Ипотечное андеррайтинг в США

Ипотечное андеррайтинг — это процесс, который кредитор использует, чтобы определить, является ли риск предоставления ипотечного кредита конкретному заемщику при определенных параметрах приемлемым . Большинство рисков и условий, которые рассматривают андеррайтеры, подпадают под три категории андеррайтинга: кредит , мощность и залог .

Чтобы помочь андеррайтеру оценить качество кредита, банки и кредиторы создают рекомендации и даже компьютерные модели , которые анализируют различные аспекты ипотеки и дают рекомендации относительно связанных с этим рисков. Поскольку крупные секьюритизаторы, такие как GSE и другие банки, являются крупными покупателями кредитов у инициаторов, а также поскольку у многих инициаторов нет балансов, чтобы удерживать кредиты в течение длительных периодов, руководящие принципы автоматического андеррайтинга являются решающим фактором, определяющим, будет ли выдан ипотечный кредит и будет ли он выдан в течение длительного времени. какая цена.В США обработка ипотечного андеррайтинга осуществляется с помощью программного обеспечения под названием Automated Underwriting System (AUS). Существует две системы AUS и алгоритмы , разработанные для этой цели: первая из них — Desktop Underwriting (DU) разработана Fannie Mae , а Loan Prospector (LP) — Freddie Mac . Некоторые кредиторы до сих пор вручную гарантируют кредит, если заемщик не проходит AUS, но имеет дополнительные компенсирующие факторы для получения кредита.

Кредитные отчеты

Кредит – это то, что андеррайтер использует для проверки того, насколько хорошо заемщик управляет своими текущими и предыдущими долгами. Обычно документируемый кредитным отчетом каждого из трех кредитных бюро, Equifax , Transunion и Experian , кредитный отчет предоставляет такую ​​​​информацию, как кредитный рейтинг, текущую и прошлую информацию заемщика о кредитных картах , кредитах , коллекциях , возврате права собственности и взыскании задолженности , а также публичные записи. ( налоговые залоги , судебные решения и банкротства ). Как правило, кредит заемщика во многом зависит от вероятности того, что кредит окажется неплатежеспособным (неуплата ежемесячных платежей).

При рассмотрении кредитного отчета кредитный рейтинг учитывается . Кредитный рейтинг является показателем того, насколько хорошо заемщик управляет своим долгом. Используя математическую модель , данные по каждому пункту кредитного отчета используются для получения числа от 350 до 850, известного как кредитный рейтинг. Более высокие баллы соответствуют группам с меньшим риском . Когда кредиторы ссылаются на репрезентативный кредитный рейтинг, они имеют в виду средний балл. Когда в проекте задействовано несколько заемщиков, обычно репрезентативным кредитным рейтингом считается заемщик с наименьшим средним баллом. Другие кредитные программы могут учитывать человека, который зарабатывает больше всего денег, также известного как основной кормилец, который имеет репрезентативный кредитный рейтинг. Во многих кредитных программах существуют рекомендации по минимальному баллу.

Наиболее влиятельным аспектом кредитного отчета является качество кредита на текущее жилье человека. Например, если у заемщика уже есть ипотека , то, выплатил ли заемщик эту ипотеку вовремя, является показателем того, насколько хорошо он будет платить в будущем. Это также справедливо и для людей, которые арендуют жилье. Кредитор обычно анализирует жилищную историю заемщика за последние 12–24 месяца (также называемую историей листинга). Просрочки в этот период обычно недопустимы.

история погашения кредитов и возобновляемых кредитов Кроме того, рассматривается . Кредитор может потребовать, чтобы определенное количество депозитных счетов было открыто как минимум на 24 месяца и имело недавнюю активность со своевременными выплатами, чтобы создать модель ответственного использования кредита.

Кредитный отчет также содержит информацию о прошлых унизительных кредитах заемщиков . Это включает в себя взыскание долгов , списание долгов , возвращение во владение , потерю права выкупа , банкротство , залоговое удержание и судебные решения . Обычно, если какой-либо из этих пунктов присутствует в отчете, это увеличивает риск кредита. В случае более серьезных нарушений, таких как потеря права выкупа и банкротство, кредитору может потребоваться от двух до семи лет с даты удовлетворения, указанной в отчете, прежде чем утвердить кредит. Кроме того, кредитор может потребовать от заемщика восстановить кредит, получив определенную сумму нового кредита для восстановления своего кредита. Прерогативой кредитора также является требование, чтобы все сборы, списания, залоговые обязательства и судебные решения были оплачены до закрытия кредита.

