Косвенные экономические последствия кризиса субстандартного ипотечного кредитования
Эта статья является второстепенной статьей о кризисе субстандартного ипотечного кредитования . В нем более подробно рассматриваются некоторые различные последствия кризиса, чтобы сохранить поток главной страницы.
Падение рынка коммерческой недвижимости
[ редактировать ]Сочетание факторов, возникших в результате кризиса субстандартного ипотечного кредитования, привело к проблемам на рынке коммерческой недвижимости. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), наблюдается замедление темпов роста рынка коммерческой недвижимости из-за ужесточения кредитования и замедления роста, что является прямым результатом кризиса субстандартного ипотечного кредитования. Главный экономист NAR Лоуренс Юн заявил: «Хотя капитал по-прежнему доступен для жилищных кредитов, кредитный кризис выражен в коммерческом кредитовании», добавив: «В сочетании с замедлением экономики недостаток кредитов снижает активность в секторах коммерческой недвижимости. В результате наблюдается замедление чистого поглощения площадей, что приводит к увеличению количества вакансий и более скромному росту арендной платы». Патрисия Нуни, председатель Комитета коммерческого альянса риэлторов, назвала этот спад необычным, поскольку «сделки сокращаются не из-за отсутствия спроса, а из-за серьезных проблем с получением финансирования». [1]
Согласно прогнозам, банкротство или поглощение финансовых компаний также повлияет на коммерческую недвижимость: аналитики JP Morgan полагают, что количество вакансий в офисах может вырасти на 5–7%, а арендная плата снизится на 20%. [2] Банкротство Lehman Brothers , по прогнозам, также приведет к падению цен на коммерческую недвижимость. Опасения по поводу того, что фирма ликвидирует свои активы в коммерческой недвижимости, привели к тому, что другие активы были проданы в ожидании. Ожидается также, что выкуп долга и долей Lehman в результате покупки Archstone за 22 миллиарда долларов может привести к аналогичным действиям с многоквартирными домами. [3]
Рост бытовой преступности
[ редактировать ]Есть опасения, что некоторые домовладельцы прибегают к поджогам, чтобы избежать выплаты ипотечных кредитов, которые они не могут или отказываются платить. ФБР сообщает, что с 2005 по 2006 год количество поджогов выросло на 4% в пригородах и на 2,2% в городах. По состоянию на январь 2008 года. [update], цифры за 2007 год еще не были доступны. [4] [5]
Влияние на муниципальные облигации и страховщиков облигаций
[ редактировать ]Вторичная причина и следствие кризиса связаны с ролью «монолинных» страховых корпораций муниципальных облигаций, таких как Ambac и MBIA . Страхуя выпуски муниципальных облигаций, эти облигации достигают более высоких долговых рейтингов. Однако некоторые из этих компаний также страховали CDO, обеспеченные траншами субстандартных ипотечных ценных бумаг с низким рейтингом, и поскольку уровень дефолта по этим MBS вырос, страховщики понесли значительные убытки. [6] В результате рейтинговые агентства понизили рейтинг нескольких страховщиков облигаций, а также облигаций, которые они страхуют. [7] [8] — рейтинговые категории от некоторых до низких спекулятивных уровней. [9] [10]
