Причины жилищного пузыря в США в 2000-е годы

Цены на жилье с поправкой на инфляцию в Японии (1980–2005 гг.) По сравнению с ростом цен на жилье в США , Великобритании и Австралии (1995–2005 гг.).

Приблизительная стоимость владения заложенной недвижимостью по сравнению с арендой. Приблизительная формула ежемесячной стоимости владения домом получается путем расчета ежемесячной суммы ипотечного кредита , налога на недвижимость и расходов на техническое обслуживание с учетом налоговых вычетов в США , доступных для выплаты процентов по ипотеке и налогов на недвижимость.Эта формула не включает стоимость отказа от стандартного вычета (необходимого для получения налогового вычета). Предположим, что стоимость дома составляет P долларов, годовая процентная ставка r фиксирована на N лет, предельная ставка подоходного налога. $r_{\rm {IT}}$, ставка налога на имущество $r_{\rm {PT}}$ (предполагается равным 0,5–2% от P ), а также ставка ежегодных затрат на техническое обслуживание. $r_{\rm {M}}$ (предполагается равным 0,5–1% от P ), ежемесячная стоимость владения жильем составляет примерно $\scriptstyle {\scriptstyle {\rm {cost}}}\approx {\Big (}{\big (}{\frac {r}{1-(1+r)^{-N}}}+r_{\rm {PT}}{\big )}$ $\scriptstyle {}\qquad {}\times (1-r_{\rm {IT}})+r_{\rm {M}}{\Big )}\times P/12.$ Например, ежемесячная стоимость дома стоимостью 250 000 долларов США при ставке 6%, фиксированной на 30 лет, с налогом на недвижимость в размере 1%, расходами на техническое обслуживание 0,75% и ставкой федерального подоходного налога в размере 30%, составляет примерно 1361 доллар США в месяц. Стоимость аренды аналогичного дома может быть меньше во многих городах США по состоянию на 2006 год. Добавление к этому расчету первоначального взноса или собственного капитала может значительно снизить ежемесячную стоимость владения, одновременно значительно уменьшив поток дохода, который может генерировать первоначальный взнос в будущем. долгосрочный компакт-диск. Включая ежемесячные затраты на отказ от стандартного вычета (10 000 долларов США для супружеской пары), добавленная стоимость (сокращение налоговой экономии) (вычет * налоговая ставка / 12) увеличит стоимость покупки дома на 250 долларов США в месяц, до 1611 долларов США. для супружеской пары, подающей совместную заявку в приведенном выше примере.

Эквивалентное соотношение цены и прибыли (P/E) для домов. Чтобы вычислить коэффициент P/E для арендованного дома, разделите цену дома на его потенциальный годовой доход или чистый доход, который представляет собой рыночную арендную плату за дом за вычетом расходов, которые включают налоги на недвижимость , обслуживание и сборы. Эта формула: $\textstyle {\scriptstyle {\rm {P/E\ ratio}}}={\frac {\rm {Price}}{{\rm {Rent}}-{\rm {Expenses}}}}.$ Для примера дома стоимостью 250 000 долларов, рассмотренного выше, коэффициент P/E будет равен 24, если этот дом сдается в аренду за 1250 долларов в месяц. Fortune называет исторический диапазон 11 или 12 для более простого соотношения цены и арендной платы .

Наблюдатели и аналитики приписывают причины жилищного пузыря 2001–2006 годов и его краха в Соединенных Штатах в 2007–2010 годах «всем, от покупателей жилья до Уолл-стрит , ипотечных брокеров до Алана Гринспена ». Другие названные факторы включают « ипотечных андеррайтеров , инвестиционные банки , рейтинговые агентства и инвесторов». «Низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, низкие краткосрочные процентные ставки, смягченные стандарты для ипотечных кредитов и иррациональное изобилие » Политики как Демократической , так и Республиканской политических партий были упомянуты за то, что они «выступают за сохранение деривативов нерегулируемости » и «за редкими исключениями» оказывают Fannie Mae и Freddie Mac «непоколебимую поддержку».

Согласно обзору существующих данных, проведенному в 2018 году, «ожидания завышенных цен на жилье во всей экономике играли центральную роль в стимулировании как спроса, так и предложения ипотечных кредитов до кризиса». В обзоре сделан вывод, что кризис был вызван не безрассудным кредитованием со стороны низших классов, а скорее ростом ипотечного кредитования среди всех групп доходов.

Средняя цена проданных домов в США

Политика правительства

Налоговая политика на жилье

В июле 1978 года раздел 121 разрешил единовременное исключение из прироста капитала на сумму 100 000 долларов США (~ 366 737 долларов США в 2023 году) для продавцов в возрасте 55 лет и старше на момент продажи. В 1981 году исключение по разделу 121 было увеличено со 100 000 до 125 000 долларов. Закон о налоговой реформе 1986 года отменил налоговый вычет по процентам, выплачиваемым по кредитным картам. Поскольку проценты по ипотечным кредитам оставались вычитаемыми, это стимулировало использование потребителями собственного капитала посредством рефинансирования, повторных ипотечных кредитов и кредитных линий под залог собственного капитала (HELOC).

Закон о помощи налогоплательщикам 1997 года отменил правила исключения раздела 121 и раздела 1034 и заменил их единым исключением в размере 500 000 долларов США для брака/250 000 долларов США прироста капитала при продаже дома, доступным один раз в два года. Это сделало жилье единственной инвестицией, которая не принесла прироста капитала. Эти налоговые законы поощряли людей покупать дорогие, полностью заложенные дома, а также инвестировать во вторые дома и инвестиционную недвижимость, а не инвестировать в акции, облигации или другие активы.

Дерегуляция

См. Также: Финансовый кризис 2007–2009 гг. § Дерегулирование.

Исторически финансовый сектор жестко регулировался Законом Гласса-Стигола , который разделил коммерческие и инвестиционные банки. Он также установил строгие ограничения на процентные ставки и кредиты банков.

Начиная с 1980-х годов в банковской сфере произошло значительное дерегулирование. Банки были дерегулированы посредством:

• Закон о дерегулировании депозитных учреждений и денежно-кредитном контроле 1980 года (разрешающий аналогичным банкам объединяться и устанавливать любую процентную ставку).
• Гарн – Св. Закон Жермена о депозитных учреждениях 1982 года (разрешающий ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой ).
• Закон Грэма -Лича-Блайли 1999 г. (разрешающий коммерческим и инвестиционным банкам сливаться).

