Высшее и лучшее использование
«Наилучшее и наилучшее использование» (или «наилучшее или наилучшее использование» ; HBU ) — это концепция оценки недвижимости , которая возникла у ранних экономистов, таких как Ирвинг Фишер , который концептуализировал идею максимальной производительности. [1]
Согласно доктрине «наилучшего и наилучшего использования», в любом случае, когда определяется рыночная стоимость недвижимости, эта стоимость должна основываться на том использовании, которое обеспечит наибольшую ценность собственности, независимо от ее фактического текущего использования.
Определения наилучшего и наилучшего использования
[ редактировать ]Институт оценки Канады определяет термин «наилучшее и наилучшее использование» как:
Разумно вероятное и законное использование имущества, которое физически возможно, имеет соответствующую поддержку и финансово осуществимо и приводит к получению наибольшей стоимости.
Институт оценки определяет наилучшее и наилучшее использование следующим образом:
Разумно вероятное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, имеет соответствующую поддержку, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости. Четырьмя критериями, которым должно соответствовать максимальное и наилучшее использование, являются юридическая допустимость, физическая возможность, финансовая осуществимость и максимальная производительность. Альтернативно, вероятное использование земли или улучшенного имущества – с учетом особенностей пользователя и сроков использования – которое адекватно поддерживается и приводит к самой высокой приведенной стоимости. [2] ".
В некоторых случаях предлагаемое использование может быть наиболее эффективным и эффективным, но за некоторые затраты, которые меняют чистую экономику. Примером может служить промышленно используемая территория, которая теперь может быть законно использована для строительства высотных жилых зданий, но ее очистка (восстановление) будет стоить так много, что ценность ее использования в настоящее время будет выше. В этом случае, если это можно будет продолжать, существующее промышленное использование может быть самым высоким и лучшим использованием. В некоторых случаях оценщикам даются конкретные инструкции относительно предполагаемого наиболее эффективного и наилучшего использования. Такое использование может не пройти тесты, обсуждаемые ниже, как законное наиболее эффективное и наилучшее использование, и вполне может привести к другой ценности. Одним из примеров этого может быть оценка парковой зоны, при которой оценщику было дано указание игнорировать все другие возможные варианты использования. Кроме того, наиболее эффективным и эффективным использованием объекта недвижимости может быть класс использования (например, розничная торговля или многосемейное использование), а не конкретное использование (например, строительство ресторана быстрого питания). [2]
Испытание наилучшего и наилучшего использования
[ редактировать ]Чтобы определить максимальный потенциал объекта землепользования, застройщикам часто приходится проводить трехэтапный анализ, включающий анализ собственности, анализ прав и ограничений, а также анализ рынка . Однако для того, чтобы считаться наиболее эффективным и наилучшим использованием собственности, любое потенциальное использование должно пройти ряд тестов. Точное определение наилучшего и наилучшего использования варьируется, но обычно использование должно быть следующим:
- юридически допустимо
- физически возможно
- финансово осуществимо
- максимально продуктивный
Юридически допустимо
[ редактировать ]Только те виды использования, которые разрешены или могут быть разрешены законом, являются потенциально наиболее эффективными. Сюда могут быть исключены виды использования, которые не разрешены и вряд ли будут разрешены зонированием , планированием землепользования , виды использования, запрещенные государственными постановлениями, а также виды использования, запрещенные юридическими ограничениями или соглашениями.
Недвижимость, использование которой предшествовало существующему зонированию или другим правилам собственности, может быть юридически несоответствующим . Такое унаследованное использование, как правило, является законным, даже если оно не соответствует действующему зонированию или другим правилам. Поскольку их использование предшествовало этим правилам, они являются «дедушками». Однако некоторые виды такого использования не могут быть воспроизведены, если юридически несоответствующее улучшение будет уничтожено или повреждено после определенного момента.
«Юридически допустимо» может оказаться сложной концептуальной проверкой, поскольку могут рассматриваться даже виды использования, которые в настоящее время запрещены. Это происходит, когда существует разумная вероятность (не менее 50%) того, что регулирование, зонирование, ограничения на действия и т. д. могут быть изменены, чтобы разрешить предполагаемое использование.
Физически возможно
[ редактировать ]Любое потенциальное использование должно быть физически возможным, учитывая размер, форму, топографию и другие характеристики объекта. Например, дом площадью 40 000 квадратных футов (3700 м²) 2 ) одноэтажный склад не поместился бы на площади в 10 000 квадратных футов (930 м²). 2 ) сайт; следовательно, такое использование не пройдет проверку физической возможности.
