Ставка капитализации
 | Эта статья включает список общих ссылок , но в ней отсутствуют достаточные соответствующие встроенные цитаты . ( сентябрь 2011 г. ) |
Ставка капитализации (или « ставка капитализации ») — это показатель оценки недвижимости, используемый для сравнения различных инвестиций в недвижимость . Хотя существует множество вариаций, ставка верхнего предела обычно рассчитывается как отношение годового дохода от аренды, получаемого от объекта недвижимости, к его текущей рыночной стоимости . Большинство изменений зависит от определения годового дохода от аренды, а также от того, является ли он валовым или нетто годовых затрат, а также от того, является ли годовой доход от аренды фактической полученной суммой (начальная доходность) или потенциальным доходом от аренды, который мог бы быть получен, если бы актив оптимально сдавалось в аренду (доходность ERV).
Основная формула
[ редактировать ]Ставка рассчитывается по простой схеме:
Некоторые инвесторы могут рассчитывать ставку капитализации по-другому.
В тех случаях, когда стоимость покупки или рыночная стоимость неизвестна, инвесторы могут определить ставку капитализации, используя другое уравнение, основанное на исторических премиях за риск, следующим образом:
Пояснительные примеры
[ редактировать ]Например, если здание куплено по цене продажи 1 000 000 долларов США и оно приносит 100 000 долларов положительного чистого операционного дохода (сумма, оставшаяся после вычета постоянных и переменных затрат из валового от аренды дохода ) в течение одного года, то:
- $100,000 / $1,000,000 = 0.10 = 10%
Ставка капитализации здания составляет 10% процентов, или, другими словами, одна десятая часть стоимости здания оплачивается за счет чистой выручки, полученной за год.
Если владелец купил здание двадцать лет назад за 200 000 долларов , которое сейчас стоит 400 000 долларов , его предельная ставка составит:
- $100,000 / $400,000 = 0.25 = 25%.
Инвестор должен учитывать альтернативные издержки сохранения своих денег в этих инвестициях. Сохраняя это здание, они теряют возможность инвестировать 400 000 долларов США (путем продажи здания по его рыночной стоимости и инвестирования вырученных средств).
По этой причине при расчете ставки капитализации следует использовать текущую стоимость инвестиций, а не фактическую первоначальную инвестицию. Большинство сделок с недвижимостью финансируются за счет заемного капитала, например, ипотечных кредитов .
Таким образом, для владельца здания, купившего его двадцать лет назад за 200 000 долларов , реальная ставка капитализации составляет двадцать пять процентов, а не пятьдесят процентов, и они вложили 400 000 долларов , а не 200 000 долларов .
В качестве еще одного примера того, почему следует использовать текущую стоимость, рассмотрим случай, когда здание передается в дар (в качестве наследства или благотворительного подарка). Новый владелец делит годовой чистый доход на первоначальную стоимость, скажем,
- income / cost = $100 000 / 0 → НЕ ОПРЕДЕЛЕНО
Любой, кто вкладывает любую сумму денег с неопределенной нормой прибыли, очень быстро получает неопределенный процент прибыли от своих инвестиций.
Отсюда мы видим, что по мере увеличения стоимости актива сумма дохода, который он производит, также должна увеличиваться (с той же скоростью), чтобы поддерживать ставку ограничения.
Ставка капитализации является косвенным показателем того, насколько быстро инвестиции окупятся . В приведенном выше примере купленное здание будет полностью капитализировано (окупится) через десять лет (100% разделить на 10%). Если бы ставка капитализации составляла 5%, срок окупаемости составил бы двадцать лет.
Обратите внимание, что при оценке недвижимости в США используется чистый операционный доход. Денежный поток равен чистой операционной прибыли за вычетом обслуживания долга. Если достаточно подробная информация недоступна, ставка капитализации будет рассчитана или оценена на основе чистого операционного дохода для определения стоимости, стоимости или требуемого годового дохода.
Инвестор рассматривает свои деньги как «капитальный актив». Таким образом, он ожидает, что его деньги принесут больше денег. Принимая во внимание риск и размер процентов, доступных для инвестиций в другие активы, инвестор приходит к личной норме прибыли, которую он ожидает от своих денег. Это максимальная ставка, которую он ожидает. Если ему предлагают многоквартирный дом за 100 000 долларов и он рассчитывает получить по меньшей мере 8 процентов от своих инвестиций в недвижимость, то он умножит инвестиции в 100 000 долларов на 8% и определит, что, если квартиры принесут 8 000 долларов или больше, год, после операционных расходов, жилой дом является жизнеспособной инвестицией.
Использование для оценки
[ редактировать ]При инвестициях в недвижимость недвижимость часто оценивается в соответствии с прогнозируемыми ставками капитализации, используемыми в качестве инвестиционных критериев. Это делается путем алгебраической манипуляции с формулой ниже:
- Капитальные затраты (цена актива) = Чистая операционная прибыль / коэффициент капитализации
Например, при оценке прогнозируемой цены продажи многоквартирного дома, чистый операционный доход которого в прошлом году составил 10 000 долларов США, если мы установим прогнозируемую ставку капитализации на уровне 7%, то стоимость актива (или цена, уплаченная за его владение) составит 142 857 долларов США. ( = $10,000 / .07 ) .
