Частная инвестиционная недвижимость

Частный акционерный капитал в сфере недвижимости – это термин, используемый в инвестиционном финансировании для обозначения определенного подмножества класса инвестиционных активов в сфере недвижимости . Частный акционерный капитал в сфере недвижимости относится к одному из четырех квадрантов рынков капитала в сфере недвижимости, которые включают в себя частный капитал , частный долг , государственный капитал и государственный долг .

Обзор

Прямое и косвенное владение недвижимостью. Частное инвестирование в недвижимость предполагает приобретение, финансирование, прямое владение и удержание права собственности на отдельную собственность или портфели недвижимости, а также косвенное владение и владение секьюритизированной или иной разделенной собственностью. или неделимую долю в собственности или портфеле недвижимости через ту или иную форму инвестиционного механизма или соглашения об объединенном фонде. Обычно они могут быть структурированы как индивидуально управляемый (или отдельный) счет, объединенный фонд, холдинговая компания по недвижимости, холдинговая корпорация по недвижимости, активно управляемая компания по управлению недвижимостью или аналогичные типы структур.

Типы инвесторов. Инвесторы в недвижимость с прямыми инвестициями (а также инвесторы в других трех квадрантах рынков капитала в сфере недвижимости) включают частных аккредитованных и неаккредитованных индивидуальных инвесторов и институциональных инвесторов, а также частную и публично продаваемую недвижимость. девелоперские, инвестиционные и операционные компании. (К институциональным инвесторам относятся любые организации, которые профессионально управляют деньгами в интересах третьих сторон.)

Индивидуальные инвесторы. К индивидуальным инвесторам относятся полностью аккредитованные инвесторы, которые соответствуют требованиям к минимальному доходу и собственному капиталу, установленным SEC , а также неаккредитованные инвесторы, которые не соответствуют этим требованиям. Как аккредитованные, так и неаккредитованные инвесторы участвуют в прямых инвестициях в недвижимость либо индивидуально, либо через несекьюритизированные партнерства. Оба также обычно инвестируют в публичные рынки недвижимости, которые включают публично торгуемые, котирующиеся на бирже ценные бумаги государственных инвестиционных фондов недвижимости (REIT), а также различные ценные бумаги, выпущенные другими формами публично торгуемых компаний, работающих в сфере недвижимости. За исключением нескольких исключений, неликвидные, неторгуемые предложения ценных бумаг частной недвижимости обычно подходят только для полностью аккредитованных инвесторов. К аккредитованным инвесторам обычно относятся инвесторы с собственным капиталом от среднего до высокого, которые могут удовлетворить требования соответствия этих предложений. Частные размещения ценных бумаг недвижимого имущества освобождаются от регистрации в SEC, а эмитентам этих ценных бумаг запрещено делать общие предложения для таких размещений.

Институциональные инвесторы. К институциональным частным инвесторам в недвижимость относятся пенсионные фонды , целевые фонды , фонды, семейные офисы, суверенные фонды благосостояния , страховые компании, публично торгуемые и зарегистрированные инвестиционные фонды недвижимости (REIT), некотируемые частные REIT и другие формы государственных фондов. или частные компании, управляющие недвижимостью, компании, управляющие венчурным капиталом, а также другие специализированные типы инвестиционных компаний. Эти профессиональные инвесторы либо инвестируют в недвижимость напрямую, используя собственный профессиональный инвестиционный персонал, либо через один или несколько различных видов рекомендуемых инвестиционных соглашений, инвестиционных инструментов или предложений продуктов, специально разработанных для удовлетворения потребностей институциональных инвесторов. Эти механизмы обычно организуются, структурируются и управляются сторонними профессиональными фирмами по управлению инвестициями в недвижимость за определенную плату.

Частные компании по развитию недвижимости, инвестиции в недвижимость и компании по управлению недвижимостью. Кроме того, частные компании по развитию недвижимости, инвестиции в недвижимость и компании по управлению недвижимостью также инвестируют за свой счет в подкласс активов частного акционерного капитала.