Финансовая целесообразность
[ редактировать ]Максимальное и наилучшее использование объекта недвижимости должно быть финансово осуществимым: предлагаемое использование объекта недвижимости должно приносить адекватный доход, чтобы оправдать затраты на строительство, а также прибыль для застройщика. В случае улучшенного объекта недвижимости с очевидным оставшимся сроком эксплуатации вопрос финансовой целесообразности не имеет большого значения. В случае улучшенного объекта недвижимости с ограниченным оставшимся экономическим сроком эксплуатации вопрос финансовой целесообразности становится вопросом максимально продуктивного использования участка. Если стоимость земли как свободной превышает стоимость недвижимости как улучшенной за вычетом затрат на восстановление/снос, то реконструкция участка становится максимально продуктивным использованием собственности и продолжением использования существующих улучшений, которые не представляют собой самую высокую чистую прибыль. стоимость участка считается финансово нецелесообразной.
Максимально продуктивное использование
[ редактировать ]Наконец, использование должно приносить разработчику максимальную чистую прибыль (прибыль). Недвижимость, которая гипотетически может быть построена с жилой, коммерческой или промышленной застройкой, может иметь только одно из этих применений как наиболее эффективное и наилучшее. Следующие три гипотетических сценария развития служат иллюстрацией теста максимально продуктивного использования сайта стоимостью 100 000 долларов:
- Промышленный склад
- Стоимость строительства 10 000 кв. футов (930 м²) 2 ): $750,000
- Рыночная стоимость 10 000 кв. футов (930 м²) 2 ): $910,000
- Прибыль на промышленное развитие: 7%
- Торговый центр
- Стоимость строительства 10 000 кв. футов (930 м²) 2 ): $1,500,000
- Рыночная стоимость 10 000 кв. футов (930 м²) 2 ): $1,840,000
- Прибыль для развития розничной торговли: 15%
- Жилые кондоминиумы
- Стоимость строительства 10 000 кв. футов (930 м²) 2 ): $1,200,000
- Рыночная стоимость 10 000 кв. футов (930 м²) 2 ): $1,534,000
- Прибыль от жилой застройки: 18%
Как показывают примеры, даже несмотря на то, что развитие розничной торговли приводит к общей самой высокой рыночной стоимости объекта, сценарий жилищного строительства приводит к самому высокому чистому доходу для застройщика, и это делает его максимально продуктивным использованием.
В действительности, краткосрочные ограничения на наличие капитала и рабочей силы, неизбежные конфликты между другими ключевыми факторами, а также предрасположенность и опыт разработчиков часто приводят к разработкам, которые не являются максимально продуктивными, а являются компромиссными. Они достаточно продуктивны и достаточно безопасны, чтобы разработчик мог продолжить работу, но они не являются максимально продуктивными. Джеймс Грааскамп полностью разработал модель, которая более четко отражает эту реальность, и назвал ее наиболее вероятным использованием .
Свободные и улучшенные
[ редактировать ]Испытание на наиболее эффективное использование применяется к улучшенному имуществу как к улучшенному , так и к пустующему . Свободные объекты недвижимости обычно оцениваются только как вакантные . Пустующее «Наилучшее и наилучшее использование» может совпадать или отличаться от «Наилучшего и наилучшего использования» в улучшенном виде. Для улучшенных объектов недвижимости в первую очередь применяется анализ, основанный на предположении, что участок пустует. Затем анализ фокусируется на том, как следует использовать имущество по мере его улучшения в настоящее время. Степень, в которой существующие улучшения отличаются от наилучшего и наилучшего использования как бы пустующего, показывает степень любого функционального устаревания. Кроме того, есть три потенциальных действия, которые можно предпринять в отношении существующих улучшений: сохранение существующих улучшений, изменение улучшений или схемы застройки объекта или снос и удаление улучшений.
Например, дом А в зоне, отведенной для жилого использования, может иметь наилучшее и наиболее эффективное использование в качестве пустующего и наилучшее и наилучшее использование как улучшенное, причем оба они являются жилыми. Подобный дом B в коммерческом районе может иметь максимальное и наилучшее использование, как вакантное , так и коммерческое строительство, а наиболее эффективное и наилучшее использование в улучшенном состоянии может быть для дальнейшего использования в качестве жилого дома для одной семьи.
Если стоимость коммерческого участка как пустующего в «Доме Б» превышает стоимость дома как улучшенного жилого помещения плюс затраты на снос, то в целом наиболее эффективным и наилучшим использованием этого имущества будет стоимость такого же пустующего коммерческого участка. Например, предположим, что «Дом Б» имеет стоимость дома в 200 000 долларов США, а стоимость участка как коммерческого участка — 250 000 долларов США, а стоимость сноса дома и подготовки участка — 25 000 долларов США. Наиболее эффективное и наилучшее использование участка — снести дом и продать его под коммерческую недвижимость. Рыночная стоимость составит 225 000 долларов США (стоимость участка 250 000 долларов минус стоимость сноса 25 000 долларов США). Однако, если затраты на снос вырастут до 55 000 долларов США, самым высоким и лучшим использованием будет существующее жилое использование, поскольку стоимость коммерческого участка (теперь 195 000 долларов США) не превысит существующую стоимость жилья.
