Инвестиционный рейтинг недвижимости
Инвестиционный рейтинг недвижимости измеряет доходность недвижимости с поправкой на риск по отношению к полностью безрисковому активу. Математически инвестиционный рейтинг недвижимости — это доход, который должен был бы принести безрисковый актив, чтобы его можно было назвать такой же хорошей инвестицией, как и недвижимость, рейтинг которой рассчитывается.
Основными факторами рейтингов недвижимости являются дивиденды (чистый операционный доход ) и прирост капитала за определенный период владения, а также связанные с ними риски или отклонения. Подобно другим финансовым рейтингам, разработанным для взаимных фондов и акций, можно предположить, что инвесторы имеют постоянное относительное неприятие риска в отношении богатства, полученного из других источников и от их инвестиций. Для простоты можно также предположить, что доход от инвестиций не коррелирует с другими источниками богатства, а представляет собой 100% богатства инвестора. Инвестиционный рейтинг объекта недвижимости в таком случае представляет собой преобразование средней доходности с поправкой на риск в одно число, которое отражает долгосрочный потенциал объекта недвижимости для получения прибыли.
Дом как инвестиционный актив
[ редактировать ]Адам Смит написал в «Богатстве народов» более 200 лет назад, что «жилой дом как таковой не приносит никакого дохода его обитателям». The Economist сообщил, что большинство американцев до 2008 года относились к своим домам как к инвестициям. [1] Традиционное убеждение, что владение жильем является необходимой вехой на пути к богатству, все еще сохраняется. Не все рассматривают свой дом как долгосрочный инвестиционный актив в недвижимость; [2] некоторые полагают, что они могут получить более высокую прибыль от других активов. [3] Имея дом для проживания, владелец не только экономит на арендной плате, но и получает выгоду от любого долгосрочного повышения цен. А инвесторы, те, кто покупает дом для сдачи в аренду, в первую очередь заинтересованы в финансовой выгоде, будь то ежемесячный денежный поток , долгосрочная прибыль или комбинация того и другого. Но инвесторы и владельцы домов с проживанием в равной степени должны заботиться о чистой прибыли, которую может принести дом, поскольку для большинства это самая крупная инвестиция, которую они когда-либо сделают. [4]
Оценка рейтинга
[ редактировать ]Объективная оценка внутренней долгосрочной «ценности» недвижимости требует такого же зрелого процесса рейтингования, как и процесс оценки акций и фондов. недвижимости Знать текущую рыночную цену необходимо, но недостаточно, особенно в нестабильные времена.
Существуют сотни макро- и микрофакторов, которые потенциально могут повлиять на финансовую прибыль от недвижимости, включая рост цен, возможность сдавать ее в аренду и вакантность, справедливую рыночную стоимость , ипотеку, расходы на техническое обслуживание, налог на недвижимость , плату за управление недвижимостью (если таковая имеется). и страхование жилья . Добавьте дополнительные атрибуты, охватывающие рынки, жилье, правительство, сообщество, демографические параметры и параметры образа жизни. Тщательный рейтинговый анализ должен охватывать все аспекты местоположения – по стране, штату, метро, округу, городу, районам и самому объекту недвижимости. Необходимо иметь возможность измерить и учесть присущий риск/волатильность всех этих атрибутов, чтобы получить показатель, который можно соотнести с финансово обоснованным решением о следующей покупке дома.
ни у кого нет Хрустального шара , конечно, . Таким образом, любой рейтинг такого рода следует интерпретировать как «относительный» показатель и использовать как способ ранжирования/сравнения домов по их относительному инвестиционному потенциалу. Другими словами, дом с высоким рейтингом, скорее всего, превзойдет дом с низким рейтингом. Таким образом, дома в верхнем квартиле, скорее всего, превзойдут все остальные дома.
Преимущества рейтинга недвижимости
[ редактировать ]- Инвесторы
- Найдите лучшие места для инвестиций
- Определите недвижимость с наибольшей ценностью
- Обеспечьте объективные критерии для установления правильного ценового диапазона.
- Рассчитайте ожидаемый доход от аренды
- Ожидаемый долгосрочный денежный поток и рост стоимости проекта
- Продавцы и листинговые агенты
- Рассчитайте лучшую цену для быстрой продажи
- Помощь в расширении рынка недвижимости до национального пула покупателей
- Дифференцировать значения свойств
- Укрепите уверенность в ценности сделки
- Кредиторы
- Установить залоговую стоимость (как текущую, так и будущую) недвижимости
- Оцените потенциальные потери при взыскании задолженности
- Упрощение принятия решения о лишении права выкупа или изменении кредита
Рейтинговые системы
[ редактировать ]- InvestMarq.com CashflowScore
- FinestExpert.com FE-Score
- Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера
- Morningstar для фондов и акций:
- Рейтинг Fitch для ценных бумаг, обеспеченных ипотекой жилья
- Myrealestateteam.net
- Рейтинги S&P
- Инвестиционные рейтинги стран: показаны страны, в которых недвижимость, сдаваемая в аренду, приносит наибольшую прибыль.
- Инвестиционные рейтинги ConsumerReports
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Приют или бремя?» . Экономист . ISSN 0013-0613 . Проверено 1 мая 2024 г.
- ^ Нусбаум, Роджер (5 февраля 2008 г.). «Ваш дом — это инвестиция? | В поисках альфы» . ищуalpha.com . Проверено 1 мая 2024 г.
- ^ Арендс, Бретт. «Является ли ваш дом хорошей инвестицией?» . ВСЖ . Проверено 1 мая 2024 г.
- ^ Квартиры на продажу во Флоренции
