Потеря права выкупа

Чтобы узнать о концепции психоанализа, см. Потеря права выкупа (психоанализ) .

Дом в Салинасе, штат Калифорния , лишился права выкупа после того, как лопнул в США. пузырь на рынке недвижимости

Обращение взыскания — это юридический процесс, в котором кредитор пытается вернуть остаток кредита от заемщика, который прекратил производить платежи кредитору, путем принудительной продажи актива, используемого в качестве залога по кредиту.

Формально ипотечный кредитор (залогодержатель) или другой залогодержатель получает прекращение ипотечного заемщика (залогодержателя) справедливого права выкупа либо по решению суда, либо в силу закона (после соблюдения определенной установленной законом процедуры).

Обычно кредитор получает обеспечительный интерес от заемщика, который закладывает или закладывает актив, например дом, в качестве обеспечения кредита. Если заемщик не выполняет свои обязательства и кредитор пытается вернуть себе собственность, суды справедливости могут предоставить заемщику справедливое право на выкуп, если заемщик погасит долг. Хотя это справедливое право существует, оно является туманным , и кредитор не может быть уверен, что сможет вернуть себе собственность. Таким образом, посредством процесса обращения взыскания кредитор стремится немедленно прекратить (то есть буквально исключить любое будущее использование) справедливого права выкупа и получить как законное, так и справедливое право собственности на имущество, облагаемое простой комиссией . Другие держатели залога могут также лишить владельца права выкупа других долгов, таких как просроченные налоги, неоплаченные счета подрядчиков или просроченные ассоциации домовладельцев взносы или начисления .

Процесс обращения взыскания применительно к жилищным ипотечным кредитам заключается в том, что банк или другой обеспеченный кредитор продает или возвращает во владение участок недвижимости после того, как владелец не выполнил соглашение между кредитором и заемщиком, называемое « ипотекой » или « доверительным договором ». . Обычно нарушением ипотеки является неуплата долгового обязательства , обеспеченного залогом имущества . Когда процесс завершен, кредитор может продать недвижимость и оставить себе доходы для погашения ипотеки и любых судебных издержек, и обычно говорят, что «кредитор лишил права выкупа своей ипотеки или залога ». Если вексель был выдан с оговоркой о регрессе и если продажа не приносит достаточно средств для оплаты существующего баланса основной суммы долга и комиссионных, то залогодержатель может подать иск о возмещении задолженности . Во многих штатах США статьи, включенные в расчет суммы решения о недостаче, включают основную сумму кредита, начисленные проценты и гонорары адвокатам за вычетом суммы, предложенной кредитором при продаже права выкупа.

Типы

Владелец ипотеки обычно может инициировать обращение взыскания в момент, указанный в ипотечных документах, обычно через некоторый период времени после возникновения условия неисполнения обязательств. В США, Канаде и многих других странах существует несколько типов потери права выкупа. В США, например, широко используются два из них — а именно, продажа через суд и продажа через полномочие , но в некоторых других штатах США возможны и другие способы.

Судебный

Обращение взыскания путем продажи в судебном порядке, обычно называемое обращением взыскания в судебном порядке , предполагает продажу заложенного имущества под надзором суда. Выручка сначала идет на погашение ипотеки, затем на других держателей залога и, наконец, на залогодателя/заемщика, если какие-либо доходы остаются. Обращение взыскания в судебном порядке доступно в каждом штате США и требуется во многих (Флорида требует обращения взыскания в судебном порядке). Кредитор инициирует обращение взыскания в судебном порядке, подав иск против заемщика. Как и во всех других судебных исках, все стороны должны быть уведомлены о лишении права выкупа, но требования к уведомлению значительно различаются от штата к штату США. Судебное решение объявляется после обмена заявлениями на слушаниях (обычно коротких) в суде штата или местном суде США. В некоторых довольно редких случаях иски о взыскании подаются в федеральные суды США.

Судебный чиновник контролирует продажу и оформляет юридические документы и акты, если таковые имеются. Это может сделать судья вышестоящего суда или судья, специально назначенный судом тайны судебного разбирательства.

внесудебный

Обращение взыскания на основании права продажи, также называемое внесудебным обращением взыскания , разрешено многими штатами, если о праве продажи в ипотеку включен пункт трастовый договор или если вместо фактической ипотеки использовался с таким пунктом. В некоторых штатах США, таких как Калифорния и Техас , почти все так называемые ипотечные кредиты на самом деле являются трастовыми договорами. Этот процесс предполагает продажу имущества залогодержателем без надзора суда (как подробно описано ниже). Этот процесс, как правило, намного быстрее и дешевле, чем обращение взыскания в судебном порядке. Как и при продаже в судебном порядке, держатель ипотеки и другие держатели залога являются соответственно первым и вторым претендентами на доходы от продажи.

Строгий

Другие виды обращения взыскания считаются незначительными из-за их ограниченной доступности. В соответствии со строгим обращением взыскания , которое доступно в нескольких штатах, включая Коннектикут, Нью-Гэмпшир и Вермонт, если залогодержатель выигрывает судебное дело, суд приказывает залогодателю, не выполнившему свои обязательства, выплатить ипотеку в течение определенного периода времени. Если залогодатель не сделает этого, держатель ипотеки получает право собственности на имущество без каких-либо обязательств по его продаже. Этот тип потери права выкупа обычно доступен только в том случае, если стоимость имущества меньше суммы долга (« под водой »). Исторически сложилось так, что строгое обращение взыскания было первоначальным методом обращения взыскания.

