Ипотечное страхование
Ипотечное страхование (также известное как ипотечная гарантия и страхование жилищного кредита ) — это страховой полис , который компенсирует кредиторам или инвесторам в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой , убытки из-за неисполнения обязательств по ипотечному кредиту . Страхование ипотеки может быть государственным или частным в зависимости от страховщика. Эта политика также известна как гарантия возмещения ипотечного кредита (MIG), особенно в Великобритании.
Австралия
[ редактировать ]В Австралии заемщики должны платить ипотечное страхование кредиторов (LMI) по ипотечным кредитам в размере более 80% от покупной цены. [1] [ нужна ссылка ]
Сингапур
[ редактировать ]В Сингапуре обязаны владельцы квартир HDB иметь ипотечную страховку, если они используют остаток на своих счетах Центрального резервного фонда (CPF) для оплаты ежемесячных платежей по ипотеке. Тем не менее, у них есть выбор: выбрать ипотечное страхование, администрируемое Советом CPF, или оговоренных частных страховщиков. [ нужна ссылка ]
С другой стороны, владельцам частных домов в Сингапуре не обязательно иметь ипотечную страховку.
Соединенные Штаты
[ редактировать ]Частное ипотечное страхование
[ редактировать ]Частное ипотечное страхование, или PMI, обычно требуется в большинстве традиционных (не поддерживаемых государством) ипотечных программ, когда первоначальный взнос или доля собственного капитала составляют менее 20% от стоимости недвижимости. Другими словами, при покупке или рефинансировании дома с помощью обычной ипотеки, если отношение кредита к стоимости (LTV) превышает 80% (или, что эквивалентно, доля собственного капитала составляет менее 20%), заемщику, скорее всего, потребуется осуществлять частное ипотечное страхование.
Ставки PMI могут варьироваться от 0,14% до 2,24% от основного остатка в год в зависимости от процента застрахованного кредита, LTV, структуры фиксированных или переменных процентных ставок и кредитного рейтинга . [2] Ставки могут выплачиваться единовременно, ежегодно, ежемесячно или в некоторой комбинации этих двух сумм (разделенные премии). Большинство людей платят PMI 12 ежемесячными платежами как часть выплаты по ипотеке.
В США платежи заемщика по PMI не облагались налогом до 2018 года.
Заемщик оплатил частную ипотечную страховку
[ редактировать ]Частное ипотечное страхование, выплачиваемое заемщиком, или BPMI, является наиболее распространенным типом PMI на современном рынке ипотечного кредитования. BPMI позволяет заемщикам получить ипотечный кредит без необходимости внесения первоначального взноса в размере 20%, покрывая кредитора дополнительный риск, связанный с высоким соотношением кредита к стоимости (LTV). Закон США о защите домовладельцев 1998 года позволяет заемщикам требовать аннулирования PMI, когда сумма задолженности снижается до 80% LTV. [3] Закон требует отмены ипотечного страхования, выплачиваемого заемщиком, при наступлении определенной даты. , что кредит Эта дата наступает, когда запланировано достигнет 78% от первоначальной оценочной стоимости или будет достигнута цена продажи, в зависимости от того, что меньше, на основе первоначального графика погашения кредитов с фиксированной процентной ставкой и текущего графика погашения кредитов с плавающей процентной ставкой. При определенных обстоятельствах BPMI может быть отменен ранее обслуживающей организацией, заказавшей новую оценку, показывающую, что остаток кредита составляет менее 80% стоимости дома из-за повышения стоимости. Обычно для этого требуется как минимум два года своевременных платежей. Требования каждого инвестора к LTV для аннулирования PMI различаются в зависимости от возраста кредита и текущего или первоначального проживания в доме. Хотя Закон применяется только к основным домам для одной семьи при закрытии, инвесторы Fannie Mae и Freddie Mac позволяют службам ипотечного обслуживания следовать тем же правилам для вторичного жилья. Инвестиционная недвижимость обычно требует более низкой LTV.
Существует растущая тенденция использования BPMI в программе Fannie Mae с первоначальным взносом в размере 3%. В некоторых случаях Кредитор предоставляет заемщику кредит для покрытия стоимости BPMI.