Анализ доходов

Под емкостью понимается способность заемщика производить платежи по кредиту. Чтобы определить это, андеррайтер заемщика проанализирует занятость , доход , его текущую задолженность и его активы .

При проверке занятости заемщика андеррайтер должен определить стабильность дохода. Люди, которые работают в компании и получают почасовую заработную плату, представляют наименьший риск. Самозанятые заемщики представляют наибольший риск, поскольку они, как правило, несут ответственность за долги и благополучие бизнеса в дополнение к своим личным обязанностям. Комиссионный доход также несет аналогичные риски в отношении стабильности дохода, поскольку, если по какой-либо причине заемщик не может вести бизнес, это напрямую влияет на сумму полученного дохода. Обычно, если для получения ипотеки используется самозанятость или комиссионный доход, требуется двухлетняя история получения этого дохода. Хотя бонус (иногда во многих корпорациях он обозначается как «поощрительная выплата») является частью дохода от зарплаты, также требуется двухлетняя проверка работодателя.

Документальное подтверждение доходов также варьируется в зависимости от вида дохода. Лицам с почасовой оплатой, которые имеют наименьшие риски, обычно необходимо предоставить квитанции о заработной плате и W-2 заявления . Однако самозанятые, комиссионеры и те, кто собирает арендную плату, обязаны предоставлять налоговые декларации ( Приложение C , Приложение E и K-1 ). Пенсионеры должны доказать, что они имеют право на социальное обеспечение , и документально подтвердить получение выплат, в то время как те, кто получает доход в виде денежных инвестиций, должны предоставить отчеты и определить продолжение получения дохода от этих выплат. Короче говоря, андеррайтер должен определить и документально подтвердить, что доход и занятость достаточно стабильны, чтобы выплачивать ипотеку в ближайшие годы.

Кроме того, андеррайтеры оценивают способность выплачивать кредит, используя сравнительный метод, известный как соотношение долга к доходу . Это рассчитывается путем сложения ежемесячных обязательств и обязательств ( платежи по ипотеке , ежемесячные выплаты по кредитам и займам , алименты , алименты и т. д.) и деления на ежемесячный доход. Например, если у заемщика есть платеж за машину в размере 500 долларов США, платежи по кредиту и ссуде в размере 100 долларов США, выплаты алиментов на ребенка в размере 500 долларов США и желание получить ипотечный кредит с выплатами 1000 долларов США в месяц, ее общие ежемесячные обязательства составляют 2100 долларов США. Если она зарабатывает 5000 долларов в месяц, соотношение ее долга к доходу составляет 42%. Обычно соотношение должно быть ниже от 32% для наиболее консервативных кредитов до 65% для наиболее агрессивных кредитов.

Активы также учитываются при оценке мощности. Заемщики, которые имеют обилие ликвидных активов на момент закрытия сделки, статистически имеют более низкие показатели невыполнения обязательств по своей ипотеке. В отрасли это называется резервами. Например, при общем платеже по ипотеке, составляющем 1000 долларов в месяц, и у заемщика осталось 3000 долларов после оплаты первоначального взноса и расходов на закрытие, у заемщика есть трехмесячные резервы. Андеррайтеры также внимательно изучают банковские выписки на предмет случаев NSF ( недостаточных средств ). Если это происходит регулярно, это тревожный сигнал для андеррайтера, поскольку это указывает на то, что заемщик не знает, как управлять своими финансами.

Когда заемщик получает подарок в качестве первоначального взноса, активы должны быть проверены. Фактически, любые крупные депозиты, отраженные в банковских выписках, потребуют объяснений от заемщика.

Кроме того, если занятость заемщика будет прервана по какой-либо причине, у заемщиков будет достаточно денежных средств в резерве для выплаты ипотеки. Сумма денежных резервов определяется количеством платежей, которые заемщик может произвести в счет своих общих жилищных расходов (сумма основной суммы долга и процентов, налогов , страхования , страхования домовладельцев , страхования ипотеки и любых других применимых сборов) до резервы полностью исчерпаны. Часто кредиторы требуют от двух до двенадцати месяцев резервных платежей. Если заемщик подает заявление на получение FHA ( Федеральной жилищной администрации ), резервы не требуются.

