Домашняя доступная программа рефинансирования
Программа рефинансирования доступного жилья ( HARP ) — это федеральная программа США рефинансировать , созданная Федеральным агентством жилищного финансирования в марте 2009 года с целью помочь домовладельцам, находящимся под водой и вблизи воды, свои ипотечные кредиты . В отличие от Программы модификации доступного жилья (HAMP), которая помогает домовладельцам, которым грозит потеря права выкупа , эта программа приносит пользу домовладельцам, чьи выплаты по ипотечным кредитам являются текущими, но которые не могут рефинансировать из-за падения цен на жилье в результате коррекции рынка жилья в США .
Фон
[ редактировать ]Миллионы заемщиков оказались в затруднительном положении после того, как в 2008 году лопнул пузырь на рынке жилья в США. По мере того, как запасы жилья росли по всей стране, цены на жилье резко упали. Многие новые домовладельцы увидели, что стоимость их домов упала ниже остатка их ипотечных кредитов или почти упала. Позже те же самые домовладельцы не смогли воспользоваться более низкими процентными ставками посредством рефинансирования, поскольку банки традиционно требуют, чтобы соотношение кредита к стоимости (LTV) составляло 80% или меньше, чтобы иметь право на рефинансирование без частного ипотечного страхования (PMI). [ 1 ]
Возьмем, к примеру, дом, который был куплен за 160 000 долларов, но теперь из-за спада на рынке стоит 100 000 долларов. Далее предположим, что домовладелец задолжал по ипотеке 120 000 долларов. В этом сценарии соотношение кредита к стоимости составит 120%, и если домовладелец решит рефинансировать, ему также придется платить за частное ипотечное страхование. Если бы домовладелец еще не платил за PMI, дополнительные затраты могли бы свести на нет большую часть выгод от рефинансирования, поэтому домовладельцу можно было бы фактически запретить рефинансирование. [ 2 ]
Программа
[ редактировать ]Программа рефинансирования доступного жилья (HARP) была создана Федеральным агентством жилищного финансирования в марте 2009 года, чтобы позволить тем, у кого соотношение кредита к стоимости превышает 80%, рефинансировать без оплаты ипотечного страхования. Первоначально квалифицироваться могли только те, у кого LTV составлял 105%. Позже в том же году программа была расширена и теперь включает тех, у кого LTV достигает 125%. [ 3 ] Это означало, что если кто-то задолжал 125 000 долларов за недвижимость, которая в настоящее время стоит 100 000 долларов, он все равно сможет рефинансировать и зафиксировать более низкую процентную ставку.
В декабре 2011 года правило было изменено еще раз, в результате чего было создано так называемое «HARP 2.0»; больше не будет никаких ограничений на отрицательный капитал для ипотечных кредитов сроком до 30 лет – поэтому даже те, кто имеет задолженность более 125% стоимости своего дома, смогут рефинансировать без PMI. [ 4 ] Кроме того, программа была расширена и теперь принимает в кредит домовладельцев с PMI. Наконец, любому новому ипотечному кредитору гарантировалось, что он не будет нести ответственности за мошенничество, совершенное с первоначальным кредитом. Это значительно расширило готовность кредиторов участвовать в программе. [ 5 ]
Квалификационные критерии
[ редактировать ]Чтобы претендовать на HARP, необходимо соответствовать определенным критериям. могут быть установлены дополнительные критерии Несмотря на то, что поставщиком ипотечных услуг , государственные требования заключаются в следующем: [ 6 ] [ 4 ]
- Ипотека должна принадлежать или гарантироваться Freddie Mac или Fannie Mae . Многие домовладельцы не знают, что их ипотечные кредиты связаны с одной из этих организаций, поскольку ни Freddie Mac, ни Fannie Mae не имеют прямого отношения к населению.
- Ипотечный кредит должен быть приобретен Freddie Mac или Fannie Mae не позднее 31 мая 2009 года.
- У домовладельца не должно быть предыдущего рефинансирования ипотеки по программе HARP, за исключением случаев, когда это кредит Fannie Mae, который был рефинансирован по программе HARP в марте – мае 2009 года.
- Домовладелец должен своевременно выплачивать ипотечные платежи, без просроченных платежей (30 дней) за последние шесть месяцев и не более одного просроченного платежа за последние двенадцать месяцев.
- Текущее соотношение кредита к стоимости (LTV) недвижимости должно быть больше 80%.
- Домовладелец должен получить выгоду от кредита либо за счет более низких ежемесячных платежей, либо за счет перехода на более стабильный продукт (например, переход от ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) к ипотеке с фиксированной ставкой ).
ХАРП 2.0 и PMI
[ редактировать ]Многие люди, которые приобрели свой дом с первоначальным взносом менее 20% от покупной цены, должны были иметь частную ипотечную страховку (PMI). Это обычная практика с кредитами Freddie Mac или Fannie Mae . Присоединение PMI к кредиту облегчило его продажу на вторичном рынке Уолл-стрит как «целый кредит». PMI хеджировала риск, связанный с высоким соотношением кредита к стоимости , предлагая страхование от потери права выкупа для того, кто владел «всем кредитом».
