Модификация кредита в США

Модификация кредита — это систематическое изменение ипотечного кредита договоров , которое помогает тем, у кого возникают проблемы с оплатой, путем снижения процентных ставок, ежемесячных платежей или остатков основной суммы долга. Кредитные учреждения могли бы внести одно или несколько из этих изменений, чтобы уменьшить финансовое давление на заемщиков и предотвратить ситуацию потери права выкупа. Модификации кредита практикуются в Соединенных Штатах с 1930-х годов. Во время Великой Депрессии программы модификации кредитов осуществлялись на уровне штатов с целью снизить уровень потери права выкупа по кредитам .

Во время кризиса субстандартного ипотечного кредитования модификация кредита стала вопросом национальной политики: были предприняты различные действия по изменению условий ипотечного кредита, чтобы предотвратить дальнейшую экономическую дестабилизацию.

США, 1930-е годы

Во время Великой депрессии в Соединенных Штатах штаты приняли ряд программ модификации ипотечных кредитов, чтобы ограничить продажу права выкупа и последующую бездомность, а также ее экономические последствия. Из-за спада экономики многие заемщики потеряли работу и доходы и не смогли выплачивать ипотечные платежи. В 1933 году Закон Миннесоты на ипотеку о моратории был оспорен банком, который заявил в Верховном суде США , что это было нарушением договорах о положения Конституции . В деле «Ассоциация жилищного строительства и кредитования против Блейсделла» суд оставил в силе закон, устанавливающий обязательное изменение ипотечного кредита.

США, 2000-е

По словам Федеральной корпорации по страхованию депозитов председателя (FDIC) Шейлы К. Бэйр , оглядываясь назад еще в 1980-е годы, «FDIC применяла процедуры урегулирования проблемных кредитов в результате банкротств банков, модифицируя кредиты, чтобы сделать их доступными и превратить необслуживаемые в выдача кредитов путем предложения рефинансирования, принятия кредитов и переводов семейных кредитов».

Жилищный бум в США первых нескольких лет 21-го века внезапно закончился в 2006 году. Количество введенных в эксплуатацию жилья, достигшее пика в более чем 2 миллиона единиц в 2005 году, упало до чуть более половины этого уровня. Цены на жилье, которые в 2004 и 2005 годах росли по стране двузначными темпами, с тех пор резко упали (см. диаграмму 1). Поскольку цены на жилье снижаются, количество проблемных ипотечных кредитов, особенно в портфелях субстандартных кредитов и портфелей Alt-A , растет. По состоянию на третий квартал 2007 года процент субстандартных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (ARM), которые серьезно просрочены или находятся в стадии обращения взыскания, достиг 15,6 процента, что более чем вдвое превышает уровень годичной давности (см. Диаграмму 2). Ухудшение кредитных показателей началось на промышленном Среднем Западе, где экономические условия были самыми слабыми, но теперь (2006–2007 гг.) распространилось на бывшие быстро развивающиеся рынки Флориды, Калифорнии и других прибрежных штатов.

График 1

График 2

В течение 2007 года инвесторы и рейтинговые агентства неоднократно понижали прогнозы относительно показателей субстандартного кредитования. По оценкам исследования Merrill Lynch , опубликованного в июле, если цены на жилье в США упадут всего на 5 процентов, потери инвесторов по субстандартным кредитам составят чуть менее 150 миллиардов долларов, а кредитные потери Alt-A составят 25 миллиардов долларов. Вслед за этим отчетом появились новости о том, что сводный индекс цен на жилье S&P/Case-Shiller для 10 крупных городов США упал в августе до уровня, который уже был на 5 процентов ниже, чем год назад, с вероятностью аналогичного снижения в течение следующего года. наступающий год.

Сложность многих структур секьюритизации , обеспеченных ипотекой , усилила общее неприятие риска инвесторами, что привело к более широкой неликвидности на мировых кредитных рынках. Эти сбои привели к резкому сокращению субстандартного кредитования, значительному сокращению доступности кредитов Alt-A и повышению процентных ставок по крупным кредитам (см. диаграмму 3). Ужесточение условий ипотечного кредитования оказало дальнейшее понижательное давление на продажи и цены на жилье, и эта ситуация теперь может подорвать экономический рост в США .

График 3

Качество жилищных ипотечных кредитов продолжает ухудшаться, при этом в учреждениях, застрахованных FDIC, растут как просрочки, так и списания.