Ускорение

Ускорение — это пункт, который обычно содержится в разделах 16, 17 или 18 типичной ипотеки в США. Не все ускорения одинаковы для каждой ипотеки, поскольку это зависит от условий между кредитором и обязанным залогодателем(ями). При нарушении срока ипотеки положение об ускорении выплаты вступает в силу . Он может объявить кредитору всю подлежащую оплате задолженность, если заемщик(и) передадут право собственности в будущем покупателю. Пункт ипотеки также предписывает, что уведомление об ускорении должно быть вручено обязанному залогодателю(ям), подписавшему Ноту. Каждая ипотека дает должнику(ам) период времени для погашения своего кредита. Наиболее распространенный срок, отведенный должнику(ам), обычно составляет 30 дней, но для коммерческой недвижимости он может составлять 10 дней. Уведомление об ускорении называется письмом о требовании и/или нарушении. В письме он сообщает Заемщику(ам), что у них есть 10 или 30 дней с даты, указанной в письме, для восстановления кредита. Письма о требованиях/нарушениях рассылаются заказной и обычной почтой на все известные адреса Заемщика(ов). Кроме того, при ускорении ипотечного кредита кредитор должен предоставить цитату о погашении, которая оценивается в 30 дней с даты письма. Это письмо называется письмом FDCPA (Законы о справедливой практике взыскания долгов) и/или письмом с первоначальным сообщением. Как только Заемщик(и) получит два письма с указанием периода времени для восстановления или погашения кредита, кредитор должен дождаться истечения этого времени, чтобы предпринять дальнейшие действия. По прошествии 10 или 30 дней это означает, что ускорение истекло, и Кредитор может приступить к обращению взыскания на имущество.

Кредитор также будет включать в эту сумму любые неоплаченные налоги на недвижимость и просроченные платежи, поэтому, если заемщик не имеет значительного капитала, он будет должен больше, чем первоначальная сумма ипотеки.

Кредиторы также могут ускорить выдачу кредита, если существует пункт о передаче, обязывающий залогодателя уведомлять кредитора о любой передаче, будь то; опцион на аренду, аренда на срок 3 и более лет, земельные договоры, договор купли-продажи, передача права собственности или доли в собственности.

Подавляющее большинство (но не все) ипотечных кредитов сегодня имеют положения об ускорении выдачи. У держателя ипотеки без этого пункта есть только два варианта: либо дождаться наступления срока погашения всех платежей, либо убедить суд обязать продать часть имущества взамен просроченных платежей. В качестве альтернативы суд может распорядиться продать недвижимость под ипотеку, при этом доходы от продажи пойдут на выплату задолженности держателю ипотеки.

Процесс

Процесс обращения взыскания может быть быстрым или длительным и варьируется от штата к штату. Другие варианты, такие как рефинансирование , короткая продажа, альтернативное финансирование, временные договоренности с кредитором или даже банкротство, могут предоставить домовладельцам способы избежать потери права выкупа. Веб-сайты, которые могут связать индивидуальных заемщиков и домовладельцев с кредиторами, все чаще предлагаются в качестве механизмов, позволяющих обойти традиционных кредиторов и одновременно выполнить платежные обязательства перед поставщиками ипотечных кредитов. Хотя между штатами есть небольшие различия, процесс обращения взыскания обычно следует графику, начинающемуся с первоначальных пропущенных платежей, переходу к запланированной продаже и, наконец, периоду погашения (если таковой имеется).

Строгий и судебный

В Соединенных Штатах существует два типа потери права выкупа в большинстве штатов, описываемых общим правом . Используя « акт вместо обращения взыскания » или « строгое обращение взыскания », держатель облигаций требует обратно право собственности и владения имуществом в счет полного погашения долга, обычно по контракту.

В ходе процедуры, известной просто как обращение взыскания (или, возможно, называемой «судебное обращение взыскания»), кредитор должен предъявить иск невыполнившему свои обязательства заемщику в суде штата. После окончательного решения (обычно упрощенного решения ) в пользу кредитора имущество выставляется на аукцион округа шерифом или другим должностным лицом суда. Многие штаты требуют такого рода процедур в некоторых или во всех случаях обращения взыскания для защиты любого капитала, который должник может иметь в собственности, в случае, если стоимость долга, на который налагается взыскание, существенно меньше, чем рыночная стоимость недвижимости; это также препятствует стратегическому обращению взыскания со стороны кредитора, который хочет получить собственность. При этом лишении права выкупа шериф затем выдает документ победителю торгов на аукционе. Банки и другие институциональные кредиторы могут предлагать цену в размере причитающейся задолженности при продаже, но существует ряд других факторов, которые могут повлиять на цену, и если другие покупатели не выступят вперед, кредитор получает взамен право собственности на недвижимость.

внесудебный

Исторически сложилось так, что подавляющее большинство судебных решений по взысканию задолженности не встречало сопротивления, поскольку у большинства заемщиков, не выполняющих свои обязательства, нет денег, чтобы нанять адвоката. Таким образом, индустрия финансовых услуг США с середины 19-го века лоббировала более быстрые процедуры обращения взыскания, которые не засоряли бы суды штатов неоспоримыми делами и снизили бы стоимость кредита (поскольку в нем всегда должны быть встроены затраты на взыскание залога). в). Кредиторы также утверждают, что взыскание взыскания через суд на самом деле более гуманно и менее травматично для заемщиков, не выполняющих свои обязательства, поскольку позволяет избежать террористических последствий судебного иска.