Этот метод оценки недвижимости с использованием приведенной выше формулы известен как оценка прямой капитализации или оценки ставки капитализации и обычно используется для оценки собственности, приносящей доход.
Одним из преимуществ оценки по ставке капитализации является то, что она отделена от подхода к оценке, основанного на «рыночных сравнениях» (при котором сравниваются 3 оценки: по какой цене были проданы другие аналогичные объекты недвижимости, на основе сравнения физических, географических и экономических характеристик, фактической восстановительной стоимости). перестроить строение в дополнение к стоимости земли и ставке капитализации). Учитывая неэффективность рынков недвижимости, при оценке актива недвижимости обычно отдается предпочтение нескольким подходам. Ставки капитализации для аналогичной недвижимости, особенно для «чистой» доходной недвижимости, обычно сравниваются, чтобы убедиться в правильной оценке предполагаемого дохода.
Денежный поток определен
[ редактировать ]Ставка капитализации рассчитывается с использованием показателя денежного потока, называемого чистым операционным доходом (NOI), а не чистой прибылью . Обычно NOI определяется как доход (прибыль) до вычета амортизации и процентных расходов:
- = (Чистый операционный доход) − (операционные расходы) (т. е. списание налогов, амортизация и проценты по ипотечным кредитам не учитываются в NOI);
- тогда как денежный поток до уплаты налогов = NOI − (обслуживание долга)
Обратите внимание, что одним из отличий недвижимости является то, что операционные расходы включают налоги на недвижимость, поскольку такие положения являются частью бизнес-модели.
Более того, годовое обслуживание долга представляет собой сумму процентного бремени по имуществу и амортизации основного долга.
Амортизация в налоговом и бухгалтерском смысле исключается из оценки актива, поскольку она не влияет напрямую на денежные средства, генерируемые активом. Однако для более точного и реалистичного определения предполагаемые ежегодные расходы на техническое обслуживание или капитальные затраты будут включены в непроцентные расходы.
Хотя NOI является общепринятым показателем, используемым для расчета предельных ставок (финансирование и амортизация игнорируются), его часто называют различными терминами, в том числе просто доходом.
Вариант использования предельных ставок
[ редактировать ]Ставки капитализации — это инструмент, который инвесторы могут использовать для оценки стоимости недвижимости на основе ее чистого операционного дохода (NOI). Например, если инвестиции в недвижимость приносят NOI в размере 160 000 долларов США в год, а аналогичные объекты недвижимости были проданы с использованием предельной ставки в 8%, оцениваемую недвижимость можно примерно оценить в 2 000 000 долларов США , поскольку 160 000 долларов США, разделенные на 8% (0,08), равны 2 000 000 долларов США . Сравнительно более высокая ставка капитализации для недвижимости будет указывать на больший риск, связанный с инвестициями (снижение спроса на продукт и соответствующую стоимость), а сравнительно более низкая ставка предела для недвижимости может указывать на меньший риск (повышенный спрос на продукт). Некоторые факторы, учитываемые при оценке риска, включают кредитоспособность арендатора, срок аренды, качество и расположение недвижимости, а также общую волатильность рынка.
Факторы определения
[ редактировать ]Ставки верхнего предела определяются тремя основными факторами; альтернативная стоимость капитала , ожидания роста и риск . [1]
Инвестиции в коммерческую недвижимость конкурируют с другими активами (например, акциями и облигациями) за инвестиционные доллары. Если альтернативная стоимость капитала слишком высока, инвесторы будут использовать свой капитал для покупки других активов, и, как следствие, снижение спроса приведет к снижению цен и повышению предельных ставок. Если верно обратное, ставки ограничения будут снижаться из-за возросшего спроса, вызванного более низкой альтернативной стоимостью капитала.
Основным источником дохода в сфере коммерческой недвижимости является аренда. Арендные ставки зависят от множества факторов спроса и предложения, которые образуют отдельный рынок арендуемых площадей. Когда инвесторы рассматривают возможность приобретения, они должны прогнозировать будущие движения этого рынка в отношении конкретного актива. Если ожидается, что космический рынок приведет к будущему повышению арендных ставок, инвесторы будут платить более высокую цену за текущий поток доходов, что приведет к снижению предельной ставки. Если космический рынок прогнозирует слабые перспективы, инвесторы захотят платить меньше, а процентные ставки повысятся.
Будучи упрощенной мерой нормы прибыли, ставки верхнего предела подвержены такому же соотношению риска и доходности, как и другие меры. Короче говоря, предельная ставка меняется в тандеме с риском, реальным или предполагаемым. Хотя неприятие риска варьируется от человека к человеку, в целом инвесторы готовы платить больше за менее рискованные активы. Таким образом, активы с меньшим риском будут иметь более низкую ставку капитализации, чем активы с более высоким риском.