Это было бы наиболее эффективным и наилучшим использованием собственности, даже если это противоречитчто существует на самом деле. Даже если дом не снесен, а участок продан под коммерческую недвижимость.участка, наиболее эффективным и наиболее эффективным использованием является коммерческое использование участка. Рыночная стоимостьсобственность обусловлена этим гипотетическим преобразованием, даже если оно никогда не произойдет из-заполезность, которую это потенциальное преобразование принесет покупателю.
Экономическая теория
[ редактировать ]Экономические концепции полезности и замещения определяют анализ наилучшего и наилучшего использования. Максимальное и наилучшее использование собственности определяет ее полезность для потенциального потребителя.покупатель. Покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем заплатил бы конкурирующий объект с той же полезностью, в то время как продавец согласился бы не меньше, чем другой продавец сопоставимой недвижимости.
Другие соображения
[ редактировать ]HBU — это обозначение, обозначающее объект, который мог бы иметь более высокую ценность, если бы использовался для другой цели. [3] Существует множество других подобных концепций, которые используются в областях, связанных с оценкой недвижимости, но за ее пределами, как указано в Единых стандартах профессиональной оценочной практики (USPAP). Одним из примеров является «Более эффективное и лучшее использование» (HBU), как описано ниже. Согласно статье, подготовленной организацией, работающей со Службой рыболовства и дикой природы США, которая была размещена на веб-сайте Службы рыболовства и дикой природы США :
«Эти (HBU) определяются как земли, которые имеют более высокую ценность из-за своих недревесных удобств, таких как места для отдыха и охраны природы». [4]
Такие организации, как Американское общество управляющих фермами и сельскими оценщиками (ASFMRA), Американское общество оценщиков (ASA) и Институт оценки, выпустили руководство для своих членов, в котором говорится, что использование неэкономических концепций оценки, подобных приведенным выше, не должно использоваться в сочетании с такими понятиями, как «рыночная стоимость» и «наилучшее и наилучшее использование» при выполнении типичных заданий по оценке. Однако сторонники альтернативных показателей оценки отмечают, что оценка земли с чисто экономической точки зрения часто не позволяет получить важные выгоды для общества, такие как чистая вода, приятные пейзажи, борьба с эрозией и места для отдыха. Ценность общественного интереса» [5] «» [6] «Потенциально это наиболее известная альтернативная концепция оценки, которая обсуждалась многими авторами и специально рассматривалась в Единых стандартах федерального приобретения земель (UASFLA)». [7] ".
При оценке предприятие оценивается с точки зрения его максимального или наилучшего использования для максимизации стоимости и увеличения доходов. Однако стоимость объекта при его наиболее эффективном использовании не может превышать стоимость объекта при его нынешнем использовании, если требуется восстановление для преобразования объекта для другого использования. [8]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Марк А. Муниццо, Лиза Виррусо Мюзиал, Общий анализ рынка и наилучшее и наилучшее использование (Мейсон, Огайо, США: Cengage Learning, 2010), стр. 10
- ^ Jump up to: а б Оценка недвижимости , 14-е издание, с. 333, Институт оценки
- ^ Florida Times-Union: 13 июня 2005 г. - Rayonier: другой вид лесной компании, Марк Баш.
- ^ Служба рыболовства и дикой природы США: октябрь 1998 г. - Лесозаготовительная компания Plum Creek Timber Company «Более эффективное использование земель и последствия для сохранения местной рыбы», Джерри Соренсен
- ^ Манди, Билл; Киннард, Уильям Н. (2003). «Новая неэкономика: ценность общественных интересов, рыночная стоимость и экономическое использование». Очерки в честь Уильяма Н. Киннарда-младшего . Проблемы исследования в сфере недвижимости. Том. 9. стр. 261–270. дои : 10.1007/978-1-4419-8953-6_18 . ISBN 978-1-4613-4734-7 .
- ^ «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 2 января 2014 г. Проверено 1 января 2014 г.
{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка ) - ^ https://www.justice.gov/enrd/land-ack/Uniform-Appraisal-Standards.pdf . [ пустой URL PDF ]
- ^ Глобальная онлайн-библиотека горнодобывающей промышленности и полезных ископаемых: 1 января 1991 г. - Превращение прудов с угольной шламой в водно-болотные угодья, «Более высокое или лучшее использование», Лаунсбери, Род-Айленд; Наврот, Джек Р. Архивировано 23 июля 2011 года в Wayback Machine.
- Оценка недвижимости, 12-е издание, Институт оценки