В ответ на это незначительное большинство штатов США приняли внесудебные процедуры обращения взыскания, в которых залогодержатель (или, чаще, поверенный, назначенный агент или доверительное лицо, обслуживающее залогодержателя) уведомляет должника о невыполнении обязательств (NOD) и намерении залогодержателя продать залог. недвижимое имущество в форме, установленной государственным законом ; NOD в некоторых штатах также должен быть записан в отношении собственности. Этот тип обращения взыскания обычно называют «законным» или «внесудебным» обращением взыскания, в отличие от «судебного», поскольку залогодержателю не нужно подавать реальный иск, чтобы инициировать обращение взыскания. Некоторые штаты налагают дополнительные процедурные требования, например, наличие печати на документах секретаря суда; Колорадо требует использования «государственного доверительного управляющего» округа, государственного чиновника, а не частного доверительного управляющего, специализирующегося на лишении права выкупа заложенного имущества. Однако в большинстве штатов единственным государственным должностным лицом, участвующим в внесудебном лишении права выкупа, является окружной регистратор, который просто записывает любые предпродажные уведомления и договор доверительного управления при продаже .

При этом типе обращения взыскания с правом продажи, если должник не может устранить неисполнение обязательств или не использует другие законные средства (например, заявление о банкротстве , чтобы временно приостановить обращение взыскания), чтобы остановить продажу, залогодержатель или его представитель ведут себя , публичный аукцион аналогичный аукциону шерифа. Примечательно, что кредитор сам может подать заявку на покупку недвижимости на аукционе и является единственным участником торгов, который может сделать «кредитную заявку» (ставку, основанную на самой непогашенной задолженности), в то время как все остальные участники торгов должны иметь возможность немедленно (или в течение очень короткий период времени) предъявите аукционисту наличные деньги или их эквиваленты, например кассовый чек .

Лицо, предложившее самую высокую цену на аукционе, становится владельцем недвижимости, свободной и свободной от интересов бывшего владельца, но, возможно, обремененной залогами, превышающими сумму залога, лишенного права выкупа (например, старшая ипотека, невыплаченные налоги на недвижимость, залоговые права на прополку/снос). . Дальнейшие юридические действия, такие как выселение , могут быть необходимы для получения права владения помещением, если бывший жилец не освободится добровольно.

Защита

В некоторых штатах США, особенно в тех, где обращение взыскания доступно только в судебном порядке, конституционный вопрос о надлежащей правовой процедуре повлиял на способность некоторых кредиторов взыскивать залог. В Огайо федеральный окружной суд Северного округа штата Огайо отклонил многочисленные иски кредиторов о взыскании долга из-за неспособности предполагаемого кредитора доказать, что он является реальной заинтересованной стороной. То же самое произошло в деле окружного суда Колорадо в июне 2008 года.

Напротив, в шести федеральных судебных округах и большинстве штатов, в которых применяется несудебное взыскание заложенного имущества (например, в Калифорнии), надлежащая правовая процедура уже признана в судебном порядке необоснованной защитой. Весь смысл внесудебного обращения взыскания заключается в том, что в нем не участвует ни один государственный субъект (т.е. суд). Конституционное право на надлежащую правовую процедуру защищает людей только от нарушений их гражданских прав со стороны государственных, а не частных лиц. (Участие окружного секретаря или регистратора в регистрации необходимых документов было сочтено недостаточным для обеспечения надлежащей правовой процедуры, поскольку по закону они обязаны фиксировать все представленные документы, которые соответствуют минимальным требованиям к форматированию, и лишены права по своему усмотрению решать, является ли конкретное обращение взыскания должно продолжаться.)

Еще одно обоснование заключается в том, что в соответствии с принципом свободы договора , если должники желают воспользоваться дополнительной защитой формальностей судебного взыскания, на них лежит бремя найти кредитора, готового предоставить кредит, обеспеченный традиционной обычной ипотекой вместо ипотечного кредита. договор доверительного управления с правом продажи. Суды также отвергли как необоснованный аргумент о том, что простой законодательный акт, разрешающий или регулирующий внесудебный процесс обращения взыскания, тем самым превращает сам процесс в действие государства.

В свою очередь, поскольку не существует права на надлежащую правовую процедуру при внесудебном обращении взыскания, было установлено, что не имеет значения, было ли у заемщика фактическое уведомление (т. статут в попытке уведомить.

Справедливое обращение взыскания

«Строгая потеря права выкупа», доступная в некоторых штатах, является равноправным правом покупателя продажи права выкупа. Покупатель должен обратиться в суд с ходатайством о вынесении постановления, аннулирующего права любого младшего держателя залога на старший долг. Если младший держатель залога не возражает в течение срока, установленного судом, его залог аннулируется, а право собственности покупателя аннулируется. Этот эффект аналогичен строгому обращению взыскания, которое произошло в английском общем праве справедливости как реакция на развитие справедливости выкупа .

Поиск титула и вопросы налогового залога

В большинстве юрисдикций кредитор, обращающий взыскание, обычно проводит проверку правового титула на недвижимое имущество и уведомляет всех других лиц, которые могут иметь залоговое право на имущество, будь то по решению суда , по контракту , по закону или другому закону, чтобы они могут появиться и заявить о своей заинтересованности в судебном процессе о взыскании долга. Это достигается путем подачи lis pendens в рамках иска и его записи в целях публичного уведомления о ходе рассмотрения иска о взыскании долга. Во всех юрисдикциях США кредитор, который осуществляет продажу недвижимости, находящейся под залогом федерального налога, должен за 25 дней уведомить Налоговую службу о продаже . Непредоставление уведомления приводит к тому, что залоговое удержание остается прикрепленным к недвижимому имуществу после продажи. Таким образом, крайне важно, чтобы кредитор проверил местные федеральные налоговые залоги, чтобы, если стороны, обращающиеся за выкупом, предъявили против них федеральный налоговый залог, было дано надлежащее уведомление IRS. Подробное объяснение IRS процесса федерального налогового залога можно найти.

Оспаривание лишения права выкупа

Поскольку право выкупа является справедливым правом, обращение взыскания является действием по справедливости. Чтобы сохранить право на выкуп, должник может обратиться в суд с ходатайством о вынесении судебного запрета. Если возвращение права собственности неизбежно, должник должен обратиться за временным запретительным судебным приказом. Однако должнику, возможно, придется внести залог в размере долга. Это защищает кредитора, если попытка остановить обращение взыскания является просто попыткой избежать долга.