Совет Федерального банка жилищного кредитования разрешил федеральным ссудо-сберегательным организациям выдавать ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой в ​​1979 году, а в 1981 году Контролер денежного обращения предоставил эту привилегию национальным банкам. Это регулирование, принятое в то время, когда кредиты с фиксированной процентной ставкой в ​​размере 17% были недоступны для многих потенциальных домовладельцев, привело к ряду инноваций в финансировании с регулируемой процентной ставкой, которые способствовали легкому кредитованию, которое способствовало раздуванию пузыря на рынке жилья.

Некоторые авторы выделяют дерегулирование банковской деятельности в соответствии с Законом Грэма-Лича-Блайли как важное. Нобелевской премии Лауреат по экономике Пол Кругман назвал сенатора Фила Грэмма «отцом финансового кризиса» из-за того, что он спонсировал этот закон. но позже пересмотрел свою точку зрения, заявив, что отмена закона Гласса-Стигола «не является причиной финансового кризиса, а возникла из-за « теневых банков . » » Нобелевской премии Лауреат по экономике Джозеф Стиглиц также утверждал, что GLB помог создать кризис. В статье в The Nation приведен тот же аргумент.

Экономисты Роберт Экелунд и Марк Торнтон также раскритиковали закон как способствующий кризису . Они заявляют, что, хотя «в мире, регулируемом золотым стандартом , 100% банковскими резервами и отсутствием страхования депозитов Федеральной корпорацией по страхованию депозитов», Закон о модернизации финансовых услуг имел бы «абсолютный смысл» как законный акт дерегулирования, но в условиях нынешней бумажной денежно-кредитной политики. В рамках системы это «равнозначно корпоративному благосостоянию финансовых учреждений и моральному риску , который заставит налогоплательщиков дорого платить». Критики также отмечают де-факто дерегулирование за счет смещения доли рынка секьюритизации ипотечных кредитов от более строго регулируемых предприятий, спонсируемых государством, к менее регулируемым инвестиционным банкам.

Однако многие экономисты, аналитики и политики отвергают критику законодательства о GLB. Брэд ДеЛонг, бывший советник президента Клинтона и экономист Калифорнийского университета в Беркли, и Тайлер Коуэн из Университета Джорджа Мейсона утверждали, что Закон Грэма-Лича-Блайли смягчил воздействие кризиса, разрешив слияния и поглощения терпящих крах компаний. банков по мере развития кризиса в конце 2008 года. «Алиса М. Ривлин, которая работала заместителем директора Административно-бюджетного управления при Билле Клинтоне, сказала, что GLB был необходимым законодательным актом, потому что разделение инвестиционной и коммерческой банковской деятельности «работало не очень хорошо». Даже Билл Клинтон заявил (в 2008 году): «Я не вижу, чтобы подписание этого законопроекта имело какое-либо отношение к нынешнему кризису » ».

Обязательные кредиты

Сенатор-республиканец Марко Рубио заявил, что жилищный кризис «создан безрассудной политикой правительства». Республиканский назначенец в Комиссию по расследованию финансового кризиса Питер Дж. Уоллисон и соавтор Эдвард Пинто полагали, что пузырь на рынке жилья и крах произошли из-за федеральных мандатов по продвижению доступного жилья. Они применялись посредством Закона о реинвестировании сообществ и « организаций, спонсируемых государством » (GSE), « Fannie Mae » (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и « Freddie Mac » (Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию). Журналист Дэниел Индивилио утверждает, что две GSE сыграли важную роль, не отрицая при этом важную роль Уолл-стрит и других представителей частного сектора в создании коллапса.

Закон о жилищном строительстве и городском развитии 1992 года установил мандат на покупку доступного жилья в кредит для Fannie Mae и Freddie Mac, и этот мандат должен был регулироваться HUD. Первоначально законодательство 1992 года требовало, чтобы 30 или более процентов кредитных покупок Fannie и Freddie были связаны с доступным жильем. Однако HUD было предоставлено право устанавливать будущие требования. В 1995 году HUD потребовало, чтобы 40 процентов кредитных покупок Fannie и Freddie были направлены на поддержку доступного жилья. В 1996 году HUD поручил Freddie и Fannie предоставить не менее 42% ипотечного финансирования заемщикам с доходом ниже среднего в их районе. Эта цель была увеличена до 50% в 2000 году и 52% в 2005 году. При администрации Буша HUD продолжало оказывать давление на Fannie и Freddie, чтобы они увеличили количество покупок доступного жилья – до 56 процентов к 2008 году. Чтобы выполнить эти требования, Fannie и Freddie в конечном итоге объявили о выделении кредитов малоимущим и меньшинствам на общую сумму 5 триллионов долларов (~ 6,95 триллиона долларов в 2023 году). Критики утверждают, что для выполнения этих обязательств Fannie и Freddie выступили за ослабление стандартов кредитования в масштабах всей отрасли.

Что касается Закона о реинвестировании сообществ (CRA), экономист Стэн Либовиц написал в New York Post , что усиление CRA в 1990-х годах способствовало ослаблению стандартов кредитования во всей банковской отрасли. Он также обвинил Федеральную резервную систему в игнорировании негативного воздействия CRA. Ученый Американского института предпринимательства Эдвард Пинто отметил, что в 2008 году Bank of America сообщил, что его портфель CRA, который составлял лишь 7 процентов принадлежащих ему ипотечных кредитов на жилье, стал причиной 29 процентов его убытков. Расследование Cleveland Plain Dealer показало, что «город Кливленд усугубил свои неприятные проблемы с потерей права выкупа и потерял миллионы долларов налогов, помогая людям покупать дома, которые они не могли себе позволить». Газета добавила, что эти проблемные ипотечные кредиты «обычно исходили от местных банков, выполняющих федеральные требования по предоставлению кредитов в более бедных районах».

Другие утверждают, что «почти все данные о жилищном кризисе показывают», что Fannie Mae, Freddie Mac, (CRA) и их цели доступности не были основной причиной пузыря и краха.

Профессор права Дэвид Мин утверждает, что точка зрения (обвиняющая GSE и CRA) «явно противоречит фактам», а именно, что

• Параллельные циклы лопания пузырей происходили за пределами рынков жилого жилья (например, в сфере коммерческой недвижимости и потребительского кредитования).
• Параллельные финансовые кризисы поразили другие страны, в которых не было аналогичной политики доступного жилья.
• Доля правительства США на рынке ипотечных кредитов на самом деле резко снижалась во время жилищного пузыря 2000-х годов.