Типы недвижимости. Наиболее распространенными типами недвижимости являются офисы (пригородные, городские, садовые и высотные), промышленные (склады, исследования и разработки, а также гибкие офисные/производственные помещения), розничная торговля (торговые центры, районные и общественные торговые центры и электроэнергетические центры). центры), и многоквартирные (квартиры – как садовые, так и многоэтажные). Кроме того, некоторые частные инвесторы инвестируют в то, что они обычно называют нишевыми типами недвижимости, включая гостиницы, студенческие общежития, жилье для престарелых, склады, медицинские офисные здания, жилые дома для одной семьи, жилые дома для одной семьи, сдаваемые в аренду, производственные мощности, незастроенные земли для любого из вышеперечисленных видов использования, виноградники, промышленное жилье, специализированные дома на деревьях, а также другие объекты недвижимости нишевого типа.

Структуры транспортных средств. Инвестиции в объединенные фонды могут быть структурированы как товарищества с ограниченной ответственностью, корпорации с ограниченной ответственностью , C-корпуса , S-корпуса , коллективные инвестиционные фонды, частные инвестиционные фонды недвижимости, отдельные счета страховых компаний, а также множество других юридических структур. Фонды, организованные для удовлетворения потребностей и привлечения интереса освобожденных от налогов инвесторов, обычно структурированы так, чтобы соответствовать квалификациям компаний по управлению недвижимостью (REOCS) или компаний по управлению венчурным капиталом (VCOC).

История и эволюция

Существует долгая история институциональных инвестиций в недвижимость посредством прямого владения недвижимостью, через отдельные счета, управляемые индивидуально, и через объединенные инвестиционные фонды. Первоначально институциональные инвестиции в недвижимость были направлены на основную недвижимость, однако рыночные условия в начале 1990-х годов привели к появлению фондов добавленной стоимости и оппортунистических фондов, которые стремились воспользоваться падением цен на недвижимость для приобретения активов со значительными скидками. Недвижимость прямых инвестиций возникла как независимый класс активов в начале 21 века и в последние годы пережила огромный рост.

Стратегии

Фонды прямых инвестиций в недвижимость обычно следуют основным стратегиям, стратегиям основного плюса, добавленной стоимости или оппортунистическим стратегиям при инвестировании.

• Ядро: это стратегия с низким уровнем кредитного плеча, низким уровнем риска и низкой потенциальной доходностью и предсказуемыми денежными потоками. Фонд, как правило, будет инвестировать в стабильную, полностью сданную в аренду недвижимость класса А, с одним или несколькими арендаторами в сильных, диверсифицированных мегаполисах, часто в крупных городах. Кредитное плечо для основных стратегий обычно находится в диапазоне от 0% до 30%.
• Core Plus: Core plus часто путают и/или принимают за стратегии инвестирования в недвижимость с добавленной стоимостью. Термин «базовый плюс» первоначально определялся как «базовый» плюс кредитное плечо или ядро ​​с кредитным плечом. Кредитное плечо для стратегий «базовый плюс» обычно находится в диапазоне от 30% до 50%.
• Добавленная стоимость: это стратегия со средним и высоким риском/средней и высокой доходностью. Он включает в себя покупку земли, арендованной или неправильно расположенной собственности, ее улучшение каким-либо образом и продажу в подходящее время с целью получения прибыли. Объекты недвижимости считаются добавленной стоимостью, если они имеют проблемы с управлением или эксплуатацией, требуют физического улучшения и/или страдают от нехватки капитала. Стратегии добавленной стоимости обычно имеют кредитное плечо от 40% до 60%.
• Оппортунистическая: это стратегия с высоким риском и высокой доходностью. Свойства потребуют высокой степени улучшения. Эта стратегия может также включать инвестиции в развитие, необработанные земли и нишевые сектора недвижимости. Некоторые фонды возможностей также будут инвестировать в секьюритизированные или несекьюритизированные государственные или частные долговые инструменты с целью приватизации, переупаковки, реструктуризации и последующей продажи этих долей. Инвестиции носят тактический характер и могут также включать стратегии финансового арбитража или стратегии, ориентированные на раскручивание или разработку сложных финансовых структур или больших портфелей с ненадлежащим использованием заемных средств. Оппортунистические стратегии могут использовать уровень кредитного плеча до 60% или выше.

