Отрицательная амортизация

В финансах ) происходит, когда платеж по кредиту за любой период меньше, чем проценты , отрицательная амортизация (также известная как NegAm , отсроченные проценты или ипотека с поэтапным платежом начисленные за этот период, поэтому непогашенный остаток кредита увеличивается. В качестве метода амортизации короткая сумма (разница между процентами и погашением) затем добавляется к общей сумме задолженности перед кредитором. Такая практика должна быть согласована до сокращения платежа, чтобы избежать невыполнения платежа. Этот метод обычно используется в вводный период, прежде чем платежи по кредиту превысят проценты и кредит станет самоамортизирующимся. Этот термин чаще всего используется для ипотечных кредитов ; корпоративные кредиты с отрицательной амортизацией называются кредитами ПИК .

Амортизация относится к процессу погашения долга (часто по кредиту или ипотеке) посредством регулярных платежей. Часть каждого платежа предназначена для процентов, а оставшаяся сумма применяется к основному балансу. Процент процентов по отношению к основной сумме в каждом платеже определяется в графике амортизации .

Определение характеристик

Отрицательная амортизация возникает только в тех кредитах, по которым периодический платеж не покрывает сумму процентов, причитающихся за этот период кредита. Невыплаченные начисленные проценты затем ежемесячно капитализируются в непогашенный основной остаток. В результате остаток кредита (или основная сумма кредита) ежемесячно увеличивается на сумму невыплаченных процентов. Целью такой функции чаще всего является расширенное управление денежными средствами и/или, проще говоря, гибкость платежей, а не повышение общей доступности.

У Neg-Ams также есть так называемый период пересчета, а предел пересчета основного баланса установлен в США в соответствии с федеральным законодательством и законодательством штата. Период пересчета обычно составляет 60 месяцев (5 лет). Пересмотренный верхний предел основного баланса (также известный как «лимит отрицательной суммы кредита») обычно составляет до 25% увеличения амортизированного остатка кредита по сравнению с первоначальной суммой кредита. Государства и кредиторы могут предлагать продукты с меньшими периодами пересмотра и ограничениями основного баланса; но не может выдавать кредиты, превышающие требования законодательства штата и федерального законодательства под страхом наказания по закону.

Был введен новый вариант кредита, который предусматривает срок кредита на 40 лет. Это делает минимальный платеж даже ниже, чем при сопоставимом 30-летнем сроке.

Особые случаи

• Обратная ипотека : в крайнем или предельном случае принципа отрицательной амортизации заемщику по кредиту не нужно производить платежи по кредиту до наступления срока погашения кредита; то есть все проценты капитализируются, а первоначальная основная сумма долга и все проценты, начисленные на дату платежа, выплачиваются вместе и сразу. Наиболее распространенным контекстом, в котором возникает такая договоренность, является использование жилой недвижимости на одну семью в качестве залога по кредиту, и в этом случае кредит известен как обратная ипотека . В Соединенных Штатах Америки условия обратной ипотеки жестко регулируются федеральным законом, который с января 2016 года устанавливает более низкий возрастной предел для круга разрешенных заемщиков и требует, чтобы срок погашения ипотеки наступал только тогда, когда заемщик больше не пользуется рассматриваемое имущество в качестве его/ее основного места жительства, обычно в связи со смертью заемщика.
  
  Из-за специфики концепции обратной ипотеки и ограниченного контекста, в котором этот термин появляется на практике, большинство органов власти США используют термин «отрицательная амортизация» для обозначения тех и только тех кредитов, по которым заемщик платит в течение всего срока действия ипотеки. ссуда, но во время и только на ее ранних стадиях, известных как период отрицательной амортизации или период «NegAm», производит то, что по сути является частичными платежами, а именно платежами ниже суммы процентов, начисленных в течение срока платежа.