Однако, по словам Питера Дж. Уоллисона, другие развитые страны с «большими пузырями в период 1997–2007 годов» имели «гораздо меньшие… потери, связанные с просрочками по ипотечным кредитам и дефолтами», потому что (по словам Уоллисона) пузыри в этих странах были не поддерживается огромным количеством санкционированных государством нестандартных кредитов – как правило, с низкими первоначальными взносами или вообще без них», как это было в США.

Другой анализ ставит под сомнение обоснованность сравнения кризиса жилищного кредитования с кризисом коммерческого кредитования. Изучив дефолт по коммерческим кредитам во время финансового кризиса, Сюдун Ан и Энтони Б. Сандерс сообщили (в декабре 2010 года): «Мы находим ограниченные доказательства того, что существенное ухудшение условий кредитования CMBS [коммерческих ипотечных ценных бумаг] произошло до кризиса. ." Другие аналитики поддерживают утверждение, что кризис коммерческой недвижимости и связанного с ней кредитования произошел после кризиса жилой недвижимости. Бизнес-журналист Кимберли Амадео сообщает: «Первые признаки упадка жилой недвижимости появились в 2006 году. Три года спустя коммерческая недвижимость начала ощущать последствия. Денис А. Гирак, адвокат по недвижимости и CPA, написала:

большинство кредитов на коммерческую недвижимость были хорошими кредитами, уничтоженными действительно плохой экономикой. Другими словами, причиной ухудшения кредитов стали не заемщики, а экономика.

В своей книге о финансовом кризисе бизнес-журналисты Бетани Маклин и Джо Носера утверждают, что обвинения против Fannie и Freddie «полностью перевернуты; Fannie и Freddie спешили получить субстандартную ипотеку, потому что боялись, что их оставят позади их неправительственные конкуренты».

Самые ранние оценки показали, что бум субстандартного ипотечного кредитования и последующий крах были в значительной степени сосредоточены на частном рынке, а не на публичном рынке Fannie Mae и Freddie Mac. По оценкам Федеральной резервной системы, сделанным в 2008 году, в 2006 году более 84 процентов субстандартных ипотечных кредитов поступило от частных кредитных учреждений. Доля субстандартных кредитов, застрахованных Fannie Mae и Freddie Mac, также снизилась по мере того, как пузырь разрастался (с высокого уровня страхования в 48 процентов до страхования 24 процентов всех субстандартных кредитов в 2006 году).

Чтобы сделать свою оценку, Федеральная резервная система не анализировала напрямую характеристики кредитов (например, размеры первоначального взноса); скорее, предполагалось, что кредиты с процентными ставками на 3% или более выше обычных ставок были субстандартными, а кредиты с более низкими процентными ставками - первичными. Критики оспаривают использование Федеральной резервной системой процентных ставок для различения первоклассных и субстандартных кредитов. Они говорят, что оценки субстандартных кредитов, основанные на использовании показателя высоких процентных ставок, искажены, поскольку государственные программы обычно поощряют кредиты с низкими процентными ставками – даже если кредиты выдаются заемщикам, которые явно являются субстандартными.

По словам Мина, хотя Fannie и Freddie действительно покупали высокорисковые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой,

они не купили их в достаточном количестве, чтобы их можно было обвинить в ипотечном кризисе. Высокоуважаемые аналитики, которые изучили эти данные гораздо более подробно, чем Уоллисон, Пинто или я, включая беспартийную Счетную палату правительства, Гарвардский объединенный центр жилищных исследований, большинство Комиссии по расследованию финансового кризиса, Федеральное агентство жилищного финансирования, и практически все ученые, включая Университет Северной Каролины, Глезер и др. что Гарвард и Федеральная резервная система Сент-Луиса, все они отвергли аргумент Уоллисона и Пинто о том, что федеральная политика доступного жилья была ответственна за распространение реальных ипотечных кредитов с высоким риском за последнее десятилетие.

Утверждение Мина о том, что Fannie и Freddie не покупали значительное количество высокорисковых ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, должно быть оценено в свете последующих обвинений SEC в мошенничестве с ценными бумагами, выдвинутых против руководителей Fannie Mae и Freddie Mac в декабре 2011 года. Примечательно, что SEC утверждала (и до сих пор утверждает), что Fannie Mae и Freddie Mac указали как субстандартные и субстандартные менее 10 процентов их фактических субстандартных и субстандартных кредитов. Другими словами, некачественные кредиты в портфелях GSE могли быть в 10 раз больше, чем сообщалось первоначально. По словам Питера Уоллисона из Американского института предпринимательства , в результате оценка SEC нестандартных кредитов GSE составит около 2 триллионов долларов, что значительно превышает оценку Эдварда Пинто.

Федеральная резервная система также подсчитала, что только шесть процентов более дорогих кредитов были предоставлены кредиторами, подпадающими под действие Закона о реинвестировании сообществ , заемщикам с низкими доходами или районам CRA. (Как и в случае с кредитами GSE, Федеральная резервная система предполагала, что все кредиты CRA являются первоклассными, если только процентные ставки по ним не превышают нормальную ставку на 3% или более, и это предположение оспаривается другими.) В своей речи в 2008 году управляющий Федеральной резервной системы Рэндалл Крошнер заявил, что CRA не может нести ответственность за кризис субстандартного ипотечного кредитования , заявив, что

«Во-первых, лишь небольшая часть выданных субстандартных ипотечных кредитов связана с CRA. Во-вторых, кредиты, связанные с CRA, по-видимому, работают сравнимо с другими типами субстандартных кредитов. В совокупности... мы считаем, что имеющиеся доказательства противоречат этому утверждению. что CRA каким-либо существенным образом способствовал нынешнему ипотечному кризису».

Другие, такие как председатель Федеральной корпорации по страхованию вкладов Шейла Бэйр, и Эллен Сейдман из Фонда «Новая Америка». также утверждают, что CRA не несет ответственности за кризис. CRA также затронул только одного из 25 крупнейших субстандартных кредиторов. По мнению некоторых экономистов, кредиты, предоставленные Законом о реинвестировании сообществ, превзошли другие «субстандартные» ипотечные кредиты, а ипотечные кредиты GSE показали лучшие результаты, чем секьюритизация частных марок.

