Коррекция рынка жилья в США в 2000-е годы

Цены на жилье в Соединенных Штатах испытали серьезную рыночную коррекцию после пузыря на рынке недвижимости , достигшего своего пика в начале 2006 года . В конце 2006 года цены на недвижимость скорректировались вниз, что привело к потере ликвидности рынка и дефолтам по субстандартным кредитам .

Пузырь недвижимости — это тип экономического пузыря , который периодически возникает на местных, региональных, национальных или глобальных рынках недвижимости . Жилищный пузырь характеризуется быстрым и устойчивым ростом цен на недвижимость , например на жилье , обычно из-за некоторой комбинации чрезмерной самоуверенности и эмоций, мошенничества, синтетический разгрузка рисков с использованием ценных бумаг с ипотечным покрытием , возможность переупаковки соответствующего долга через спонсируемые государством предприятия , государственную политику и политику центрального банка доступность кредита и спекуляции. Жилищные пузыри имеют тенденцию искажать оценки вверх по сравнению с историческими, устойчивыми и статистическими нормами, как это описано экономистами Карлом Кейсом и Робертом Шиллером в их книге «Иррациональное изобилие» . Еще в 2003 году Шиллер задался вопросом, существует ли «пузырь на рынке жилья». это может в ближайшем будущем исправиться.

Хронология

Основная статья: Хронология пузыря на рынке жилья в США

Стоимость жилья по штатам

Прогнозы коррекции рынка

Процентное изменение индекса цен на жилье Кейса-Шиллера для коррекции на жилье, начавшейся в 2006 году ( красный ) и коррекции ( синий ), начавшейся в 1989 году, сравнение ежемесячных значений CSI с пиковым значением, наблюдаемым непосредственно перед первым месяцем снижения, на протяжении всего периода. спад и полное восстановление цен на жилье.

Основываясь на исторических тенденциях в оценках жилья в США, многие экономисты и бизнес-писатели предсказывали коррекцию рынка в диапазоне от нескольких процентных пунктов до 50% и более от пиковых значений на некоторых рынках. и, хотя это похолодание затронуло не все районы Соединенных Штатов, некоторые предупреждали, что коррекция может и будет «неприятной» и «серьезной».

Главный экономист Марк Занди из исследовательской фирмы Moody's Economic.com предсказал крах девальвации, выражающейся двузначными числами, в некоторых городах США к 2007–2009 годам. Дин Бейкер из Центра экономических и политических исследований был первым экономистом, который выявил пузырь на рынке жилья в своем отчете летом 2002 года. Инвестор Питер Шифф приобрел известность благодаря серии телевизионных выступлений, в которых он выступил против множества финансовых экспертов и заявил, что его ждет крах.

Жилищный пузырь частично субсидировался спонсируемыми правительством организациями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac , а также федеральной политикой, направленной на то, чтобы сделать жилье доступным для всех.

Слабость рынка, 2005–06 гг.

главного экономиста Национальной ассоциации риэлторов (NAR) Дэвида Лери «что произошло» на конференции лидеров NAR 2006 года Объяснение Бум закончился в августе 2005 г. Ставки по ипотеке выросли почти на один пункт Условия доступности ухудшились Спекулятивные инвесторы ушли Доверие покупателей жилья упало Покупатели курортов ушли в сторону Покупатели обмена на обочину Покупатели, покупающие впервые, вытесняются с рынка

Общие индексы, используемые для ипотеки с регулируемой процентной ставкой (1996–2006 гг.)

Бурно развивающийся рынок жилья резко остановился во многих частях Соединенных Штатов в конце лета 2005 года, а к лету 2006 года на некоторых рынках наблюдался резкий рост запасов, падение цен и резкое сокращение объемов продаж. В августе 2006 года журнал Barron's предупредил, что «приближается жилищный кризис», и отметил, что средняя цена новых домов упала почти на 3% с января 2006 года, что запасы новых домов в апреле достигли рекордного уровня и остаются близкими к историческим максимумам. , что запасы существующих домов были на 39% выше, чем всего годом ранее, и что продажи упали более чем на 10%, и предсказал, что «национальная средняя цена на жилье, вероятно, упадет почти на 30% в ближайшие три года». лет... простое возвращение к среднему значению».