Должник также может оспорить действительность долга, предъявив иск к банку о прекращении обращения взыскания и иске о возмещении ущерба. В ходе процедуры обращения взыскания на кредитора также лежит бремя доказывания того, что он имеет право на лишение права выкупа.

Несколько штатов США, включая Калифорнию, Грузия, и Техас налагать прецедент «тендерного» условия на заемщиков, стремящихся оспорить неправомерное лишение права выкупа, что основано на максиме принципа справедливости , согласно которой «тот, кто добивается справедливости, должен сначала сделать справедливость», а также на правиле общего права, согласно которому сторона, добивающаяся расторжения договора, контракт должен сначала вернуть все выгоды, полученные по контракту.

, чтобы оспорить предположительно неправомерное обращение взыскания, заемщик должен сделать законным платежным средством весь Другими словами оставшийся остаток долга до продажи права выкупа. В Калифорнии действует одна из самых строгих форм этого правила: средства должны быть получены кредитором до продажи. Одна попытка тендера была признана неудовлетворительной, когда чек прибыл через FedEx в понедельник, через три дня после того, как продажа права выкупа уже произошла в пятницу.

По крайней мере, в одном учебнике критикуется парадокс, присущий правилу тендера, а именно: если бы у заемщика действительно было достаточно денег, чтобы быстро выплатить всю сумму, он бы уже выплатил ее, и кредитор не пытался бы лишить его права выкупа в судебном порядке. первое место - но это продолжает оставаться законом в вышеупомянутых штатах.

Иногда заемщики в последнюю минуту собирали достаточно денег (обычно путем отчаянной распродажи других необремененных активов), чтобы предложить выгодную цену, и тем самым сохраняли свое право оспорить процесс обращения взыскания. Суды не сочувствовали попыткам таких заемщиков взыскать убытки от распродажи от кредиторов, лишающих права выкупа.

Одно примечательное судебное дело ставит под сомнение законность практики обращения взыскания, которое иногда приводится в качестве доказательства различных претензий относительно кредитования. В деле « Первый национальный банк Монтгомери против Джерома Дейли» Джером Дейли утверждал, что банк не предложил юридическую форму возмещения , поскольку деньги, предоставленные ему взаймы, были созданы при подписании кредитного договора. Миф сообщает, что Дейли выиграл, ему не пришлось возвращать кредит, и банк не смог вернуть себе его имущество. Фактически, суды признали «постановление» (широко называемое «Решением Кредитной реки») недействительным.

В недавнем деле в Нью-Йорке суд отклонил попытку кредитора лишить права выкупа по упрощенному решению, поскольку кредитор не представил надлежащие письменные показания и документы в поддержку своего иска о взыскании, а также представленные документы и письменные показания не были подготовлены в обычном порядке. ход дел. Адвокаты многих заемщиков предоставят кредитору доказательство соблюдения требования о 90-дневном уведомлении о взыскании задолженности, чтобы отложить и продлить процедуру выкупа, давая заемщику дополнительные 3 месяца для очистки своей отчетности и погашения долга.

Аукцион по выкупу права выкупа

Когда организация (в США, как правило, шериф округа или его уполномоченное лицо) выставляет на аукцион лишенное права выкупа имущество, держатель облигаций может установить стартовую цену в качестве остатка остатка по ипотечному кредиту. Однако существует ряд вопросов, которые влияют на то, как учитывается ценообразование на недвижимость, включая решения о банкротстве. На слабом рынке сторона, обращающаяся взыскания, может установить более низкую стартовую цену, если она считает, что недвижимость, обеспечивающая кредит, стоит меньше, чем оставшаяся основная сумма кредита. Время от уведомления о лишении права выкупа до фактической продажи недвижимости зависит от многих факторов, таких как метод обращения взыскания (судебный или внесудебный).

Когда оставшийся остаток по ипотечному кредиту превышает фактическую стоимость дома, сторона, обращающая взыскание, вряд ли привлечет аукционные предложения по этому уровню цен. Дом, прошедший аукцион по выкупу права выкупа и не получивший ни одного приемлемого предложения, может остаться собственностью владельца ипотеки. Этот инвентарь называется REO (недвижимость в собственности). В таких ситуациях владелец/сервисная компания пытается продать его через стандартные каналы недвижимости.

Дальнейшие обязательства заемщика

От залогодателя может потребоваться оплатить страхование частной ипотеки , или PMI, до тех пор, пока основная сумма его или ее основной ипотеки превышает 80% стоимости его или ее имущества. В большинстве ситуаций требования страхования гарантируют, что кредитор получит обратно некоторую заранее определенную часть стоимости кредита, либо за счет поступлений от аукциона по выкупу, либо за счет PMI, либо за счет их комбинации.

Тем не менее, на неликвидном рынке недвижимости или в случае падения цен на недвижимость имущество, на которое налагается взыскание, может быть продано за сумму, меньшую, чем остаток по основному ипотечному кредиту, и страховка для покрытия убытков может отсутствовать. В этом случае суд, осуществляющий надзор за процессом обращения взыскания, может вынести решение о недостаче залогодателю. Судебные решения о недостаче могут быть использованы для наложения залога на другое имущество заемщика, что обязывает залогодателя выплатить разницу. Это дает кредитору законное право взыскать остаток долга из других активов залогодателя (если таковые имеются).

Из этого правила есть исключения. Если ипотека представляет собой задолженность без права регресса (что часто имеет место с ипотечными кредитами на жилье, занимаемое владельцем в США), кредитор не может преследовать активы заемщика, чтобы возместить его убытки. Способность Кредитора выносить решение о недостатке может быть ограничена законами штата. В Калифорнии и некоторых других штатах США первоначальные ипотечные кредиты (выданные в момент покупки) обычно представляют собой кредиты без права регресса; однако рефинансированные кредиты и кредитные линии под залог собственного капитала не являются таковыми.