Тем не менее, экономисты Национального бюро экономических исследований пришли к выводу, что банки, проходящие регуляторные проверки, связанные с CRA, берут на себя дополнительный риск ипотечного кредитования. Авторы исследования под названием «Привел ли Закон о реинвестировании сообществ к рискованному кредитованию?» сравнили «кредитное поведение банков, проходящих экзамены CRA в пределах данного переписного участка в данном месяце (группа лечения), с поведением банков, работающих в том же переписном месяце и не сдававших эти экзамены (контрольная группа). сравнение ясно показывает, что соблюдение CRA привело к более рискованному кредитованию со стороны банков». Они пришли к выводу: «Факты показывают, что во время проверок CRA, когда стимулы соответствовать стандартам CRA особенно высоки, банки не только повышают ставки по кредитам, но и выдают кредиты, которые заметно более рискованны». Просрочка по кредиту в среднем на 15% выше в экспериментальной группе, чем в контрольной группе, через год после выдачи ипотеки.

Исторически низкие процентные ставки

По мнению некоторых, таких как Джон Б. Тейлор и Томас М. Хёниг , «чрезмерное принятие рисков и жилищный бум» были вызваны тем, что Федеральная резервная система удерживала «слишком низкие процентные ставки в течение слишком долгого времени».

После краха доткомов и последующей рецессии 2001–2002 годов Федеральная резервная система резко снизила процентные ставки до исторически низкого уровня, примерно с 6,5% до всего лишь 1%. Это стимулировало банки легко выдавать кредиты. К 2006 году ставки выросли до 5,25%, что снизило спрос и увеличило ежемесячные платежи по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой. В результате потери права выкупа увеличили предложение, что еще больше снизило цены на жилье. Бывший председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен признал, что пузырь на рынке недвижимости «в основе своей был порожден снижением реальных долгосрочных процентных ставок».

Ипотечные кредиты были объединены и проданы на Уолл-стрит инвесторам и другим странам, ищущим более высокую доходность, чем 1%, предлагаемый Федеральной резервной системой. Процент рискованных ипотечных кредитов был увеличен, а рейтинговые компании заявили, что все они имеют самый высокий рейтинг. Падение жилья ощущалось не в отдельных регионах, а во всем мире. Конгрессмены, которые настаивали на создании субстандартных кредитов теперь цитирует Уолл-стрит и их рейтинговые компании за то, что они ввели этих инвесторов в заблуждение.

Историческая диаграмма эффективных федеральных процентных ставок, известная как ставка по федеральным фондам. С 2001 по 2006 год процентные ставки были резко снижены (из-за краха доткомов ), но затем увеличились с 2006 по 2007 год.

В Соединенных Штатах ставки по ипотечным кредитам обычно устанавливаются относительно доходности 10-летних казначейских облигаций , на которую, в свою очередь, влияют ставки по федеральным фондам . Федеральная резервная система признает связь между более низкими процентными ставками, более высокой стоимостью жилья и увеличением ликвидности, которую более высокая стоимость жилья привносит в экономику в целом. В отчете Федеральной резервной системы говорится:

Как и другие цены на активы, цены на жилье зависят от процентных ставок, а в некоторых странах рынок жилья является ключевым каналом передачи денежно-кредитной политики.

По этой причине некоторые критиковали тогдашнего председателя ФРС Алана Гринспена за «создание» пузыря на рынке недвижимости. говоря, например: «Именно спровоцированное Федеральной резервной системой снижение ставок раздуло пузырь на рынке жилья». В период с 2000 по 2003 год процентная ставка по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой упала на 2,5 процентных пункта (с 8% до исторического минимума около 5,5%). Процентная ставка по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой сроком на один год (1/1 ARM) упала на 3 процентных пункта (с примерно 7% до примерно 4%). Ричард Фишер, президент ФРС Далласа, заявил в 2006 году, что политика низких процентных ставок ФРС непреднамеренно спровоцировала спекуляции на рынке жилья, и что последующая «существенная коррекция [приносит] реальные издержки миллионам домовладельцев».

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам снижает стоимость заимствования и логически должно привести к росту цен на рынке, где большинство людей занимают деньги для покупки дома (например, в Соединенных Штатах), так что средние выплаты остаются постоянными. Если предположить, что рынок жилья эффективен , ожидаемое изменение цен на жилье (относительно процентных ставок) можно рассчитать математически. Расчеты во врезке показывают, что изменение процентных ставок на 1 процентный пункт теоретически повлияет на цены на жилье примерно на 10% (учитывая ставки 2005 года по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой). Это представляет собой множитель 10 к 1 между процентными изменениями процентных ставок и процентными изменениями цен на жилье. Для ипотечных кредитов, выплачиваемых только под проценты (по ставкам 2005 года), это приводит к изменению основной суммы долга примерно на 16% при изменении процентных ставок на 1% по текущим ставкам. Следовательно, снижение долгосрочных процентных ставок на 2% может привести к росту цен на жилье примерно на 10 × 2% = 20%.если каждый покупатель использует ипотеку с фиксированной ставкой (FRM), или около 16 × 3% ≈ 50%, если каждый покупатель использует ипотеку с регулируемой ставкой (ARM), процентные ставки по которой упали на 3%.

Роберт Шиллер показывает, что рост цен на жилье в США с поправкой на инфляцию за этот период составил около 45%. увеличение оценок, которое примерно соответствует тому, что большинство покупателей финансируют свои покупки с использованием ARM. В районах Соединенных Штатов, где, как полагают, существует пузырь на рынке недвижимости, рост цен намного превысил 50%, что можно объяснить стоимостью заимствований с использованием ARM. Например, в Сан-Диего районе средние выплаты по ипотечным кредитам выросли на 50% в период с 2001 по 2004 год. на экономику США в целом. Главный вопрос заключается в том, являются ли процентные ставки определяющим фактором на конкретных рынках, где наблюдается высокий уровень процентных ставок.чувствительность к доступности жилья. (Томас Соуэлл отмечает, что эти рынки, где существует высокая чувствительность к доступности жилья, созданы законами, которые ограничивают использование земли и, следовательно, ее предложение. В таких районах, как Хьюстон, где нет законов о зонировании, ставка ФРС не оказала никакого эффекта.)

Вернуться к более высоким ставкам

Федеральная резервная система подняла ставку по федеральным фондам, в результате чего перевернутая кривая доходности замедляет инфляцию и снижает цены и цены на сырьевые товары , что обычно приводит экономику к рецессии .

  Средний срок ипотеки на 30 лет

  30-летние казначейские облигации

  10-летние казначейские облигации

  2-летние казначейские облигации

  3-месячные казначейские облигации

  Эффективная ставка по федеральным фондам

   Инфляция ИПЦ год/год

  Рецессии

В период с 2004 по 2006 год ФРС повышала процентные ставки 17 раз, увеличивая их с 1% до 5,25%, а затем делала паузу. ФРС приостановила повышение процентных ставок из-за опасений, что ускоряющийся спад на рынке жилья может подорвать экономику в целом, точно так же, как крах пузыря доткомов в 2000 году способствовал последующей рецессии. Нью-Йоркского университета Экономист Нуриэль Рубини высказал мнение, что «ФРС следовало ужесточить политику раньше, чтобы избежать раздувания пузыря на рынке недвижимости на раннем этапе».