Понижение рейтингов еще больше угрожает страховщикам облигаций, поскольку они теряют возможность гарантировать новый бизнес в будущем. Понижение рейтингов может также потребовать от финансовых учреждений, владеющих облигациями, снизить их стоимость или продать их, поскольку некоторым организациям (например, пенсионным фондам) разрешено владеть облигациями только самого высокого рейтинга. Эффект такой девальвации для институциональных инвесторов и корпораций, владеющих облигациями (включая крупные банки), оценивается в 200 миллиардов долларов. Регуляторы принимают меры, чтобы побудить банки кредитовать необходимый капитал определенным монолинным страховщикам, чтобы избежать такого воздействия. [11] Однако вместо рекапитализации страховых подразделений, страдающих от субстандартных субстандартных продуктов, некоторые страховщики сосредоточены на перемещении избыточного капитала в ранее бездействующие подразделения, которые могут продолжать гарантировать новый бизнес. [12]
Влияние на рабочие места в финансовом секторе
[ редактировать ]По данным Bloomberg , с июля 2007 года по март 2008 года финансовые учреждения уволили более 34 тысяч сотрудников. [13] В апреле объявления о сокращении рабочих мест продолжились: Citigroup объявила о дополнительных 9 000 увольнений до конца 2008 года, тогда как в январе 2008 года Citigroup уже сократила 4 200 должностей. [14]
Также в апреле Merrill Lynch заявила, что планирует сократить 2900 рабочих мест к концу года. [15] В Bear Stearns опасаются, что половина из 14 000 рабочих мест может быть ликвидирована, как только JPMorgan Chase завершит ее приобретение. [13] Также в том же месяце Wachovia сократила 500 должностей инвестиционных банкиров . [16] Washington Mutual сократила заработную плату на 3000 рабочих [17] а Financial Times сообщила, что RBS может сократить до 7000 рабочих мест по всему миру. [18] [19] По данным Министерства труда , с августа 2007 по август 2008 года финансовые учреждения сократили более 65 400 рабочих мест в Соединенных Штатах . [20]
Влияние на людей
[ редактировать ]Снижение собственного капитала домовладельцев
[ редактировать ]Согласно индексу цен на жилье S&P/Case-Shiller, к ноябрю 2007 года средние цены на жилье в США упали примерно на 8% по сравнению с пиком середины 2006 года. [21] а к июню 2008 г. это составило примерно 20%. [22] Объем продаж (единиц) новых домов в 2007 году снизился на 26,4% по сравнению с предыдущим годом. К январю 2008 года запас непроданных новых домов составил 9,8 месяцев, исходя из объема продаж в декабре 2007 года, что является самым высоким уровнем с 1981 года. [23]
Ожидается, что цены на жилье будут продолжать снижаться до тех пор, пока этот запас излишков домов (избыточное предложение) не сократится до более типичного уровня. Поскольку оценка MBS и CDO связана со стоимостью залога жилья, потери MBS и CDO будут продолжаться до тех пор, пока цены на жилье не стабилизируются. [24]
Поскольку цены на жилье снизились после роста цен на жилье, вызванного спекуляциями, а также ужесточения стандартов рефинансирования, ряд домов был лишен права выкупа и остается пустующим. Эти пустующие дома часто содержатся в плохом состоянии и иногда привлекают скваттеров и/или преступную деятельность, в результате чего рост случаев потери права выкупа в районе часто способствует дальнейшему ускорению падения цен на жилье в этом районе. Арендная плата упала не так сильно, как цены на жилье, в результате чего в некоторых богатых районах дома, которые раньше принадлежали владельцам, теперь заняты арендаторами. В некоторых регионах падение цен на жилье наряду со снижением курса доллара США побудило иностранцев покупать дома для эпизодического использования и/или для долгосрочных инвестиций.
