Допущение по ипотеке
Допущение по ипотеке — это передача условий и баланса существующей ипотеки покупателю финансируемой недвижимости , обычно требующая, чтобы принимающая сторона соответствовала требованиям кредитора или гаранта. [1] Все ипотечные кредиты потенциально предполагаются, хотя кредиторы могут попытаться предотвратить получение ипотечного кредита с помощью пункта о сроке погашения . Определенные типы ипотечных кредитов неопровержимо предполагаются, например, те, которые застрахованы FHA , гарантированы VA или гарантированы Министерством сельского хозяйства США . По состоянию на 2014 год предполагаемые ипотечные кредиты FHA и VA составляют примерно 18%, или одну из каждых шести ипотечных кредитов в Соединенных Штатах. [1]
Обзор
[ редактировать ]Принятие ипотеки покупателем обычно включается в договор, хотя нет требования, чтобы оно было оформлено в письменной форме. В большинстве юрисдикций требуется явное допущение. Если в документе ничего не сказано или двусмысленно по этому вопросу, суд будет считать, что покупатель не намеревался брать на себя ипотеку.
Однако некоторые допускают, что это предположение подразумевается на основе поведения сторон. Например, осуществление платежей по ипотеке может свидетельствовать о намерении взять ее на себя, равно как и выплата суммы, меньшей стоимости имущества (если разница равна сумме, непогашенной по ипотеке). В отсутствие принятия ипотеки покупателем покупатель покупает недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, что означает, что недвижимость по-прежнему обременена, и кредитор имеет интерес в собственности.
Пример
[ редактировать ]Например, домовладелец должен 30-летний ипотечный кредит в размере 250 000 долларов под залог своего дома. Потенциальный покупатель хочет купить дом за 300 000 долларов и сохранить ту же ипотеку, чтобы избежать процесса и затрат на подачу заявки на новый кредит. Покупатель платит 50 000 долларов наличными за акции и принимает на себя ипотеку в размере 250 000 долларов, становясь ответственным за долг.
Обычная предполагаемая ипотека
[ редактировать ]- Ссуды, застрахованные FHA . Все ипотечные кредиты, оформленные после 1 декабря 1986 года, требуют, чтобы покупатель был кредитоспособным , чтобы принять на себя ипотеку продавца.
- Ссуды VA . Все ипотечные кредиты, оформленные после 1 марта 1988 года, требуют, чтобы покупатель был кредитоспособным, чтобы принять на себя ипотеку продавца. Если кредит VA принимает на себя ветеран , имеющий право на получение ипотечного кредита, продавец также может запросить восстановление его права после завершения принятия.
- Ссуды USDA . Все ипотечные кредиты USDA 502 принимаются кредитоспособным покупателем, но с учетом новой ставки и условий. [2]
- Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой – обычно принимаются, но не все.
Согласие кредитора
[ редактировать ]Чтобы взять на себя существующий ипотечный кредит, как правило, необходимо получить согласие кредитора до начала процесса принятия. Передачу имущества по существующему ипотечному кредиту, осуществленную без согласия кредитора, иногда называют продажей «при условии» существующего кредита. В большинстве случаев этот тип перевода не исключает права кредитора потребовать погашения кредита в соответствии с положением о сроке продажи в кредите.
Исключения
[ редактировать ]- Ссуды VA, датированные до 1 марта 1988 года, могут быть переданы без одобрения кредитора, а продавец по-прежнему может быть освобожден от ответственности по ипотечному кредиту. [3]
- Займы, застрахованные FHA, выданные до 1 декабря 1986 года, обычно не содержат ограничений на возможность выплаты. В соответствии с Законом о реформе HUD 1989 года ипотечные кредиты FHA, оформленные в период с 1986 по 1989 год, можно свободно принимать, несмотря на любые ограничения, указанные в ипотеке. [4]
Освобождение от ответственности
[ редактировать ]После завершения предположения продавец требует освобождения от ответственности от кредитора. Если ипотека будет принята без согласия кредитора, продавец будет нести ответственность за любое неисполнение обязательств со стороны покупателя. В случае кредита VA освобождение от ответственности может быть получено после принятия на себя, даже если одобрение кредитора не было дано до завершения процесса принятия на себя.
Ограничение на предположение
[ редактировать ]В Соединенных Штатах принятие ипотечного кредита по большинству типов ипотечных кредитов ограничено включением пункта о сроке погашения при продаже . Этот тип положения позволяет кредитору требовать выплаты полного остатка кредита, если имущество передается новому владельцу без согласия кредитора. Однако все кредиты, застрахованные FHA, и кредиты VA (датированные после 1 марта 1988 г.) предполагаются до тех пор, пока покупатель кредитоспособен, поскольку в них намеренно отсутствуют условия погашения задолженности по продаже.
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б «Часто задаваемые вопросы по Zumption – Общие часто задаваемые вопросы» . Проверено 18 июня 2014 г.
- ^ «USDA HB-1-3550 — ГЛАВА 2: ОБЗОР РАЗДЕЛА 502» (PDF) . Проверено 18 июня 2014 г.
- ^ «Брошюра VA 26-7, переработанная версия — Глава 5: Как оформить ссуды VA и отправить их в VA» (PDF) . Проверено 18 июня 2014 г.
- ^ «HUD 4155.1REV-5 — Глава 4: Допущение» (DOC) . Проверено 18 июня 2014 г.