Типичные обстоятельства

Все ипотечные кредиты NegAM в конечном итоге требуют полного погашения основной суммы и процентов в соответствии с первоначальным сроком ипотеки и векселем, подписанным заемщиком. Большинство кредитов допускают только NegAM на срок не более 5 лет и имеют условия «перевести» платеж (см. Ниже) на график полной амортизации, если заемщик позволяет основному балансу вырасти до заранее определенной суммы.

Этот кредит часто выдается в районах с высокой стоимостью, поскольку ежемесячные платежи по ипотеке будут ниже, чем у любого другого типа финансового инструмента.

Кредиты с отрицательной амортизацией могут представлять собой кредиты с высоким риском для неопытных инвесторов. Эти кредиты, как правило, более безопасны на рынке с падающими ставками и более рискованны на рынке с растущими ставками.

Стартовые ставки по кредитам с отрицательной амортизацией или минимальным вариантом оплаты могут составлять всего 1%. Это ставка платежа, а не фактическая процентная ставка. Ставка платежа используется для расчета минимального платежа. Другие варианты минимального платежа включают 1,95% и более.

Функция регулируемой скорости

Сегодняшние кредиты NegAM представляют собой в основном ипотечные кредиты с прямой регулируемой процентной ставкой (ARM), что означает, что они фиксированы на определенный период и корректируются каждый раз, когда этот период истекает; например, один месяц фиксированный, каждый месяц корректируется. Кредит NegAm, как и все ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, привязан к определенному финансовому индексу, который используется для определения процентной ставки на основе текущего индекса и маржи (наценки, взимаемой кредитором). Большинство кредитов NegAm сегодня привязаны к среднемесячному казначейскому показателю в соответствии с ежемесячными корректировками этого кредита. Существуют также кредиты Hybrid ARM, в которых предусмотрен период фиксированных платежей в течение месяцев или лет, за которым следует увеличенный цикл изменений, например, фиксированный шестимесячный период, а затем регулируемый ежемесячно.

Ипотека с поэтапными выплатами представляет собой ссуду NegAm с «фиксированной ставкой», но, поскольку платеж увеличивается с течением времени, она имеет аспекты ссуды ARM до тех пор, пока не потребуются амортизационные платежи.

Наиболее заметные различия между традиционным вариантом оплаты ARM и гибридным вариантом оплаты ARM заключаются в начальной ставке, также известной как ставка «минимального платежа». В традиционной группе вариантов оплаты минимальный платеж основан на расчете основной суммы долга и процентов в среднем в размере 1–2,5%.

Стартовая ставка гибридного варианта оплаты ARM выше, но при этом все еще чрезвычайно конкурентоспособна с точки зрения оплаты.

При гибридном варианте оплаты ARM минимальный платеж рассчитывается с использованием расчета начальной ставки «только проценты». Начальная ставка для гибридного варианта оплаты ARM обычно рассчитывается путем взятия полностью индексированной ставки (фактической ставки по банкнотам) с последующим вычитанием 3%, что дает начальную ставку.

Пример: полностью индексированная ставка 7,5% — 3% = 4,5% (4,5% будет начальной ставкой для гибридного варианта оплаты ARM).

Это руководство может различаться среди кредиторов.

Псевдонимы вариантов оплаты кредитов ARM известны под:

• Платный вариант ARM
• Отрицательный амортизируемый кредит (Neg Am)
• Выберите - А - Оплатите
• Кредит с отсроченной процентной ставкой (именно так этот кредит был представлен в ипотечной индустрии при первом создании)

Ипотечная терминология

• Кепка

Процентная ставка изменения платежа NegAm. Ежегодно минимальная сумма платежа увеличивается. Большинство минимальных платежей сегодня вырастают на 7,5%. Учитывая, что повышение ставки по ипотеке на 1% до 5% — это увеличение на 20%, NegAm может быстро расти на растущем рынке. Обычно после 5-го года кредит преобразуется в регулируемый кредит со сроком погашения через 25 лет. Это срок кредита 30 лет. Новые кредиты с возможностью оплаты часто предлагают срок на 40 лет с более высокой базовой процентной ставкой.