В Бостоне цены в годовом исчислении упали, Продажи упали, запасы увеличились, потери права выкупа выросли, а коррекцию в Массачусетсе в 2005 году назвали «жесткой посадкой». Ранее бурно развивавшийся рынки жилья в Вашингтоне, округ Колумбия , Сан-Диего, Калифорнии , Фениксе, Аризоне и других городах также застопорились в 2005 году.

Журнал Fortune в мае 2006 года назвал многие ранее сильные рынки жилья «мертвыми зонами»; другие районы были классифицированы как «Опасные зоны» и «Безопасные убежища». В августе 2005 года Fortune также развеяла «четыре мифа о будущем цен на жилье».

Региональная служба многократного листинга Аризоны (ARMLS) показала, что летом 2006 года количество выставленных на продажу домов в Финиксе выросло до более чем 50 000 домов, из которых почти половина была пуста (см. рисунок). Летом 2006 года несколько домостроителей резко пересмотрели свои прогнозы в сторону понижения, например , компания DR Horton сократила прогноз годовой прибыли на одну треть в июле 2006 года; стоимость акций компании Toll Brothers , застройщика элитных домов , упала на 50% в период с августа 2005 года по август 2006 года, а индекс жилищного строительства Dow Jones в США по состоянию на середину августа 2006 года упал более чем на 40%.

Роберт Толл Генеральный директор Toll Brothers объяснил: «строители, построившие спекулятивные дома, пытаются их переместить, предлагая большие льготы и скидки; а некоторые покупатели расторгают контракты на уже построенные дома». Домостроительная компания Kara Homes объявила 13 сентября 2006 года о «двух самых прибыльных кварталах в истории нашей компании», однако менее чем через месяц, 6 октября, компания подала заявление о защите от банкротства. Шесть месяцев спустя, 10 апреля 2007 года, Kara Homes продала незавершенные проекты, в результате чего потенциальные покупатели прошлого года потеряли депозиты, некоторые из которых внесли более 100 000 долларов (~ 141 598 долларов в 2023 году).

Поскольку с зимы 2005 года по лето 2006 года рынок жилья начал смягчаться, NAR Главный экономист Дэвид Лерея предсказал «мягкую посадку» рынка. Однако, учитывая беспрецедентный рост запасов и резкое замедление рынка в 2006 году, Лесли Эпплтон-Янг, главный экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов, заявила, что ей не нравится мягкий термин «мягкая посадка» для описания того, что на самом деле произошло. происходит на рынке недвижимости Калифорнии.

Газета Financial Times предупредила о влиянии на экономику США «жесткого преимущества» в сценарии «мягкой посадки», заявив, что «замедление темпов роста этих раскаленных рынков неизбежно. Оно может быть мягким, но его нельзя исключать». крах настроений и цен... Если богатство жилья перестанет расти... последствия для мировой экономики могут быть действительно удручающими». «Было бы трудно охарактеризовать положение домостроителей иначе, как жесткое приземление», - сказал Роберт И. Толл , генеральный директор Toll Brothers.

Анджело Мозило, генеральный директор Countrywide Financial , сказал: «Я никогда не видел мягкой посадки за 53 года, поэтому у нас есть способы действовать, прежде чем ситуация выровняется. Я должен подготовить компанию к худшему, что может случиться». После этих сообщений Лера признал, что «он ожидает, что цены на жилье снизятся на 5% в национальном масштабе», и сказал, что в некоторых городах Флориды и Калифорнии может произойти «жесткая посадка».

Всемирный банк снизил темпы глобального экономического роста из-за спада на рынке жилья в Соединенных Штатах, но он не верил, что жилищный кризис в США распространится дальше на остальной мир. ФРС ; Председатель Бенджамин Бернанке заявил в октябре 2006 года, что в настоящее время на рынке жилья происходит «существенная коррекция» и что спад жилищного строительства является одним из «основных препятствий, вызывающих замедление экономики» он предсказал, что корректирующийся рынок снизит экономический рост США примерно на один процент во второй половине 2006 года и останется тормозом роста в 2007 году.

Согласно данным NAR, продажи жилья и цены в стране снова резко упали в марте 2007 года: продажи упали на 13% до 482 000 с пика в 554 000 в марте 2006 года, а средняя национальная цена упала почти на 6% до 217 000 долларов с пика в 230 200 долларов в июле. 2006. Падение продаж вторичного жилья стало самым резким с 1989 года. Новый внутренний рынок также пострадал. Самое большое годовое падение средних цен на жилье с 1970 года произошло в апреле 2007 года. По данным Министерства торговли США , средние цены на новые дома упали на 10,9 процента.