Если кредитор решит не выносить решение о недостатке - или не может этого сделать, поскольку ипотека не имеет права регресса - и принимает убытки, заемщику, возможно, придется заплатить подоходный налог с невыплаченной суммы, если ее можно считать «прощенным долгом». Однако недавние изменения в налоговом законодательстве могут изменить способ отражения этих сумм.

Любые залоги, возникающие в результате других кредитов под залог имущества, на которое налагается взыскание ( вторая ипотека , HELOC ), «аннулируются» путем обращения взыскания.

Альтернатива пересмотру

После пузыря на рынке жилья в Соединенных Штатах и ​​последующего кризиса субстандартного ипотечного кредитования возрос интерес к пересмотру или изменению условий ипотечных кредитов, а не к обращению за выкупом, и некоторые комментаторы предположили, что кризис усугубился «нежеланием кредиторов пересмотреть условия кредитования». ипотека». Несколько политик, в том числе спонсируемая Казначейством США инициатива «Надежда сейчас» и план 2009 года «Сделать дом доступным», предложили стимулы для пересмотра условий ипотеки. Переговоры могут включать снижение основной суммы долга или временное снижение процентной ставки. Исследование, проведенное экономистами Федеральной резервной системы в 2009 году, показало, что даже при использовании широкого определения пересмотра условий только 3% «серьезно просроченных заемщиков» получили изменение. Ведущая теория объясняет отсутствие пересмотра условий секьюритизацией и большим количеством претендентов, имеющих обеспечительный интерес в ипотеке. Эта теория имеет некоторую поддержку, но анализ данных показал, что ставки пересмотра были одинаковыми для несекьюритизированных и секьюритизированных ипотечных кредитов. Авторы анализа утверждают, что банки обычно не пересматривают условия, поскольку рассчитывают заработать больше денег на потере права выкупа, поскольку пересмотр условий налагает риски «самолечения» и «повторного дефолта». Программы, поддерживаемые правительством, такие как Программа рефинансирования доступного жилья (HARP), могут предоставить домовладельцам возможность рефинансировать свои ипотечные кредиты, если они не могут получить традиционное рефинансирование из-за снижения стоимости дома.

Однако, похоже, что многие кредиторы используют процесс двойного отслеживания, когда кредитор одновременно обсуждает с заемщиком «модификацию кредита», но также продвигается вперед с продажей имущества заемщика с правом выкупа. Было слышно, как заемщики жаловались, что такая практика ввела их в заблуждение, и часто «удивлялись», что их дом был продан на аукционе по выкупу права выкупа, поскольку они считали, что находятся в «процессе модификации кредита». Калифорния приняла закон, устраняющий этот тип «двойного отслеживания» – Билль о правах домовладельцев – AB 278, SB 900, который вступил в силу 1 января 2013 года.

Опыт домохозяйств после потери права выкупа

В исследовательском документе Совета Федеральной резервной системы 2011 года «Опыт домохозяйств США после потери права выкупа» использовались кредитные отчеты более чем 37 миллионов человек в период с 1999 по 2010 год для измерения поведения после потери права выкупа, особенно в отношении будущих займов и потребления жилья. . Исследование показало, что: 1) В среднем 23% людей, потерявших право выкупа, переехали в течение года после начала процесса обращения взыскания. В то же время в контрольной группе (не столкнувшейся с потерей права выкупа) уровень миграции составлял всего 12%; 2) Только 30% заемщиков после потери права выкупа переехали в районы со средним доходом как минимум на 25% ниже, чем в их предыдущем районе; 3) Большинство мигрантов после потери права выкупа не оказываются в существенно менее привлекательных районах или в более перенаселенных условиях жизни; 4) Не было значительной разницы в размере домохозяйства между группой после выкупа и контрольной группой. Однако только 17% лиц, потерявших право выкупа, имели такое же количество и состав членов домохозяйства после потери права выкупа, что и раньше. Для сравнения: в контрольной группе в 46% случаев были одни и те же спутники домашнего хозяйства; и, 5) Только около 20% людей после потери права выкупа решили жить в семьях, где один человек имел ипотеку. В целом авторы приходят к выводу, что «трудно сказать, вызван ли этот небольшой эффект тем, что шок, который приводит к потере права выкупа, не является длительным, потому что кредитные ограничения, налагаемые потерей права выкупа в кредитном отчете, невелики, или потому, что жилье услуги более неэластичны, чем другие формы потребления».

Затронутая демография

Недавние жилищные исследования показывают, что домохозяйства, принадлежащие к меньшинствам , непропорционально часто теряют право выкупа. Другие чрезмерно представленные группы включают афроамериканцев, семьи арендаторов, семьи с детьми и домовладельцев иностранного происхождения. Например, статистика показывает, что афроамериканские покупатели в 3,3 раза чаще, чем белые покупатели, подвергаются потере права выкупа, в то время как латиноамериканские и азиатские покупатели — в 2,5 и 1,6 раза чаще, соответственно. Еще один статистический пример: более 60 процентов случаев потери права выкупа, произошедших в Нью-Йорке в 2007 году, были связаны с арендой недвижимости. Двадцать процентов случаев потери права выкупа по всей стране были связаны с сдаваемой в аренду недвижимостью. Одной из причин этого является то, что большинство этих людей взяли взаймы рискованные субстандартные кредиты. В этой области очень мало исследований, что создает проблемы по трем причинам. Во-первых, невозможность описать, кто сталкивается с потерей права выкупа, затрудняет разработку политики и программ, которые могут предотвратить или уменьшить эту тенденцию в будущем. Во-вторых, исследователи не могут сказать, в какой степени недавние потери права выкупа обратили вспять прогресс в сфере домовладение , которое приобрели некоторые группы, исторически не имевшие равного доступа. В-третьих, исследования слишком сосредоточены на последствиях на уровне сообществ, хотя наиболее сильно страдают отдельные домохозяйства. Многие люди называют свое собственное здоровье или состояние здоровья членов своей семьи основной причиной обращения взыскания на выкуп. Многие из них не имеют медицинской страховки и не могут адекватно удовлетворить свои медицинские потребности. Это еще раз указывает на тот факт, что отчуждение заложенного имущества затрагивает и без того уязвимые группы населения. Кредитные рейтинги сильно зависят от потери права выкупа. Среднее количество баллов, уменьшаемых при просрочке платежа по ипотеке на 30 дней, составляет 40–110 баллов, при просрочке на 90 дней — 70–135 баллов, а при окончательном лишении права выкупа, короткой продаже или передаче права собственности — 85–160 баллов.