• Срок службы

Максимальная процентная ставка, разрешенная после пересчета в соответствии с условиями примечания. Как правило, большинство кредитов NegAm за последние 5 лет имеют предел срока службы 9,95%. Сегодня многие из этих кредитов ограничены 12% или выше.

(Как правило, автор использует ссылки на временные рамки, которые не определены. «Сегодня» — что это такое?; «последние 5 лет» с какого момента и т. д.)

• Индекс

Переменная, например COFI ; КОСИ; CODI или часто MTA, который определяет корректировку как увеличение или уменьшение процентной ставки. Другие примеры включают LIBOR и TREASURY.

• Допуск

Маржа, часто раскрываемая в разделе о регулируемой ставке Трастового договора, определяется кредитором и используется для расчета процентной ставки. Часто инициатор кредита может увеличить маржу при структурировании продукта для заемщика. Увеличение маржи также увеличит процентную ставку заемщика, но улучшит премию за спред доходности , которую инициатор кредита может получить в качестве компенсации от кредитора.

• Полностью индексированная ставка (FIR)

Полностью индексированная ставка представляет собой сумму маржи и текущего значения индекса на момент корректировки. FIR представляет собой «процентную ставку» и определяет только проценты, 30-летние и 15-летние амортизированные платежи. Большинство продуктов с плавающей ставкой имеют ограничения на корректировку ставок. Если в примечании предусмотрена однократная корректировка, не превышающая увеличения более чем на 1,5, а переменный индекс, например, увеличился на 2,5 с момента последней корректировки, то полностью индексированная ставка достигнет максимального значения, равного 1,5, как указано. в примечании для данного конкретного периода корректировки. Часто FIR используется для определения соотношения долга к доходу при предоставлении заемщику права на этот кредитный продукт.

• Варианты оплаты

Обычно существует 4 варианта оплаты (перечислены в порядке убывания):

• оплата за 15 лет
  • Амортизируется в течение 15 лет в FIR.
• оплата за 30 лет
  • Амортизируется в течение 30 лет в FIR
• Оплата только процентов
  • FIR, умноженный на основную сумму долга, разделенный на 12 месяцев (без амортизации или уменьшения суммы задолженности).
• Минимальный платеж
  • На основе минимальной стартовой ставки, определенной кредитором. При выплате минимального платежа разница между выплатой только процентов и минимальным платежом откладывается на остаток кредита, увеличивая сумму задолженности по ипотеке.

• Период

Как часто меняется выплата NegAm. Как правило, минимальный платеж по этим видам кредитов повышается один раз каждые двенадцать месяцев. Обычно темп роста составляет 7,5%. FIR подлежит корректировке с помощью переменного индекса, чаще всего ежемесячно, в зависимости от продукта.

• Переделать

Преждевременная остановка NegAm. Если баланс увеличится до заранее определенной суммы (от 110% до 125% от первоначального баланса в соответствии с федеральными правилами или правилами штата), кредит будет «переработан» с одним из двух вариантов оплаты: полностью амортизированная основная сумма долга и выплата процентов, или, если максимальный баланс достигается до пятого года, выплачиваются только проценты до наступления срока погашения кредита до даты пересмотра (обычно 5 лет).

• Останавливаться

Окончание графика платежей NegAm.