Эта тенденция, в сочетании с повышением цен на гибридные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM), падением цен на жилье и меньшим количеством вариантов рефинансирования , подчеркивает безотлагательность поиска работоспособного решения текущих проблем на рынке субстандартной ипотеки. Законодатели, регулирующие органы , банкиры, службы ипотечного обслуживания и группы потребителей обсуждают достоинства стратегий, которые могут помочь сохранить домовладение, минимизировать потери права выкупа и восстановить некоторую стабильность на местных рынках жилья.

6 декабря 2007 года было объявлено о отраслевом плане, направленном на предотвращение потери права выкупа заложенного имущества у некоторых домовладельцев субстандартного кредитования, которые сталкиваются с неподъемными выплатами после сброса процентных ставок. Этот план предусматривает упрощенный процесс продления стартовых ставок по субстандартным кредитам ARM как минимум на пять лет в тех случаях, когда заемщики продолжают выплачивать свои кредиты, но не могут рефинансировать или позволить себе более высокие платежи после сброса. Важным компонентом отраслевого плана является подробная отчетность о деятельности по модификации кредита. Сотрудничая с Министерством финансов США и другими банковскими регуляторами, FDIC будет отслеживать уровни модификации кредитов и при необходимости добиваться внесения корректировок в протоколы.

Программа посредничества по снижению потерь (LMM)

Медиация обычно является отличным способом для истца и ответчика встретиться с нейтральным арбитром, чтобы обсудить свои разногласия и прийти к решению, которое обычно лучше, чем продолжение судебного разбирательства. Медиация успешна во всех видах споров, включая дела о телесных повреждениях, контрактные споры и даже разводы. Однако в этих случаях судьи окружных судов с готовностью накажут сторону, которая не явилась на медиацию или которая пришла, но не выполнила постановление о медиации.

В 2009 году Верховный суд Флориды обязал все окружные суды Флориды (суды, в которых рассматриваются иски о потере права выкупа) реализовать программу посредничества для домовладельцев, столкнувшихся с потерей права выкупа. Эта программа называлась «Программа посредничества при выкупе жилищной ипотеки» (RMFM). Идея заключалась в том, чтобы кредиторы провели личную или телефонную встречу с домовладельцем/ответчиком в присутствии беспристрастного посредника для обсуждения иска о потере права выкупа и возможных альтернатив (включая изменение кредита, договор вместо потери права выкупа и короткую продажу).

Программа RMFM была отменена в 2011 году из-за широкой критики программы. RMFM потерпел неудачу, потому что у него не было зубов, потому что судьи не хотели наказывать ипотечные компании за неспособность добросовестно выступать посредниками, а также потому, что заемщики не получали необходимого им сотрудничества со стороны банков. Короче говоря, RMFM была пустой тратой времени не потому, что посредничество — плохая идея, а из-за ограниченных возможностей смягчения потерь и потому, что большинство судей судов штатов не могли или не хотели обеспечивать соблюдение программы.

В 2012 году Суд по делам о банкротстве в Среднем округе Флориды применил свою собственную версию несостоявшегося RMFM, но, в отличие от версии суда штата, здесь наблюдается гораздо более высокий уровень успеха. Один адвокат по банкротству в Орландо сообщил о 90% успеха, причем 18% его изменений связаны с уменьшением основной суммы долга. Подобные программы также были учреждены судами по делам о банкротстве в Нью-Йорке и Род-Айленде.

Следуя примеру Среднего округа, Суд по делам о банкротстве Южного округа Флориды инициировал собственную программу посредничества по уменьшению потерь («LMM») . Программа LMM стартовала 1 апреля 2013 года, и в отличие от Среднего округа, программа Южного округа предъявляет больше требований ко всем сторонам и включает должников во все главы, а не только в главу 13 . Должники согласно Главе 7 могут использовать LMM для запроса о передаче имущества (реальная передача, предусматривающая передачу права собственности). LMM может использоваться должниками согласно Главе 13 для запроса и подачи заявления о внесении изменений посредством посредничества или передачи любого имущества, которым они больше не хотят владеть.

Программа Южного округа также включает использование программы обработки документов под названием «Портал DMM». Участники программы LMM будут использовать этот безопасный онлайн-портал для обмена документами и общения. Эта программа поможет гарантировать, что документы, передаваемые между кредитором и заемщиком, не будут утеряны или потеряны. Мгновенная загрузка и проверка передач — отличительная черта портала.

Выбор для участия в программе LMM приостановит действие любых ожидающих рассмотрения ходатайств об освобождении от пребывания («MFR»). Однако, пока LMM находится на рассмотрении, должники будут обязаны выплачивать 31% своего валового ежемесячного дохода по плану Главы 13 в качестве платежа «адекватной защиты». Плата, которую должник должен будет заплатить за участие в программе, обычно включает гонорар в размере 1800 долларов США адвокату по банкротству за внесение изменений в план Главы 13 и гонорар примерно 300 долларов США посреднику.