Последние тенденции

В 2009 году Конгресс США попытался спасти экономику, выделив 700 миллиардов долларов финансовой индустрии; однако ширился консенсус в отношении того, что углубляющийся коллапс рынка жилья лежит в основе острого экономического спада в стране. Потратив миллиарды долларов на спасение финансовых учреждений только для того, чтобы увидеть, как экономика еще глубже погружается в кризис, как либеральные, так и консервативные экономисты и законодатели настаивали на том, чтобы перенаправить законопроект о стимулировании экономики на то, что они считали основной проблемой: рынок жилья. Но за консенсусом по поводу помощи рынку жилья существовали огромные разногласия по поводу того, кто должен получить выгоду от конкурирующих планов. Демократы хотели направить деньги непосредственно на людей, находящихся в наибольшем бедствии; а республиканцы хотели нацелить деньги почти на всех покупателей жилья, исходя из теории, что прилив в конечном итоге поднимет все лодки.

В 2010 году количество домов, получивших уведомление о невыполнении обязательств, в период с июля по сентябрь увеличилось на 14%. В том году каждый 45-й дом получил заявление о лишении права выкупа, и проблема стала более распространенной из-за роста уровня безработицы по всей стране. Банки стали чрезвычайно агрессивными, не проявляя особого терпения к тем, кто просрочил выплаты по ипотечным кредитам, и все больше семей вступают в процесс обращения взыскания раньше, чем когда-либо. В 2011 году банки собирались вернуть во владение более 800 000 домов. В 2010 году самый высокий уровень заявок на взыскание задолженности был в Лас-Вегасе, штат Невада ; Форт-Майерс, Флорида ; Модесто, Калифорния ; Скоттсдейл, Аризона ; Майами, Флорида ; и Онтарио, Калифорния . Географическое разнообразие этих городов компенсируется тем фактом, что все они являются относительно мегаполисами. В крупных городах, таких как Хьюстон, штат Техас, в 2010 году наблюдался рост на 26%, в Сиэтле, штат Вашингтон, на 23% , а в Атланте, штат Джорджия , на 21% . В этих городах был самый низкий уровень безработицы. На противоположном конце спектра городами с самыми низкими показателями потери права выкупа были Рим, штат Нью-Йорк; Южный Берлингтон, Вирджиния; Чарльстон, Западная Вирджиния; Брайан, Техас; и Таскалуса, Алабама. Неудивительно, что в этих регионах наблюдался один из самых высоких уровней безработицы в стране , что еще раз подтверждает эту корреляцию. Цитата генерального директора RealtyTrac Джеймса Саккачо резюмирует последние тенденции:

«Паводковые воды, связанные с потерей права выкупа, несколько отступили в 2010 году на наиболее пострадавших рынках жилья страны. Несмотря на это, уровни выкупа по-прежнему в пять-десять раз превышают исторические нормы на большинстве этих сильно пострадавших рынков, где сохраняются глубокие линии риска, которые потенциально могут спровоцировать новые волны деятельности по выкупу заложенного имущества в 2011 году и в последующий период».

Согласно отчету RealtyTrac о потере права выкупа за январь 2014 года, 1 из каждых 1058 домов в США получил заявление о потере права выкупа. Эта цифра попадает в более высокий спектр частоты потери права выкупа. По состоянию на август 2014 года уровень потери права выкупа составил 33,7%, что на 1,7% больше, чем в прошлом году. Рост активности по выкупу заложенного имущества был наиболее значительным в Нью-Йорке и Нью-Джерси, двух наиболее густонаселенных районах США. За ними следует Флорида.

Влияние потери права выкупа

Объявления накапливаются на дверях и окнах заброшенного, незаселенного дома.

Последствия потери права выкупа не ограничиваются только домовладельцами, но также распространяются на города и районы в целом. В городах с высоким уровнем потери права выкупа часто наблюдается рост преступности и краж со взломом заброшенных домов, сбором мусора на лужайках и ростом проституции. Потеря права выкупа также влияет на продажи соседнего жилья на двух уровнях — пространственном и временном. В любой конкретный период времени потеря права выкупа оказывает большее негативное влияние, когда она находится ближе к собственности, которую пытаются продать. Традиционная точка зрения состоит в том, что увеличение числа случаев потери права выкупа заложенных прав приведет к снижению продажной стоимости соседних объектов недвижимости, что, в свою очередь, приведет к расширению жилищного кризиса. Еще одно существенное влияние увеличения количества случаев потери права выкупа заложенного имущества оказывает на мобильность детей в школах . В целом исследования показывают, что смена школы вредна для детей, хотя это в значительной степени зависит от качества школ происхождения и назначения. Исследование, проведенное в Нью-Йорке, показало, что учащиеся, сменившие школу, чаще всего поступали в школу с более низкими в среднем результатами тестов и общей школьной успеваемостью. Влияние этих мер на успеваемость отдельных студентов требует дальнейших исследований. Потеря права выкупа также оказывает эмоциональное и физическое воздействие на людей. В одном конкретном исследовании из 250 набранных участников, которые пережили потерю права выкупа, 36,7% соответствовали критериям скрининга на большую депрессию .