Критика

Потеря права выкупа

Кредиты с отрицательной амортизацией, ставшие относительно популярными только в последнее десятилетие, вызвали различную критику:

• В отличие от большинства других кредитов с регулируемой процентной ставкой, многие кредиты с отрицательной амортизацией рекламировались либо с дразнящими, либо с искусственными вводными процентными ставками, либо с минимальным платежом по кредиту, выраженным в процентах от суммы кредита. Например, ссуда с отрицательной амортизацией часто рекламируется как имеющая «процентную ставку 1%» или явно показывая цифру в 1% без объяснения FIR. Такая практика применяется крупными корпоративными кредиторами. Эту практику считают обманчивой по двум разным причинам: по большинству ипотечных кредитов не предусмотрены привлекательные ставки , поэтому потребители не обращают на них внимания; и многие потребители не знают об отрицательном побочном эффекте амортизации, связанном с выплатой только 1% от суммы кредита в год. Кроме того, большинство кредитов с отрицательной амортизацией содержат пункт о том, что платеж не может увеличиваться более чем на 7,5% каждый год, за исключением случаев, когда 5-летний период истек или если остаток увеличился на 15%. Критики говорят, что этот пункт предназначен только для того, чтобы обмануть заемщиков, заставив их думать, что платеж может увеличиться лишь на небольшую сумму, тогда как на самом деле два других условия более вероятны.
• Ссуды с отрицательной амортизацией как класс имеют самый высокий потенциал так называемого платежного шока. Платежный шок — это когда требуемый ежемесячный платеж увеличивается из одного месяца в другой, что потенциально становится недоступным. Чтобы сравнить потенциал шока платежей по различным ипотечным кредитам (обратите внимание, что приведенные здесь статьи не включают в себя условное депонирование платежей по страхованию и налогам, которые могут вызвать изменения в сумме платежа):
  • 30-летние (или 15-летние) полностью амортизируемые ипотечные кредиты с фиксированной ставкой: скачок платежей невозможен.
  • 5-летняя ипотека с регулируемой процентной ставкой, полностью амортизированная: в течение 5 лет скачков платежей не происходит, затем возможно снижение или увеличение выплат в зависимости от новой процентной ставки.
  • 10-летний ипотечный продукт с процентной ставкой, преобразованный в 20-летний график погашения (после десяти лет выплат только процентов), может привести к увеличению выплат до 600 долларов США при балансе в 330 тысяч.
  • Ипотека с отрицательной амортизацией: скачок платежей не происходит либо до 5 лет, либо остаток увеличивается на 15% (в зависимости от продукта) выше первоначальной суммы. Платеж увеличивается за счет требования полной выплаты процентов плюс основная сумма долга. Платеж может еще больше увеличиться из-за изменения процентных ставок. Однако при прочих равных условиях полностью амортизированный платеж почти в три раза превышает отрицательно амортизированный платеж.
  • Первый месяц бесплатно: кредитный специалист может позволить заемщику пропустить первый ежемесячный платеж по кредиту рефинансирования, просто добавив этот платеж к основной сумме и начислив по нему сложные проценты в течение многих лет. Заемщик может не понимать или подвергать сомнению сделку.

На очень жарком рынке недвижимости покупатель может использовать ипотеку с отрицательной амортизацией для приобретения недвижимости с планом продать недвижимость по более высокой цене до окончания периода «негама». Таким образом, информированный инвестор может приобрести несколько объектов недвижимости с минимальными ежемесячными обязательствами и получить большую прибыль в течение пятилетнего плана на растущем рынке недвижимости.

Однако если стоимость недвижимости уменьшится, вполне вероятно, что заемщик будет должен за нее больше, чем она стоит, что в просторечии в ипотечной индустрии называется «нахождением под водой». В этой ситуации владелец недвижимости может столкнуться с потерей права выкупа или необходимостью рефинансирования с очень высоким соотношением кредита к стоимости , требующим дополнительных ежемесячных обязательств, таких как ипотечное страхование, а также более высоких ставок и платежей из-за неблагоприятных условий высокого кредита. соотношение стоимости.

Заемщикам очень легко игнорировать или неправильно понимать сложности этого продукта, когда им предъявляют минимальные ежемесячные обязательства, которые могут составлять от половины до одной трети того, что требуют другие, более предсказуемые ипотечные продукты.

См. также

• ПИК кредит , аналогичная концепция в корпоративных финансах.