В будущем ожидаются дополнительные проблемы, связанные с предстоящим выходом на пенсию поколения бэби-бумеров . Исследование, проведенное в 2006 году Ассоциацией индустрии ценных бумаг, показало, что значительная часть бэби-бумеров не откладывала достаточные сбережения на пенсию и планировала использовать возросшую стоимость своей собственности в качестве «копилки» или замены пенсионного сберегательного счета. Это отход от традиционного американского подхода к домам, где «люди работали над тем, чтобы расплатиться за семейный дом, чтобы передать его своим детям». [25]
Домовладение меньшинства
[ редактировать ], наблюдается непропорционально высокий уровень потерь права выкупа В некоторых кварталах, где проживают меньшинства . Покупатели с большей вероятностью получали кредиты от субстандартных кредиторов. [26] [27] Как легальные , так и нелегальные иммигранты все чаще подвергаются опасности потерять работу и жилье. [28]
По данным Федеральной резервной системы , около 46% латиноамериканцев и 55% афроамериканцев , получивших ипотечные кредиты в 2005 году, получили более дорогие кредиты по сравнению с примерно 17% белых и азиатов. [Другие исследования показывают, что они имели бы право на получение кредитов по более низкой ставке. [27] Это субъективный комментарий. Количественная оценка могла бы значительно улучшить ситуацию. ]
Около 40% всех субстандартных ипотечных кредитов по всей стране принадлежат выходцам из Латинской Америки. [29]
В Нью-Йорке , например, анализ Центра недвижимости и городской политики Фурмана показал, что около 30% субстандартных кредитов, выданных в период с 2004 по 2006 год, были выданы латиноамериканцам, а 40% таких кредитов были выданы афроамериканцам. Азиаты получили около 10% субстандартных кредитов, как и белые. У белых и азиатов процент ниже, потому что они не нуждались в таких кредитах. Они могли доказать свой доход и действительно могли позволить себе дома. [30]
Выселение арендаторов
[ редактировать ]Многие арендаторы были выселены из своих домов, часто без предварительного уведомления, после потери права выкупа, поскольку их арендодатели не выполнили свои обязательства по кредитам. Согласно исследованию, проведенному Ассоциацией ипотечных банкиров в январе 2008 года , каждый седьмой дом Мэриленда , в котором кредиторы начали процедуру выкупа прошлым летом, не был занят владельцем. Потеря права выкупа аннулирует любой договор аренды, и арендаторы не имеют законного права продолжать аренду. [31]
В октябре 2008 года, в ответ на резкий рост таких выселений с 2006 года, Том Дарт , избранный шериф округа Кук, штат Иллинойс , решил занять определенную позицию по этому вопросу. Он раскритиковал ипотечные компании за невыполнение своих обязательств по выявлению арендаторов лишенной права выкупа недвижимости и объявил, что немедленно приостанавливает все выселения из-под залога. Ассоциация банкиров Иллинойса обвинила Дарта в «бдительности». [32]
В Бостоне, штат Массачусетс , группа общественных активистов City Life/Vida Urbana организовала выселение арендаторов из-за лишения права выкупа их собственности и во многих случаях предотвратила или предотвратила выселение посредством протестов и судебных исков. [33]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Коммерческая недвижимость страдает от проблем на Уолл-стрит» . Земля Таймс. 17 сентября 2008 г. Проверено 22 сентября 2008 г.
- ^ Йонас, Илайна (16 сентября 2008 г.). «Финансовая встряска, связанная с арендой офиса в Нью-Йорке: JP Morgan» . Рейтер . Проверено 22 сентября 2008 г.
- ^ Вэй, Линлин (17 сентября 2008 г.). «После Lehman банки избавились от долгов по коммерческой недвижимости» . Уолл Стрит Джорнал . Проверено 22 сентября 2008 г.
- ^ Льюис, Мэрилин (28 января 2008 г.). «Разорившиеся домовладельцы связаны с поджогами» . МСН деньги. Архивировано из оригинала 10 января 2011 года . Проверено 27 сентября 2008 г.
- ^ Биргер, Джон (10 января 2008 г.). «Вызовет ли потеря права выкупа бум поджогов?» . Удача.
- ^ «Кто и насколько почувствует снижение рейтингов MBIA и Ambac» . Стандарт и Бедные. 2008 год . Проверено 22 июля 2008 г.
- ^ "Moody's понизило рейтинг MBIA до А2, прогноз негативный" . Служба инвесторов Moody's. 2008 год . Проверено 22 июля 2008 г. [ постоянная мертвая ссылка ]
- ^ «Moody's понизило рейтинг Ambac до Aa3; прогноз негативный» . Служба инвесторов Moody's. 2008 год . Проверено 22 июля 2008 г. [ постоянная мертвая ссылка ]
- ^ «Moody's понизило рейтинги Security Capital Assurance до уровня B2 по индексам XLCA и XLFA; прогноз негативный» . Служба инвесторов Moody's. 2008 год . Проверено 22 июля 2008 г. [ постоянная мертвая ссылка ]
- ^ "Moody's понизило рейтинг FGIC до B1; прогноз негативный" . Служба инвесторов Moody's. 2008 год . Проверено 22 июля 2008 г. [ постоянная мертвая ссылка ]
- ^ «Страховщики облигаций, приятель, не могли бы вы уделить нам 15 миллиардов долларов?» . Экономист . 24 января 2008 г. Проверено 19 мая 2008 г.