По стране

Австралия и Новая Зеландия

Потеря права выкупа запрещена законом в Новой Зеландии уже более века. Вместо этого залогодержатель реализует обеспечение посредством продажи, причем осуществление права продажи также регулируется законом.

В обеих этих странах законодательная реформа изменила порядок ведения сделок с недвижимостью. То, что называется «ипотекой», представляет собой юридический интерес, зарегистрированный против простого права собственности на имущество. Поскольку в обеих странах используется система регистрации прав собственности Торренса , регистрация в качестве собственника или залогодержателя создает неоспоримый интерес (если только приобретение регистрации не было совершено путем мошенничества с передачей земли). Таким образом, залогодержатель никогда не удерживает комиссию простым, и существует установленный законом процесс инициирования и проведения продажи залогодержателя в случае невыполнения обязательств залогодателем. В Новой Зеландии, как, скажем, в Англии, база данных о праве собственности на землю теперь является электронной, поэтому нет бумажных «правоустанавливающих документов».

Ирландия

В Ирландии обращение взыскания было отменено Законом о реформе земли и транспорта 2009 года. но глава 4 части 9 Закона о Национальном агентстве по управлению активами 2009 года предусматривает приказы о передаче прав, которые эквивалентны обращению за выкупом, но могут использоваться только NAMA.

Китайская Народная Республика

Обращение взыскания в Китайской Народной Республике происходит как форма исполнительного производства по взысканию долга в рамках строгого судебного взыскания, которое допускается только законом о гарантиях и законом о праве собственности.

Китай внес поправки в Конституцию Китайской Народной Республики (принятую 12 апреля 1988 г.), разрешив передачу прав на землю от «предоставленных земельных прав» к «выделенным земельным правам», открыв тем самым путь к частной собственности на землю, что позволило сдавать ее в аренду. , аренда и ипотека земли. В Положениях о предоставлении прав землепользования 1990 г. этот вопрос был дополнительно рассмотрен, за ним последовал Закон о городской недвижимости (принятый 5 июля 1994 г.), «Закон о безопасности Китайской Народной Республики» (принят 30 июня 1995 г.), а затем «Меры по городской ипотеке» (издан 9 мая 1997 г.) что привело к приватизации земли и практике ипотечного кредитования.

Ипотека и обращение взыскания

Китайское законодательство и практика ипотечного кредитования продвинулись вперед, введя гарантии, позволяющие максимально предотвратить потерю права выкупа. К ним относятся обязательное вторичное обеспечение, расторжение договора (китайское договорное право) и ведение счетов в банке-кредиторе для покрытия любых неисполнений обязательств без предварительного уведомлениязаемщик. Залогодержатель может предъявить иск по векселю без обращения взыскания, получить общее судебное решение и взыскать это судебное решение с другого имущества залогодателя без обращения взыскания. Когда все другие возможности не принесли результатов, кредитор может потребовать вынесения решения о лишении права выкупа заложенного имущества . Согласно «Гражданскому процессуальному закону», обращение взыскания должно быть завершено в течение шести месяцев, но это зависит от нескольких факторов, в том числе от того, обратится ли залогодатель в суд для исполнения решения. Залог формально исключается на аукционе лицензированным специалистом по аукционам.

Филиппины

Есть два способа потери права выкупа на Филиппинах . Залогодержатель может лишить права выкупа залога либо в судебном, либо во внесудебном порядке, как это предусмотрено Правилом 68 Пересмотренных Правил гражданского судопроизводства и Закона 1997 года. № 3135 соответственно. Обращение взыскания осуществляется путем подачи жалобы в областной суд первой инстанции по месту нахождения имущества. Судья выносит решение, предписывая залогодателю выплатить долг в течение 90–120 дней. Если долг не погашен в течение указанного периода, продажа права выкупа удовлетворяет судебное решение. При внесудебном лишении права выкупа залогодержатель не должен возбуждать иск в суде, а может просто подать заявление секретарю суда, чтобы обеспечить присутствие шерифа, который проводит публичные торги. Это делается на основании доверенности на продажу. Обратите внимание, что эти два режима конкретно применяются к ипотеке на недвижимость. Обращение взыскания на ипотеку движимого имущества (ипотеку движимого имущества) регулируется гл. 14 Закона № 1506, которая дает залогодержателю право продать движимое имущество на публичных торгах. Также было установлено, что в отношении ипотеки движимого имущества закон не запрещает продажу права выкупа производиться в частном порядке, если это согласовано сторонами.

Испания

В отличие от Соединенных Штатов, где лишение права выкупа означает конец очереди, слушание по делу о взыскании в Испании — это только начало проблем домовладельца. Им придется работать в банке много лет, и они никогда не смогут иметь что-либо, даже машину. Владельцы испанских ипотечных кредитов несут ответственность за полную сумму кредита перед банком, а также штрафные проценты и судебные издержки. Во многом это можно объяснить тем, что в Испании самый высокий уровень безработицы в «зоне евро». В отличие от США, банкротство не является адекватным решением, поскольку ипотечный долг специально исключается. В отличие от других европейских стран, вы не можете обращаться в суд за каким-либо облегчением бремени задолженности. В испанском парламенте было много разногласий по поводу этой политики, но правительство убеждено, что сохранение этой политики не позволит испанским банкам когда-либо пережить нечто подобное хаосу в США. Имея на балансе конфискованную недвижимость стоимостью около 100 миллиардов евро, банки Испании стремятся избавиться от потери права выкупа.