Хотя программа посредничества при банкротстве не гарантирует изменение жилищного кредита, она значительно усложняет ипотечному сервису отклонение изменения из-за строгих требований действовать добросовестно. Например, если поставщик услуг отклоняет заявку HAMP, ему придется объяснить причину. Зачастую отказ основан на просчете, неверном толковании или недосмотре. В рамках этой программы адвокат должника может потребовать от представителя обслуживающего лица объяснить свои расчеты. Зачастую ошибки обнаруживаются и исправляются, в результате чего модификация принимается.

Хотя изменение ипотеки и банкротство , возможно, не являются решением всех проблем с ипотекой, они, безусловно, предоставят дополнительную возможность нуждающимся домовладельцам. Подача заявления о модификации путем банкротства может обеспечить освобождение от погашаемых долгов, которые не позволяют должнику производить выплаты по ипотечным кредитам, и предоставить кредиторам гарантию того, что заемщик больше не связан этим бременем.

Упрощенный процесс модификации

Внедрение этой упрощенной системы модификации является дополнительным инструментом, который теперь понадобится поставщикам услуг, чтобы помочь избежать предотвратимой потери права выкупа. Эта структура не только поможет домовладельцам, получившим упрощенную модификацию, но также будет способствовать дальнейшему решению проблем с пропускной способностью обслуживающих организаций, высвобождая ресурсы, помогая гарантировать, что заемщики не останутся в стороне из-за того, что обслуживающие организации не смогут добраться до них.

Это первый раз, когда отрасль согласовала отраслевой стандарт. Базовый коэффициент для расчета доступного платежа составляет 38 процентов ежемесячного валового дохода домохозяйства. После того, как доступный платеж определен, обслуживающая сторона может предпринять несколько шагов для создания этого платежа: продление срока, снижение процентной ставки и прекращение выплаты процентов. В случае, если доступный платеж по-прежнему превышает возможности заемщика, ситуация заемщика будет рассматриваться в каждом конкретном случае с использованием бюджета движения денежных средств. Эта программа стала результатом совместных усилий компаний Enterprises, Hope Now и ее 27 сервисных партнеров, Казначейства, Федеральной жилищной администрации (FHA) и Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA). Кроме того, мы воспользовались опытом и помощью FDIC при разработке оптимизированного подхода IndyMac и получили большую пользу от вклада и примера FDIC. Чтобы удовлетворить потребность в большей гибкости среди большего числа сервисных центров, программа оптимизированной модификации действительно отличается от модели IndyMac в нескольких областях. Тем не менее, он использует те же фундаментальные инструменты для достижения той же цели доступности.

Программа упрощенной модификации (SMP) была разработана в сотрудничестве с FHFA, Министерством финансов, компанией Freddie Mac и членами альянса HOPE NOW Alliance .

Критерии отбора SMP

Критерии отбора SMP включают в себя:

1. Соответствующие стандартные или крупные ипотечные кредиты, выданные не позднее 1 января 2008 года;
2. Не менее трех просроченных платежей;
3. Обеспечением кредита является одноквартирное жилое помещение, являющееся основным местом жительства заемщика;
4. Текущая рыночная стоимость кредита (LTV) 90 процентов или более; и
5. Недвижимость не является заброшенной, пустой, непригодной или находящейся в серьезном ветхом состоянии.
6. Программа SMP предназначена для сокращения ежемесячных платежей по ипотеке проблемных заемщиков до суммы, равной 38 процентам их ежемесячного валового дохода. Для этого сервисеры могут в следующем порядке:
7. Капитализировать начисленные проценты, депозитные авансы и затраты, если это разрешено законодательством штата;
8. Продлить срок ипотечного кредита до 480 месяцев;
9. Снизить процентную ставку по ипотечному кредиту с шагом 0,125% до фиксированной ставки, которая составляет не менее 3% (если это мероприятие приведет к снижению ставки ниже рыночной, через 5 лет она будет повышаться с ежегодным шагом до рыночной ставки). );
10. В крайнем случае, предусмотрите отсрочку выплаты основной суммы долга, что приведет к единовременному платежу в полном объеме, подлежащему оплате после продажи заемщиком имущества или погашения или погашения кредита.

Заемщики, отвечающие квалификационным требованиям SMP, вступают в испытательный период, в течение которого они должны производить ежемесячные платежи по кредиту, равные предлагаемому измененному платежу. Своевременные платежи должны производиться в течение трех месяцев подряд, прежде чем кредит заемщика может быть изменен в соответствии с SMP.

