Минимизация потерь

Минимизация потерь ^{[ 1 ]} используется для описания третьей стороны, помогающей домовладельцу, подразделения банка, которое смягчает убытки банка, или фирмы, которая занимается процессом переговоров между домовладельцем и кредитором домовладельца. Меры по смягчению убытков направлены на согласование условий ипотеки для домовладельца, которые предотвратят потерю права выкупа . Эти новые условия обычно достигаются путем изменения кредита, переговоров о короткой продаже, переговоров о коротком рефинансировании , договора вместо обращения взыскания , переговоров о передаче наличных за ключи, частичного кредита, плана погашения , отсрочки или другого урегулирования кредита. Все эти варианты направлены на снижение финансовых рисков для кредитора (или инвестора).

Виды уменьшения потерь

домовладельца Модификация кредита: это процесс, при котором ипотека модифицируется, и как кредитор, так и домовладелец связаны новыми условиями. Наиболее распространенными модификациями являются снижение процентной ставки и продление срока до 40 лет. Однако сокращение основного остатка происходит настолько редко, что Федеральная резервная система написала в своем отчете, что не смогла найти никаких доказательств того, что кредиторы сокращали основной остаток по ипотечным кредитам. ^{[ 2 ]}
Короткая продажа: это процесс, при котором кредитор принимает выплату, меньшую, чем основной остаток ипотечного кредита домовладельца, чтобы позволить домовладельцу продать дом по фактической рыночной стоимости дома. Это особенно относится к домовладельцам, которые задолжали по ипотеке больше, чем стоит недвижимость. Без такого существенного снижения домовладелец не сможет продать дом. ^{[ 3 ]}
Краткосрочное рефинансирование: это процесс, при котором кредитор уменьшает основной остаток ипотеки домовладельца, чтобы позволить домовладельцу рефинансировать с новым кредитором. Снижение основной суммы долга призвано соответствовать соотношению суммы кредита к стоимости (что делает возможным рефинансирование). рекомендациям нового кредитора по
Договор вместо права выкупа (DIL) — это вариант отчуждения, при котором залогодатель добровольно передает залоговое имущество в обмен на освобождение от всех обязательств по ипотеке. DIL о потере права выкупа не может быть принят от залогодателей, которые могут финансово осуществлять выплаты по ипотеке.
Переговоры «наличные за ключи»: кредитор заплатит домовладельцу или арендатору за освобождение своевременное дома без разрушения имущества после обращения взыскания. Кредитор делает это, чтобы избежать дополнительных расходов, связанных с выселением таких жильцов.
Особая терпимость – в этом случае вы не будете платить ежемесячный платеж или будете платить уменьшенный ежемесячный платеж. Иногда кредитор попросит вас включить план погашения после истечения срока отсрочки , чтобы погасить то, что вы пропустили, а в других случаях он просто изменяет ваш кредит.
Частичное требование. В соответствии с вариантом частичного требования залогодержатель авансирует средства от имени залогодателя в сумме, необходимой для восстановления просроченной ссуды (не превышающей эквивалент 12-месячного PITI). Залогодержатель выполнит вексель и субординированную ипотеку, подлежащую уплате Министерству жилищного строительства и городского развития США (HUD). В настоящее время эти векселя или векселя с «частичным требованием» не облагаются процентами и не подлежат оплате до тех пор, пока залогодатель не погасит первую ипотеку или не перестанет владеть недвижимостью.

Преимущества

Наиболее распространенной выгодой для домовладельца является предотвращение потери права выкупа , поскольку смягчение убытков направлено либо на освобождение домовладельца от долга, либо на создание соглашения по ипотеке, которое является финансово устойчивым для домовладельца. Кредиторы получают выгоду от смягчения потерь, которые они понесут в результате лишения права выкупа домовладельца. Немедленное обращение взыскания создает огромное финансовое бремя для кредитора.

История и причины

Смягчение убытков было инструментом, используемым кредиторами на протяжении десятилетий, но с конца 2006 года его рост резко возрос. ^{[ 4 ]} Это быстрое расширение произошло в ответ на резкое увеличение количества случаев потери права выкупа по всей стране. ^{[ 5 ]} До конца 2006 г., начала 2007 г.; Уменьшение потерь было крошечным отделом в большинстве кредитных учреждений. Фактически, период, предшествовавший почти краху всей финансовой системы, показывает, что смягчение потерь практически не существовало. Десятилетний период до 2007 года стимулировал быстрый годовой рост цен на жилье, вызванный низкими процентными ставками и низкими стандартами страхования. Смягчение убытков было необходимо только в крайних случаях из-за способности домовладельцев неоднократно рефинансировать и избегать дефолта.