Функции

Соображения по поводу инвестирования в фонды прямых инвестиций в недвижимость по сравнению с другими формами инвестиций включают в себя:

• Существенный минимум для входа, при этом большинство фондов требуют значительных первоначальных инвестиций (обычно более 250 000 долларов США плюс дальнейшие инвестиции в течение первых нескольких лет существования фонда).
• Инвестиции в объединенные инвестиционные инструменты недвижимости называются «неликвидными» инвестициями, которые, как ожидается, обычно принесут премию по сравнению с торгуемыми ценными бумагами, такими как акции и облигации. После инвестирования очень трудно получить доступ к вашим деньгам, поскольку они заблокированы в долгосрочных инвестициях, которые могут длиться до двенадцати лет или даже дольше. Распределения производятся при наличии денежных средств и при выбытии, только когда инвестиции конвертируются в денежные средства; инвесторы обычно не имеют права требовать распределения или продажи.
• Фонды, организованные для индивидуальных инвесторов, обычно требуют, чтобы соглашения о подписке финансировались в момент подписания соглашения о подписке. Фонды, организованные для институциональных инвесторов, обычно требуют, чтобы инвесторы вложили капитал в фонд и постепенно и постепенно использовали эти обязательства в течение инвестиционного периода фонда по мере приобретения каждого объекта недвижимости для фонда. Если частная инвестиционная фирма по недвижимости не может найти подходящие инвестиционные возможности, она, как правило, не может выполнить обязательства инвесторов. Если управляющий не сможет найти подходящую недвижимость в течение инвестиционного периода, указанного в проспекте фонда, управляющий фондом почти всегда будет обязан освободить все невостребованные капитальные обязательства по истечении указанного инвестиционного периода. Учитывая риски, связанные с прямыми инвестициями в недвижимость, инвестор может потерять все свои инвестиции, если фонд будет работать плохо.

По вышеупомянутым причинам инвестиции в фонды прямых инвестиций подходят только для тех индивидуальных или институциональных инвесторов, которые могут позволить себе заблокировать свой капитал на длительный период времени и которые могут рискнуть потерять значительные суммы денег. Это уравновешивается потенциальными преимуществами годовой доходности, которая может варьироваться от 6% до 8% для фондов, реализующих основные инвестиционные стратегии, от 8% до 10% для стратегий «базовый плюс», от 8% до 14% для фондов, реализующих стратегии добавленной стоимости. и от 18% до 20% (или выше) для фондов, реализующих оппортунистические инвестиционные стратегии. Таким образом, инвесторами в фонды прямых инвестиций в недвижимость, как правило, являются институциональные инвесторы или состоятельные частные лица , а также другие аккредитованные инвесторы .

Размер промышленности

Популярность фондов прямых инвестиций в недвижимость выросла с 2000 года, поскольку все большее число инвесторов вкладывают больше капитала в этот класс активов.

Private Equity Real Estate — это глобальный класс активов, совокупная стоимость которых превышает 4 триллиона долларов США. Примерно 42% капитала, привлеченного за последние два года, было сосредоточено на рынках недвижимости США, 40% - на европейских рынках недвижимости, 10% - на рынках недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона и 8% - на остальном мире.

Вторичный рынок

Основная статья: вторичный рынок прямых инвестиций

Существующие ранее обязательства инвесторов в отношении прямых инвестиций в фонды недвижимости, приобретенные на вторичном рынке. Фонды прямых инвестиций в недвижимость могут продаваться -за возможности или ликвидности , среди прочего, из . Активные вторичные брокеры ориентированы на вторичные рынки для торговли синдицированными акциями, фондами недвижимости и другими альтернативными инвестициями в фонды. Вторичный рынок недвижимости за последние годы вырос примерно до 5,3 миллиарда долларов в 2013 году.

См. также

• Список инвестиционных компаний в сфере недвижимости
• Недвижимость
• Сделка с недвижимостью
• Частный капитал
• Налогообложение прямых инвестиций и хедж-фондов
• Инвестиционный фонд недвижимости
• Австралийский инвестиционный фонд недвижимости