«План упрощенной модификации», или SMP, который представляет собой расширение того, что уже делают многие кредиторы, был реализован начиная с 15 декабря 2008 года.

План IndyMAC

Поскольку администрация Джорджа Буша-младшего отказывается принять спорный план изменения кредита, предложенный председателем Федеральной корпорации по страхованию депозитов (FDIC) Шейлой Бэйр, законодатели берут дело в свои руки.

• Предлагайте упреждающие решения, предназначенные для заемщиков, у которых есть желание, но ограниченная способность платить.

1. Вернуть кредит в текущий статус.
2. Капитализировать просроченные проценты и условное депонирование.
3. Измените условия кредита на основе водопадов, начиная с 38-процентного коэффициента HTI на начальном этапе до 31-процентного коэффициента HTI с учетом формального минимального уровня чистой приведенной стоимости (NPV).
4. Снизить процентную ставку до 3 процентов.
5. Продлить, при необходимости, амортизацию и/или срок кредита до 40 лет.
6. Воздержитесь от принципала, если это необходимо.

• Предоставьте заемщикам возможность оставаться в своем доме, внося при этом доступную оплату в течение всего срока действия кредита.

1. Требовать от заемщика произвести один платеж во время внесения изменений.
2. Ограничьте процентную ставку ставкой еженедельного опроса Freddie Mac , эффективной, необходимой для достижения целевого коэффициента HTI, зафиксировав скорректированную ставку и сумму ежемесячного платежа в течение 5 лет.
3. Постепенно повышайте первоначальную процентную ставку, начиная с 6-го года, увеличивая ее на один процентный пункт каждый год до тех пор, пока не будет достигнут предел ставки по еженедельному опросу Freddie Mac.

• Используйте финансовую модель с обоснованными предположениями, чтобы обеспечить защиту интересов инвесторов.

1. Введите информацию о доходах конкретного заемщика в инструмент NPV, который предоставляет решение для расчета в режиме реального времени.
2. Выполняйте автоматическое андеррайтинг на уровне кредита для крупных сегментов портфеля для поддержки заранее одобренных массовых рассылок.
3. Проверьте информацию о доходе, предоставленную заемщиком, с помощью квитанций чеков, налоговых деклараций и/или банковских выписок.
4. Сравните стоимость потери права выкупа, чтобы уменьшить потери.
5. Укажите, что стоимость модификации должна быть меньше предполагаемой потери права выкупа.

• Право заемщика

1. Просрочка по кредиту составляет не менее 60 дней, при этом кредит считается просроченным на один день на следующий день после следующего срока платежа. Многие контракты на обслуживание часто содержат стандартную оговорку, позволяющую обслуживающей стороне изменять серьезно просроченные или дефолтные ипотечные кредиты, а также ипотечные кредиты, дефолт по которым «разумно предсказуем».
2. Продажа права выкупа не является неизбежной, и заемщик в настоящее время не находится в состоянии банкротства или не был освобожден от банкротства по Главе 7 с момента выдачи кредита.
3. Кредит не был выдан в качестве второго дома или инвестиционной недвижимости.

«Мы ( IndyMac Bank ) благодарим председателя FDIC Шейлу Бэйр за ее лидерство в разработке протокола систематической модификации кредита. FHFA, GSE и HOPE NOW во многом полагались на модель IndyMac при разработке этого нового протокола». Поскольку история разворачивается вокруг жилищного и финансового кризиса в США, который вызвал стойкую рецессию, ( IndyMac Bank важно понять банкротство ) и последовавший за ним скандал. Динамичное взаимодействие между социальным благом, собственностью на капитал и верховенством закона продолжается в эксперименте США с демократическим процессом. Большая часть бизнес-моделей IndyMac, а также поддерживаемых государством квазибанков FrannieMae и FreddieMac были основаны на концентрированном долге. Эта модель стала очень рискованной, поскольку она была основана на ошибочном предположении, что стоимость жилья будет увеличиваться. Фактически, преобладание их ипотечных кредитов в значительной степени подпитывало жилищный пузырь со значительным перекрестным финансированием и возможной коррупцией в государственных регулирующих функциях из-за значительных взносов этих организаций на финансирование избирательных кампаний. В менее регулируемом деловом климате конца 1800-х годов спекулятивные пузыри корректировались болезненной финансовой паникой. Истинное понимание спекулятивного пузыря на рынке жилья в 2008 году еще не подтверждено, но руководство федерального правительства, по-видимому, заменило серьезность финансовой паники постоянной, но менее серьезной коррекцией. Об этой поправке становится известно на Великая рецессия .

