Соотношение долга к доходам

В индустрии потребительской ипотеки соотношение долга к доходу ( DTI потребителя ) — это процент ежемесячного валового дохода , который идет на погашение долгов. (Говоря точнее, DTI часто охватывают не только долги; они также могут включать в себя основную сумму долга, налоги, сборы и страховые взносы. Тем не менее, этот термин представляет собой устоявшуюся фразу , которая служит удобным и понятным сокращением.) Есть два основные виды DTI, как описано ниже.

Два основных типа DTI

Два основных вида DTI выражаются парой с использованием обозначения $x/y$ (например, 28/36).

1. Первый DTI, известный как коэффициент переднего плана , указывает процент дохода, который идет на расходы на жилье, который для арендаторов представляет собой сумму арендной платы, а для домовладельцев - PITI ( по ипотеке основная сумма и проценты , страховая премия по ипотеке [когда применимо], риск страховой взнос, налоги на имущество и взносы ассоциации домовладельцев [когда применимо]).
2. Второй DTI, известный как внутренний коэффициент , указывает процент дохода, который идет на оплату всех периодических платежей по долгам, включая те, которые покрываются первым DTI, и других долгов, таких как платежи по кредитным картам , платежи по автокредиту, платежи по студенческим кредитам. , выплаты алиментов, выплаты алиментов и судебные решения.

Пример

Если кредитору требуется соотношение долга к доходу 28/36, то для того, чтобы заемщик получил право на ипотеку, кредитор должен пройти следующий процесс, чтобы определить, какие уровни расходов он примет:

• Используя годовые цифры:
  • Валовой доход 45 000 долларов США.
  • 45 000 долларов США × 0,28 = 12 600 долларов США, разрешенные на расходы на жилье.
  • 45 000 долларов США × 0,36 = 16 200 долларов США, разрешенные на расходы на жилье плюс периодический долг.
• Используя ежемесячные цифры:
  • Валовой доход 3750 долларов США (= ⁠ $45,000 / 12 ⁠ )
  • 3750 долларов США × 0,28 = 1050 долларов США, разрешенные на расходы на жилье.
  • 3750 долларов США × 0,36 = 1350 долларов США, разрешенные на расходы на жилье плюс периодический долг.

Лимиты DTI, используемые квалификационным заемщикам

Соединенные Штаты

Соответствующие кредиты

В США для соответствующих кредитов в настоящее время типичны следующие лимиты:

• Обычные лимиты финансирования обычно составляют 28/36 для кредитов, гарантированных вручную. Максимум может быть превышен до 45%, если заемщик соответствует дополнительным кредитным рейтингам и резервным требованиям.
• Пределы FHA в настоящее время составляют 31/43. FHA Однако при использовании программы энергоэффективной ипотеки используются «коэффициенты растяжения» 33/45.
• Лимиты кредита VA рассчитываются только с одним DTI из 41. (Фактически это равно 41/41, хотя VA не использует такое обозначение.)
• Министерство сельского хозяйства США 29/41

Несоответствующие кредиты

Пределы коэффициента возврата до 55 стали обычным явлением для несоответствующих кредитов в 2000-х годах, когда финансовая индустрия экспериментировала с более свободными кредитами, с инновационными условиями и механизмами, подогреваемыми пузырем на рынке недвижимости . Ипотечный бизнес претерпел изменения, поскольку традиционная ипотечная банковская индустрия оказалась в тени вливания кредитов из теневой банковской системы , которая в конечном итоге стала конкурировать по размеру с традиционным финансовым сектором. Кризис субстандартного ипотечного кредитования вызвал коррекцию рынка , которая снова пересмотрела эти лимиты в сторону понижения для многих заемщиков, что отражает предсказуемое ужесточение кредитования после ослабления кредитного пузыря . Креативное финансирование (с использованием более рискованных коэффициентов) все еще существует, но в настоящее время предоставляется при более жесткой и разумной квалификации клиентов.

Исторические пределы

Бизнес по кредитованию и займам денег качественно развился в эпоху после Второй мировой войны. Лишь в ту эпоху FHA и VA (через Закон о правах военнослужащих ) возглавили создание массового рынка 30-летних амортизируемых ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой. Лишь в 1970-х годах среднестатистический работающий человек имел остатки на кредитных картах (более подробную информацию можно найти на странице «Кредитная карта#История »). Таким образом, типичный лимит DTI, использовавшийся в 1970-х годах, составлял PITI<25%, без кодифицированного ограничения для второго коэффициента DTI (того, который включает кредитные карты). Другими словами, в сегодняшних обозначениях это можно выразить как 25/25 или, возможно, точнее, 25/NA, при этом предел NA остается на усмотрение кредиторов в каждом конкретном случае. В последующие десятилетия эти лимиты постепенно поднимались выше, а второй лимит был систематизирован (что совпало с развитием современного кредитного скоринга ), поскольку кредиторы эмпирически определяли, какой риск выгоден. Этот эмпирический процесс продолжается и сегодня.

Канада

Институт семьи Ванье измеряет отношение долга к доходу как соотношение общего семейного долга к чистому доходу. Это другой коэффициент, поскольку он сравнивает число денежных потоков (годовой доход после уплаты налогов) со статическим числом (накопленным долгом), а не с выплатой долга, как указано выше. 17 февраля 2010 года институт сообщил, что задолженность средней канадской семьи составляет 100 000 долларов, следовательно, ее долг перед чистым доходом после уплаты налогов составляет 150%.

Великобритания

Банк Англии (по состоянию на 26 июня 2014 г.) ввел мультипликатор долга к доходу по ипотечным кредитам в размере 4,5 (потребительская ипотека может в 4,5 раза превышать размер годового дохода), пытаясь охладить быстро растущие цены на жилье. Раньше для оценки риска дефолтов полагались на внутренние стандарты, однако после финансового кризиса 2008 года было решено, что риск заражения между рынками жилья слишком велик, чтобы полагаться исключительно на добровольное регулирование.

См. также

• Коэффициент задолженности для компаний
• Отношение долга к ВВП для правительств