Другие размышляли о негативном влиянии выхода на пенсию поколения бэби-бума и относительной стоимости аренды на падающем рынке жилья. Во многих частях Соединенных Штатов арендовать ту же недвижимость оказалось значительно дешевле, чем купить ее; национальный средний платеж по ипотеке составляет 1687 долларов в месяц, что почти вдвое превышает средний размер арендной платы в 868 долларов в месяц.

Прогнозы о том, что пузырь на рынке жилья лопнет

Роберт Шиллер

В 2005 году экономист Роберт Шиллер выступил с предупреждением о пузыре на рынке жилья перед Управлением денежного контролера и Федеральной корпорацией по страхованию вкладов . Его проигнорировали, и позже он назвал это проявлением группового мышления . В том же году его второй выпуск книги «Иррациональное изобилие» предупреждал, что пузырь на рынке недвижимости может привести к мировой рецессии . Также в 2005 году экономист Фред Харрисон прокомментировал: «Следующий переломный момент на рынке недвижимости наступит в конце 2007 или начале 2008 года... Единственный способ вернуть цены на доступный уровень - это спад или рецессия». В январе 2006 года финансовый аналитик Гэри Шиллинг написал статью под названием «Пузырь на рынке недвижимости, вероятно, лопнет». В мае 2006 года JPMorgan Кристофер Фланаган из , директор по глобальным исследованиям структурированного финансирования , предупредил клиентов о приближающемся спаде на рынке жилья. В августе 2006 года экономист Нуриэль Рубини аналогичным образом предупредил, что жилищный сектор находится в «свободном падении» и подорвет остальную экономику, вызвав рецессию в 2007 году. Джозеф Стиглиц , лауреат Нобелевской премии по экономике 2001 года , также заявил, что США могут войти в рецессию, поскольку цены на жилье снизились.

Серьезный спад и обвал субстандартной ипотеки, 2007 г.

График, показывающий средние и средние цены продажи новых домов, проданных в США в период с 1963 по 2008 год.

График, показывающий ежемесячные медианные и средние цены продажи новых домов, проданных в США в период с 1999 по 2009 год.

Перечень домов, выставленных на продажу в Финиксе, штат Аризона, с июля 2005 г. по март 2006 г. По состоянию на 10 марта 2006 г. более 14 000 (почти половина) из этих выставленных на продажу домов были вакантными. (Источник: Региональная служба многократного листинга Аризоны.)

Незавершенное жилищное строительство недалеко от Хьюстона, Техас.

Цены продажи домов в 2002–2010 гг.

Совет экономических консультантов Белого дома понизил свой прогноз экономического роста США в 2008 году с 3,1 процента до 2,7 процента и прогнозирует рост безработицы, отражающий потрясения на рынках кредитования и жилой недвижимости. Экономические советники администрации Буша также пересмотрели свои прогнозы по безработице и предсказали, что уровень безработицы может вырасти чуть выше 5 процентов по сравнению с преобладающим уровнем безработицы в 4,6 процента.

Повышение стоимости домов намного превысило рост доходов многих из этих покупателей жилья, что подтолкнуло их к использованию заемных средств, превышающих их возможности. Они заняли еще больше денег, чтобы купить дома, стоимость которых намного превышала их способность погасить свои ипотечные обязательства. Многие из этих покупателей жилья брали ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой в ​​период низких процентных ставок, чтобы приобрести дом своей мечты. Первоначально они смогли выполнить свои ипотечные обязательства благодаря низким ставкам, взимаемым в первые годы ипотечного кредитования.

Когда Федеральный резервный банк применил свою политику сокращения денежно-кредитной политики в 2005 году, многие домовладельцы были ошеломлены, когда в середине 2007 года их ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой начали возвращаться к гораздо более высоким ставкам, а их ежемесячные платежи подскочили намного выше их способности выполнять ежемесячные выплаты по ипотеке. Некоторые домовладельцы начали не выплачивать свои ипотечные кредиты в середине 2007 года, и трещины в жилищном фонде США стали очевидными.

Крах индустрии субстандартной ипотеки

Основная статья: Кризис субстандартного ипотечного кредитования

ипотечного кредитования в Соединенных Штатах субстандартного В марте 2007 года индустрия рухнула из-за более высоких, чем ожидалось, показателей потери права выкупа домов : более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, объявили о значительных потерях или выставили себя на продажу. Акции крупнейшего субстандартного кредитора страны, New Century Financial , упали на 84% на фоне Министерства юстиции расследований , прежде чем в конечном итоге 2 апреля 2007 года было подано заявление о банкротстве по главе 11 с обязательствами, превышающими 100 миллионов долларов (~ 142 миллиона долларов в 2023 году).