План Fannie Mae/Freddie Mac

Перед нами стоит задача добиться прогресса в борьбе с потерей права выкупа и депрессивным рынком жилья. 9 декабря 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac вступили в новый этап ускоренной программы, призванной сделать «сотни тысяч ипотечных кредитов доступными для людей, которые в настоящее время не могут выплачивать свои ежемесячные платежи».

Посредством SMP обслуживающие компании могут изменить условия кредита, чтобы уменьшить первый ежемесячный платеж по ипотеке заемщика, включая налоги, страхование и платежи ассоциации домовладельцев, до суммы, равной 38 процентам валового ежемесячного дохода. Изменения в условиях могут включать одно или несколько из следующих действий:

1. Добавление начисленных процентов , депозитных авансов и затрат к основной сумме кредита, если это разрешено законодательством штата;
2. Продление срока ипотечного кредита по мере необходимости;
3. Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту с шагом 0,125 процента до процентной ставки, составляющей не менее 3 процентов. Если новая ставка будет установлена ​​ниже рыночной процентной ставки, через пять лет она будет повышаться с ежегодным шагом либо до первоначальной процентной ставки по кредиту, либо до рыночной процентной ставки на момент изменения, в зависимости от того, что ниже;
4. Отказ от части основной суммы долга, что потребует от заемщика единовременного платежа при наступлении срока погашения кредита, его погашении или рефинансировании.

Квалификационные требования

1. Соответствующие стандартные и крупные ипотечные кредиты, выданные не позднее 1 января 2009 года;
2. Заемщики, у которых имеется как минимум три или более просроченных платежа и которые в настоящее время не находятся в состоянии банкротства;
3. Только одноквартирное основное жилье, занимаемое владельцем; и
4. Текущее соотношение кредита к рыночной стоимости составляет 90 процентов или более.

Новое руководство для сервисного центра

Усилия Fannie Mae по предотвращению потери права выкупа, как правило, предоставляются заемщику только после возникновения просрочки. Согласно новому руководству Fannie Mae, кредитные организации могут использовать инструменты предотвращения потери права выкупа, чтобы помочь проблемным заемщикам , когда заемщик демонстрирует в этом необходимость. Как отмечалось выше, эти руководящие принципы применяются к заемщикам, которые еще не выплатили свои платежи, но дефолт которых можно разумно предвидеть. Это новое руководство вступает в силу немедленно, и заемщики могут получить информацию о соответствии критериям на сайте MakingHomeAffordable.gov.

План «Надежда для домовладельцев» (HUD)/FHA

Программа НАДЕЖДЫ для Закона о домовладельцах (H4H) действительна для одобрений с 1 октября 2008 г. или после этой даты до 30 сентября 2011 г.

• Доступность по сравнению со стоимостью: кредиторы понесут убытки на разнице между существующими обязательствами и новым кредитом, который установлен в размере 96,5 процентов от текущей оценочной стоимости. Кредитор может предпочесть предоставить домовладельцам доступный ежемесячный платеж по ипотеке посредством модификации кредита, а не принимать на себя убытки, связанные со снижением стоимости недвижимости.
• Право заемщика на участие в программе: Кредиторы, которые считают, что программа H4H является осуществимым и эффективным вариантом смягчения убытков, оценят право домовладельца на участие в программе:

1. Существующая ипотека была выдана не позднее 1 января 2008 года;
2. Существующие выплаты по ипотечным кредитам по состоянию на 1 марта 2008 г. превышают 31 процент валового ежемесячного дохода заемщиков по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой ; Для ARMs существующие выплаты по ипотеке превышают 31 процент валового ежемесячного дохода заемщика по состоянию на 1 марта 2008 г. ИЛИ на дату подачи новой заявки на кредит.
3. Домовладелец не допустил преднамеренного дефолта, не имеет доли собственности в другой жилой недвижимости и не был осужден за мошенничество в течение последних 10 лет в соответствии с федеральным законодательством и законодательством штата; и
4. Домовладелец не предоставил существенно ложную информацию (например, не солгал о доходах) для получения ипотеки, которая рефинансируется в ипотеку H4H.

Первоначальная стоимость

1. 3-процентный авансовый взнос по ипотечному страхованию и 1,5-процентный годовой взнос,
2. Справедливость и обмен признательностью с федеральным правительством, и
3. Запрет на новые младшие залоговые права на имущество, если они не связаны напрямую с содержанием имущества.

• Информационный бюллетень HUDS дает полную информацию.

Обновлены улучшения «Надежда для домовладельцев».