ЮАР

наблюдается высокий уровень потери права выкупа. Для развивающейся страны в Южной Африке из-за приватизации сдачи жилья. Одним из крупнейших противников лишения права выкупа является Западно-Капская кампания против выселения , которая считает лишение права выкупа заложенным имуществом неконституционным и представляет собой особое бремя для уязвимых бедных групп населения.

Швейцария

В Швейцарии обращение взыскания происходит как форма взыскания долга, которое обслуживается управляющим долгами (в настоящее время лордом Овертоном Шератоном) в соответствии со швейцарским законодательством о несостоятельности .

Великобритания

В Соединенном Королевстве обращение взыскания является малоиспользуемым средством правовой защиты, которое передает имущество залогодержателю, при этом залогодатель не имеет ни права на какой-либо излишек от продажи, ни ответственности за любую недостачу. Поскольку это средство правовой защиты может быть суровым, суды почти никогда его не допускают, особенно если существует вероятность реализации большого профицита; более того, когда реализация существенного излишка маловероятна, тогда залогодержатели вообще не склонны требовать обращения взыскания, поскольку это средство правовой защиты не оставляет им никакой возможности. обращение за возмещением недостачи. Вместо этого суды обычно выдают постановление о владении и постановление о продаже, что в некоторой степени смягчает суровость возврата во владение, разрешая продажу и в то же время позволяя кредиторам в дальнейшем обращаться за помощью для возмещения любого остатка задолженности после продажи.

Система обращения взыскания в Соединенном Королевстве уникальна, и настоящие случаи лишения права выкупа заложенного имущества встречаются довольно редко. Чаще всего кредиторы используют процесс, называемый владением ипотекой (или, альтернативно, «возвратом права владения» в тех случаях, когда банк первоначально также продал недвижимость).

Ипотечное (повторное) владение и обращение взыскания очень похожи, с основными различиями, заключающимися в обращении с любыми средствами, превышающими заемную сумму, и ответственностью за любую недостачу. В случае владения или возврата ипотеки, если дом продается или выставляется на аукцион по цене, превышающей остаток кредита, эти средства возвращаются потребителю. Если доходов от владения ипотекой недостаточно для покрытия кредита, то должник остается ответственным за остаток, хотя в большинстве случаев это становится необеспеченным долгом, и к ипотечной компании будут относиться на равной основе с другими необеспеченными кредиторами должника ( особенно если должник одновременно или впоследствии становится банкротом или заключает добровольное соглашение с кредиторами). Напротив, в случае обращения взыскания ипотечная компания сохраняет все права на доходы от продажи или аукциона, но должник не несет ответственности за любую недостачу.

Британская система обращения взыскания и владения/возврата ипотечного кредита отдает предпочтение потребителям, а не кредиторам, поскольку в Соединенном Королевстве действуют некоторые протоколы предварительных действий. Ипотечные компании обязаны работать с домовладельцами для принятия решения, и существует возможность отложить судебное разбирательство (в конечном итоге, позволяя многим избежать потери своего дома) в ситуациях, когда заемщик зарегистрировался в индивидуальных программах или если доход заемщика значительно поправятся благодаря новой работе или другим мерам, которые позволят им погасить задолженность.

Точной аналогии американской короткой продаже не существует, хотя в Великобритании существует процесс, известный как «Содействующая добровольная продажа». Содействие добровольной продаже действительно имеет некоторое негативное влияние на кредитоспособность потребителя, но этот неблагоприятный эффект менее выражен, чем можно было бы пострадать, если бы дело было передано в суд.

Канада (Альберта)

В Альберте , Канада , есть три этапа обращения взыскания. Во-первых, владелец задерживает выплаты по ипотеке, но все еще сохраняет полный контроль над недвижимостью. Тогда владелец все еще имеет право собственности, но потерял контроль над имуществом в пользу Суда королевской скамьи Альберты. Наконец, право собственности было передано судами банкам.

Весь процесс обращения взыскания в Альберте может занять год или дольше. Первоначальные владельцы пытаются продать дом по завышенной цене, чтобы решить свои финансовые проблемы. Суды отдают предпочтение владельцам, а не банкам, и поэтому редко продают акции по заниженной стоимости. У банков есть деньги, и поэтому они никогда не продают их по заниженной стоимости.

Потерянное право выкупа также продается как есть, без каких-либо прав со стороны покупателей, если что-то пойдет не так. Это делает потерю права выкупа, как правило, завышенной и рискованной.

См. также

• Кризис потери права выкупа в США в 2010 году
• Условное увольнение
• Акт вместо обращения взыскания
• Проездной осмотр
• Зачистка капитала
• Выселение
• Финансовый кризис 2007–2010 гг.
• Терпение
• Зачистка
• Программа доступной модификации дома (HAMP)
• Программа домашнего доступного рефинансирования (HARP)
• HUD аукцион
• Минимизация потерь
• Занимайте дома
• возвращение во владение
• Тенденции в сфере недвижимости
• Короткая продажа (недвижимость)
• Стратегический дефолт
• Взятие налогов – продажи налогов, налоговые аукционы, лишение права выкупа налогов.
• Свободная недвижимость

Дальнейшее чтение

• Джонс, Кэти. Сохранение домовладения: инициативы по предотвращению потери права выкупа Исследовательская служба Конгресса
• Роудс, Тревор. Потеря права выкупа в Америке: все, что вам нужно знать о предотвращении и покупке . 348 страниц. МакГроу-Хилл , апрель 2008 г. ISBN   0-07-159058-7

Внешние ссылки

СМИ, связанные с потерей права выкупа на Викискладе?

• Американцы против потери права выкупа