заемщика Наиболее типичным активом является текущий и сберегательный счет . Другие источники включают пенсионные фонды ( 401K , индивидуальный пенсионный счет ), инвестиции ( акции , взаимные фонды , компакт-диски ) и любые другие ликвидные источники средств. Фонды, которые имеют штрафы за снятие средств, должны рассматриваться консервативно и оцениваются в 70% или менее от их стоимости. Такие счета, как пенсионные и другие счета, а также личное имущество , которым не хватает ликвидности , не могут использоваться в качестве активов.

Залог

Под залогом понимается тип имущества , стоимость , использование имущества и все, что связано с этими аспектами. Тип недвижимости можно классифицировать следующим образом в порядке риска от самого низкого до самого высокого: резиденция на одну семью , PUD, дуплекс , таунхаус , малоэтажный кондоминиум , высотный кондоминиум , триплекс , четырехквартирный дом и кондотель . Проживание также считается частью залога. Дом может принадлежать владельцу , использоваться как второй дом или как инвестиция . В домах, занимаемых владельцами, и второстепенных домах наблюдается наименьшее количество дефолтов, в то время как в инвестиционной недвижимости наблюдается более высокий уровень дефолтов. В зависимости от сочетания занятости и типа залога кредитор будет корректировать сумму риска, который он готов принять.

Помимо размещения и типа недвижимости, также учитывается стоимость. Цена , ценность и стоимость — это три разные характеристики дома. Цена — это сумма в долларах, на которую продавец соглашается продать дом другой стороне. Стоимость — это сумма в долларах, необходимая для строительства дома, включая рабочую силу и материалы. Стоимость, которая обычно является наиболее важной характеристикой, представляет собой сумму в долларах, которая поддерживается недавними продажами недвижимости, имеющей аналогичные характеристики, в том же районе и привлекательной для потребителя. В условиях справедливого маркетинга, когда продавец не находится в бедственном положении и рынок жилья не находится в нестабильных условиях, цена и стоимость должны быть вполне сопоставимы.

Для определения стоимости оценка обычно проводится . Помимо определения стоимости недвижимости, в обязанности оценщика входит определение рыночных условий, привлекательности и удобств района , а также состояния и характеристик недвижимости. Стоимость определяется путем сравнения недавних продаж аналогичных соседних объектов недвижимости. Оценщик может внести разумные корректировки в цену продажи другой недвижимости с учетом размера участка , площади дома, количества спален и ванных комнат , а также других дополнений, таких как гаражи , бассейны и террасы . В обязанности андеррайтера входит проверка оценки и запрос любой дополнительной информации, необходимой для подтверждения стоимости и ликвидности имущества. Если дом должен быть лишен права выкупа , кредитор должен иметь возможность продать недвижимость, чтобы возместить свои убытки.

Сравнительный анализ залога « известен как кредит к стоимости» (LTV). Кредит к стоимости – это отношение суммы кредита к стоимости недвижимости. Кроме того, комбинированный кредит на стоимость (CLTV) представляет собой сумму всех залогов недвижимости, деленную на стоимость. Например, если дом оценивается в 200 000 долларов США, а первая ипотека составляет 100 000 долларов США, а вторая ипотека составляет 50 000 долларов США, LTV составит 50%, а CLTV — 75%. Естественно, более высокие значения LTV и CLTV увеличивают риск кредита. Кроме того, заемщики, которые вносят значительный первоначальный взнос (снижение LTV), статистически имеют меньше случаев потери права выкупа.

Тип кредита также может повлиять на LTV и учитывается при оценке залога. Большинство кредитов включают платежи в счет основного остатка ипотечного кредита. Они представляют наименьший риск, поскольку LTV снижается по мере выплаты ипотечных платежей. В последнее время ипотека только под проценты становится все более популярной. Эти ипотечные кредиты позволяют заемщику производить платежи, которые просто удовлетворяют проценты по кредиту, не внося никакого вклада в основной баланс. Кроме того, существуют кредиты, которые допускают отрицательную амортизацию , что означает, что платежи не соответствуют процентам, причитающимся по кредиту. Таким образом, невыплаченные проценты впоследствии добавляются к основной сумме кредита. В этом случае в течение срока действия кредита можно задолжать сумму, превышающую стоимость дома, что подвергает кредитора наибольшему риску.

Чтобы компенсировать риск высокого LTV, кредитор может потребовать так называемое ипотечное страхование. Ипотечное страхование страхует кредитора от убытков, которые могут возникнуть в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по ипотеке. Обычно это требуется для кредитов, у которых LTV превышает 80%. Стоимость ипотечного страхования переносится на заемщика как дополнительные расходы к его ежемесячному платежу, но некоторые банки разрешают так называемую страховку, оплачиваемую кредитором, при которой процентная ставка выше в обмен на оплату ипотечной страховки кредитором. Все государственные кредиты, такие как FHA и VA, требуют ипотечного страхования, независимо от LTV.