1. Устраняет авансовый платеж в размере 3%
2. Снижает годовую премию на 1,5% до диапазона от 0,55% до 0,75% на основе ценообразования, основанного на риске (также вносится техническое исправление, позволяющее прекратить взимание комиссий, когда остаток по кредиту падает ниже определенных уровней, что соответствует обычной политике FHA)
3. Повышает максимальную соотношение кредита к стоимости (LTV) с 90% до 93% для заемщиков, соотношение ипотечного долга к доходу (DTI) превышает 31% или соотношение выше 43%.
4. Устраняет долю государственного участия в прибылях, превышающую рыночную стоимость дома на момент рефинансирования . Сохраняет государственную уменьшающуюся долю (со 100% до 50% через пять лет) в капитале, созданном рефинансированием, подлежащую выплате во время продажи или рефи в качестве платы за выход.
5. Авторизует платежи обслуживающим компаниям, участвующим в успешных повторных операциях.
6. Административное упрощение:
   1. устраняет сертификаты заемщика об отсутствии умышленного невыполнения обязательств по любому долгу,
   2. устраняет специальное требование о сборе налоговых деклараций за два года,
   3. устраняет ответственность отправителя за неисполнение первого платежа,
   4. на уровне 31% по состоянию на 1 марта 2008 г. , отменяет тест на соотношение долга к доходу (DTI)
   5. отменяет запрет на получение повторных кредитов в будущем,
   6. требует от Совета, чтобы документы, формы и процедуры соответствовали обычным кредитам FHA в максимально возможной степени в соответствии с законодательными требованиями.

Программа помощи проблемным активам

Программа помощи проблемным активам представляет собой систематическую программу предотвращения потери права выкупа и модификации ипотечных кредитов, учрежденную Секретарем по согласованию с Председателем Совета директоров Федеральной корпорации по страхованию вкладов (FDIC) и Министром жилищного строительства и городского развития, которая:

1. Предоставляет кредиторам и организациям, обслуживающим кредиты, определенную компенсацию для покрытия административных расходов по каждому кредиту, модифицированному в соответствии с требуемыми стандартами; и
2. Обеспечивает разделение убытков или гарантии определенных убытков, понесенных в случае последующего повторного дефолта по модифицированному кредиту.

Выделение ресурсов

Комплексный план, установленный в соответствии с подразделом (а), требует выделения средств, предоставленных Секретарю в соответствии с разделом I Закона о чрезвычайной экономической стабилизации от 2008 года, в размере до 100 000 000 000 долларов США, но ни в коем случае не менее 40 000 000 000 долларов США.

На пресс-конференции во вторник директор Федерального агентства по финансированию жилищного строительства Джеймс Локхарт заявил, что программа будет нацелена на заемщиков с высоким уровнем риска — тех, кто просрочил по ипотеке 90 или более дней — и будет использовать различные стратегии модификации, чтобы заставить заемщиков перейти на «доступный» платеж по ипотеке. определяется как 38 процентов ежемесячного валового дохода семьи при первом платеже по ипотеке.

Анализ результатов государственных программ

Управление денежного контролера и Управление сберегательного надзора сообщили 3 апреля 2009 г.

• «Почти каждое четвертое изменение кредита в четвертом квартале фактически привело к увеличению ежемесячных платежей». Это может произойти, когда к ежемесячному платежу добавляются пени за просрочку платежа или проценты за просрочку платежа.
• Ставка дефолта составляла около 50 процентов, когда ежемесячный платеж оставался неизменным или увеличивался, и 26 процентов, когда платеж был уменьшен.

Домашняя доступная программа модификации

Основная статья: Программа доступной модификации дома

Цель

Программа модификации доступного жилья (HAMP) была создана 18 февраля 2009 года, чтобы помочь от 7 до 8 миллионов домовладельцев, находящихся в бедственном положении, которым грозит потеря права выкупа, путем работы со своими кредиторами над снижением ежемесячных платежей по ипотечным кредитам. Программа является частью программы «Сделаем дом доступным», которая была создана в соответствии с Законом о финансовой стабильности 2009 года. Программа была создана в сотрудничестве с банками, службами, кредитными союзами, FHA, VA, USDA и Федеральным агентством жилищного финансирования с целью создания стандартных руководящих принципов изменения кредита, которые кредиторы должны учитывать при оценке заемщика на предмет потенциальной модификации кредита. . Более 110 крупных кредиторов уже присоединились к программе. В настоящее время Программа рассматривается кредиторами как стандартная отраслевая практика анализа потенциальных заявителей на внесение изменений.