Начиная с 2007 года ипотечная индустрия практически рухнула. Большое количество кредиторов вышли из бизнеса, а остальные были вынуждены закрыть все кредитные программы, которые были наиболее подвержены потере права выкупа. ^{[ 6 ]} Эти потери права выкупа были в основном вызваны упаковкой и продажей субстандартных и других рискованных ипотечных кредитов. Переход права собственности от ипотечного кредитора к стороннему инвестору оказался катастрофическим. Кредиторы выдавали рискованные кредиты и продавали их, не подвергаясь непосредственному воздействию неплатежеспособности заемщиков. Эта практика побудила ипотечных кредиторов снизить требования к одобрению ипотеки до самого низкого уровня в истории. Кредиторы продали пулы этих ипотечных кредитов инвестиционным фирмам, которые упаковали и перепродали их на рынке в форме выпусков облигаций. Инвестиционные компании не были наивны в отношении качества ипотечных кредитов, поэтому они приобрели кредитно-дефолтные свопы (тип страхового продукта, который технически не является страховкой) для защиты от неизбежного дефолта. Фактически, кредитно-дефолтные свопы были созданы именно в это время и не существовали до жилищного бума. Это привело к тому, что миллионы неквалифицированных людей получили ипотечные кредиты. Другой важный фактор «обвала ипотеки» был вызван рейтинговыми агентствами облигаций. Агентства присвоили пулам субстандартных ипотечных кредитов «инвестиционный уровень», что открыло почти неограниченное количество крупных инвесторов (взаимных фондов, пенсионных фондов и даже стран) для покупки этих выпусков облигаций (рейтинг инвестиционного уровня заставил управляющих капиталом думать, что облигации менее выгодны). рискованнее, чем они были на самом деле). Когда домовладельцы начали не выплачивать ипотечные платежи, облигации оказались слишком рискованными для инвестиций. Это привело к тому, что инвестиционные компании прекратили покупку вновь созданных ипотечных пулов. Кроме того, инвестиционные компании пришли к выводу, что кредитно-дефолтные свопы не являются настоящей защитой и по сути бесполезны. Кредиторы больше не могли распродавать вновь выданные ипотечные кредиты. Это остановило восстановление капитала, необходимого этим ипотечным банкам для предоставления кредитов. Фактически, более 200 ипотечных банков были либо вынуждены закрыться, либо обанкротились. Этот кризис получил название « Кредитный кризис » и кризис субстандартного ипотечного кредитования . ^{[ 7 ]}

Выжившие кредиторы столкнулись с растущими потерями от потери права выкупа. Кроме того, им приходилось зависеть исключительно от ссудного капитала, полученного из депозитов. Эта среда вынудила резко ужесточить правила кредитования.

Это привело к тому, что миллионы людей лишились права рефинансировать свои рискованные субстандартные кредиты с регулируемой ставкой и отрицательной амортизацией . Многие люди пострадали от резкого увеличения выплат. В то же время цены на жилье резко упали из-за «жилищной коррекции», вызванной рекордными потерями права выкупа. По данным RealtyTrac, с декабря 2007 года по июнь 2010 года в общей сложности 2,36 миллиона объектов недвижимости в США были изъяты кредиторами путем обращения взыскания (REO). Кроме того, было зарегистрировано 3,48 миллиона уведомлений о неисполнении обязательств и 3,46 миллиона запланированных аукционов по обращению за выкупом. Такое значительное увеличение количества объектов недвижимости на рынке привело к снижению стоимости домов, в результате чего на рынке стало меньше квалифицированных заемщиков, чем на рынке домов, выставленных на продажу. Когда спрос снижается, цены падают. До этого стоимость домов была на сильно завышенном уровне из-за исторически низких процентных ставок. ^{[ 8 ]} и неуклонное снижение требований к кредитам, предъявляемых домовладельцам для получения права на ипотеку. Многие домовладельцы оказались с отрицательным собственным капиталом, что означает, что баланс ипотечного кредита был значительно выше, чем рыночная стоимость дома, также известного как «подводный». Многие домовладельцы решили добровольно отказаться от выплаты ипотеки. Нахождение «под водой» означает, что их дом больше не является для них активом. Учитывая все это, сложившееся против них, и очень мало вариантов, результатом для многих стал дефолт и лишение права выкупа или уменьшение убытков .