Автоматизированный андеррайтинг

Fannie Mae и Freddie Mac — две крупнейшие компании, приобретающие ипотечные кредиты у других кредиторов в Соединенных Штатах . Многие кредиторы подписывают свои документы в соответствии со своими правилами, но для обеспечения права на покупку Fannie Mae и Freddie Mac андеррайтеры будут использовать так называемое автоматическое андеррайтинг . Это инструмент, доступный кредиторам для предоставления рекомендаций по риску кредита и заемщика, а также объем документации, необходимой для проверки риска.

Ручной андеррайтинг

Все кредиты сначала проходят через DU. Ссуды, которые не могут быть одобрены через DU, передаются на рассмотрение второго уровня андеррайтером, чтобы гарантировать, что никому не будет отказано в получении одобрения. Однако рекомендации по соотношению долга к доходу более консервативны для кредитов, гарантированных вручную, и лишь немногие кредиты, отправленные на проверку второго уровня, утверждаются. Существуют также обстоятельства, которые DU не может оценить и, следовательно, требует перехода на ручное андеррайтинг. Ипотечные андеррайтеры будут искать компенсирующие факторы для заемщиков с недавними просрочками платежей и высоким уровнем риска. Способность погашения кредита будет подчеркнута ипотечными андеррайтерами.

Важно помнить, что одобрение и отзывы подлежат рассмотрению андеррайтером. Андеррайтер также несет ответственность за оценку тех аспектов кредита, которые выходят за рамки автоматизированного андеррайтинга. Короче говоря, кредит утверждает андеррайтер, а не автоматизированный андеррайтинг.

С другой стороны, автоматизированное андеррайтинг упростил процесс ипотечного кредитования, предоставляя анализ условий кредита и займа за считанные минуты, а не дни. Для заемщиков это уменьшает количество необходимой документации не требовать документации о занятости , доходах , активах или даже стоимости имущества и может даже . Автоматизированный андеррайтинг адаптирует объем необходимой документации пропорционально риску кредита.

Сокращенная документация

Многие банки также предлагают кредиты с ограниченной документацией , что позволяет заемщику претендовать на ипотеку без проверки таких элементов, как доход или активы. Естественно, это кредиты с более высоким риском и часто имеют более высокие процентные ставки . Поскольку о платежеспособности заемщика предоставляется меньше документации, большое внимание уделяется кредиту и залогу . Чтобы снизить риск кредитов с уменьшенной документацией, кредиторы часто не выдают кредиты с более высоким LTV и ограничивают кредиты меньшими суммами по сравнению с кредитами, которые полностью документированы.

Решение об одобрении

После рассмотрения всех аспектов кредита андеррайтер оценить должен риск кредита в целом. Каждый заемщик и каждый кредит уникальны, и многие заемщики могут не соответствовать всем требованиям. Однако некоторые аспекты кредита могут компенсировать недостаток в других областях. Например, риск высоких LTV может быть компенсирован наличием большого количества активов. Низкий LTV может компенсировать тот факт, что у заемщика высокое соотношение долга к доходу, а отличная кредитная история может компенсировать недостаток активов.

Помимо компенсирующих факторов, существует понятие, известное как наслоение риска . Например, если недвижимость представляет собой высотную квартиру, занятую в качестве инвестиции, с высокой LTV и заемщиком, работающим не по найму, совокупный эффект всех этих аспектов приводит к более высокому риску. Хотя заемщик может соответствовать всем требованиям в соответствии с правилами кредитной программы, андеррайтер должен проявлять осторожность.

В кредитовании есть старая поговорка: если в вашем портфеле нет ни одной потери права выкупа, вы не принимаете на себя достаточный риск. Андеррайтеры должны рассматривать кредит с целостной точки зрения; в противном случае они могут отказаться от кредита, который имеет высокий риск в одном аспекте, но низкий риск в целом.

ИТ-системы

Банки обычно используют ИТ-системы, предлагаемые различными поставщиками, для записи и анализа информации, и эти системы получили широкое распространение. Вот пример того, что означают многие из них. К ним относятся «система выдачи ссуд» (также называемая операционной системой ссуды) (LOS), а также другие инструменты, такие как автоматизированные системы андеррайтинга Fannie Mae и Freddie Mac «Настольный андеррайтер» и «Loan Prospector».