- ^ «Амбак добивается одобрения капитализации Конни Ли» . Финансовая группа Амбак, Инк. 2008 г. Проверено 22 июля 2008 г.
- ^ Jump up to: а б «Bloomberg.com: по всему миру» . Новости Блумберга . Архивировано из оригинала 7 мая 2012 г. Проверено 7 марта 2017 г.
- ^ Citigroup сообщает об очередном убытке и сокращает еще 9000 рабочих мест - 18 апреля 2008 г.
- ^ История, Луиза (17 апреля 2008 г.). «Merrill сообщает об убытке и планирует сократить еще 2900 рабочих мест (опубликовано в 2008 г.)» . Нью-Йорк Таймс .
- ^ «Merrill Lynch присоединяется к параду Pink Slip: сокращение еще 3000 сотрудников | workforce.com» . Архивировано из оригинала 13 мая 2008 г. Проверено 27 сентября 2008 г.
- ^ Обзор сокращений рабочих мест в крупных банках страны - International Herald Tribune
- ^ Королевский банк Шотландии предполагает, что запланированные сокращения рабочих мест могут увеличиться - International Herald Tribune
- ^ Сокращение рабочих мест в RBS: банк признает, что потери персонала «неизбежны» - Scotsman.com Business
- ^ Диклер, Джессика (15 сентября 2008 г.). «Увольнения в Lehman — верхушка айсберга» . CNN . Проверено 5 мая 2010 г.
- ^ «Экономика Америки – беспокойство в центре города» . Экономист . 15 ноября 2007 г. Проверено 19 мая 2008 г.
- ^ http://www2.standardandpoors.com/spf/pdf/index/CSHomePrice_Release_082653.pdf Пресс-релиз Индекса дела Шиллера
- ^ «Продажи новых домов упали на рекордную сумму в 2007 году — Недвижимость — NBC News» . Новости Эн-Би-Си . 2008 год . Проверено 19 мая 2008 г.
- ^ «Онлайн-журнал Wall Street Journal — избранная статья» . 2008 год . Проверено 19 мая 2008 г.
- ^ «Дом не должен быть вашей пенсионной копилкой – MarketWatch» . 2008 год . Проверено 19 мая 2008 г.
- ^ Мэнни Фернандес (15 октября 2007 г.). «Исследование обнаруживает различия в ипотеке в зависимости от расы» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 19 мая 2008 г.
- ^ Jump up to: а б Кирхгоф, Сью; Кин, Джуди (25 апреля 2007 г.). «Меньшинства сильно пострадали от роста стоимости субстандартных кредитов – USATODAY.com» . США сегодня . Проверено 19 мая 2008 г.
- ^ Иммигранты сильно пострадали от экономического спада и кризиса ипотечного кредитования , Reuters
- ^ «Латиноамериканцы Сан-Франциско собирают вещи после потери права выкупа» . 4 января 2023 г.
- ^ Субстандартная ипотека и гонка: некоторые хорошие новости могут быть иллюзорными Шанкар Ведантам,washingtonpost.com, 30 июня 2008 г.
- ^ Джейми Смит Хопкинс (15 мая 2008 г.). «Уйти без предупреждения» . Балтимор Сан . Тимоти Э. Райан. Архивировано из оригинала 9 июля 2008 г. Проверено 19 мая 2008 г.
- ^ «Шериф Иллинойса: На моих глазах не было выселений из-под залога» , CNN , 8 октября 2008 г.
- ^ Дэниел Файерсайд (март – апрель 2009 г.). «Арендаторы в перекрестии» . Доллары и смысл . Проверено 10 марта 2009 г.