О смягчении убытков можно договориться непосредственно с домовладельцем или адвокатом. Будьте осторожны с мошенническими заявлениями третьих лиц: исследование профессора Алана М. Уайта, проведенное в 2008 году, показало, что из 4342 модификаций, которые он изучил, только 62 получили существенные сокращения. ^{[ 9 ]}

Все еще чувствуя удар, это привело к потере капитала (по сравнению с завышенным уровнем) для каждого домовладельца в стране. ^{[ 10 ]} При меньшем размере собственного капитала домовладельцы с меньшей вероятностью смогут претендовать на получение кредита, который позволит рефинансировать их из рискованного кредита; с меньшим капиталом меньше домовладельцев могут претендовать на кредитную линию под залог собственного капитала или вторую ипотеку для оплаты чрезвычайных финансовых ситуаций. ^{[ 11 ]}

Ссылки

^ Политика и рекомендации по снижению потерь
^ «Соблазнительная, но ошибочная логика основного сокращения» . Федеральный резервный банк Атланты.
^ Часто задаваемые вопросы по обслуживанию кредитов FHA NSC и снижению потерь
^ «Федеральный резервный банк Филадельфии» .
^ ЭльБогдади, Дина; Трехос, Нэнси (15 июня 2007 г.). «Коэффициент потери права выкупа достиг исторического максимума» . Вашингтон Пост .
^ «Ипотечный кредитор Implode-O-Meter - отслеживание краха финансирования жилья, связанного с альтернативной и субстандартной ипотекой, кредитным мошенничеством, хищническим кредитованием, пузырем на рынке жилья, ипотечным банкингом, потерей права выкупа, долгами, консолидацией, юристами, коллективными исками» .
^ «Определение кредитного кризиса» .
^ «Ежедневные новости ипотеки — Индекс ежедневных ставок» .
^ «Переписывание контрактов, оптовая торговля: данные о добровольных изменениях ипотеки из отчетов о денежных переводах за 2007 и 2008 годы» . Проверено 12 апреля 2024 г.
^ Было отмечено, что собственный капитал впервые в истории упал ниже 50 процентов. https://www.usatoday.com/money/economy/housing/2008-03-06-foreclosure-record_N.htm
^ Эндрюс, Эдмунд Л. (16 марта 2008 г.). «Глава ФРС меняет путь, изобретая политику в условиях кризиса» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 17 июля 2023 г.

Внешние ссылки

HUD.gov - Изменение кредита FreqULTSORT: Минимизация потерь

[1] Политика и рекомендации по снижению потерь

[2] «Соблазнительная, но ошибочная логика основного сокращения» . Федеральный резервный банк Атланты.

[3] Часто задаваемые вопросы по обслуживанию кредитов FHA NSC и снижению потерь

[4] «Федеральный резервный банк Филадельфии» .

[5] ЭльБогдади, Дина; Трехос, Нэнси (15 июня 2007 г.). «Коэффициент потери права выкупа достиг исторического максимума» . Вашингтон Пост .

[6] «Ипотечный кредитор Implode-O-Meter - отслеживание краха финансирования жилья, связанного с альтернативной и субстандартной ипотекой, кредитным мошенничеством, хищническим кредитованием, пузырем на рынке жилья, ипотечным банкингом, потерей права выкупа, долгами, консолидацией, юристами, коллективными исками» .

[7] «Определение кредитного кризиса» .

[8] «Ежедневные новости ипотеки — Индекс ежедневных ставок» .

[9] «Переписывание контрактов, оптовая торговля: данные о добровольных изменениях ипотеки из отчетов о денежных переводах за 2007 и 2008 годы» . Проверено 12 апреля 2024 г.

[10] Было отмечено, что собственный капитал впервые в истории упал ниже 50 процентов. https://www.usatoday.com/money/economy/housing/2008-03-06-foreclosure-record_N.htm

[11] Эндрюс, Эдмунд Л. (16 марта 2008 г.). «Глава ФРС меняет путь, изобретая политику в условиях кризиса» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 17 июля 2023 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]