В начале 2012 года Казначейство перепроектировало HAMP как уровень 1 для первоначального процесса модификации первого залога, а 1 июня 2012 года стал доступен уровень 2. Уровень 2 предназначен либо для недвижимости, занимаемой владельцем, либо для недвижимости, сдаваемой в аренду. Для ипотечных кредитов, обеспеченных арендуемой недвижимостью, имеют право только те, которые просрочены на два или более платежа.

Квалификационные требования

Программа соответствует следующим критериям отбора и проверки:

• Займы, выданные не ранее 1 января 2009 года.
• Кредиты первого залога на недвижимость, занимаемую владельцем, с невыплаченным основным балансом до 729 750 долларов США.
• Более высокие лимиты разрешены для недвижимости, занимаемой владельцем, с 2–4 квартирами.
• Все заемщики должны полностью документально подтвердить доход, включая подписанную форму IRS 4506-T, подтверждение дохода (например, квитанции о заработной плате или налоговые декларации), а также подписать письменное показание о финансовых затруднениях.
• Статус занятости владельца недвижимости будет проверен с помощью кредитного отчета заемщика и другой документации; отсутствие принадлежащих инвесторам, свободных или списанных объектов недвижимости
• Стимулы для кредиторов и обслуживающих организаций изменять заемщиков, находящихся в зоне риска, которые еще не пропустили платежи, когда обслуживающая организация определяет, что заемщик подвергается неминуемому риску дефолта.
• Изменения могут начаться с настоящего момента и до 31 декабря 2016 г.; кредиты могут быть изменены только один раз в рамках программы

Условия и порядок изменения кредита

• Участвующие обслуживающие организации обязаны обслуживать все приемлемые кредиты в соответствии с правилами программы, если это явно не запрещено контрактом; обслуживающие лица обязаны прилагать разумные усилия для получения освобождения от ограничений на участие.
• Участвующие кредитные организации должны будут использовать тест чистой приведенной стоимости (NPV) для каждого кредита, который подвержен риску неминуемого дефолта или просрочки по меньшей мере 60 дней. Тест NPV сравнивает чистую приведенную стоимость денежных потоков с модификациями и без модификаций. Если тест положительный: это означает, что чистая приведенная стоимость ожидаемого денежного потока больше в сценарии модификации: поставщик услуг должен изменить отсутствие мошенничества или запрета контракта.
• Параметры теста NPV изложены в руководящих принципах, включая приемлемые ставки дисконтирования, методологии оценки имущества, предположения о повышении цен на жилье, затраты и сроки обращения взыскания, а также предположения о лечении заемщика и ставке повторного дефолта.
• Поставщики услуг будут следовать определенной последовательности шагов, чтобы снизить ежемесячный платеж до уровня не более 31% от валового ежемесячного дохода (DTI).
• Последовательность изменений требует сначала снижения процентной ставки на пробный период 3–9 месяцев (с учетом минимальной ставки в размере 2%), затем, при необходимости, продления срока или погашения кредита максимум до 40 лет, а затем, если необходимый терпеливый директор. Прощение основной суммы долга или рефинансирование «Надежда для домовладельцев» являются приемлемыми альтернативами.
• Примечательно, что эта процентная ставка не является фиксированной и обычно будет увеличиваться на 1% в год, пока не достигнет текущей ставки через 5 лет после изменения. Часто он включает в себя единовременную выплату в конце первых 5 лет. Многие в финансовом мире сочли эту практику спорной, поскольку ожидается, что через 5 лет она приведет к серии новых случаев потери права выкупа заложенного имущества, когда домовладельцы снова не смогут выплатить ипотеку из-за повышения процентных ставок или резкого увеличения выплат. .
• Ежемесячный платеж включает в себя основную сумму долга, проценты, налоги, страхование, страхование от наводнений, сборы ассоциации домовладельцев и/или сборы за кондоминиум. Ежемесячный доход включает в себя заработную плату, оклад, сверхурочные, гонорары, комиссионные, чаевые, социальное обеспечение, пенсии и все другие доходы.
• Поставщики услуг должны заключить соглашения о программе с финансовым агентом Казначейства не позднее 31 декабря 2009 года.