Хотя HARP 2.0 позволяет домовладельцам с PMI подавать заявки в рамках программы рефинансирования «Сделаем дом доступным», многие домовладельцы столкнулись с трудностями при рефинансировании у своего первоначального кредитора. HARP требует, чтобы новый кредит обеспечивал тот же уровень ипотечного страхования, что и первоначальный кредит. Это может быть трудным и трудоемким процессом, особенно в случае частного ипотечного страхования (LPMI), оплачиваемого кредитором . В результате многие кредиторы не хотят рефинансировать ипотеку PMI.
К счастью, HARP 2.0 позволяет домовладельцам обращаться за рефинансированием к любому кредитору, поэтому держатель ипотеки не оказывается в тупике, если первоначальный банк не желает проводить рефинансирование HARP.
Тип размещения
[ редактировать ]Рефинансирование HARP 2.0 разрешено для всех типов жилья: основное место жительства (проживание собственника), второй дом или инвестиционная (сдаваемая в аренду) недвижимость. Однако рефинансирование инвестиционной недвижимости в рамках HARP 2.0 со стороны Fannie Mae и Freddie Mac имеет более высокие ставки по ипотечным кредитам, чем для недвижимости, занимаемой владельцем.
Отказ от оценки
[ редактировать ]Еще одна особенность HARP заключается в том, что заявители могут отказаться от оценки дома , если надежная автоматизированная модель оценки в этом районе доступна . Это может сэкономить время и деньги заемщика, но зависит от усмотрения обслуживающей ипотечный компании . [ 7 ]
АРФА 3.0
[ редактировать ]В рамках Послания о положении страны в 2012 году президент Барак Обама упомянул о плане дать «каждому ответственному домовладельцу возможность экономить около 3000 долларов в год на ипотеке». В ипотечной индустрии этот план получил название HARP 3.0. План не прошел. Ожидается, что HARP 3.0 расширит квалификационные требования HARP на домовладельцев с ипотечными кредитами, не принадлежащими Fannie Mae и Freddie Mac, включая домовладельцев с крупными ипотечными кредитами и ипотечными кредитами Alt-A, тех, чьи первоначальные ипотечные кредиты были заявленным доходом, заявленным активом или тем и другим. [ 8 ]
Крайний срок
[ редактировать ]Хотя первоначально программу HARP планировалось завершить 31 декабря 2016 года, Федеральное жилищное агентство объявило в августе 2016 года, что она будет продлена до сентября 2017 года. [ 9 ] Программа была снова продлена с 17 августа 2017 года по декабрь 2018 года. [ 10 ]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Основы частного ипотечного страхования (PMI)» . Банкрейт.com. 1 июня 2001 года . Проверено 13 декабря 2011 г.
- ^ Лернер, Мишель (6 октября 2010 г.). «9 вещей, которые нужно знать, прежде чем рефинансировать ипотеку» . Investopedia.com . Архивировано из оригинала 3 декабря 2011 года . Проверено 13 декабря 2011 г.
- ^ Десмонд, Маурна (1 июля 2009 г.). «Фанни и Фредди расширят программу помощи ипотечным кредитам» . Форбс . Проверено 13 декабря 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б Зихельман, Лью (18 ноября 2011 г.). «Правила HARP 2.0, и кто от этого выиграет» . МаркетВотч . Проверено 13 декабря 2011 г.
- ^ Глинк, Илис. Что HARP 2.0 может и не может сделать для вас , CBS MoneyWatch , 13 августа 2012 г.
- ^ «Программа доступного домашнего рефинансирования (HARP)» . Делаем дом доступным.gov. 22 ноября 2011 года. Архивировано из оригинала 16 февраля 2011 года . Проверено 13 декабря 2011 г.
- ^ «FHFA, Fannie Mae и Freddie Mac объявляют об изменениях HARP, чтобы привлечь больше заемщиков (выпуск новостей)» (PDF) . Федеральное агентство жилищного финансирования . 24 октября 2011 г. Архивировано из оригинала (PDF) 11 января 2012 г. . Проверено 13 декабря 2011 г.
- ^ «Мы все выиграем от упрощения рефинансирования» . Белый дом . Архивировано из оригинала 21 января 2017 года . Проверено 7 февраля 2014 г. - из Национального архива .
- ^ Томпор, Сьюзен. «Домовладельцы получают больше времени на рефинансирование HARP» . Детройт Фри Пресс . Проверено 2 сентября 2016 г.
- ^ «FHFA объявляет об изменениях в программе упрощенного рефинансирования High LTV и продлении действия HARP до декабря 2018 года» . ФХФА . Проверено 17 августа 2017 г.