Менеджер крупнейшего в мире фонда облигаций PIMCO предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартного ипотечного кредитования не был изолированным событием и в конечном итоге нанесет ущерб экономике и повлияет на снижение цен на жилье. Билл Гросс , «наиболее уважаемый финансовый гуру», саркастически и зловеще раскритиковал кредитные рейтинги ипотечных CDO, которым сейчас грозит крах:

ААА? ухаживали за вами Мистеры Муди и Мистер Пурс благодаря макияжу, шестидюймовым туфлям и « штампу бродяги ». Многие из этих симпатичных девушек не являются активами высокого класса, стоящими 100 центов за доллар. ... И извини, Бен, но деривативы – это палка о двух концах. Да, они диверсифицируют риски и направляют их из банковской системы в руки неизвестных покупателей, но они умножают кредитное плечо, как штамм «Андромеды». Когда процентные ставки растут, чашка Петри превращается из безобидного эксперимента в области финансовой инженерии в разрушительный вирус, поскольку стоимость этого кредитного плеча в конечном итоге снижает цену активов. Дома у кого-нибудь? ... ААА? [T] Дело в том, что существуют сотни миллиардов долларов этих токсичных отходов, и независимо от того, находятся ли они в CDO или хедж-фондах Bear Stearns, имеет значение только в зависимости от сроков их ликвидации. [T] кризис субстандартного кредитования не является изолированным событием, и его не удастся сдержать заголовками в газете «Нью-Йорк Таймс» за несколько дней ... Ошибка заключается в домах, которые финансировались за счет дешевых, а в некоторых случаях и безвозмездных денег в 2004, 2005 и 2006 годы. Потому что, хотя хедж-фонды Bear теперь в первую очередь являются историей, эти миллионы и миллионы домов — нет. Они никуда не денутся... кроме ипотеки. Выплаты по ипотечным кредитам растут, растут и растут... а также просрочки и дефолты. По оценкам недавнего исследования Bank of America, примерно $500 миллиардов (~$708 миллиардов в 2023 году) ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой планируется резко повысить в 2007 году в среднем более чем на 200 базисных пунктов. 2008 год преподносит еще больше сюрпризов: ARMS на сумму почти 700 миллиардов долларов подлежит обнулению, почти ¾ из которых составляют субстандартные кредиты... Эта проблема – при поддержке и подстрекательстве Уолл-стрит – в конечном счете находится в сердце Америки, где миллионы и миллионы домов с завышенной ценой и обеспеченных активами залог с другим адресом — Мейн-стрит.

Финансовые аналитики предсказывали, что крах субстандартной ипотеки приведет к сокращению доходов крупных инвестиционных банков Уолл-стрит, торгующих ценными бумагами с ипотечным покрытием , особенно Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch и Morgan Stanley . Платежеспособность двух проблемных хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, оказалась под угрозой в июне 2007 года после того, как Merrill Lynch продала активы, конфискованные у фондов, а три других банка закрыли свои позиции в них. Фонды Bear Stearns когда-то имели активы на сумму более 20 миллиардов долларов, но потеряли миллиарды долларов на ценных бумагах, обеспеченных субстандартными ипотечными кредитами.

H&R Block сообщила о квартальном убытке в размере $677 млн ​​от прекращенной деятельности, которая включала в себя субстандартный кредитор «Option One» , а также списания, резервы на случай убытков по ипотечным кредитам и более низкие цены, доступные для ипотечных кредитов на вторичном рынке ипотечных кредитов. Стоимость чистых активов паев упала на 21% до 1,1 миллиарда долларов (~ 1,56 миллиарда долларов в 2023 году) по состоянию на 30 апреля 2007 года. Глава консалтинговой фирмы ипотечной индустрии Wakefield Co. предупредил: «Это будет кризис беспрецедентных масштабов. Миллиарды будут потеряны». 22 июня 2007 года Bear Stearns пообещала предоставить кредиты на сумму до 3,2 миллиарда долларов США (~ 4,53 миллиарда долларов США в 2023 году) для спасения одного из своих хедж-фондов, который терпел крах из-за плохих ставок по субстандартной ипотеке.