Был большой спор о том, снизит ли ФРС процентные ставки в конце 2007 года. Большинство экономистов ожидали, что ФРС сохранит ставку по фондам ФРС на уровне 5,25 процента до 2008 года; однако 18 сентября оно снизило ставку до 4,75 процента.

Дифференциальная связь между процентными ставками и доступностью. Можно получить приблизительную формулу, которая обеспечивает связь между изменениями процентных ставок и изменениями доступности жилья. Вычисления продолжаются путем определения константы доступности (ежемесячный платеж по ипотеке) и дифференцирования уравнения для ежемесячных платежей. $\textstyle {{\rm {monthly}} \atop {\rm {payment}}}={\frac {r}{1-(1+r)^{-N}}}{\scriptstyle {{Who}\times {\rm {Principal}}}}$ относительно процентной ставки r , а затем решаем вопрос об изменении основной суммы . Используя приближение $\scriptstyle (1+r/K)^{NK}\approx e^{Nr}$ ( K → ∞, а e = 2,718... — основание натурального логарифма ) для непрерывно начисляемых процентов, это приводит к приближенному уравнению $\textstyle {\frac {\Delta {\rm {Principal}}}{\rm {Principal}}}\approx -\left(1-{\frac {Nre^{-Nr}}{1-e^{-Nr}}}\right){\frac {\Delta r}{r}}$ (кредиты с фиксированной процентной ставкой). Для ипотечных кредитов с выплатой только процентов изменение основной суммы долга, приносящее тот же ежемесячный платеж, равно $\textstyle {\frac {\Delta {\rm {Principal}}}{\rm {Principal}}}\approx -{\frac {\Delta r}{r}}$ Этот расчет показывает, что изменение процентных ставок на 1 процентный пункт теоретически повлияет на цены на жилье примерно на 10% (с учетом ставок 2005 года) по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой и примерно на 16% по ипотечным кредитам с только процентной ставкой. Роберт Шиллер сравнивает процентные ставки и общие цены на жилье в США за период 1890–2004 годов и приходит к выводу, что процентные ставки не объясняют исторические тенденции в стране.

Затронутые регионы

цен на жилье Повышение было неравномерным до такой степени, что некоторые экономисты, в том числе бывший ФРС председатель Алан Гринспен , утверждали, что что в Соединенных Штатах наблюдается не общенациональный пузырь на рынке жилья как таковой , а ряд локальных пузырей. Однако в 2007 году Гринспен признал, что на рынке жилья в США на самом деле существует пузырь, и что «все пенистые пузыри складываются в совокупный пузырь».

Несмотря на значительное смягчение стандартов кредитования и низкие процентные ставки, во многих регионах страны в «период пузыря» наблюдался очень слабый рост. Из 20 крупнейших мегаполисов, отслеживаемых S&P/Case-Shiller индексом цен на жилье , в шести (Даллас, Кливленд, Детройт, Денвер, Атланта и Шарлотт) в 2001–2006 годах рост цен с поправкой на инфляцию составил менее 10%. За тот же период стоимость семи мегаполисов (Тампа, Майами, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Финикс и Вашингтон) выросла более чем на 80%.

Несколько парадоксально: пузырь на рынке недвижимости сдувается в некоторых мегаполисах (таких как Денвер и Атланта) наблюдался высокий уровень потери права выкупа , хотя они изначально не видели большого роста стоимости домов и поэтому, похоже, не способствовали образованию национального пузыря. То же самое относится и к некоторым городам Ржавого пояса, таким как Детройт. и Кливленд , где слабая местная экономика привела к небольшому росту цен на жилье в начале десятилетия, но в 2007 году все еще наблюдалось снижение стоимости и рост случаев потери права выкупа. По состоянию на январь 2009 года Калифорния, Мичиган, Огайо и Флорида были штатами с самым высоким уровнем потери права выкупа.

«Мания» домовладения

Любовь американцев к своему дому широко известна и признана; однако многие считают, что энтузиазм в отношении домовладения в настоящее время высок даже по американским меркам, называя рынок недвижимости «пенистым», «спекулятивное безумие», и «мания». Многие наблюдатели прокомментировали это явление. — о чем свидетельствует обложка номера Time от 13 июня 2005 г. журнала (само по себе считается признаком пика пузыря ) — но, как предупреждает статья 2007 года в журнале Forbes Америки , «чтобы осознать, что одержимость покупкой жилья совершенно не соответствует трезвой реальности, не нужно смотреть дальше, чем нынешняя неразбериха с субстандартным кредитованием... Поскольку процентные ставки — и выплаты по ипотеке — начали расти, многие из этих новых владельцев с трудом сводят концы с концами… Эти заемщики находятся в гораздо худшем положении, чем до того, как они купили». Жилищный бум также вызвал бум в сфере недвижимости ; например, в Калифорнии зарегистрировано рекордное количество лицензиатов недвижимости — полмиллиона — по одному на каждые 52 взрослых, проживающих в штате, что на 57% больше за последние пять лет.

Общий уровень домовладения в США увеличился с 64 процентов в 1994 году (приблизительно на том же уровне, что и с 1980 года) до пика в 2004 году с рекордным показателем в 69,2 процента. Лозунг предвыборной кампании Буша 2004 года « Общество собственности » указывает на сильное предпочтение и общественное влияние американцев владеть домами, в которых они живут, а не сдавать их в аренду. Однако во многих частях Соединенных Штатов арендная плата не покрывает расходы по ипотеке; национальный средний платеж по ипотеке составляет 1687 долларов в месяц, что почти вдвое превышает средний размер арендной платы в 868 долларов в месяц, хотя это соотношение может значительно варьироваться от рынка к рынку.

Количество сообщений о подозрительной деятельности, связанной с мошенничеством с ипотекой, увеличилось на 1411 процентов в период с 1997 по 2005 год. В этом были замешаны как заемщики, стремившиеся получить дома, которые они иначе не могли себе позволить, так и инсайдеры отрасли, стремящиеся к денежной выгоде.

