF) . Налоговое управление США . Налоговое управление США . Проверено 13 марта 2023 г.

[6] «Что австралийские покупатели жилья должны знать об ипотечном страховании кредиторов» . www.insurancebusinessmag.com . Проверено 30 июля 2023 г.

[7] «CMHC Кому нужна страховка по ипотеке?» . 13 ноября 2011 г.

[8] «Стоимость страхования ипотечного кредита CMHC» . 13 ноября 2011 г.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]