Кредитор оплатил частную ипотечную страховку
[ редактировать ]Частное ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором, или LPMI, аналогично BPMI, за исключением того, что оно оплачивается кредитором и включено в процентную ставку по ипотеке. LPMI обычно является особенностью кредитов, которые утверждают, что не требуют ипотечного страхования для кредитов с высоким LTV. Преимущество LPMI заключается в том, что общий ежемесячный платеж по ипотеке часто ниже, чем у сопоставимого кредита с BPMI, но поскольку он встроен в процентную ставку, заемщик не может избавиться от него, когда позиция собственного капитала достигает 22% без рефинансирования.
Контракты
[ редактировать ]Как и в случае с другими видами страхования, страховой полис является частью страховой сделки. При ипотечном страховании генеральный полис, выданный банку или другой ипотечной организации (держателю полиса), определяет условия покрытия по страховым сертификатам. Сертификаты документируют конкретные характеристики и условия каждого отдельного кредита. Основной полис включает в себя различные условия, включая исключения (условия отказа в страховании), условия уведомления о невыполнении обязательств по кредитам и урегулирования претензий. [4] Договорные положения генерального полиса стали подвергаться повышенному вниманию после кризиса субстандартного ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. Генеральная политика обычно требует своевременного уведомления о неисполнении обязательств и включает положения о ежемесячных отчетах, ограничениях времени для подачи иска, арбитражных соглашениях и исключениях из-за халатности, искажения фактов и других условий, таких как ранее существовавшие загрязнители окружающей среды. Исключения иногда содержат «положения о неоспоримости», которые ограничивают возможность ипотечного страховщика отказать в страховании за искажения фактов, приписываемые держателю полиса, если произведены двенадцать последовательных платежей, хотя эти положения о неоспоримости обычно не применяются к прямому мошенничеству. [5]
Страхование может быть аннулировано в случае введения в заблуждение или мошенничества. В 2009 году Окружной суд США Центрального округа Калифорнии постановил, что ипотечное страхование не может быть аннулировано «в масштабах всего пула». [5]
История
[ редактировать ]Страхование ипотеки началось в Соединенных Штатах в 1880-х годах, а первый закон о нем был принят в Нью-Йорке в 1904 году. Отрасль выросла в ответ на пузырь на рынке недвижимости 1920-х годов и была «полностью обанкротилась» после Великой депрессии. К 1933 году частных компаний по страхованию ипотеки не существовало. [6] : 15 Банкротство было связано с участием отрасли в «ипотечных пулах», ранней практике, аналогичной секьюритизации ипотечных кредитов . Федеральное правительство начало страховать ипотечные кредиты в 1934 году через Федеральное жилищное управление и Управление по делам ветеранов, но после Великой депрессии в Соединенных Штатах не было разрешено частное ипотечное страхование до 1956 года, когда Висконсин принял закон, разрешающий первой после Депрессии страховой компании Mortgage Guaranty Страховая корпорация (MGIC), которая будет зарегистрирована. За этим последовал закон Калифорнии в 1961 году, который стал стандартом для законов о страховании ипотеки в других штатах. В конце концов Национальная ассоциация комиссаров по страхованию разработала модельный закон. [7]
Макс Х. Карл, адвокат по недвижимости в Милуоки, изобрел современную форму частного ипотечного страхования . В 1950-х годах Карла разочаровало время и документы, необходимые для получения дома, обеспеченного страховкой Федерального правительства, единственной доступной в то время формой. В 1957 году, используя 250 000 долларов, собранных от друзей и других инвесторов в своем родном городе Милуоки, Карл основал Корпорацию страхования ипотечных гарантий. В отличие от многих ипотечных страховщиков, которые рухнули во время Депрессии, MGIC будет страховать только первые 20 процентов убытков по невыполненной ипотеке, тем самым ограничивая свои риски и создавая больше стимулов для сберегательно-кредитных ассоциаций и других кредиторов выдавать кредиты только тем покупателям жилья, которые могут позволить себе их. Гарантии было достаточно, чтобы побудить кредиторов по всей стране выдавать ипотечные кредиты покупателям, чей первоначальный взнос составлял менее 20 процентов от стоимости дома. Доступность кредита способствовала буму жилищного строительства в 1960-х и 1970-х годах. К моменту смерти Карла в 1995 году более 12 процентов из почти $4 триллионов ипотечных кредитов страны имели частное ипотечное страхование. [8]