Вера в то, что жилье — это хорошая инвестиция

Среди американцев владение жильем во многих случаях считается предпочтительным по сравнению с арендой, особенно когда ожидается, что срок владения составит не менее пяти лет. Отчасти это связано с тем, что часть ипотечного кредита с фиксированной ставкой , используемая для погашения основной суммы долга , со временем создает капитал для домовладельца, в то время как процентная часть платежей по кредиту дает право на налоговые льготы, тогда как, за исключением личного налогового вычета, который часто доступен для арендаторов, но не для домовладельцев, деньги, потраченные на аренду, не приносят ни того, ни другого. Однако, если рассматривать жилье как инвестицию , то есть актив , стоимость которого, как ожидается, будет расти с течением времени, в отличие от полезности жилья, которое обеспечивает домовладение, жилье не является безрисковой инвестицией. Считается, что популярное мнение о том, что, в отличие от акций, стоимость домов не падает, способствовало мании покупки домов. Цены на акции сообщаются в режиме реального времени, что означает, что инвесторы становятся свидетелями волатильности. Однако дома обычно оцениваются ежегодно или реже, тем самым сглаживая ощущение волатильности. Утверждение о том, что цены на недвижимость растут, справедливо для Соединенных Штатов в целом с тех пор, как Великая депрессия , и, похоже, его поощряет индустрия недвижимости.

Однако цены на жилье могут двигаться как вверх, так и вниз на местных рынках, о чем свидетельствует относительно недавняя история цен в таких местах, как Нью-Йорк , Лос-Анджелес , Бостон , Япония , Сеул , Сидней и Гонконг ; значительные тенденции колебаний цен вверх и вниз можно увидеть во многих городах США (см. график). С 2005 года средние цены продажи (с поправкой на инфляцию) домов на одну семью в Массачусетсе в 2006 году упали более чем на 10%. Экономист Дэвид Лера, ранее работавший в Национальной ассоциации риэлторов (NAR), заявил в августе 2006 года, что «он ожидает, что цены на жилье снизятся на 5% в национальном масштабе, больше на некоторых рынках и меньше на других». Комментируя в августе 2005 года предполагаемый низкий риск жилья как инвестиционного инструмента, Алан Гринспен сказал: «История не очень хорошо относилась к последствиям длительных периодов премий за низкий риск».

Популярное ожидание того, что цены на жилье не упадут, усугубляется еще и тем, что широко распространено мнение, что стоимость дома в качестве инвестиций принесет средний или выше среднего доход. Инвестиционный мотив покупки домов не следует путать с необходимостью предоставления жилья; экономическое сравнение относительных затрат на владение и аренду эквивалентного по полезности жилья можно провести отдельно (см. текст в рамке). В течение десятилетий цены на жилье с поправкой на инфляцию увеличивались менее чем на 1% в год.

Роберт Шиллер показывает что в течение длительных периодов времени цены на жилье в США с поправкой на инфляцию увеличивались на 0,4% в год с 1890 по 2004 год и на 0,7% в год с 1940 по 2004 год. Пит Эйхгольц также показал в так называемом индексе домов Херенграхта — сопоставимые результаты цен на жилье на одной улице в Амстердаме (место легендарной тюльпаномании и где предложение жилья заметно ограничено) за 350-летний период. Такие скудные доходы затмеваются инвестициями в рынки акций и облигаций ; хотя эти инвестиции не обеспечиваются в значительной степени кредитами под справедливую процентную ставку. Если исторические тенденции сохранятся, разумно ожидать, что цены на жилье лишь незначительно превзойдут инфляцию в долгосрочной перспективе. Кроме того, один из способов оценить качество любых инвестиций — это вычислить соотношение цены и прибыли (P/E) , которое для домов можно определить как цену дома, разделенную на потенциальный годовой доход от аренды, за вычетом расходов, включая расходы. налоги на недвижимость , техническое обслуживание, страхование и сборы за кондоминиум. Для многихв разных местах эти расчеты дают коэффициент P/E примерно 30–40, который экономисты считают высоким как для жилищного, так и для фондового рынков; исторические соотношения цены и арендной платы составляют 11–12. Для сравнения: незадолго до краха доткомов коэффициент P/E индекса S&P 500 составлял 45, тогда как в 2005–2007 годах он был около 17. В статье 2007 года, в которой сравнивались стоимость и риски аренды и покупки с использованием калькулятора покупки и аренды , The New York Times пришла к выводу:

[Риэлторы] утверждают, что домовладение — это способ осуществить американскую мечту, сэкономить на налогах и одновременно получить солидный доход от инвестиций. ... [Теперь] ясно, что люди, которые в последние два года предпочли аренду покупке, сделали правильный шаг. На большей части страны... недавние покупатели жилья столкнулись с более высокими ежемесячными расходами, чем арендаторы, и тем временем потеряли деньги на своих инвестициях. Это похоже на то, как если бы они выбросили деньги на ветер — оскорбление, когда-то предназначенное для арендаторов.

2007 года Статья Forbes под названием «Не покупайте этот дом» приводит аналогичные аргументы и приходит к выводу, что на данный момент «сопротивляйтесь давлению [покупать]. Возможно, не существует места лучше дома, но нет причин, по которым вы не можете арендовать его. "

Продвижение в СМИ

В конце 2005 и в 2006 году было множество телевизионных программ, рекламирующих инвестиции в недвижимость и ее перепродажу . В дополнение к многочисленным телевизионным шоу, в книжных магазинах в городах по всей территории Соединенных Штатов можно было увидеть большие экспозиции книг, рекламирующих инвестиции в недвижимость, таких как книга главного экономиста NAR Дэвида Лериа « Вы скучаете по буму на рынке недвижимости?» , с подзаголовком «Почему стоимость домов и других инвестиций в недвижимость вырастет к концу десятилетия – и как получить от них прибыль », опубликовано в феврале 2005 г. Год спустя Лерея переименовал свою книгу «Почему бум на рынке недвижимости не рухнет и как на этом можно заработать» .

Однако после Федеральной резервной системы комментариев председателя Бена Бернанке по поводу «спада на рынке жилья» в августе 2006 г. Лерея сказала в интервью NBC , что «у нас рынок бум: вам нужно исправиться, потому что бум не может поддерживаться вечно [ sic ]». Комментируя явление смещения счетов НАР национального рынка жилья (см. комментарии Дэвида Лериа ), Motley Fool сообщил: «Нет ничего смешнее и приятнее... чем наблюдать, как Национальная ассоциация риэлторов (НАР) меняет свою мелодию в наши дни. ... НАР полна этим и будет крутить цифры как угодно. может поддерживать приятную иллюзию, что все в порядке».

Покинув НАР в мае 2007 года, Лера объяснил Роберту Сигелу из Национального общественного радио , что использование слова «бум» в названии на самом деле было идеей его издателя и «плохим выбором названий».