Питер Шифф , президент Euro Pacific Capital, утверждал, что, если облигации фондов Bear Stearns будут проданы с аукциона на открытом рынке, будет явно выявлена ​​гораздо более слабая стоимость. Шифф добавил: «Это вынудит другие хедж-фонды аналогичным образом снизить стоимость своих активов. Стоит ли удивляться, что Уолл-стрит делает все возможное, чтобы избежать такой катастрофы? ... Их истинная слабость, наконец, обнажит пропасть в рынок жилья вот-вот рухнет».

В отчете New York Times кризис хедж-фондов связывается со слабыми стандартами кредитования : «Кризис на этой неделе, вызванный почти крахом двух хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, напрямую связан с падением рынка жилья и последствиями свободной практики кредитования, из-за которой деньги лились на люди со слабым или субстандартным кредитом, в результате чего многие из них изо всех сил пытаются остаться в своих домах».

После краха ипотечной индустрии сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета , провел слушания в марте 2007 года и попросил руководителей пяти крупнейших субстандартных ипотечных компаний дать показания и объяснить свою практику кредитования. Додд сказал: «Грабительская практика кредитования поставила под угрозу право собственности на жилье миллионов людей». Более того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер от Нью-Йорка, предлагали федеральному правительству помощь субстандартным заемщикам, чтобы спасти домовладельцев от потери своего жилья. Противники такого предложения утверждали, что государственная помощь субстандартным заемщикам не отвечает интересам экономики США, поскольку создаст плохой прецедент, создаст моральный риск и усугубит проблему спекуляций на рынке жилья.

Лу Раньери из Salomon Brothers , изобретатель рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, в 1970-х годах, предупредил о будущих последствиях ипотечных дефолтов: «Это передний край бури... Если вы думаете, что это плохо, представьте себе, что это такое». будет как в разгар кризиса». По его мнению, более чем $100 миллиардов ипотечных кредитов, вероятно, будут дефолтными, когда проблемы в субстандартной отрасли появятся на рынках первичной ипотеки. Председатель ФРС Алан Гринспен в своей речи в апреле 2005 года высоко оценил рост индустрии субстандартного ипотечного кредитования и инструментов, используемых для оценки кредитоспособности:

Инновации привели к появлению множества новых продуктов, таких как субстандартные кредиты и нишевые кредитные программы для иммигрантов. Такие события отражают реакцию рынка, которая двигала индустрию финансовых услуг на протяжении всей истории нашей страны ... Благодаря этим достижениям в области технологий кредиторы воспользовались преимуществами моделей кредитного рейтинга и других методов для эффективного расширения кредита на более широкий спектр. потребителей. ... Там, где раньше более маргинальным заявителям просто было бы отказано в кредите, теперь кредиторы могут достаточно эффективно оценивать риск, исходящий от отдельных заявителей, и соответствующим образом оценивать этот риск. Эти улучшения привели к быстрому росту субстандартного ипотечного кредитования; действительно, сегодня субстандартные ипотечные кредиты составляют примерно 10 процентов от числа всех непогашенных ипотечных кредитов по сравнению с всего лишь 1 или 2 процентами в начале 1990-х годов.

Из-за этих замечаний, а также из-за его поощрения использования ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой, Гринспен подвергся критике за его роль в возникновении пузыря на рынке жилья и последующих проблемах в ипотечной индустрии.

Alt-A проблемы с ипотекой

Субстандартные кредиты и кредиты Alt-A составляют около 21 процента непогашенных кредитов и 39 процентов ипотечных кредитов, выданных в 2006 году.

В апреле 2007 года финансовые проблемы, аналогичные субстандартным ипотечным кредитам, начали возникать из-за кредитов Alt-A, выданных домовладельцам, которые считались менее рискованными. Компания American Home Mortgage заявила, что будет зарабатывать меньше и выплачивать меньшие дивиденды своим акционерам, поскольку ее просят выкупить и списать стоимость кредитов Alt-A, выданных заемщикам с достойной кредитной историей; в результате чего акции компаний упали на 15,2 процента. В 2007 году уровень просрочек по ипотечным кредитам Alt-A рос.