В 1999 году вступил в силу Закон о защите домовладельцев 1998 года как федеральный закон Соединенных Штатов, который требует автоматического прекращения действия ипотечного страхования в определенных случаях для домовладельцев, когда соотношение кредита к стоимости дома достигает 78%; До принятия закона домовладельцы имели ограниченное право на отмену [9] и, по одной из оценок, 250 000 домовладельцев платили за ненужную ипотечную страховку. [10] Подобные законы штатов существовали в восьми штатах на момент их принятия; [11] В 2000 году иск Элиота Спитцера привел к возмещению средств из-за несоблюдения ипотечными страховщиками закона штата Нью-Йорк 1984 года, который требовал от страховщиков прекратить взимать плату с домовладельцев после определенного момента. [12] Эти законы могут продолжать применяться; например, закон Нью-Йорка обеспечивает «более широкую защиту». [13]
Для кредитов, застрахованных Федеральным жилищным управлением , требования к аннулированию могут быть более сложными. [14]
См. также
[ редактировать ]- Страхование защиты платежей
- Ипотечное страхование кредиторов
- Канадская ипотечная и жилищная корпорация
- Кредитно-дефолтный своп
- Застрахованный кредит FHA
- Защита собственного капитала
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Первые покупатели жилья: что такое ипотечное страхование кредиторов (LMI) | RAMS» . www.rams.com.au. Проверено 14 марта 2018 г.
- ^ https://www.mgic.com/-/media/mi/rates/rate-cards/71-61284-rate-card-pdf-bpmi-monthly-july-2018.pdf?la=en [ пустой URL PDF ]
- ^ «Когда я смогу удалить частное ипотечное страхование (PMI) из моего кредита?» . Бюро финансовой защиты потребителей . Проверено 18 августа 2021 г.
- ^ Основные полисы ипотечного страхования и другие документы подаются в регулирующие органы штата по страхованию и доступны для публичного ознакомления. Управления страхования штата Вашингтон В некоторых штатах эти документы доступны в Интернете, например, с помощью онлайн-поиска по тарифам и формам подачи заявок . Например, см. идентификатор трекера OIC 202889 для полиса ипотечного страхования Республиканской ипотечной страховой компании Флориды.
- ^ Перейти обратно: а б Эллисон Дж.Н. (2010). Возникающие споры по ипотечному страхованию, заархивированные 22 июля 2012 г. в Wayback Machine . ТОО «Рид Смит». Конференция MBA по правовым вопросам/соответствию нормативным требованиям.
- ^ Герцог Т.Н. (2009). История ипотечного финансирования с акцентом на ипотечное страхование . Общество актуариев.
- ^ Джаффи Д. (2006). Ограничения Monoline с применением к ипотечному страхованию и титульному страхованию . Обзор промышленной организации .
- ^ Квинт М. (1995). Макс Х. Карл, 85 лет, пионер в области ипотечного страхования . «Нью-Йорк Таймс».
- ^ Совет Федеральной резервной системы. 3 июня 2013 г. FHA больше не будет отменять ипотечное страхование при достижении LVT 78%. FHA требует, чтобы ипотечное страхование выплачивалось в течение всего срока действия кредита. Закон о защите домовладельцев (HOPA) изменил процедуры проверки . По делам потребителей CA 04-5.
- ^ Харни К. (1998). Конгресс обещает положить конец ненужному законопроекту о страховании ипотеки . Дейли Пресс (Вирджиния) .
- ^ Харни К. (1998) Новый законопроект об ипотечном страховании может положить конец ненужной переплате . Дейли Пресс (Вирджиния) .
- ^ Фрид Дж.П. (2000). 10 000 домовладельцев получат возмещение по ипотечному страхованию . Нью-Йорк Таймс .
- ^ Нью-Йорк Инс. Раздел 6503(d) в разделе «Часто задаваемые вопросы»: ОТМЕНА MI В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ О ЗАЩИТЕ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ И ВОЗВРАТ СРЕДСТВ. НЕВОЗВРАТНАЯ ПРЕМИУМ. Архивировано 18 мая 2013 г. в Wayback Machine . Единая гарантия .
- ^ МакМахон Б. (2011). Отказ от страхования ипотеки: мифы и реальность . РИС Медиа .