Реверсионный
[ редактировать ]Стоимость недвижимости, основанная на ставках капитализации, рассчитывается на основе «на месте» или «проходящей аренды», т.е. с учетом дохода от аренды, полученного по текущим договорам аренды. Кроме того, оценщик также предоставляет ориентировочную стоимость аренды (ERV). ERV выражает мнение оценщика относительно арендной платы на открытом рынке, которую можно было бы разумно ожидать за объект недвижимости на момент оценки.
Разница между арендной платой на месте и ERV представляет собой возвратную стоимость имущества. Например, при проходящей арендной плате в размере 160 000 долларов США и ERV в размере 200 000 долларов США стоимость недвижимости составляет 40 000 долларов США . Принимая постоянную максимальную ставку оценщиков на уровне 8%, мы могли бы считать, что недвижимость имеет текущую стоимость в 2 000 000 долларов США , исходя из текущей арендной платы, или 2 500 000 долларов США, исходя из ERV.
Наконец, если проходящая арендная плата, подлежащая уплате за недвижимость, эквивалентна ее ERV, это называется « Арендуемая стойка ».
Изменение стоимости активов
[ редактировать ]Ставка верхнего предела учитывает только денежный поток, создаваемый инвестициями в недвижимость, а не изменение стоимости недвижимости.
Чтобы получить норму прибыли на инвестиции без кредитного плеча, инвестор в недвижимость должен добавить (или вычесть) процентное увеличение или уменьшение максимальной ставки. Например, недвижимость с предельной ставкой 8%, стоимость которой, по прогнозам, вырастет на 2%, обеспечивает общую норму прибыли 10%. Фактическая реализованная норма прибыли будет зависеть от суммы заемных средств или кредитного плеча, использованного для покупки актива.
Наиболее распространенным показателем, используемым для количественной оценки доли кредитного плеча, используемого для финансирования инвестиций в недвижимость, является соотношение кредита к стоимости (LTV), которое сравнивает общую сумму кредита с оценочной стоимостью недвижимости.
На рынке коммерческой недвижимости (CRE) максимальный коэффициент LTV обычно составляет около 75%.
Исторические тенденции
[ редактировать ]Согласно национальному опросу, проведенному CBRE в начале 2021 года, типичные ставки капитализации в США различались в зависимости от географических регионов и городского рынка, но обычно колебались от 4,5% до 6,5% для городской офисной недвижимости и от 6,5% до 8,0% для офисной недвижимости в пригороде. и от 3,5 до 5,0% для многоквартирных жилых домов. Типичные ставки капитализации для промышленной недвижимости находились в несколько большем диапазоне – от 2,5% до 6,0%. Согласно тому же исследованию, предельная ставка для торговой недвижимости в начале 2021 года обычно колебалась от 5,0 до 7,0%.
Национальный совет доверенных лиц по инвестициям в недвижимость (NCREIF) в отчете от 30 сентября 2007 г. сообщил, что за предыдущий год доход от всех объектов недвижимости составил 5,7%, а доход от повышения курса составил 11,1%.
Отчет Wall Street Journal с использованием данных Real Capital Analytics и Федеральной резервной системы. [2] показали, что с начала 2001 по конец 2007 года ставка потолка для офисов снизилась примерно с 10% до 5,5%, а для квартир примерно с 8,5% до 6%. На пике пузыря на рынке недвижимости в 2006 и 2007 годах некоторые сделки заключались по еще более низким ставкам: например, многоквартирные дома в Нью-Йорке Stuyvesant Town и Peter Cooper Village продавались по предельной ставке 3,1%, исходя из весьма оптимистичных предположений. [3] В большинстве сделок по таким низким ставкам использовалось большое количество заемных средств в попытке поднять доходность акций, что приводило к отрицательным денежным потокам и трудностям с рефинансированием. [4]
Поскольку цены продажи недвижимости в США из-за экономического кризиса падали быстрее, чем арендная плата, ставки верхнего предела вернулись на более высокий уровень: по состоянию на декабрь 2009 года до 8,8% для офисных зданий в центральных деловых районах и 7,36% для многоквартирных домов. [5]
См. также
[ редактировать ]- Внутренняя норма доходности
- Калькулятор инвестиций в недвижимость
- Инвестирование в недвижимость
- Инвестиционный фонд недвижимости (REIT)
- Доходность (финансы)
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Гельтнер, Дэвид (2014). Анализ коммерческой недвижимости и инвестиции, третье издание . Мейсон, Огайо: Курсовое обучение. п. 18. ISBN 978-1-133-10882-5 .
- ^ «Тарифы капитализации в мае были неоднозначными» . Уолл Стрит Джорнал . 26 июня 2008 года . Проверено 10 марта 2023 г.
- ^ «Северо-Восточный Риэлторский Бизнес» . www.northeastrebusiness.com .
- ^ Писатель, САМАНТА ГРОСС, Associated Press. «Владельцы: жилые комплексы Нью-Йорка стоимостью 5,4 миллиарда долларов достаются кредиторам» .
{{cite web}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка ) - ^ https://www.wsj.com/articles/SB20001424052748703906204575027304238657576 . [ мертвая ссылка ]