Платежи обслуживающим организациям, кредиторам и ответственным заемщикам

• Программа разделит с кредитором/инвестором стоимость сокращения ежемесячных платежей с 38% DTI до 31% DTI.
• Сервисные компании, которые модифицируют кредиты в соответствии с руководящими принципами, получат авансовый платеж в размере 1000 долларов США за каждое изменение, а также комиссию «плата за успех» по все еще работающим кредитам в размере 1000 долларов США в год.
• Домовладельцы, которые своевременно вносят платежи, имеют право на сокращение основной суммы долга на сумму до 1000 долларов каждый год в течение пяти лет.
• Программа предусматривает единовременные бонусные поощрительные выплаты в размере 1500 долларов США кредиторам/инвесторам и 500 долларов США обслуживающим компаниям за изменения, внесенные в то время, когда заемщик все еще выплачивает ипотечные платежи.
• Программа будет включать стимулы для погашения второго залога по кредитам, измененным в рамках этой программы.
• Никакие платежи в рамках программы не будут производиться кредитору/инвестору, обслуживающей стороне или заемщику до тех пор, пока обслуживающая организация не заключит соглашения по программе с финансовым агентом Казначейства.
• Аналогичные льготы будут выплачиваться за рефинансирование программы Hope for Homeowner.

Прозрачность и подотчетность

• Меры по предотвращению и обнаружению мошенничества, такие как требования к документации и аудиту, будут занимать центральное место в программе.
• Сервисные компании будут обязаны собирать, хранить и передавать записи для проверки и проверки соответствия, включая право заемщика, андеррайтинг, поощрительные выплаты, проверку собственности и другую документацию.
• Фредди Мак назначается ответственным за соблюдение программы.

Предупреждения для людей, желающих подать заявку на участие в программе

Мошенничества со спасением выкупа и модификацией ипотечного кредита становятся растущей проблемой. Домовладельцы должны защитить себя, чтобы не потерять деньги или свой дом. Мошенники дают обещания, которые они не могут выполнить, например, гарантии «спасти» ваш дом или снизить ипотеку, часто за определенную плату. Мошенники могут делать вид, что у них есть прямой контакт с вашей ипотечной службой, хотя на самом деле это не так.

Даже среди авторитетных рефинансирующих организаций фундаментальное образование домовладельца не придается особого значения. Некоторые могут даже попросить домовладельцев, испытывающих трудности, посвятить свое время тому, чтобы стать политически активными. Споры существуют между личной неприкосновенностью и концепцией «права на домовладение». Многие эвфемизмы используются для того, чтобы неявно подчеркнуть концепцию, согласно которой домовладение — это не результат усилий всей жизни, а право, данное государством. Эти эвфемизмы, такие как «НАДЕЖДА, облегчение и спасение мечты», используются выше при названии или реализации программ модификации кредитов. Истоком слова «ипотека» является смертный залог — концепция, которая, возможно, даже превосходит общепринятое представление о личной неприкосновенности. В основе домовладения должно лежать личное долгосрочное обязательство выполнять условия ипотеки. Что касается банкиров, их бизнес-модель регулируется «социальным благом», которое реализуется правительством путем создания банков. Если банки проводят политику, которая приводит к финансовым пузырям и панике, демократическое правительство оснащено инструментами для отмены устава и перераспределения активов банков. Банковский кризис в США

Бесплатные ресурсы для потенциальных соискателей

Потенциальным заявителям доступны бесплатные ресурсы.

• Домовладельцы могут позвонить на горячую линию домовладельцев HOPE по телефону 1-888-995-HOPE (4673), чтобы получить информацию о программе «Сделаем дом доступным» и поговорить с консультантом по жилищным вопросам, утвержденным HUD. Помощь доступна на английском и испанском языках, а также на других языках по предварительной записи.
• HUD.org помогает заявителям найти местного консультанта. HUD.gov
• MakingHomeAffordable.gov рассчитывает предполагаемые платежи и располагает другими ресурсами. Делаем дом доступным
• Fannie Mae и Freddie Mac позволяют заявителям узнать, принадлежит ли их кредит одному из них и, таким образом, потенциально имеет право на участие в программе Fannie Mae Loan Look Up Freddie Mac Loan Look Up

Участники-кредиторы

Список подписавшихся кредиторов находится на веб-сайте Making Home Affordable. Список кредиторов HAMP.

См. также

• Условное депонирование
• Американская корпорация помощи соседям (NACA)
• Допущение по ипотеке
• Хищническое кредитование

Ссылки

• В этой статье использованы общедоступные материалы из Заявление директора FHFA Джеймса Б. Локхарта . Правительство Соединенных Штатов .
• В этой статье использованы общедоступные материалы из Аргументы в пользу модификации кредита - Федеральная корпорация страхования вкладов . Правительство Соединенных Штатов .

Внешние ссылки

• http://www.freddiemac.com/sell/guide/bulletins/pdf/bll121208.pdf
• http://www.freddiemac.com/sell/factsheets/streamrefi.htm
• http://www.fdic.gov/news/news/speeches/archives/2008/chairman/spdec1708.html
• Обзор права Вашингтонского университета - За пределами справедливости: экономическое и юридическое обоснование широкого федерального мандата на изменение ипотеки [2]