Спекулятивная лихорадка

Общий объем деривативов США и общее богатство США в 1995–2007 гг. По сравнению с общим мировым богатством в 2000 г.

На графике выше показана общая условная стоимость деривативов по отношению к показателям благосостояния США. Для стороннего наблюдателя важно отметить, что во многих случаях условная стоимость деривативов не имеет большого значения. Зачастую стороны не могут легко договориться об условиях закрытия производного контракта. Распространенным решением было создание равного и противоположного контракта, часто с другой стороной, для получения чистых платежей ( деривативный рынок#неттинг ), тем самым устраняя все риски, кроме риска контрагента по контракту, но удваивая номинальную стоимость непогашенных контрактов. .

Поскольку средние цены на жилье начали резко расти в 2000–2001 годах после падения процентных ставок, спекулятивные покупки домов также увеличились. В статье журнала Fortune о спекуляциях на рынке жилья в 2005 году говорилось: «Америку охватило абсолютное, безумное безумие, которое выглядело столь же безумным, как и акции доткомов». В интервью журналу BusinessWeek в 2006 году экономист из Йельского университета Роберт Шиллер сказал о влиянии спекулянтов на долгосрочные оценки: «Я беспокоюсь о большом падении, потому что цены сегодня поддерживаются спекулятивной лихорадкой ». а бывший главный экономист NAR Дэвид Лерея сказал в 2005 году, что «сейчас в покупке жилья присутствует спекулятивный элемент». ^{[неработающая сноска]} Спекуляция на некоторых местных рынках была выше, чем на других, и ожидается, что любая коррекция оценок будет тесно связана с процентной суммой спекулятивных покупок. В том же интервью BusinessWeek Анджело Мозило, генеральный директор ипотечного кредитора Countrywide Financial , сказал в марте 2006 года:

В районах, где были активные спекуляции, вы могли бы получить 30% [цены на жилье снизятся] ... Через год или полтора вы увидите медленное ухудшение стоимости домов и существенное ухудшение в тех районах, где имело место спекулятивное превышение.

Главный экономист Национальной ассоциации домостроителей Дэвид Сейдерс заявил, что Калифорния, Лас-Вегас, Флорида и Вашингтон, округ Колумбия, «имеют наибольший потенциал для замедления цен», поскольку рост цен на этих рынках был подпитан спекулянтами. которые купили дома с намерением «перевернуть» или продать их с целью получения быстрой прибыли. Президент ФРБ Далласа Ричард Фишер заявил в 2006 году, что ФРС удерживала целевую ставку на уровне 1 процента «дольше, чем должна была быть», и это непреднамеренно спровоцировало спекуляции на рынке жилья.

Различные консультанты по инвестициям в недвижимость открыто выступали за использование перепродажи недвижимости без внесения денег, что привело к банкротству многих спекулянтов, которые следовали этой стратегии, таких как Кейси Серин .

Согласно исследованию 2020 года, основной движущей силой изменений цен на жилье были изменения в убеждениях, а не изменения в основных условиях кредитования.

Покупка и продажа выше обычных мультипликаторов

Цены на жилье, кратные годовой арендной плате, со времен Второй мировой войны составили 15. В период пузыря цены достигли кратности 26. В 2008 году цены упали до кратности 22.

В некоторых районах дома продавались по цене, кратной восстановительной стоимости, особенно когда цены были правильно скорректированы с учетом амортизации. Индексы стоимости квадратного фута по-прежнему сильно различаются от города к городу, поэтому, возможно, в некоторых районах новые дома можно построить дешевле, чем запрашиваемые цены на существующие дома.

Возможными факторами таких различий от города к городу являются ограничения предложения жилья, как нормативные, так и географические. Нормативные ограничения, такие как границы роста городов, способствуют сокращению количества земель, пригодных для застройки, и, таким образом, повышают цены на новое жилищное строительство. Географические ограничения (водоемы, водно-болотные угодья и склоны) также нельзя игнорировать. Спорным остается вопрос о том, какой тип ограничений в большей степени способствует колебаниям цен. Некоторые утверждают, что последнее, по своей сути увеличивая стоимость земли на определенной территории (поскольку количество пригодной для использования земли меньше), дает домовладельцам и застройщикам стимул поддерживать правила для дальнейшей защиты стоимости их собственности.

В этом случае географические ограничения порождают регулирующие меры. Напротив, другие будут утверждать, что географические ограничения являются лишь второстепенным фактором, указывая на более заметное влияние, которое границы роста городов оказывают на цены на жилье в таких местах, как Портленд, штат Орегон. Несмотря на наличие географических ограничений в окрестностях Портленда, их нынешняя граница роста городов не охватывает эти районы. Поэтому можно было бы утверждать, что такие географические ограничения не являются проблемой.

Крах пузыря доткомов

из Йельского университета Экономист Роберт Шиллер утверждает, что крах фондового рынка 2000 года вытеснил «иррациональное изобилие» с обвалившегося фондового рынка на жилую недвижимость: «Как только акции упали, недвижимость стала основным источником спекулятивного безумия, которое развязал фондовый рынок».

Крах секторов доткомов и технологий в 2000 году привел к падению (примерно) на 70% сводного индекса NASDAQ . Шиллер и несколько других экономистов утверждают, что это привело к тому, что многие люди вывели свои деньги с фондового рынка и купили недвижимость , полагая, что это более надежная инвестиция.

Рискованные ипотечные продукты и мягкие стандарты кредитования

Общие индексы, используемые для ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (1996–2006 гг.).

Чрезмерная потребительская задолженность по жилью, в свою очередь, была вызвана обеспеченными ипотечными ценными бумагами , кредитно-дефолтными свопами и обеспеченными долговыми обязательствами подсекторами финансовой индустрии, , которые предлагали иррационально низкие процентные ставки и иррационально высокие уровни одобрения потребителям субстандартных ипотечных кредитов, поскольку они рассчитывали совокупный риск, используя формулы гауссовой копулы , которые строго предполагали независимость отдельных компонентов ипотечных кредитов, тогда как на самом деле кредитоспособность почти каждой новой субстандартной ипотеки сильно коррелировала с кредитоспособностью любой другой из-за связи через уровни потребительских расходов, которые резко падали, когда недвижимость значения начали падать во время первой волны дефолтов по ипотечным кредитам. Потребители долга действовали в своих рациональных интересах, поскольку они не могли проверить непрозрачную и ошибочную методологию ценообразования рисков финансовой отрасли.