В июне 2007 года Standard & Poor's предупредило, что американские домовладельцы с хорошей кредитной историей все чаще отстают от выплат по ипотечным кредитам, что указывает на то, что кредиторы предлагают кредиты с более высоким риском за пределами субстандартного рынка ; они заявили, что рост просроченных платежей и дефолты по ипотечным кредитам Alt-A, выданным в 2006 году, «вызывают беспокойство», а просроченным заемщикам, похоже, «становится все труднее рефинансировать» или догонять свои платежи. Просрочки платежей на срок не менее 90 дней и дефолты по ипотечным кредитам Alt-A в 2006 году увеличились до 4,21 процента по сравнению с 1,59 процента для ипотечных кредитов 2005 года и 0,81 процента в 2004 году, что указывает на то, что «субстандартная резня теперь распространяется на ипотечные кредиты, близкие к первоклассным».

Скорость выкупа увеличивается

Дом в Салинасе, штат Калифорния , лишился права выкупа после того, как лопнул пузырь на рынке недвижимости в США.

В мае – июне 2007 года ставки по 30-летним ипотечным кредитам выросли более чем на полпроцента до 6,74 процента. это затрагивает заемщиков с лучшей кредитной историей, точно так же, как ужесточение стандартов субстандартного кредитования ограничивает круг квалифицированных покупателей. Национальная медианная цена на жилье готовится к первому ежегодному снижению со времен Великой депрессии , и NAR сообщило, что предложение непроданных домов находится на рекордных 4,2 миллионах.

Goldman Sachs и Bear Stearns , соответственно крупнейшая в мире фирма по ценным бумагам и крупнейший андеррайтер ипотечных ценных бумаг в 2006 году, заявили в июне 2007 года, что рост числа случаев потери права выкупа сократил их доходы, а потеря миллиардов долларов из-за плохих инвестиций в субстандартный рынок поставила под угрозу платежеспособность нескольких хедж-фонды . Марк Кизель, исполнительный вице-президент калифорнийской компании Pacific Investment Management Co., сказал:

Это кровавая баня. ... Мы говорим о двух-трехлетнем спаде, который затронет целый ряд факторов: от создания рабочих мест до потребительского доверия. В конечном итоге это отнимет фондовый рынок и корпоративную прибыль.

По словам Дональда Бернетта из Brightgreen Homeloans во Флориде (один из штатов, наиболее пострадавших от лопнувшего пузыря на рынке жилья), соответствующая потеря капитала из-за падения стоимости жилья вызвала новые проблемы. «Это удерживает даже заемщиков с хорошей кредитной историей и солидными ресурсами от рефинансирования на гораздо более выгодных условиях. у них больше нет того капитала в своих домах, который у них был в 2005 или 2006 году. Им придется ждать, пока рынок восстановится, чтобы рефинансировать на тех условиях, которых они заслуживают, а это может занять годы или даже десятилетие». Предполагается, особенно в Калифорнии , что этот процесс восстановления может занять до 2014 года или позже.

В отчете Мичиганского университета за 2012 год проанализированы данные Панельного исследования динамики доходов (PSID), в ходе которого в 2009 и 2011 годах было опрошено около 9000 репрезентативных домохозяйств. было смягчение: за изучаемый период процент семей, просрочивших выплаты по ипотечным кредитам, упал с 2,2 до 1,9; Число домовладельцев, которые считали «весьма вероятным или весьма вероятным» задержку выплат, упало с 6% до 4,6% семей. С другой стороны, финансовая ликвидность семей снизилась: «По состоянию на 2009 год 18,5% семей не имели ликвидных активов, а к 2011 году эта цифра выросла до 23,4% семей».

См. также

• Экономический кризис 2008 года
• Креативное инвестирование в недвижимость
• Акт вместо обращения взыскания
• Консультант по выкупу
• Список организаций, вовлеченных в финансовый кризис 2007-2008 гг.
• пузырь доткомов

Общий:

• Цены на недвижимость
• Оценка недвижимости
• Экономика недвижимости
• Тенденции в сфере недвижимости

Международные пузыри недвижимости:

• Китайский пузырь на рынке недвижимости
• Пузырь британской недвижимости
• Ирландский пузырь на рынке недвижимости
• Японский пузырь цен на активы
• Пузырь на испанской недвижимости

Дальнейшее чтение

• Муоло, Пол; Падилья, Мэтью (2008). Цепочка вины : как Уолл-стрит вызвала ипотечный и кредитный кризис . Хобокен, Нью-Джерси : Джон Уайли и сыновья. ISBN  978-0-470-29277-8 .

Ссылки и примечания

Примечание. Источники, которые здесь пусты, можно найти здесь. Это проблема, которая еще не решена.