Расширение субстандартного кредитования

Основная статья: Кризис субстандартного ипотечного кредитования

Низкие процентные ставки, высокие цены на жилье и перепродажа домов для получения прибыли фактически создали почти безрисковую среду для кредиторов, поскольку рискованные или невыплаченные кредиты можно было погасить путем продажи домов.

Частные кредиторы подтолкнули субстандартные ипотечные кредиты к извлечению выгоды из этого, чему способствовала большая рыночная власть ипотечных кредиторов и меньшая рыночная власть секьюритизаторов ипотечных кредитов. В 1994 году субстандартная ипотека составила 35 миллиардов долларов (5% от общего числа выданных кредитов). 9% в 1996 г., 160 миллиардов долларов (13%) в 1999 году, и 600 миллиардов долларов (20%) в 2006 году.

Рискованные продукты

Недавнее использование субстандартных ипотечных кредитов , ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой , ипотечных кредитов только под проценты , кредитно-дефолтных свопов , обеспеченных долговых обязательств , замороженных кредитных рынков и кредитов с заявленным доходом (подгруппа кредитов « Alt-A », когда заемщик не должен был предоставлять документация, подтверждающая доход, указанный в заявке; эти кредиты также назывались «кредитами без документов» (без документации) и, несколько уничижительно, «кредитами лжецов») для финансирования покупок жилья, описанных выше, что вызвало обеспокоенность по поводу качества этих кредитов. если процентные ставки снова вырастут или заемщик не сможет выплатить ипотеку.

Во многих областях, особенно в тех, которые пользуются наибольшим признанием, нестандартные кредиты превратились из почти неслыханной вещи в широко распространенную. Например, 80% всех ипотечных кредитов, выданных в регионе Сан-Диего в 2004 году, имели плавающую ставку, а 47% - только проценты.

В 1995 году Fannie Mae и Freddie Mac начали получать кредит на доступное жилье за ​​покупку ценных бумаг Alt-A. Мнения ученых относительно того, насколько это способствовало покупкам GSE нестандартных MBS и росту выдачи нестандартных ипотечных кредитов, разделились.

Некоторые заемщики обходили требования по первоначальному взносу, используя финансируемые продавцами программы помощи при первоначальном взносе (DPA), в которых продавец передает деньги благотворительным организациям, которые затем передают деньги им. С 2000 по 2006 год более 650 000 покупателей получили первоначальный взнос через некоммерческие организации. Согласно исследованию Счетной палаты правительства , по этим ипотечным кредитам наблюдается более высокий уровень дефолта и потери права выкупа. Исследование также показало, что продавцы завышали цены на жилье, чтобы окупить свои вклады в некоммерческие организации.

4 мая 2006 года IRS постановило, что такие планы больше не имеют права на статус некоммерческих из-за циклического характера денежного потока, при котором продавец платит благотворительной организации «комиссию» после закрытия. 31 октября 2007 года кафедройЖилищное и городское развитие приняло новые правила, запрещающие так называемые программы первоначального взноса, финансируемые продавцом. Большинство из них должны немедленно прекратить предоставление грантов по кредитам FHA; работать можно до 31 марта 2008 года.

Стандарты ипотечного кредитования стали слабыми из-за морального риска , когда каждое звено в ипотечной цепочке получало прибыль, полагая, что оно передает риск. Уровень отказов в выдаче обычных кредитов на покупку жилья, о которых сообщается в соответствии с Законом о раскрытии информации о жилищной ипотеке, заметно снизился с 29 процентов в 1998 году до 14 процентов в 2002 и 2003 годах. Традиционные посредники, такие как секьюритизаторы ипотечных кредитов и агентства кредитных рейтингов, утратили способность поддерживать высокие стандарты из-за давления конкуренции.

Ипотечные риски были недооценены всеми учреждениями в цепочке от инициатора до инвестора, недооценивая возможность падения цен на жилье, учитывая исторические тенденции роста цен. Эти авторы утверждают, что неуместная уверенность в инновациях и чрезмерный оптимизм привели к просчетам как государственных, так и частных учреждений.

ипотечного кредитования в Соединенных Штатах субстандартного В марте 2007 года индустрия рухнула из-за более высоких, чем ожидалось, показателей потери права выкупа домов : более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, объявили о значительных потерях или выставили себя на продажу. Журнал Harper's Magazine предупредил об опасности повышения процентных ставок для недавних покупателей жилья, имеющих такие ипотечные кредиты, а также для экономики США в целом: «Проблема в том, что цены падают, хотя общая сумма ипотечных кредитов покупателей остается прежней или даже увеличивается. ... Рост выплат по обслуживанию долга приведет к дальнейшему отвлечению доходов от новых потребительских расходов. В совокупности эти факторы еще больше сузят «реальную» экономику, снизят и без того падающую реальную заработную плату и подтолкнут нашу обремененную долгами экономику в Японию. стагнация стиля или еще хуже».

Факторами, которые могут способствовать росту ставок, являются государственный долг США , инфляционное давление, вызванное такими факторами, как рост цен на топливо и жилье, а также изменения в объемах иностранных инвестиций в экономику США. В период с 2004 по 2006 год ФРС повышала ставки 17 раз, увеличив их с 1% до 5,25%. Журнал BusinessWeek назвал вариант ARM (который может разрешать минимальный ежемесячный платеж меньше, чем платеж только по процентам). «самый рискованный и сложный продукт жилищного кредитования, когда-либо созданный», и предупредил, что более одного миллиона заемщиков взяли опционы ARM на сумму 466 миллиардов долларов в период с 2004 года по второй квартал 2006 года, ссылаясь на опасения, что эти финансовые продукты могут нанести наибольший ущерб отдельным заемщикам и «ухудшить ситуацию». [жилищный] крах».

Чтобы решить проблемы, возникающие из-за «лживых кредитов», Налоговая служба обновила инструмент проверки доходов, используемый кредиторами, чтобы ускорить и упростить подтверждение заявленного дохода заемщика. В апреле 2007 года финансовые проблемы, аналогичные субстандартным ипотечным кредитам, начали возникать из-за ссуд Alt-A, выданных домовладельцам, которые считались менее рискованными; Уровень просрочек по ипотечным кредитам Alt-A вырос в 2007 году. Менеджер крупнейшего в мире фонда облигаций PIMCO предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартного ипотечного кредитования не был изолированным событием и в конечном итоге нанесет ущерб экономике, и его окончательное воздействие окажет снижение цен на жилье.

См. также

• Резолюция Траст Корпорейшн
• Сберегательный и кредитный кризис